Le statut LMNP
Le statut LMNP, qui signifie loueur meublé non professionnel, est attribué à un propriétaire-bailleur non professionnel qui loue un bien meublé. Il s’agit d’un complément de revenus pour le loueur et cette activité ne constitue pas sa source de revenus principale. Certaines conditions sont à remplir pour exercer une activité de LMNP. En effet comme, les caractéristiques et les démarches indispensables au statut LMNP. De plus, deux types de régimes d’imposition existent dans le statut LMNP, il est donc important de faire le bon choix. Nous aborderons également les démarches pour la déclaration de vos revenus liés au statut LMNP.
Statut LMNP : les caractéristiques indispensables du logement
La loi précise les critères d’ameublement d’un investissement locatif tel que le statut LMNP. Pour être considéré comme meublé, le logement doit contenir une liste précise de meubles qui lui sont indispensables pour détenir le statut LMNP. Cependant la liste des meubles requis dépend de la date de signature du bail. Dans le cas de non-respect de cette liste, le logement meublé bail peut être requalifié de logement vide par le juge.
Signature du bail après août 2015 : la chambre et le séjour
Tout d’abord, la literie avec couette ou couverture doit être fournie dans le logement. Vous devrez donc trouver un lit avec des coussins, et de la literie. La pièce servant de chambre doit être munie de rideaux ou volets. Le logement doit être muni d’une table, de sièges et d’étagères de rangement. L’ensemble du logement doit contenir des luminaires permettant d’éclairer les pièces durant les périodes sombres. Pour finir, le loueur doit fournir le matériel d’entretien adapté aux caractéristiques du logement, comme un balai, une serpillière ou un aspirateur s’il y a de la moquette.
Signature du bail après août 2015 : la cuisine
Ensuite, la cuisine doit être équipée :
- de plaques de cuisson ;
- d’un four ou d’un four à micro-ondes ;
- d’un réfrigérateur et congélateur.
Le congélateur peut se trouver dans le réfrigérateur ou être indépendant. Il doit cependant répondre à une température maximale de -6°. De plus, la vaisselle doit être disponible en quantité suffisante pour que les résidents puissent prendre leurs repas. De même la cuisine doit être équipée d’ustensiles de cuisine, tels que louche, passoire, décapsuleur…
Signature du bail avant septembre 2015
La loi définissant le statut LMNP a précisé au fil du temps la liste des meubles et équipements indispensables. Deux dates se différencient : les baux signés avant septembre 2015 et ceux signés après août 2015. De ce fait, si le logement meublé a été loué avant le 1er septembre 2015, il doit comporter une liste de meubles moins importante. Le logement doit alors être muni au minimum de meubles, de literie, d’une gazinière ou une plaque chauffante, d’un réfrigérateur et d’ustensiles de cuisine.
Le type de bien éligible au statut LMNP
Le bien loué via un statut LMNP doit avoir une superficie supérieure à 9 m² pour être reconnu comme bien meublé. Par ailleurs, le bien mis à la location comme meublé non professionnel, doit être neuf ou ancien. De plus, on distingue deux types de biens éligibles :
- les biens classiques ;
- les biens en résidence de services, comme les EHPAD, résidence d’affaires, ou encore résidence étudiante.
Les démarches à effectuer pour obtenir le statut LMNP
Le statut LMNP et le Greffe du Tribunal de Commerce
Les propriétaires de bien meublé souhaitant louer leur logement doivent être inscrits auprès d’un centre de formalités des entreprises. En l’occurrence, celui auquel vous êtes rattaché dans le cadre de votre activité est le Greffe du Tribunal de Commerce dont dépend votre logement. Ce sont les services d’impôts qui s’occupent du traitement des formalités. L’inscription doit être faite dans les 15 jours du début de la location du bien, en remplissant le formulaire P0i (disponible sur le site de la Direction générale des entreprises). Ainsi, en remplissant le formulaire vous sera attribué un numéro SIRET. Votre activité sous le statut LMNP sera alors connue des impôts et vous devrez choisir votre régime d’imposition.
Les avantages fiscaux du statut LMNP
Le statut LMNP est de plus en plus répandu car il dispose de plusieurs avantages, qu’ils soient pour le propriétaire ou pour le locataire. L’avantages premiers est le fiscal. D’ailleurs, la location meublée est l’une des plus anciennes niches fiscales puisqu’elle existe depuis 1949.
La récupération de la TVA avec le statut LMNP
L’un des premiers avantages liés à la location en meublé non professionnel est la récupération de la TVA sur le prix d’acquisition du bien. Cependant, pour être éligible à cette récupération, vous devez investir dans un bien neuf se trouvant dans une résidence de services relevant du régime de la parahôtellerie.
Ainsi cette dernière doit proposer au minimum trois services, tels que le petit déjeuner, la blanchisserie, la réception ou l’entretien quotidien des locaux. En revanche, notez bien que si vous souhaitez conserver ces avantages, vous devrez conserver le bien durant 20 ans minimum. Dans le cas d’une vente avant la date butoir, le propriétaire devra le remboursement de la TVA perçue par l’administration fiscale.
Les démarches administratives pour récupérer la TVA
Un numéro d’immatriculation va vous être attribué une fois que vous aurez rempli le formulaire P0i. Et lorsque vous aurez renseigné le formulaire 3519-SD, vous devrez l’envoyer au centre des impôts accompagné de votre RIB pour demander le remboursement de la TVA. Pour finir, le remboursement s’effectuera sur un délai de 15 jours à 6 mois.
Le dispositif Censi-Bouvard
Le dispositif fiscal Censi-Bouvard peut être utilisé par tous les ménages français en complément du statut LMNP. Ce dispositif concerne les logements neufs meublés se trouvant dans une résidence de services. Les avantages fiscaux du dispositif Censi-Bouvard peuvent être cumulés avec ceux du statut LMNP. Les propriétaires récupèrent la TVA payée pour l’acquisition du bien et peuvent également réduire le montant de leur impôt à hauteur de 11 % du prix d’achat. En outre, ils sont obligés de conserver le bien plus de 9 ans. Dans le cas contraire ils doivent rembourser les avantages qu’ils auront perçus.
Les avantages du statut LMNP
La délégation de la gestion locative
Le statut LMNP permet une gestion assez simple de votre location, puisque la plupart des propriétaires délèguent celle-ci à un professionnel. Vous n’aurez donc pas à vous soucier des démarches administratives, car vous ne serez pas en charge d’effectuer les états des lieux, les visites… Ainsi, la délégation de la gestion vous offre un gain de temps précieux. Vous pourrez donc investir dans un bien avec un budget moins conséquent, en achetant par exemple une chambre étudiante meublée.
La flexibilité et les loyers avantageux
Le statut LMNP apporte une flexibilité aux niveaux des critères de location. Les contrats de logement meublé sont différents de ceux de logement vide. En effet, certaines différences laissent paraître des avantages considérables au statut de LMNP. Par exemple, la durée du contrat et la durée du préavis sont moins longues pour le locataire ou le propriétaire.
De plus, la location meublée permet de soumettre à vos locataire un loyer plus élevé que dans un logement vide. En effet, une location meublée a un loyer plus élevé d’environ 12 % en comparaison avec un logement vide. En revanche, le revenu plus élevé s’explique par les dépenses supplémentaires que doit payer le bailleur. Notez également que les locataires sont prêts à payer plus car ils n’auront pas de frais supplémentaires liés à l’achat de meubles.
Pour finir, un des autres avantages pour le locataire est de ne pas avoir de déménagement conséquent lors de son arrivée et de son départ.
Le statut LMNP : un investissement rentable
Pour commencer, les logements meublés sont généralement loués plus rapidement que les biens vides. En effet, la plupart sont des étudiants ou personnes en déplacements professionnels sont les principaux locataires. Ce sont donc des personnes qui recherchent un appartement meublé car la durée de leur séjour sera plutôt courte.
Cependant, la période de location est plutôt courte car ils sont amenés à déménager de nombreuses fois et ont donc plus de facilité à choisir un logement. De plus, le statut LMNP offre la possibilité de rentabiliser certaines dépenses liées à votre logement.
Les dépenses concernant vos meubles sont remboursées sur environ 7 ans et celles sur le bien en seront remboursées dans leur intégralité en environ 30 ans. De même, les charges et intérêts sur l’emprunt sont déduites, et permettent de réduire vos revenus imposables. En revanche, il vous faudra pour cela choisir le meilleur régime d’imposition selon votre situation.
Quel régime fiscal est le plus adapté ?
Lorsqu’un propriétaire a le statut LMNP, ses revenus liés à cette activité entrent dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Deux choix s’offrent à vous en tant que régime d’imposition : le régime réel et le régime micro-BIC. Dans le but de choisir celui qui correspond le mieux à votre situation, voici quelques explications.
Le statut LMNP : le régime réel
Le régime réel est accessible aux LMNP lorsqu’ils effectuent une demande durant la déclaration d’activité envoyé au Greffe du Tribunal de Commerce. Cette demande doit être faite dans les deux premières semaines de location. Ce régime est le plus avantageux si les charges liées à votre activité de LMNP sont importantes. En effet, il permet de déduire toutes les dépenses liées à la location. De ce fait, l’ensemble des charges et des amortissements pourront être déduits de vos revenus.
Vous êtes soumis d’office au régime réel si vos recettes annuelles sont supérieures à 72 600 €. Mais vous pouvez aussi en faire la demande si ce n’est pas votre cas. Ce régime offre la possibilité de déduire l’ensemble des charges des recettes locatives et un amortissement de la valeur de l’acquisition peut être envisageable.
Le régime micro-BIC
La déclaration des revenus selon le statut LMNP
Le propriétaire a donc le choix en deux régimes et selon son choix la déclaration des revenus locatifs ne s’effectuera pas de la même manière.
Le statut LMNP : déclaration sous le régime micro-BIC
Le régime micro-BIC offre au propriétaire un abattement forfaitaire de 50 % sur le barème de l’impôt sur le revenu, avec un minimum de 305 € représentant les charges. De plus, il simplifie les démarches administratives puisque qu’une comptabilité tenue n’est pas obligatoire. Dans le cas de ce régime le propriétaire doit déclarer ses recettes locatives par le biais du formulaire 2042 C-Pro, à la déclaration de revenus classique. Il est également possible de remplir votre déclaration sur internet, en cochant la case « revenus des locations meublées non professionnelles ». Et ensuite, remplissez les cases 5ND à 5PJ de votre montant des loyers que vous auriez perçu. Pour finir, si vous êtes éligible aux conditions de ressources et que vous choisissez un versement libératoire, vous devrez inscrire le montant de vos recettes à la ligne 5TB.
Déclarer ses revenus au régime réel
Le régime réel est plus complexe d’un point de vue administratif puisqu’une tenue de comptabilité est obligatoire. Il est donc recommandé de faire appel à un expert-comptable pour qu’il prenne en charge les démarches administratives. Depuis 2022, les propriétaires ayant choisi ce régime disposent d’un temps plus long pour réaliser les démarches administratives. En effet, elles doivent être transmises au centre d’impôt entre le mois de mai et juin.
Dans le cas du régime réel, le propriétaire doit dans un premier temps remplir le formulaire 2031-SD et par la suite compléter le 2042 C-Pro. De même, vous pourrez déduire la totalité de vos charges sur la même déclaration.
Changer de régime
Lorsque vous obtenez le statut de LMNP, vous êtes amené à choisir l’un des deux régimes précédents. Cependant le choix de votre régime peut être revu et vous pouvez donc le changer en fonction de vos besoins. En effet, depuis 2018, la durée d’engagement sur un choix de régimes a été réduite à un an. Cela offre la possibilité aux propriétaires de basculer sur l’autre régime plus facilement en fonction de leur besoin. Pour finir, pour réaliser ce changement, il vous suffit d’envoyer avant le 1er février de l’année fiscale en cours un courrier de levée d’option à votre centre d’impôts notifiant le changement.
Le statut LMNP et ses inconvénients
Le risque fiscal
L’un des premiers risques liés au statut de LMNP est le risque fiscal. En effet, de plus en plus de propriétaires décident de se lancer dans la location de meublé non professionnel pour obtenir un revenu en plus de celui lié à leur emploi. Cependant, la plupart ne sont pas préparés et ne sont pas assez vigilants sur leur choix de régime. Car de temps en temps, il y a des changements fiscaux et réglementaires. Ainsi, il est important de rester vigilant et d’avoir toujours un œil sur ces changements et sur les réglementations en général.
La forte concurrence
Comme dit précédemment, nombreux sont les propriétaires qui décident de louer un logement meublé non professionnel, c’est un statut très prisé. Cela est principalement dû à ses multiples avantages. En revanche, son succès a permis d’augmenter le nombre de logements de ce type dans les villes françaises. Il faut donc bien se renseigner sur l’offre et la demande locative dans la ville dans laquelle vous souhaitez investir. Car si la concurrence est trop rude vous risquez d’engendrer une forte perte.
L’amortissement de votre investissement
Pour amortir la totalité de votre investissement il vous faudra compter environ 30 ans et pour l’achat des meubles sur 7 ans. Cependant lorsque la durée de votre amortissement est finie, vous ne pourrez continuer à l’amortir, elle est donc éphémère. À la fin de la période, la part imposable de vos revenus deviendra donc plus élevée. Il faut ainsi bien prendre en compte tous les facteurs et faire le bon choix de régime qui correspond à votre statut LMNP.
Le statut LMNP : en cas de litige
Dans le cas où un litige est à déclarer entre le propriétaire et le locataire, les démarches à suivre dépendent du montant auquel s’élève le litige. Deux types de litiges sont admis : celui où la somme du litige est inférieure ou égale à 5 000 € ou celui où la somme est supérieure à 5 000 €. Les litiges peuvent être rencontrés par le propriétaire tout comme le locataire.
Bail signé après août 2015 : litige inférieur ou égal à 5 000 €
Le bail d’habitation désigne un contrat qui engage le propriétaire d’un logement et un locataire, il est régi par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. De plus le bien, peut-être une habitation ou un local à usage mixte. Dans un premier temps, lorsque que l’un des deux parties rencontre un problème, un litige s’installe. Ce dernier peut être facilement réglé si un dialogue est possible entre eux deux.
Les démarches à effectuer
Cependant si ce n’est pas le cas alors une démarche plus longue devra être commencer. Ainsi, la partie concernée devra rédiger un courrier recommandé avec accusé de réception décrivant le plus clairement possible les faits reprochés. Doivent être joint aux courriers des documents appuyant vos propos, du type texte de loi, règlement, factures ou encore photos.
Ensuite, vient la conciliation. Elle peut être obtenue à la suite du courrier recommandé ainsi vous obtiendrez gain de cause et le litige est clos. Cependant, si le courrier recommandé ne permet pas une conciliation, vous devrez faire appel à un professionnel. Qui peut être un conciliateur de justices ou bien faire appel à la commission départementale de conciliation.
Notez bien que cette démarche ne vous coûtera rien car elle est gratuite et obligatoire. Pour finir, si la conciliation ne permet pas de trouver un terrain d’entente, alors il faudra saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dans dépend le logement loué.
Bail signé après août 2015 : litige supérieur à 5 000 €
Dans le cas où le montant du litige d’élève s’élève à plus de 5 000 €, les démarches à suivre sont les mêmes que les précédentes, sauf à un point près. Les conciliations sont facultatives. En résumé, vous devrez essayer de discuter avec l’autre partie. Dans le cas où cela ne porte pas ses fruits vous devrez alors rédiger un courrier recommandé. Ensuite, il est possible de faire appel à des conciliateurs si vous souhaitez, en revanche ceci n’est pas obligatoire contrairement au cas précédent. Et pour finir vous devrez saisir la justice, le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement loué.
Litige d’un bail mobilité signé après août 2015
Le bail mobilité est signé entre un propriétaire d’un logement meublé et un locataire temporaire, la durée du bail s’étend de 1 à 10 mois. Les démarches à suivre en cas de litige inférieur ou égal à 5 000 € entre le propriétaire et le locataire sont les mêmes que celles d’un bail d’habitation. C’est-à-dire l’envoi d’un courrier recommandé, une conciliation obligatoire et pour finir la saisie du juge. Quant à un litige supérieur à 5 000 €, les démarches à suivre sont également les mêmes que celles du bail d’habitation. Un courrier recommandé est envoyé, la conciliation n’est pas obligatoire mais facultative et le litige se clôt sur une saisine du juge.
Litige d’un bail signé avant septembre 2015
La démarche est la même que pour les cas précédents. Pour un litige inférieur ou égale à 5 000 €, l’envoi d’un courrier recommandé doit être réalisé par le plaignant, la phase des conciliations est obligatoire et pour finir avec la saisine du juge. Quant à un litige ou le montant est supérieur à 5 000 €, seule la phase des conciliations n’est pas obligatoire, mais les démarches restent les mêmes.
FAQ - Questions fréquentes
Les conditions à remplir pour obtenir le statut de LMNP, sont les suivantes :
- Vous devez être un particulier et non un professionnel. Ainsi, l’activité LMNP n’est pas votre principale mais plutôt un complément de revenus. De plus, vous ne devez pas être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que loueur en meublé professionnel.
- Vous devrez déclarer votre activité au Greffe du Tribunal de Commerce dans les 15 jours suivant le début de la location de votre bien.
Le statut LMNP est plafonné. Ainsi pour prétendre à ce statut, votre recette annuelle relevant de la location de bien meublé ne doit pas dépasser les 23 000 € et 50% de vos revenus totaux soumis à l’IR. Si ces deux critères ne sont pas respectés, vous devrez alors opter pour le statut de LMP, loueur meublé professionnel. Ainsi dans ce cas-là cela deviendra une activité professionnelle.
De plus, si vous avez opté pour le régime fiscal micro-BIC le plafond à ne pas dépasser s’élève à 72 500 € ou 176 200 € pour une location meublé touristique. Pour finir, dans le cas d’application du dispositif Censi-Bouvard, le propriétaire peut bénéficier d’une exonération d’impôt de 11% sur une durée de 9 ans. En revanche, le prix d’achat du bien est plafonné à 300 000€ HT.
Le statut LMNP permet à son propriétaire de bénéficier d’une fiscalité avantageuse. Elle permet à l’investisseur d’obtenir un abattement forfaitaire fiscal de 50 % sur l’ensemble de ces recettes locatives. Par exemple, dans le cas où votre LMNP vous rapporte 20 000 € par an, vous pourrez bénéficier d’un abattement forfaitaire de 10 000 € chaque année. Si vous choisissez le régime réel, vous pouvez déduire vos charges de vos revenus locatifs. De plus, le statut de LMNP permet aux propriétaires de récupérer la TVA sur le logement neuf à hauteur de 20 % du prix d’achat du bien.
Exemple : vous achetez un bien neuf pour un montant de 200 000 € HT plus 50 000 € de TVA pour un total de 250 000 €. Finalement vous n’allez payer que 200 000 €.
Le statut LMNP représente la location de meublé non professionnelle de logement meublé neuf ou ancien. Deux types de régimes fiscaux peuvent être appliqués : le régime réel ou le régime micro-BIC. Il vous faudra choisir celui qui correspond le mieux à votre situation et à vos recettes tirées de ces activités.
Devenir propriétaire d’un bien meublé et le mettre en location sans être professionnel permet d’obtenir des avantages fiscaux intéressants. C’est également un moyen de vous constituer un patrimoine immobilier. En effet, une fois passé la durée de location, vous pouvez disposer du bien comme vous le souhaitez. Enfin, les revenus supplémentaires perçus peuvent vous permettre de rembourser votre prêt immobilier, financer de nouveaux projets ou encore de préparer votre retraite.