Comment investir à Poitiers depuis l’étranger ?
Poitiers est une ville de l’ouest de la France dont 21% des habitants sont des étudiants. Nombreux sont les gens qui veulent investir à Poitiers depuis l’étranger mais ne savent pas comment procéder. En tant qu’expatrié ou non résident, cela leur permettra d’avoir un logement en cas de retour à Poitiers. Le marché de l’investissement immobilier est l’opportunité à ne pas rater pour investir.
C’est un avantage pour les plans d’investissement en tant que non résident ou expatrié. Mais le fait de rester à l’étranger pour investir nous pousse à nous poser des questions car force est de constater certaines problématiques face à cela :
Comment investir à Poitiers depuis l’étranger, comment trouver un bien rentable à Poitiers sans le visiter ni le voir ? Comment assurer les transactions ? Les travaux ? La gestion des biens matériels ? Comment signer les papiers en étant à distance ? Comment protéger ses biens de la main des malfaiteurs ? Etc…
Le défi de la distance
Investir à Poitiers depuis l’étranger n’est pas une chose facile qu’on peut faire du jour au lendemain car cela nécessite beaucoup d’efforts, de temps et surtout de la patience. Un expatrié qui veut investir dans l’immobilier doit maîtriser le marché immobilier local, autrement dit, il doit passer un tout petit peu de temps dans la zone où il veut investir afin de connaître dans les moindres détails, les bons coins de la ville : vie économique, pouvoir d’achat, vie culturelle, population, etc…
En étant à distance, il paraît difficile de connaître toutes ces choses dans les moindres détails. Il est donc recommandé de trouver un service d’investissement clé en main qui s’occupera de l’achat du bien et qui représentera la partie acheteuse sur le terrain en défendant les intérêts du client expatrié. Découvrons donc plus en détails comment investir à Poitiers depuis l’étranger !
Recherches immobilières et visites
La recherche immobilière est l’une des étapes les plus compliquées, parce qu’il s’agit de trouver un bien immobilier qui correspond à vos critères. Le fait d’investir à Poitiers depuis l’étranger dans l’immobilier commence d’abord par la recherche de l’immobilier. L’expatrié est appelé donc à se renseigner sur le marché à distance. Il doit analyser les endroits où investir, les valeurs des biens sur le terrain, les spécificités des quartiers, la population de la ville, l’évolution démographique ,etc…
La population de la ville
On ne peut pas aborder la question de comment investir à Poitiers depuis l’étranger dans l’immobilier sans tenir compte de la population. La taille de la population et sa répartition sont des éléments nécessaires lors de la prise de décision et du choix d’un bien matériel. Plus la ville détient une taille et une répartition importante, plus vous aurez une demande à combler.
L’évolution démographique
Il faut bien surveiller l’évolution démographique de la ville car c’est un point très important à ne pas négliger. Si l’évolution démographique ne se développe pas comme souhaité, on peut recenser une pénurie de locataires. Cette pénurie pourrait gravement impacter la location de votre bien immobilier ainsi que votre investissement. Si vous souhaitez investir dans une grande ville, vous devez tenir compte de l’environnement.
Ces recherches peuvent être faites à partir des sites de recherches ou via tout réseau susceptible de proposer des biens à la vente. Certains expatriés ou non résidents demandent à leurs amis ou à leur famille d’aller visiter le bien mais se retrouvent vite confrontés à leur manque d’expertise et sont gênés dès lors qu’il y a plus de deux visites.
Il est primordial de vérifier avec attention les détails physiques du bien immobilier mais également les éléments financiers. Ce sont autant de points qui feront la qualité de votre investissement à Poitiers lorsque vous ne résidez pas en France.
Il existe des entreprises et des plateformes en lignes sécurisées qui assurent la collecte des informations nécessaires à la gestion du projet de chaque expatrié désirant investir à Poitiers depuis l’étranger dans l’immobilier. Car le fait d’effectuer l’ensemble de ces démarches à distance nécessite beaucoup de coordination et d’expertise.
Obtenir un emprunt
La problématique de financement se pose lorsqu’on souhaite investir à Poitiers depuis l’étranger. En effet, les banques se montrent plus frileuses vis-à-vis des emprunteurs qui ne vivent pas à Poitiers car le risque de ne pas récupérer les prêts est plus élevé du fait de l’éloignement géographique.
Un expatrié qui veut se lancer dans le projet immobilier à pour premier étape de vérifier sa capacité d’endettement. C’est un point très important pour être sûre de pouvoir financer son projet. La majorité des non résidents pensent qu’un bon salaire permet de disposer d’une capacité d’emprunt suffisante.
Ceci étant, il est donc très compliqué d’investir à Poitiers depuis l’étranger dans l’immobilier, car les banques appliquent de nos jours plusieurs critères. Ces critères sont très stricts pour les expatriés en les classant par catégorie de risques. Donc malgré les niveaux élevés de salaire, investir à Poitiers depuis l’étranger devient complexe.
Ensuite, lorsqu’un expatrié ou un non-résident décide d’emprunter pour son projet immobilier, la banque s’occupe de l’étude de ses dossiers en tenant compte de certains critères tels que : sa situation financière, sa situation politique et économique, son contrat de travail, son salaire de base, sa situation familiale et professionnelle, etc.
Vos revenus : Ils doivent être suffisamment élevés une fois que les charges seront déduites. Notons également que l’emprunteur ne doit pas dépasser un taux d’endettement de 35% pour avoir droit à un crédit. Les charges ne doivent donc pas représenter plus du tiers de vos revenus. Ainsi, pour pouvoir investir à Poitiers depuis l’étranger vos revenus sont importants.
La garantie : Elle est très importante, voire indispensable pour l’obtention d’un financement. Les emprunteurs français peuvent choisir de faire recours à un organisme de cautionnement, qui se porte garant du remboursement du crédit. Pour investir à Poitiers depuis l’étranger, il faut une garantie avant d’obtenir un financement.
L’apport personnel : Les nationaux peuvent parfois emprunter sans apport. La majorité du temps, il leur faut avancer un apport de 10%. Pour les expatriés qui veulent investir à Poitiers depuis l’étrangers, le montant de l’apport est revu à la hausse et ils doivent disposer d’au moins 20% d’épargne ; C’est en fonction de tous ces critères que la banque peut ou ne pas lui octroyer un financement. L’obtention du prêt dépend aussi du type de contrat de travail du non-résident.
Comment faire un emprunt en tant qu’étranger ?
La première question à se poser en tant qu’expatrié est : Comment puis-je emprunter pour investir à Poitiers depuis l’étranger ? Il faut tout d’abord connaître le maximum de sa capacité d’endettement. Il faut ensuite vérifier le montant de son apport car les banques à Poitiers demandent plus d’apport pour les non-résidents que pour les résidents.
Les banques vont demander 20% pour les frais de notaire (8%) dans plus de 90% des cas. Cela revient à 28% d’apport sur un prix donné d’appartement. Il faudra donc tenir compte de tout ceci pour investir à Poitiers depuis l’étranger.
Par exemple, pour un appartement à 200 000€, si on arrondit les 28% à 30% parce qu’il y a toujours des frais financiers en plus, il faut 60 000€ d’apport. Certes le fait d’emprunter pour investir à Poitiers depuis l’étranger dans l’immobilier présente des risques mais également des avantages.
L’avantage d’emprunter à Poitiers est que les prêts sont à taux fixe. Même si pour une raison ou une autre, il y a une inflation des prix de 10% en 10 ans, le taux de votre prêt reste fixe, et vous serez d’autant plus gagnant. Les taux peuvent augmenter légèrement pour les non-résidents, mais généralement, cela reste toujours avantageux par rapport à l’étranger.
NB : C’est uniquement lorsque la banque connaît et maîtrise le marché immobilier dans lequel l’expatrié veut investir, que le prêt peut être fait. De plus, les non-résidents ne peuvent pas emprunter pour une durée de 20 ans.
Précisons également qu’il existe deux conditions selon lesquelles vous pourrez souscrire à une assurance emprunteur. Pour cela, il faut que le bien immobilier soit situé à Poitiers et que l’emprunt soit fait auprès de l’organisme français. Cela facilite donc le processus pour investir à Poitiers depuis l’étranger.
Il est important de mentionner qu’en tant qu’expatrié, vous ne pourrez pas souscrire aux mêmes offres que si vous résidez à Poitiers. Une réduction d’accès aux services d’assurance tels que :
Les garanties de décès : Il s’agit du remboursement de l’emprunt par l’assurance en cas de décès.
le PTIA : C’est la Perte Totale Irréversible d’Autonomie, qui implique donc le besoin d’assistance de la part d’une personne tierce.
IPT : L’Invalidité Permanente et Totale causée par une maladie ou un accident
L’ITT : L’Incapacité Temporaire de Travail incombe l’impossibilité de travailler suite à une maladie ou un accident
Les étapes à suivre pour l’achat ou la vente d’un bien immobilier
Investir à Poitiers depuis l’étranger dans le domaine de l’immobilier nécessite de respecter un certain nombre étapes. D’abord il faut trouver le bien. Une fois le bien trouvé, l’investisseur doit passer ensuite aux démarches administratives pour procéder à l’achat du bien immobilier. Ceci se fait en plusieurs étapes que sont :
L’offre d’achat
Après avoir effectué vos recherches et visité plusieurs propriétés, vous décidez de vous engager sur celui qui répond à vos critères et qui constitue un rapport qualité/prix raisonnable. Vous pouvez alors faire une offre d’achat au propriétaire, directement ou par l’intermédiaire d’un agent immobilier.
L’offre d’achat acceptée engage donc le vendeur. Elle permet de bloquer la maison au profit de l’acquéreur le temps qu’un compromis ou une promesse de vente soit signée devant notaire. L’offre d’achat est une pratique courante mais pas obligatoire pour investir depuis l’étranger.
Le choix du notaire
Une fois acceptée, l’offre d’achat doit être approuvée par la signature d’une promesse de vente ou d’un compromis de vente chez un notaire. Alors, deux propositions s’offrent à vous : choisir votre propre notaire ou le même que l’autre partie du contrat. Lorsque deux notaires s’occupent d’une même vente, on appelle cela une signature en « double minutes ». Les frais de notaire ne sont alors pas majorés.
Le compromis ou la promesse de vente
La promesse de vente oblige uniquement le propriétaire du bien. Le propriétaire s’engage auprès de l’expatrié à lui vendre le bien immobilier et cela à un prix déterminé. Mais ceci est valable juste pour un temps limité allant de 2 à 3 mois. Pour que cette promesse de vente soit valable, il faudra qu’elle soit enregistrée auprès de la recette des impôts, dans les dix jours qui suivent la signature.
Le compromis de vente quant à lui, prévoit les conditions de conclusion du contrat général et le prix de vente du bien. Si cette étape est facultative, elle est vivement recommandée afin de sécuriser la transaction. Le ou les notaires chargés de la vente se chargeront de réunir les deux parties à un rendez-vous de signature de l’avant contrat.
Bien que l’expatrié soit à distance, il peut toutefois confier cette démarche à un ami de confiance ou effectuer un déplacement pour signer lui-même. Lors de ce rendez-vous, le ou les notaires demanderont aux acquéreurs un acompte de 5% du prix de vente. Le versement d’un acompte n’est pas une obligation et vous ne pouvez pas y être forcé.
Pour réaliser la signature à distance, les notaires envoient simplement renvoyer les documents par accusé de réception électronique. Ce procédé offert par le service de la poste est inclus dans les pratiques notariales et permet d’authentifier l’acte de vente. Pour investir à Poitiers depuis l’étranger il faut bien comprendre et appliquer le point ci-dessus.
A savoir :
Pour l’expatrié ou non résident (l’acquéreur)
L’acompte est déduit du montant du bien si la vente se réalise. Si l’expatrier souhaite se rétracter sur la signature de l’acte de vente définitif alors que toutes les conditions sont réunies, alors cet acompte sert aussi de dédommagement au vendeur. S’il est compliqué de se dispenser d’un déplacement afin de visiter le bien, la signature du compromis peut parfaitement s’effectuer à distance. Il suffit simplement de donner procuration à un tiers.
Notons également que depuis 2019 en France, l’investissement dans l’immobilier peut se faire par visioconférence bien que l’expatrié soit à l’étranger. Il permet à un expatrié voulant investir dans le domaine de l’immobilier avec son notaire et à un vendeur, également avec son notaire, de signer un acte de vente par visioconférence. C’est le moyen idéal pour un non-résident qui veut investir dans l’immobilier sans vouloir se déplacer.
La procuration
Si vous faites un investissement immobilier à distance, notez bien que la procuration sera un document indispensable à votre dossier. Ainsi certains investisseurs désirant investir dans l’immobilier depuis l’étranger utilisent la procuration simplement pour gagner un temps précieux. Sans ce document, l’intermédiaire ne peut pas agir pour le compte de l’acheteur.
La rédaction d’une procuration
La rédaction d’une procuration est très complexe. Elle doit être complète et la plus détaillée possible. Les conditions et les moindres détails doivent être mentionnés car ils énoncent les responsabilités du mandataire et du mandant. Dans certains cas, la procuration est rédigée par le notaire sous forme d’un acte authentique. Sinon, on parle de procuration sous seing privé, qui est rapide et sans frais.
Dans quels cas la procuration est-elle utilisée ?
La procuration est utilisée pour les étapes de la transaction immobilière où le facteur humain est indispensable. Notamment le compromis et l’acte de vente. Notons que pour investir à Poitiers depuis l’étranger la transaction doit être bien faite.
Pour le compromis de vente
Grâce à la procuration, le mandataire remplace l’investisseur et signe le compromis.
Pour l’acte authentique de vente
La signature de l’acte de vente quant à elle, conclue la transaction immobilière. C’est également une étape qui requiert la présence de l’investisseur ou de son mandataire. Le mandataire peut également signer l’acte de vente pour l’expatrié puisqu’il a déjà une procuration. A l’issue de cet acte authentique de vente, le vendeur reçoit la somme prévue pour l’achat du bien immobilier.
La mise en location ou la gestion du bien immobilier
La dernière étape consiste donc à trouver un locataire pour le bien immobilier ou de trouver un moyen pour la gestion du bien. Et là encore la majorité des expatriés ou non-résidents s’orientent sur les locations.
Pour maîtriser en profondeur comment investir à Poitiers depuis l’étranger, une grande question se pose : Comment mettre son logement en location ou le gérer depuis l’étranger ?
Pourquoi l’expatrié doit-il mettre son bien immobilier en location depuis l’étranger ?
- Pour conserver le bien et le retrouver à son retour à Poitiers en le mettant en location la durée de son séjour.
- Pour obtenir un revenu supplémentaire issu des loyers encaissés.
Les différents types de location à Poitiers
Il existe plusieurs manières de louer son logement à Poitiers lorsqu’on est à l’étranger. Nous avons la location nue, la location meublée, la location saisonnière et le démembrement de propriété.
Location nue
La location nue est une forme de garantie pour le propriétaire–bailleur. Car une fois les locataires installés, les changements se veulent moins fréquents, les frais liés à la location sont moins élevés. Le propriétaire est libre de fixer lui-même le prix de son loyer en se référant au marché immobilier actuel.
La location nue présente plusieurs avantages : le turn-over des locataires est moins élevé, on peut facilement déduire des charges de son revenu foncier pour créer un déficit foncier et réduire ainsi l’imposition ; pas besoin de remplir de documents pour créer un statut de loueur.
Investir à Poitiers depuis l’étranger en location nue a des avantages mais aussi des inconvénients. L’engagement de location avec un preneur s’effectue pour au moins trois ans, sauf si celui-ci décide de quitter le logement avant la fin de la période. En plus, les loyers sont faibles en location meublée, ce qui impacte nécessairement la rentabilité de l’investissement immobilier.
Location meublée
La location meublée est une forme spécifique de location immobilière, dans laquelle le logement est fourni avec tous les meubles et équipements permettant aux locataires d’y vivre convenablement. Elle se distingue de la location non meublée encore appelée location nue. Les meublés sont majoritairement des petits logements : chambre, studios, appartements T1.
La location meublée est très avantageuse, moyennant des loyers supérieurs à 20% par rapport à la location vide. De plus, vous pouvez pratiquer des amortissements et déduire des charges par rapport à la location nue. Investir à Poitiers depuis l’étranger en location meublée est un choix sûr.
Location saisonnière
La location saisonnière est le fait de mettre à disposition un logement meublé pour une courte durée, soit inférieure à trois mois. Vous pouvez ainsi louer votre bien immobilier à la nuit, à la semaine ou au mois.
En tant que 1ère destination touristique mondiale, la France séduit chaque année plus de 80 millions de vacanciers. Il n’est donc pas étonnant de voir fleurir des locations de vacances entre particuliers un peu partout à Poitiers. Y investir depuis l’étranger en location saisonnière est donc recommandé aussi.
Un contrat de bail en location saisonnière doit être signé entre le bailleur-propriétaire et le futur locataire.
Démembrement de propriété
Le démembrement est la séparation, en droit civil, des prérogatives de la propriété. Le principe du démembrement de propriété consiste à diviser la pleine propriétaire du bien immobilier en deux parties, la nue-propriété et l’usufruit.
Le démembrement prend fin au décès de l’usufruitier. A ce moment là, le nu-propriétaire devient l’unique propriétaire du bien sans droit de succession à payer. Il peut alors le louer ou encore le vendre.
Comment gérer le bien immobilier à distance ?
Lorsque vous investissez à Poitiers depuis l’étranger, il vous est important d’envisager différemment moyens de gestions de vos biens immobilier à distance. Plusieurs options s’offrent à vous.
Avoir une personne de confiance
L’option idéale pour les expatriés est d’avoir une personne de confiance sur le terrain. Cette option offre plus de sérénité mais est aussi la moins chère.
En effet, on peut avoir recours à l’un de ses proches (amis, famille, etc.) ce qui permettra de réduire grandement les frais liés aux professionnels de la gestion locative. Aussi idéale qu’elle soit, cette option est assez irréaliste. Tous les non-résidents ne peuvent pas en demander autant à leurs proches. La gestion d’un bien immobilier est une activité chronophage.
Passer par une agence de gestion locative
La deuxième option est de passer par une agence immobilière de gestion locative afin qu’elle gère le bien pendant l’absence de l’expatrié. Cette option est coûteuse car elle permet de s’assurer du suivi professionnel du logement, de la mise en location et fait gagner du temps.
À Poitiers, il existe plusieurs agences immobilières qui assurent la gestion locative des biens. Parmi ceux-ci, certains sont spécialisés et ne proposent que des méthodes aux besoins des expatriés. Plus précisément les agences immobilières en ligne.
En résumé, investir à Poitiers depuis l’étranger est bel et bien possible et faisable dans l’immobilier. Cela parait long pour les expatriés car ça prend au moins 6 à 7 mois. Ces mois prennent en compte le temps de la recherche du bien matériel, l’offre de vente, le compromis de vente, et l’acte authentique de vente.
C’est la raison pour laquelle il est nécessaire et obligatoire de se faire accompagner par un expert dans le domaine notamment par une agence d’investissement locatif. Ces agences connaissant le marché et savent comment détecter et réagir à une offre intéressante.
FAQ - Question fréquentes
Poitiers dispose d’importants atouts économiques, culturels et touristiques. La ville connaît une croissance économique durable grâce au développement commercial et à un marché immobilier solide. Avec 25 % d’étudiants parmi sa population, la ville est appréciée pour son excellent système d’éducation et l’investissement dans l’immobilier locatif présente de nombreux avantages.
Poitiers est également une ville d’art et d’histoire. La ville compte de nombreux musées et accueille des événements culturels majeurs tels que des festivals de cinéma, des festivals d’art de rue et des festivals de jazz.
La population de Poitiers n’a cessé de croître ces dernières années. En tant que « deuxième plus grande ville de France ». Poitiers est une ville régionale qui possède les avantages d’une grande ville sans en avoir les inconvénients.
Il existe plusieurs types de location dont la location nue, la location meublée et la location saisonnière. Poitiers étant une ville touristique et d’étudiants, la location meublée et la location saisonnière semblent les mieux adaptées. Cependant la location nue a aussi plusieurs avantages pour un investissement dans cette ville commerciale.
Deux choix s’offrent à l’investisseur expatrié. Trouver une personne de confiance ou se confier à une agence d’investissement locatif. La dernière option est celle qui est recommandée car elle est professionnelle et rentable.
Sources utilisées pour la rédaction de cet article
https://www.myexpat.fr/comment-investir-immobilier-france-depuis-letranger-expatrie/amp/
https://lessecretsdelimmo.fr/investissement-immobilier/investir-depuis-letranger/
https://www.consortium-immobilier.fr/guide/achat-vente/7/40/105/
https://www.myexpat.fr/mettre-son-bien-en-location-depuis-letranger/amp/