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Effet de levier : comment s’enrichir grâce à l’emprunt immobilier

L’effet de levier est un terme générique utilisé dans le milieu de l’investissement quel qu’il soit : bourse, immobilier, etc. Il désigne toutes les techniques destinées à utiliser l’endettement pour augmenter son capital. Dans l’investissement immobilier, cette technique est clé pour maximiser votre TRI. Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur cette technique d’autofinancement, et comment l’utiliser à votre avantage pour réussir votre rendement locatif.

Qu’est-ce que l’effet de levier ?

L’effet de levier consiste à utiliser des fonds extérieurs pour augmenter votre capacité d’investissement. On utilise l’endettement pour se constituer un capital à partir d’un minimum d’apport. Dans le cadre d’un investissement locatif, cela prend la forme d’un emprunt immobilier auprès d’une banque. 

Au lieu d’utiliser votre épargne personnelle pour investir dans la pierre, vous utilisez l’argent prêté par la banque. L’idée est qu’une fois votre emprunt bancaire remboursé par les loyers, vous vous êtes enrichi puisque qu’avec une petite somme de départ (votre apport), vous avez généré un capital souvent 4 fois plus important..

L’effet de levier ne fonctionne que si votre projet a un taux de rentabilité supérieur au taux de crédit ; dans le cas inverse, on parle d’effet de massue ou d’effet boomerang : la rentabilité des fonds propres s’effondre.

C’est pour cela qu’il est primordial de calculer le taux de rendement interne du bien dans lequel vous souhaitez investir, ou de vérifier s’il est cash-flow positif, avant de vous lancer dans cette pratique.

Au lieu d’utiliser votre épargne personnelle pour investir dans la pierre, vous utilisez l’argent prêté par la banque. L’idée est qu’une fois votre emprunt bancaire remboursé, vous vous êtes enrichi puisque vous n’avez presque pas touché à votre capital de départ, mais avez généré un loyer rentable pendant plusieurs années.

Comment fonctionne l’effet de levier dans l’investissement immobilier ?

retrait expatrié

Lors d’un investissement immobilier locatif, l’effet de levier est une technique de financement très courante. 

Il est de toute façon rare que vous ayez un capital personnel couvrant le montant du bien que vous souhaitez acheter : au minimum, vous pouvez bien souvent couvrir les travaux et les frais de notaires avec vos propres économies. Par exemple, pour investir dans un bien à 200 000€, vous ne mobiliserez que 40 000€ de votre épargne personnelle. 

Avec l’effet de levier, l’apport personnel que vous devrez mobiliser sera minimum, et ce sera la banque qui couvrira le reste à payer du projet. 

Quoi qu’il en soit, à l’aube d’un investissement aussi important qu’un achat locatif, il vaut mieux conserver son épargne personnelle, car cela peut être utile pour gérer  les imprévus liés à votre location, ou acheter un deuxième investissement locatif.

Prenons un exemple concret : dans le cas d’un investissement immobilier locatif, avec un apport personnel de 20 % et un emprunt de 80 % du projet total, le levier est de 4 (80/20). L’effet de levier sera positif si le loyer perçu est supérieur aux charges de l’emprunt, aux charges de propriété, ainsi que les impôts. A l’inverse, vous subirez un effet boomerang ou un effort d’épargne si votre loyer ne couvre pas vos dettes, mais la creuse encore plus. 

En réalisant un investissement locatif avec une agence experte comme Expat’ Immo, vous serez conseillé dès le départ pour minimiser les risques, maximiser votre rentabilité, et vous donner toutes les clés pour réussir votre investissement.

Quel est l’intérêt du crédit immobilier pour les banques ?

La question est pertinente : pourquoi une banque accepterait de me prêter de l’argent pour investir dans l’immobilier ?

Tout d’abord, il faut savoir que la pierre reste une valeur refuge pour placer son argent. Le marché de l’immobilier est résilient malgré la crise, et de nombreuses villes françaises de plus de 100 000 habitants ont vu leurs prix de l’immobilier grimper en 2021. 

Qui plus est, avec un investissement locatif, vous allez générer des revenus mensuels réguliers grâce aux loyers que vous percevrez. Ces revenus réguliers, aussi appelés rentes, vous permettent d’assurer à la banque un revenu qui permettra de payer les crédits.

Enfin, les banques utilisent également le crédit immobilier pour attirer de nouveaux clients. Elles gagnent de l’argent en vous en prêtant, et voient en vous un potentiel client qui achètera d’autres produits (assurances, assurances vie, etc.)

Les avantages de l’effet de levier immobilier

Même si s’endetter pour s’enrichir sur le long terme peut faire peur, l’effet de levier est une technique de financement qui a fait ses preuves.

Ses avantages sont nombreux pour un investisseur immobilier :

  • Plus faible sera votre apport, plus le rendement sur les capitaux investis sera élevé. 
  • Vous pouvez acheter un bien immobilier à un prix plus élevé pour un même apport initial.
  • Vous conservez votre épargne personnelle en cas de coup dur : chômage, dépense imprévue, etc…
  • Vous conservez votre épargne pour réinvestir et agrandir votre patrimoine immobilier.
  • Votre bien est autofinancé, et vous pouvez préparer sereinement votre retraite depuis l’étranger.

Intéressé par les avantages de l’effet de levier immobilier, et ce qu’il peut vous apporter ?
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Expat Immo

À propos

Expat' Immo est basé à Singapour et à pour but d'aider les expatriés à investir dans des immeubles de rapport en France.