Vous êtes expatrié, propriétaire d'un bien locatif en France, et vous vous demandez ce que vous pouvez déduire sur vos travaux ? Bonne question — mais attention : les règles ne sont pas identiques à celles des résidents français. Deux différences majeures changent le calcul. On vous explique tout.
Travaux déductibles : les mêmes catégories, mais pas les mêmes effets
Que vous soyez résident ou expatrié, les types de travaux déductibles restent identiques en droit français.
Les travaux de réparation et d'entretien passent intégralement en charges : remplacement de chaudière, remise en peinture, réfection de toiture, mise aux normes électriques, remplacement des fenêtres.
Les travaux d'amélioration apportent un élément de confort nouveau sans modifier la structure : installation d'une climatisation, isolation thermique, nouvelle salle de bain, cuisine équipée dans un logement nu. Déductibles en location nue, sous conditions en LMNP.
En revanche, les travaux de construction ou d'agrandissement (surélévation, extension) ne sont jamais déductibles — ils s'imputent sur la plus-value à la revente.
Non-résidents : ce qui change vraiment
C'est ici que la situation des expatriés diverge. Deux règles spécifiques s'appliquent :
Taux minimum de 20 % : en tant que non-résident fiscal français, vous êtes imposé sur vos revenus de source française à un taux minimum de 20 % (ou 30 % au-delà d'un certain seuil), même si votre taux effectif dans votre pays de résidence est inférieur. La tranche à 11 % ne vous est pas applicable.
Le déficit foncier ne réduit pas votre revenu global : c'est la différence la plus importante. Un résident peut imputer jusqu'à 10 700 € de déficit foncier directement sur son revenu global, ce qui réduit son impôt dès l'année des travaux. Pour un non-résident, ce n'est pas possible : le déficit foncier s'impute uniquement sur vos revenus fonciers français, et se reporte sur les 10 années suivantes. L'économie fiscale existe, mais elle est différée si vos loyers ne couvrent pas les travaux.
Pour aller plus loin sur ce sujet : déficit foncier : avantages et inconvénients.
Calculez votre économie fiscale réelle
LMNP : l'option souvent plus avantageuse pour les expatriés
Pour un expatrié, le régime LMNP au réel présente souvent un avantage décisif sur la location nue. Les travaux sont déductibles sans plafond des recettes locatives, l'amortissement du bien vient réduire encore davantage le résultat imposable, et le déficit BIC se reporte indéfiniment (contre 10 ans en foncier). Résultat : beaucoup d'expatriés en LMNP atteignent un résultat fiscal proche de zéro pendant des années.
Le revers : la déclaration est plus complexe et nécessite généralement un expert-comptable, surtout depuis l'étranger.
MaPrimeRénov' et aides à la rénovation
Les expatriés propriétaires bailleurs peuvent accéder à MaPrimeRénov' pour les travaux d'efficacité énergétique, à condition que le bien soit loué à titre de résidence principale du locataire. La subvention est calculée sur le montant des travaux après déduction, ce qui réduit d'autant votre base déductible. Plus d'infos sur maprimerenov.gouv.fr.
La TVA à 5,5 % s'applique sur les travaux d'amélioration énergétique réalisés par un professionnel RGE dans tout logement de plus de 2 ans, sans condition de résidence.
Comment déclarer depuis l'étranger
Vos revenus fonciers ou BIC de source française sont à déclarer auprès du Centre des Impôts des Non-Résidents (CINR), situé à Noisy-le-Grand. La déclaration se fait en ligne sur impots.gouv.fr avec votre numéro fiscal français.
En location nue : formulaire 2042 + annexe 2044 (revenus fonciers). En LMNP réel : formulaire 2042 C PRO + liasse 2031/2033. Notre guide complet : déclarer une location meublée depuis l'étranger.
Référence officielle : service-public.fr — déduction des travaux.
Ce qui ne passe jamais
Qu'on soit résident ou expatrié, certaines dépenses restent non déductibles : les travaux de construction ou d'agrandissement, les travaux dans votre résidence principale, les dépenses sans facture, et les frais d'acquisition du bien (notaire, droits de mutation). En location nue, les travaux de construction ne sont pas déductibles. En LMNP, ils peuvent en revanche être amortis.
Un non-résident peut-il bénéficier du déficit foncier ?
Oui, mais différemment d'un résident. Le déficit foncier d'un non-résident s'impute uniquement sur ses revenus fonciers français — pas sur son revenu global. La "niche" des 10 700 € imputables sur le revenu global est réservée aux résidents fiscaux français.
Quel taux d'imposition s'applique à mes revenus locatifs en France ?
Le taux minimum légal pour les non-résidents est de 20 % sur les revenus fonciers nets (ou BIC nets) de source française. Si votre taux effectif en appliquant le barème progressif est supérieur à 20 %, c'est ce taux plus élevé qui s'applique.
Les prélèvements sociaux (17,2 %) s'appliquent-ils ?
Si vous résidez dans l'Union européenne, l'EEE ou en Suisse, vous êtes affilié à un régime de sécurité sociale étranger et êtes exonéré des prélèvements sociaux français (vous payez le prélèvement de solidarité à 7,5 % seulement). Hors UE/EEE/Suisse, les 17,2 % s'appliquent.
LMNP ou location nue : que choisir quand on est expatrié ?
Pour la plupart des expatriés, le LMNP au réel est plus avantageux : déduction des travaux sans plafond, amortissement du bien, report illimité du déficit. La location nue peut être intéressante si vous prévoyez de reprendre votre résidence principale en France prochainement. Notre guide LMNP : avantages et inconvénients compare les deux en détail.
Peut-on déduire des travaux réalisés avant la première mise en location ?
Oui, sous réserve de prouver l'intention de louer (annonce publiée, bail signé…). Les travaux effectués lors de l'acquisition du bien sont en revanche considérés comme un coût d'achat et ne sont pas déductibles.
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