L’immobilier est l’investissement français le plus populaire. Les obligations immobilières offrent en effet un potentiel de profit élevé et le risque global est faible. Cependant, il est difficile de faire des généralisations, car il existe de nombreuses façons d’investir dans l’immobilier. Aussi, le rapport risque/rendement varie d’un investissement à l’autre. C’est pourquoi nous examinons les différentes manières d’investir dans l’immobilier et fournissons les conseils les plus utiles. Pourquoi l’immobilier est-il un investissement particulièrement rentable ? Comment investir dans l’immobilier locatif ? Ce sont des points sur lesquels vous serez éclairés dans cet article.
Qu’est-ce qu’un investissement immobilier locatif ?
Cette question peut paraître un peu saugrenue. Cependant, il est important de se rappeler qu’un investissement dans l’immobilier locatif est une transaction basée sur un actif réel et tangible. C’est-à-dire un bien immobilier. La première étape consiste à acquérir un bien de qualité, bien situé et à s’assurer des revenus locatifs. Les personnes qui se concentrent uniquement sur les aspects financiers et tentent de réaliser des bénéfices prennent un grand risque. Même chose pour les personnes qui tentent d’obtenir des avantages fiscaux à tout prix. Ainsi, ils ne trouvent souvent pas de bonne solution. On n’achète pas la pierre comme des actions ou des crypto-monnaies. Il s’agit d’épargner de l’argent pour la retraite ou pour le transmettre à ses enfants.
Comment un débutant peut-il se lancer dans une activité immobilière ?
Si vous investissez pour la première fois, il ne faut pas être pressé. Il y a un risque de frustration et de déception. Par exemple, difficulté à louer les biens, perte de revenus, problèmes de remboursement d’emprunt, revente sans plus-value, etc. La première étape consiste à recueillir des informations. Il faut connaître le bien, le marché locatif, le choix du locataire et le type de location (vide ou meublée). Il faut également connaître la fixation des loyers, le financement et les emprunts, les impôts. Enfin, l’étendue de la gestion de la location et de toutes les tâches qui s’y rapportent. Notre blog regorge d’informations à ce sujet !
Investissez dans l’immobilier dans les règles de l’art
Vous avez décidé d’investir dans l’immobilier ? La première étape consiste à évaluer votre bien. Évaluez les biens que vous possédez déjà, vos ressources financières, votre apport personnel et votre situation fiscale. À partir de là, fixez-vous des objectifs. Vous devez savoir ce que vous souhaitez obtenir en investissant dans l’immobilier locatif. Par exemple, si vous souhaitez générer un revenu locatif à long terme, vous ne choisirez pas le même bien ou la même adresse que le bien dans lequel vous souhaitez que vos enfants vivent.
N’oubliez pas les aspects fiscaux
Il faut savoir si le bien est vide ou loué meublé, s’il est neuf ou ancien, et quelles sont les règles fiscales applicables. Si vous investissez en couple, vous devez également vous interroger sur le statut juridique du bien que vous achetez. Les questions de succession (notamment les droits de succession) ne doivent pas être négligées si le bien doit être transmis aux enfants ou aux petits-enfants. Il est recommandé de faire appel à un notaire. Ce dernier pourra vous aider avec ces conseils d’expert et vous trouver les bonnes solutions.
Élaborez un plan d’affaires
Établissez un plan d’affaires. Ce document reprend vos objectifs, le montant de votre investissement, le bien à acheter, son prix, la demande locative et le prix du loyer. Il reprend aussi les revenus locatifs attendus, les flux de trésorerie (construction, taxes, incitants fiscaux, prix de revente attendu…) et votre propre apport. Ce plan d’entreprise vous aidera à gérer les détails de votre activité. Vous pouvez le présenter à la banque lors de la négociation d’un prêt. La banque peut être sûre que vous investissez en toute connaissance de cause. Il vous sera ainsi plus facile d’obtenir le prêt dont vous avez besoin.
Comment investir dans l’immobilier locatif ?
Comme nous l’avons déjà mentionné, il est important de se poser les bonnes questions avant d’investir dans l‘immobilier, afin de déterminer les objectifs et les stratégies adéquats. Souhaitez-vous reprendre le bien après quelques années et en faire votre résidence principale à l’avenir, par exemple au moment de la retraite ? Avez-vous l’intention de vendre le bien pour en tirer un capital ou un bénéfice ? Avez-vous l’intention d’habiter le bien pour vos enfants ou de le leur transmettre ?
Comment cibler votre investissement locatif ?
Les réponses à ces questions permettront de définir votre stratégie et donc vos objectifs, qui détermineront la localisation et le type de bien. Par exemple, si votre objectif est de générer des revenus locatifs, vous choisirez un lieu où la demande locative est forte. Si vous souhaitez louer à des étudiants, vous choisirez une ville dotée d’une université. Si votre souhait est d’investir dans une zone sécurisée, vous devez acheter un bien dans une ville connue dont le rendement locatif est faible. Celui-ci peut être compensé par la sécurité du bien. Dans ces zones, la pierre résiste mieux aux baisses du marché immobilier.
Une bonne localisation est essentielle.
Quels que soient votre stratégie et vos objectifs, vous devez choisir un bon emplacement. Les locataires préfèrent les quartiers résidentiels avec un bel environnement et un bon accès aux transports publics. La proximité de commerces, d’espaces verts et d’installations de sécurité est également un avantage. Accordez une attention particulière au marché immobilier de la région, notamment à la demande locative, aux loyers locaux, à la revente et aux plus-values potentielles. En d’autres termes, choisissez un marché immobilier dynamique..
Où investir dans l’immobilier ?
Pour choisir la bonne adresse pour un investissement locatif, vous devez agir comme si vous étiez le locataire du bien et que vous aviez l’intention d’y vivre. En effet, vous devez porter votre choix sur une zone bien desservie par les infrastructures et les transports et où il est facile de vivre. Si vous investissez dans une grande propriété ou une maison, c’est une famille qui sera le locataire. Il convient donc de tenir compte de la proximité des crèches et des écoles. Si le locataire est un étudiant, choisissez un bien proche du campus ou un appartement en centre-ville bien desservi par les transports vers le centre universitaire.
Toujours penser à la revente
N’oubliez jamais la revente. Si vous souhaitez remettre votre investissement sur le marché, vous devez trouver rapidement un acheteur à un bon prix. C’est toujours plus simple avec une bonne adresse. En termes d’immobilier, cela s’appelle la force du marché et c’est un critère fondamental. Dans les villes dynamiques, les transactions ont plus de chances de se conclure si les prix sont fixés de manière objective. En revanche, dans les zones où le développement est en déclin, l’augmentation de la valeur peut ne pas être significative. Il peut donc être difficile de vendre le bien. Cela est particulièrement vrai si le marché immobilier est en crise.
Renseignez-vous sur l’emplacement avant d’investir
Il est important de toujours inspecter le bien et vérifier si l’emplacement est bon ou mauvais. Ne vous fiez pas uniquement aux dessins et aux photos sur Internet. En visitant le bien en personne, vous saurez si le quartier est agréable et s’il y a des équipements publics et des espaces verts. Se rendre à la mairie (ou sur internet) pour se renseigner sur les projets d’aménagement urbain est également un bon moyen. Cela vous permettra de savoir ce qu’il adviendra de l’adresse que vous convoitez.
Les endroits où investir dans l’immobilier locatif ?
Les endroits où investir dans l’immobilier ne sont pas légion. L’Île-de-France, les grandes métropoles, les agglomérations à forte présence immigrée, les zones frontalières, les villes universitaires et les régions économiquement actives offrent des rendements locatifs garantis et la possibilité de louer facilement son logement.
Faites vos recherches sur le marché immobilier
Étudiez le marché de la location. Dans les zones où l’on construit le plus d’appartements neufs, il peut y avoir une offre excédentaire d’appartements. Cela peut être deux ou trois chambres à coucher, privilégiées par les investisseurs. Dans certains quartiers, le taux d’inoccupation est élevé. Cela indique une faible demande locative. Pour en savoir plus sur ce dernier point, utilisez l’outil de comparaison des quartiers de l’INSEE. Recherchez les niveaux de loyers et les tendances d’occupation. Privilégiez les immeubles de bureaux et les parcs d’activités attractifs pour les salariés et les locataires potentiels.
Dans quel logement investir ?
L’un des principes fondamentaux de l’investissement dans l’immobilier locatif est que le rendement est supérieur au risque. Ce principe influe également sur le choix du bien. Les biens de petite taille offrent un rendement plus élevé au mètre carré, mais nécessitent une rotation plus fréquente des locataires. La durée des baux sera plus courte. Il en résulte des taux d’inoccupation plus élevés et des rénovations plus fréquentes.
Quel appartement pour quel locataire ?
Vous devez également vous demander qui seront les locataires. Pour les étudiants, les appartements d’une chambre conviennent. Les familles opteront pour des appartements plus grands ou des maisons jumelées. Les appartements de deux ou trois chambres sont idéaux pour les jeunes couples.
Dans tous les cas, l’adresse doit être choisie en fonction des besoins des locataires. Pour les familles, il est avantageux d’habiter près des crèches, des écoles et des espaces verts. Pour les étudiants, choisissez un studio à proximité du campus ou dans un petit quartier du centre-ville.
Priorité à la performance énergétique
Selon la loi sur le climat et le développement durable du 22 août 2021, les logements de classe énergétique G ne pourront plus être loués après 2025. Les biens de classe énergétique F ne seront plus loués en 2028 et le délai pour les biens de classe énergétique E sera prolongé jusqu’en 2034. Si vous êtes intéressé par ce type de bien, vérifiez si des travaux de rénovation sont possibles, surtout s’il s’agit d’une propriété partagée. Il est plus sûr de choisir des maisons et des appartements classés A, B, C ou D.
Si vous achetez un bien mal classé par le DPE, vous pouvez bénéficier d’une remise sur le prix d’achat. Toutefois, un plan de travail et un budget à cet effet doivent être inclus dans le plan d’entreprise. En effet, les banques vous demanderont de fournir ces informations. Si vous ne fournissez pas ces informations, votre demande de prêt risque d’être rejetée.
Les investissements alternatifs
Vous pouvez envisager des investissements alternatifs tels que les propriétés rénovées, les parkings, les garages, les façades de magasins et le crowdfunding immobilier.
Une autre option consiste à investir dans un bien déjà occupé. Vous bénéficierez d’une réduction à l’achat et, comme le bien est déjà occupé, vous pouvez prendre le loyer immédiatement.
FAQ- questions fréquentes
Quel est le montant à investir dans l’immobilier ?
Lorsque vous investissez dans un bien immobilier, vous devez tenir compte de votre budget et du prix d’achat. Si vous ne disposez pas d’assez de fonds, vous pouvez investir dans un appartement avec services d’au moins 9 mètres carrés et 20 mètres cubes. C’est le minimum requis par la loi sur le logement équitable. Vous pouvez aussi investir dans un appartement d’une chambre. Si vous disposez d’un budget plus important, vous pouvez acheter deux appartements d’une chambre. Cela vous permettra de répartir le risque dans une zone plus petite. Ou carrément, vous pouvez investir un appartement de deux chambres. Pour les investisseurs plus fortunés, les options sont plus variées. Ils peuvent acheter plusieurs biens, mélanger différents étages, acheter des appartements neufs et anciens, louer des appartements vides ou meublés, etc.
Est-il sûr d’investir dans les grandes surfaces ?
Investir dans les grandes surfaces est une bonne option. En raison d’un risque plus faible, les rendements locatifs sont moins élevés. Les grandes surfaces sont habituellement louées par des familles. Les périodes de location étant plus longues, les taux d’inoccupation sont plus faibles. Par ailleurs, ces familles s’occupent vraiment bien de l’entretien de l’appartement. Et ceci permet au propriétaire de réaliser des économies. Les appartements de 2 et 3 chambres offrent un bon équilibre entre le risque et le rendement. Ils constituent également un choix populaire pour les investisseurs locatifs.
