Vous vivez à l'étranger et souhaitez investir dans l'immobilier locatif en France ? Bonne nouvelle : aucune restriction légale n'empêche un non-résident d'acheter un bien en France. Mais les règles fiscales, les exigences des banques et la gestion à distance imposent quelques ajustements. Ce guide vous explique tout.
Peut-on investir en France quand on est expatrié ?
Oui, sans restriction. Les non-résidents fiscaux français ont exactement les mêmes droits de propriété que les résidents. Vous pouvez acheter seul, en SCI, en indivision — en LMNP ou en location nue. La seule contrainte est administrative : il vous faudra un représentant fiscal accrédité si vous vendez le bien (plus-value) et résidez hors UE/EEE.
Ce qui change pour les expatriés :
- Financement : les banques appliquent un abattement sur vos revenus étrangers (10 à 20 %) et demandent un apport plus élevé (20 à 30 %)
- Fiscalité : taux minimum d'imposition de 20 % sur les loyers français, mécanisme de convention bilatérale pour éviter la double imposition
- Gestion : confiez le bien à un gestionnaire locatif de confiance — sans décalage horaire problématique
Quelle fiscalité sur les loyers pour un expatrié ?
En tant que non-résident fiscal, vous êtes imposé en France sur vos revenus de source française (loyers). Le taux minimum est de 20 %, quelle que soit la valeur absolue de vos revenus locatifs. Si votre taux moyen en France (simulé sur l'ensemble de vos revenus mondiaux) est supérieur à 20 %, ce taux s'applique.
Les prélèvements sociaux (CSG/CRDS, 17,2 %) ne s'appliquent pas si vous êtes affilié à un régime de sécurité sociale d'un autre État de l'UE, l'EEE ou la Suisse. Dans ce cas, vous ne payez que le prélèvement de solidarité à 7,5 %.
Location nue ou LMNP : que choisir en tant qu'expatrié ?
Location nue (revenus fonciers) : simple, mais déficit foncier non imputable sur votre revenu global. Le déficit se reporte uniquement sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.
LMNP au régime réel (BIC) : vous pouvez amortir le bien (2 à 4 % par an) et déduire toutes les charges. C'est généralement le régime le plus avantageux pour les expatriés, car l'amortissement permet de neutraliser une grande partie des loyers imposables pendant 20 à 30 ans. En LMNP, le déficit BIC est reportable indéfiniment. Voir notre comparatif LMNP vs location nue pour expatriés.
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Comment financer un achat locatif depuis l'étranger ?
Obtenir un prêt immobilier quand on est non-résident est possible, mais plus exigeant. Les banques françaises imposent généralement un apport de 20 à 30 %, un taux d'endettement inférieur à 35 % de vos revenus nets — avec abattement de 10 à 20 % sur vos revenus étrangers — et des justificatifs supplémentaires (contrat de travail traduit, relevés bancaires étrangers). Voir notre guide comment obtenir un prêt depuis l'étranger.
Gérer son bien locatif depuis l'étranger
La gestion locative à distance est la principale inquiétude des expatriés propriétaires. La solution : confier le bien à un gestionnaire locatif spécialisé expatriés. Il s'occupe de la mise en location, de la sélection des locataires, des états des lieux, du suivi des travaux et des sinistres — sans que vous ayez besoin de vous déplacer.
Quels frais prévoir pour un achat locatif en France depuis l'étranger ?
En plus du prix du bien et des frais de notaire (7 à 8 % dans l'ancien), prévoyez : frais d'agence (3 à 5 %), éventuels travaux, frais de gestion locative (5 à 10 % des loyers HT), assurance PNO et, selon votre pays de résidence, des frais de représentation fiscale pour les plus-values.
Faut-il une procuration pour acheter depuis l'étranger ?
Oui, si vous ne pouvez pas vous déplacer pour la signature. Vous pouvez donner procuration à un proche ou mandataire en France. La procuration doit être notariée (et apostillée si établie à l'étranger). Les notaires français sont habitués à ce type de document pour les clients non-résidents.
La taxe foncière est-elle due par les non-résidents ?
Oui. La taxe foncière est due par tout propriétaire en France, résident ou non. Elle est déductible de vos revenus fonciers. Comptez en moyenne 0,5 à 2 % de la valeur locative cadastrale selon les communes.
Peut-on louer son bien en Airbnb depuis l'étranger ?
Techniquement oui, mais la location courte durée depuis l'étranger est complexe à gérer. Elle nécessite une conciergerie ou co-hôte sur place, et est soumise à des règles locales strictes (déclaration en mairie, plafond de 120 nuits/an pour une résidence principale). Pour un expatrié, la location longue durée (LMNP ou nu) est beaucoup plus adaptée.