Tout comprendre sur l’augmentation des taux ces derniers mois
Si vous avez un projet immobilier en cours, vous n’avez pas pu manquer l’augmentation des taux et la difficulté de voir son dossier validé par les banques dernièrement. En effet, plus de la moitié des demandes de crédits immobiliers ont été refusés cet été !
Une des raisons ? Le taux d’usure décidé par la Banque de France. Vous voulez en savoir plus ? Vous êtes au bon endroit !
Qu’est-ce que le taux d’usure ?
Pour faire simple, le taux d’usure correspond au taux maximum auquel une banque peut prêter à un particulier. Ce taux n’a jamais été un problème ces vingt dernières années.
C’est seulement depuis l’inflation de cet été et l’augmentation des taux que ce taux d’usure a bloqué de nombreuses demandes de crédits immobiliers.
Concrètement, le taux d’usure est déterminé par la Banque de France en vue de protéger les ménages d’un crédit trop coûteux. C’est donc un seuil maximal légal : il n’est pas possible pour les banques de proposer un crédit au-delà de ce taux, incluant :
- Le taux d’intérêt,
- Les frais de dossier,
- Les éventuels frais de courtier,
- Les frais liés aux assurances et garanties.
Comment le taux d’usure est-il défini ?
Le taux d’usure est normalement revu chaque trimestre par la Banque de France. Pour cela, elle effectue une enquête auprès des organismes de crédit, afin de déterminer les taux moyens pratiqués.
Ce taux moyen recueilli est ensuite augmenté d’un tiers pour obtenir le taux d’usure du trimestre suivant.
Pourquoi le taux d’usure a-t-il bloqué les crédits ces trois derniers mois ?
Ces derniers mois, de nombreux futurs acquéreurs ont vu leur crédit immobilier refusé à cause du taux d’usure, principalement lorsque l’apport n’était pas suffisant.
En effet, les taux d’intérêts ayant augmentés, la somme des éléments vus ci-dessus dépassaient souvent le taux d’usure. La solution pour les emprunteurs ? Fournir un apport plus conséquent.
Parfois, en jouant sur les taux d’assurance ou les frais de dossiers, les banques étaient en mesure de repasser sous le seuil du taux d’usure. Cependant, pour des raisons économiques, il leur était impossible de le faire pour tous les clients.
Bien sûr, ces taux rendent difficile l’achat d’une résidence principale, mais posent également problème aux investisseurs locatifs.
L’augmentation du taux d’usure au 1er octobre
Établissements bancaires et consommateurs ont exprimé leur mécontentement des blocages de crédits à cause du taux d’usure. Le 1er octobre, la Banque de France a donc relevé ce taux afin qu’il atteigne 3.05% pour les emprunts de 20 ans et plus. Avant, ce taux était bloqué à 2,57%.
Cette augmentation va donc permettre de débloquer de nombreux dossiers, mais aussi d’encourager les français à acheter de nouveau. Elle est en effet plus marquée qu’en juillet, et s’aligne davantage sur l’augmentation des taux d’emprunts.
La hausse des taux d’emprunts
L’inflation récente a touché les français sur de nombreux sujets : matières premières, prix des travaux, prix de l’électricité et du chauffage, mais également sur les frais bancaires. Ainsi, les taux d’emprunt ont considérablement augmenté en 2022, en comparaison des années précédentes.
Fin septembre, les taux ont atteint une moyenne de 1,72% hors assurance emprunteur. En décembre, les taux devraient atteindre 3%, ce qui se situe dans la moyenne historique. En réalité, ce sont les taux de ces dernières années qui étaient exceptionnellement bas.
Pour rappel, un taux fixe s’appliquera sur toute la durée définie de l’emprunt. Il ne pourra donc pas évoluer, même si les taux d’emprunts augmentent. Le montant de chaque mensualité est donc connu à l’avance.
En revanche, un taux variable peut évoluer tout au long de la durée définie du crédit. Ce dernier change en fonction d’un indice de référence.
Pourquoi les banques augmentent-elles le taux d’emprunt ?
Afin d’établir leurs taux, les banques s’alignent avec les OAT (Obligations assimilables au Trésor). Ces dernières ont atteint 2,81% au 29 septembre 2022. Ainsi, en fonction de la dette française, les banques peuvent augmenter ou diminuer le taux d’emprunt.
Ce taux d’emprunt a bien sûr un impact sur le monde de l’investissement immobilier. Trouver la perle rare est plus difficile lorsqu’on souhaite dégager un cash flow positif. En effet, plus le taux d’emprunt est bas, plus les mensualités bancaires le sont aussi, permettant de dégager plus de bénéfices des loyers perçus. Afin de continuer à réaliser des investissements au bon rendement, il est possible que vous deviez négocier davantage avec les banques ou chercher des biens intéressants plus longtemps. Ou bien peut-être est-il intéressant de se tourner vers les taux variables ?
Le grand retour des taux variables
On vous remet dans le contexte. Au début des années 2000, les taux variables représentaient environ 20% de la population des crédits vs 5% en 2010. Cette dernière décennie, ce sont donc les taux fixes qui ont été privilégiés par les banques et les particuliers, du fait de leur diminution impressionnante. Suite à la crise de 2008, les politiques de la BCE pour redresser l’économie ont grandement contribué à faire baisser ce taux fixe, qui est passé de 5% à 1% en quelques années à peine.
Dans ce contexte, les taux variables n’ont pas forcément été très présents dans la production de crédits ces dernières années. Pourtant, le contexte économique actuel pourrait les faire revenir dans les propositions des banques.
En effet, les banques commencent à contourner cette hausse en proposant des taux variables à partir de la 10ème année. Pour rappel, un taux variable évolue tout au long de la période du crédit contrairement au taux fixe. Selon l’indice de référence choisi au moment de la signature du crédit, il peut évoluer à la hausse ou à la baisse, ce qui a bien sûr un impact sur les mensualités de votre crédit. Dans la plupart des cas, la variation à la hausse est toujours capée donc votre business plan reste sécurisé !
Avec cette nouvelle proposition des banques de faire évoluer le taux variable à partir de la 10ème année, les emprunteurs bénéficient d’une seconde chance : ils s’endettent les 10 premières années à taux fixe, et peuvent même renégocier leur prêt vers la 8ème année pour le remettre à taux fixe et plus faible si le marché le permet.
Augmentation des taux, en conclusion
Quel que soit le crédit immobilier que vous choisissiez pour votre projet d’investissement locatif, il est important qu’il soit intégré dans un business plan long-terme, qui vous donne une visibilité sur votre investissement et votre cash-flow au fur et à mesure des années.
Pour vous aider à faire l’investissement le plus rentable, Expat’ Immo est à vos côtés pour vous conseiller. Choix du taux, choix du crédit, projection des revenus et mensualités : nous construisons avec vous un business plan réaliste, qui vous aidera à vous projeter dans votre futur achat. N’hésitez pas à nous contacter pour toute demande de projet clé en main !
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