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Comment obtenir un prêt depuis l’étranger ?

Vous êtes expatrié et souhaitez investir dans l’immobilier français ? Vous êtes tombé sur l’article qui saura vous guider lors de vos démarches ! 

Vous êtes dans un tout nouveau pays d’accueil qui vous permet de percevoir un salaire bien plus élevé que ce que permettrait un salaire français. Face au faible coût de la vie de votre pays de résidence, vous remarquez que votre épargne s’accumule de plus en plus.. Toutefois, lorsque vous songez à votre retraite, vous faites face à certaines inquiétudes. En effet, au sein de votre pays de résidence, vous ne cotisez pas pour votre retraite… Et si nous vous expliquons que si vous investissez l’épargne dont vous bénéficiez grâce à ce mode de vie, vous pouvez préparer votre retraite en investissant dans l’immobilier ?

Face à cette décision qui vous assurera un logement à votre retour en France si vous le désirez et vous permet de constituer un patrimoine pour votre descendance; vous avez de nombreuses interrogations.

Quelles sont les démarches à suivre ? A quel prix ? Comment obtenir un prêt depuis l’étranger

Cet article est ainsi préparé par nos soins pour répondre à toutes vos interrogations afin que vous puissiez enclencher votre investissement. Ainsi, nous aborderons quelles sont les différentes étapes pour obtenir un prêt depuis l’étranger. Ensuite, nous serons amenés à nous interroger au sujet des conditions à remplir pour obtenir un prêt. Pour finir, nous nous permettrons de vous conseiller des banques qui ont déjà prêté à des expatriés. 

Comment obtenir un prêt depuis l’étranger n’aura ainsi plus aucun secret pour vous. 

Les 4 étapes pour obtenir un prêt depuis l'étranger

Afin d’orienter votre démarche, veuillez trouver quelles étapes doivent être franchies pour obtenir un prêt depuis l’étranger.

1 ère étape : Vérifiez vos conditions d’éligibilité

Afin d’accéder à un prêt depuis l’étranger en tant qu’expatrié, sachez que vous êtes confrontés aux mêmes critères fondamentaux que ceux appliqués aux français. Ainsi, votre situation financière ainsi que votre stabilité professionnelle vont être évaluées en fonction de vos niveaux de revenus, d’apport, de garantie et d’endettement. 

Prenons l’image de deux expatriés souhaitant avoir accès à un prêt depuis l’étranger. 

Premier cas : Un jeune expatrié étant auto entrepreneur avec des revenus très variables et incertains, vous comprendrez ainsi qu’il ne part pas forcément du bon pied et aura du mal à répondre aux exigences des banques concernant leur prêt. 

A l’inverse, un employé qui est cadre au sein d’une grande entreprise, qui perçoit un bon salaire et ce depuis des années, qui n’a pas de découvert : vous l’aurez saisi, il a davantage de chances pour percevoir un prêt depuis l’étranger.  

De plus, indépendamment de votre profil, sachez que votre pays de résidence compte également lors de la prise de décision des établissements bancaires. En effet, si vous habitez au sein d’un pays ressortissant de l’Union européenne, ou bien dans une grande destination telle que les Etats Unis ou le Canada, sachez que votre pays ne sera en aucun cas un problème face à votre demande. Toutefois, d’autres destinations sont plus sujettes à générer de la méfiance face à l’instabilité politique qui peut y régner. 

Vous l’aurez ainsi saisi, votre profil est important tout comme un français résident toutefois, cela ne suffit pas à convaincre les établissements bancaires de vous faire confiance, le pays de résidence joue également lors de la prise de décision. 

Une fois que vous avez convenablement vérifié vos conditions d’éligibilité; il vous faudra ensuite trouver une banque. Nous vous indiquerons comment trouver une banque et vers lesquelles vous tourner.  

Etape n°2 : Trouvez une banque

Tout d’abord, il est important que vous sachiez qu’aux yeux des banques le terme « expatrié » n’a pas une très grande définition. Ainsi, privilégiez l’appellation “Français non-résident fiscal”

Afin de choisir la bonne banque vers laquelle vous tournez, faites vos recherches au sujet de quelles banques prêtent aux expatriés. En effet, certains établissement bancaires sont familiers face à cette situation et ont ainsi des services orientés uniquement expatriés. Ainsi, les démarches sont simplifiées, certaines démarches gagnent en rapidité et le rôle de conseiller peut être employé. 

A SAVOIR : Oubliez catégoriquement les banques en ligne telles que Revolut, Boursorama ou HelloBank : les banques en ligne n’accordent pas de crédit aux non-résidents en France. Ainsi, ne perdez pas de temps. Nous verrons vers quelle banque vous tourner plus loin au sein de cet article. 

Il existe également de plus en plus de courtiers qui sont spécialisés dans la clientèle expatriée. Ainsi, ils peuvent accompagner les expatriés à trouver leur banque, négocier les conditions du prêt et des taux. 

Une fois avoir trouvé la banque vers laquelle vous tourner, il vous faudra désormais fournir les justificatifs nécessaires afin de constituer votre dossier. 

Etape n°3 : Fournissez les justificatifs nécessaires

De même que les conditions d’éligibilité, les pièces requises pour un expatrié sont très fortement similaires à celles des résidents français.Toutefois, les établissements bancaires feront preuve davantage de minutie et d’exigence car ils souhaitent réduire le risque au maximum d’un financement de projet pas sûr. 

Nous vous avons listé quels documents doivent être joints à votre dossier de demande de prêt depuis l’étranger. Vous devez impérativement prouver votre identité, votre domicile, votre situation matrimoniale, vos revenus, votre contrat de travail, votre situation bancaire et l’état de votre patrimoine. 

La situation financière d’un expatrié est plus compliquée à vérifier que celle d’un résident français. En effet, l’expatrié ne paie pas ses taxes en France, la vérification de sa santé financière peut donc être biaisée. En addition à cela, l’expatrié ne peut pas forcément intervenir en cas de litiges, cela alimente le caractère risqué du profil d’investissement de l’expatrié. 

Pour finir, les établissements bancaires peuvent apparaître assez réticents face à la situation de travail de l’expatrié. En effet, les contrats de travail et les fiches de paie diffèrent d’un pays à l’autre. 

Les expatriés qui sont au sein d’un pays d’accueil qui prélèvent les impôts à la source : ils devront documenter le “tax return” dont ils bénéficient. De plus, les primes annuelles ne sont pas prises en considération lors du calcul de la capacité d’emprunt. L’expatrié est ainsi un client dit potentiellement davantage risqué. C’est la raison pour laquelle l’emprunt pour un expatrié est plus onéreux que celui d’un résident français.

Certains cas particuliers…

Certains pays font l’objet de réticences auprès des banques. Les expatriés français résidant en Israël, en Irak, au Liban, Algérie, Tunisie et Maroc, il est primordial d’avoir un contrat français afin d’emprunter. 

 

De plus, il serait préférable que votre apport se trouve en France. En effet, les transferts d’argent sont assez compliqués voire impossibles entre la France et ces pays mentionnés. 

Ces conditions doivent ainsi être respectées afin qu’un non-résident emprunte en France. 

 

Vous avez ainsi vérifié vos conditions d’éligibilité, vous avez trouvé une banque, vous lui avez communiqué les documents nécessaires, il ne vous reste plus qu’à vous concentrer sur le financement du projet. Ainsi, nous allons répertorier les conditions d’emprunt pour un expatrié, nous allons faire un point sur l’apport qui est exigé initialement, le taux d’endettement qu’il faut détenir et quelle garantie serait exigée pour les banques.

Etape n°4 : Le financement du projet

Image pour illustrer les compléments de revenus qui font partie des avantages qu'un propriétaire a lorsqu'il fait du cash flow positif

Comme nous l’avons mentionné précédemment, aux yeux des banques, le profil d’un expatrié est davantage risqué que celui d’un français résident. Ainsi, nous remarquons une certaine lourdeur en termes de démarches administratives et des taux de crédits immobiliers pour les non-résidents à 0.5% environ au-dessus de ceux du marché classique. Toutefois, cela dépendra de chaque situation et de chaque cas. Ainsi, en fonction de si vous avez un bon relationnel avec votre établissement de crédit ou que votre dossier puisse convenir de façon exceptionnelle : il n y a pas de fatalité. 

  • Quel apport est exigé initialement ? 

Un résident français devra fournir un apport de 10% face à un expatrié qui peut être contraint de fournir un apport à hauteur de 20% jusqu’à 30% du prix du bien immobilier. Les emprunteurs expatriés devront également considérer dans l’apport les paiement des frais bancaires et de notaire. 

  • Quel taux d’endettement ? 

Si votre taux d’endettement est au-delà de 35%, vous aurez énormément de mal pour percevoir le prêt depuis l’étranger. Ce taux s’applique aux résidents et aux non-résidents. Même si vous percevez de gros revenus, si jamais la banque remarque un taux d’endettement à 35% votre situation ne sera pas traitée de façon favorable. 

  • Quelle garantie pour la banque ? 

Les établissements bancaires exigent une garantie réelle, qui sera ainsi prise directement sur le bien immobilier sous forme d’hypothèque conventionnelle. 

  • Quelle contrepartie ? 

En contrepartie d’un prêt peu rentable pour la banque, cette dernière peut demander une contrepartie à l’emprunteur. Elle peut proposer l’achat d’un produit financier en parallèle comme un compte épargne ou assurance-vie.

Un non-résident qui souhaite étaler son crédit sur plus de vingt ans n’obtiendra jamais ce dit prêt. 

Si vous souhaitez obtenir des conseils au sujet des négociations que vous serez obligés de faire avec les établissements bancaires, n’hésitez pas à prendre contact avec Expat Immo qui se fera un plaisir de vous renseigner et de vous accompagner dans vos démarches qui conduisent à la réalisation de votre projet. 

Une fois avoir abordé les différentes étapes pour obtenir un prêt depuis l’étranger, nous allons nous concentrer désormais sur les conditions qu’il faut que l’expatrié remplisse pour l’obtention d’un prêt. 

Quelles sont les conditions pour obtenir un prêt depuis l’étranger ?

Différents conditions auxquelles doit faire face l’expatrié lors de sa demande de contracter un prêt. En effet, l’obtention d’un prêt depuis l’étranger dépendra de la situation financière de l’expatrié, de son contrat de travail et de son pays de résidence. Nous allons donc aborder tous ces points afin de vous éclairer à ce sujet. 

Obtenir un prêt depuis l’étranger selon votre situation financière

La situation financière du requérant intéressera forcément les banques françaises : le niveau de revenu, celui d’endettement, d’apport et de garantie.  

Obtenir un prêt depuis l’étranger selon votre contrat de travail

Le type de contrat de travail sous lequel le non-résident est employé fera l’objet d’une attention particulière portée par le banquier. 

Un professionnel sous contrat détaché à l’étranger pourra être assimilé par les banques à un résident français car ce dit contrat est soumis au droit français. Par ce biais, la demande de prêt depuis l’étranger pourra être bien plus facilitée. 

Un professionnel sous contrat local devra faire face à plus de vigilance de la part des banques. Une personne employée par une multinationale présente un niveau de risque assez faible a contrario d’une PME locale qui sera moins rassurante aux yeux des établissements bancaires. 

Si vous exercez une profession libérale à l’étranger, en tant qu’entrepreneurs ou indépendants, vous ferez presque toujours face à un refus de la part des banques et ce, même si vous percevez de gros revenus ou même si l’apport est très  important.

Obtenir un prêt depuis l’étranger selon votre pays de résidence

Le pays de résidence du demandeur est scruté par les banques. 

Voici une liste des pays qui ne posent pas forcément de problème : 

  • Les pays ressortissants de l’Union européenne
  • Les Etats-Unis
  • Canada

Voici une liste des pays en proie à une instabilité politique : 

  • Afghanistan
  • Birmanie
  • Biélorussie
  • Corée du Nord
  • Irak
  • Iran
  • Libye
  • Pakistan
  • Somalie
  • Soudan du Sud
  • Soudan
  • Syrie
  • Ukraine
  • Venezuela
  • Yémen

Ces pays sont exclus d’office car comme mentionné précédemment ils sont des proies à une instabilité politique. 

De plus, certaines banques vont exiger du demandeur de prêt depuis l’étranger un contrat français s’il réside au Liban, en Israël, au Maroc, en Irak, en Algérie ou en Tunisie. De plus, les transferts d’argent sont difficiles entre ces pays et la France voire impossible, il serait donc idéal que l’apport se situe en France. 

Comme mentionné précédemment, certaines banques peuvent se montrer plus réticentes face au prêt à accorder à des expatriés. Ainsi, nous sommes amenés à nous demander quelles banques françaises sont en mesure de prêter aux non-résidents. Retrouvez ainsi nos conseils en termes de choix de banque. 

Quelles banques françaises prêtent aux non-résidents ?

investissement locatif

Les banques françaises se comptent en grand nombre, ainsi, il est compliqué de savoir vers laquelle se tourner. Nous vous avons ainsi répertorié les différentes banques qui sont susceptibles de vous accorder un prêt bancaire. Vous pouvez ainsi vous tourner vers BNP Paribas, Crédit Agricole, Crédit Mutuel, la Caisse d’Epargne, la banque postale ou bien encore la société générale. 

 

Prenez toutefois certaines pincettes lorsque vous lisez ces lignes, chaque situation étant différente, il n’est pas forcément sûr que vous receviez un prêt de la part de ces banques. Toutefois, si vous détenez le profil correspondant à votre projet, n’ayez aucun inquiétude quant à l’obtention du prêt depuis l’étranger

Certains cas particuliers :

Les expatriés français résidant en Israël, en Irak, au Liban, Algérie, Tunisie et Maroc devront nécessairement avoir un contrat français pour emprunter. 

 

Les taux qui s’appliquent généralement aux non-résidents

Comme nous l’avons mentionné précédemment, les expatriés ne peuvent pas contracter un prêt depuis l’étranger  qui aura une durée de remboursement s’étalant à plus de 20 ans. Ainsi, le taux d’emprunt pour cette durée peut varier entre 1.2% et 1.7% hors assurance. On peut justifier la hausse de ces taux d’intérêt par rapport à ceux des résidents par le fait que les documents de garanties sont compliqués à contrôler. Les entreprises étrangères ne communiquent pas forcément les bulletins de salaire comme en France. De plus, si les banques se placent en position délicate, c’est parce qu’il peut être compliqué pour un expatrié en cas de litige d’intervenir. 

Taux d’assurance

Un taux d’assurance de prêt qui est très intéressant pour un expatrié se place entre 0.15 et 0.20%/. Un taux reste correct s’il est à 30%. Un taux supérieur à 30% est donc considéré comme étant moyen. 

Les banques se sont vues durcir leur conditions de prêt depuis janvier 2022.

Point sur les conditions de financement

Les conditions aux octrois bancaires sont durcies depuis le début de l’année 2022 tant pour les expatriés que pour les résidents français. 

Vous devez emprunter au minimum 100 000€. 

Le taux d’endettement maximum est élevé à 35%. 

Un résident a une durée maximale d’emprunt de 25 ans. Un expatrié quant à lui a une durée de 20 ans. 

Une fois avoir abordé les différentes banques françaises qui sont potentiellement ouvertes à l’accord d’un prêt aux expatriés, nous allons aborder nos quelques conseils qui, nous l’espérons, vous permettront d’obtenir un prêt depuis l’étranger. 

Nos quelques conseils pour obtenir un prêt depuis l’étranger

Image pour illustrer la stratégie auquel un propriétaire doit réfléchir lorsqu'il investit en LMNP

Afin d’obtenir un prêt depuis l’étranger, il faut que vous soyez vigilants sur certains points. Ainsi, il faut que vous puissiez faire attention à votre statut fiscal, réfléchir au financement de ce projet mais également procéder au prêt au bon moment. 

Faites attention à votre statut fiscal

Comme vu précédemment, ce n’est bien sûr pas parce que vous résidez en dehors de la France, que vous ne pourrez jamais détenir un prêt depuis l’étranger. Toutefois, nous vous l’avons dit, cela va rendre les choses un peu difficiles. C’est ainsi, le statut fiscal qui va compter aux yeux des établissements bancaires. Toutes les banques en ligne refusant d’accorder des prêts aux expatriés, ne perdez pas votre temps et tournez vous directement vers les banques suivantes : 

La BNP Paribas, le Crédit Agricole, le Crédit Mutuel, la Caisse d’Epargne, la banque postale ou bien encore la société générale. 

Le taux proposé pour un expatrié devra ainsi faire face à un un montant légèrement plus élevé que celui des résidents français (de 0.2 à 0.5%). 

 

Les taux français sont bien plus avantageux que ceux qui pourront vous être proposés au sein des pays d’accueil. 

Vous l’aurez donc compris, il faut que vous soigniez votre statut fiscal. Ensuite, il faut également que vous réfléchissiez à son financement. 

Réfléchissez à son financement

Passer par le biais d’un courtier

De plus en plus démocratisé en France 

Afin de mettre toutes les chances de votre côté, pourquoi ne pas vous rattacher aux services d’un intermédiaire pour que vous puissiez contracter un crédit au meilleur taux ? Les Britanniques le pratiquant énormément, la France prend exemple et utilise également cette technique. 

Il est évident que vous devez savoir que passer par le biais d’un courtier incombe forcément des dépenses supplémentaires. Toutefois, c’est un réel gain de temps car il pourra vous aider à savoir vers qui se tourner. Ils auront toutes les clefs pour contracter le meilleur crédit possible. 

Un crédit immobilier déniché par ce partenaire avec les meilleures conditions

Les conditions de votre prêt depuis l’étranger pourront tout à fait être négociées de façon convenable par le courtier. Ainsi, le courtier pourra aborder le taux, la durée de ce crédit et le type de prêt concerné. Bien que ces conditions puissent être plus drastiques pour les expatriés, les établissements bancaires compensent ce statut grâce au premier apport important mentionné précédemment. Ce point pouvant freiner les investissements des expatriés, peut être soumis à la négociation du courtier. 

De plus, les agences de courtage sont très disponibles et répondent à leur client potentiel sous 24 ou 48h en fonction de la demande d’informations. 

Si vous souhaitez vous donner une idée des frais d’honoraires qu’il vous faudra payer, comptez environ 1% du montant du prêt. Toutefois, ils peuvent également se rémunérer par le biais de commissions données par leurs banques partenaires.  Les courtiers peuvent également exiger des coûts fixes, cela dépend clairement du courtier que vous contactez. 

Une agence immobilière qui sera votre accompagnateur

Vous pouvez également soulager vos démarches au sujet de l’obtention d’un prêt en passant par le biais d’un agent immobilier. En effet, Expat Immo a su accompagner énormément d’expatriés dans toutes leurs démarches. Les membres de l’équipe d’Expat’ Immo connaissent ainsi parfaitement la situation des expatriés et savent tout à fait négocier avec les banques au sujet des conditions du prêt.
N’hésitez plus et contactez enfin le tremplin de votre projet. 

Ensuite, le meilleur conseil que l’on puisse vous donner est qu’il faut que vous choisissiez le bon moment. N’hésitez pas à prendre le temps pour constituer votre projet et votre dossier et de ne précipiter en rien vos démarches.

Choisissez le bon moment

Comme nous vous l’avons mentionné précédemment, votre situation personnelle et professionnelle fait l’objet de critère déterminant pour le banquier. Ainsi, visez la stabilité financière et la visibilité et la transparence.

Plus il est risqué de vous accorder un prêt, plus le banquier durcira ses conditions et cela augmentera le coût du prêt depuis l’étranger.  

Votre position sera ainsi scrutée avec minutie car il est dans l’objectif des banques de ne pas louper une seule coquille liée à votre profil. Vos dettes seront analysées, votre salaire et votre contrat le seront également. Ainsi, même le statut matrimonial et parental sera analysé afin d’analyser la situation personnelle du futur emprunteur.

Conclusion

Image pour illustrer le contrat et la durée d'un bail pour une location meublée

Pour conclure, vous l’aurez remarqué : il n’est clairement pas évident de contracter un crédit auprès des établissements bancaires. Bercés par de l’appréhension, de la minutie et de l’exigence, les expatriés rencontrent bien plus de difficultés qu’un résident français pour obtenir un prêt depuis l’étranger. Ainsi, nous vous avons conseillé de soigner au mieux votre profil de client, de vous rapprocher de plusieurs banques afin de comparer les taux proposés.

De plus, n’oubliez pas que l’apport est doublement plus important pour un expatrié que pour un résident français, que vous ne pouvez rembourser votre crédit que sur 20 ans maximum et que votre taux d’endettement se doit d’être très faible. Pour finir, prenez bien en considération tous les documents mentionnés qui malheureusement alourdissent les démarches mais qui sont plus que nécessaires. 

Afin de vous guider au sein de cette nouvelle aventure qui peut être compliquée à aborder et qui peut susciter beaucoup de stress et d’incompréhension de votre part, n’hésitez pas à prendre contact avec Expat Immo qui fera son nécessaire pour vous indiquer et vous conseiller. Expat Immo est une entreprise immobilière uniquement dédiée aux expatriés. Ainsi, vous pouvez effectuer tous vos rendez-vous de façon digitalisée et ne faire aucun déplacement. Osez l’aventure Expat Immo et prenez votre premier rendez-vous pour en discuter avec nos équipes expertes. 

FAQs - Questions fréquentes

Aujourd’hui, même si vous vivez en France, vous pouvez tout à fait solliciter une banque étrangère pour financer votre projet. Grâce à la banque étrangère, vous pouvez donc contracter des prêts à la consommation ou bien des prêts immobiliers.

Les banques en ligne n’accordent pas de crédit aux non-résidents. Toutefois, plusieurs banques françaises ont su aider et accompagner des expatriés dans leurs démarches. Parmi ces dernières, on retrouve : la BNP Paribas, le Crédit Agricole, le Crédit Mutuel, la Caisse d’Epargne, la banque postale ou bien encore la société générale. 

Afin d’obtenir un accord de principe, l’acheteur constitue un dossier de demande de prêt  et produit un certain nombre de procédures telles que la communication de documents comme le dernier avis d’impositions, le relevé de compte bancaire ainsi que les derniers bulletins de salaire. 

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