Comment faire l’inventaire d’un appartement ?
Qu’est-ce qu’un inventaire ? Si vous souhaitez louer votre bien avec le statut de meublé vous avez sûrement entendu parler de l’inventaire. En effet, l’inventaire fait partie des obligations pour un logement meublé. Il faut rajouter ce document au nouveau bail.
Entre un bien nu et un bien meublé, il existe quelques différences. Suite à la loi Alur, si cette transformation vous intéresse, vous allez devoir meubler votre appartement bien évidemment mais vous allez également devoir effectuer quelques démarches administratives. Parmi celles-ci vous allez devoir effectuer un nouveau bail. Ce nouveau bail devra contenir un nouveau document obligatoire, c’est l’inventaire. L’inventaire d’un appartement est un document qui décrit les équipements d’un logement meublé et vient en complément du contrat de location. Il sert à faire un état détaillé du mobilier et des équipements présents au sein du logement. Cet inventaire doit être le plus précis possible car les enjeux sont multiples.
L’équipe d’Expat-Immo a écrit cet article afin que vous en connaissiez davantage sur l’inventaire d’un appartement, cela vous permettra d’être préparé au mieux pour votre location meublée.
Les différences entre un bien meublé et un bien vide
Tout d’abord, avant de vous parlez plus en détail de l’inventaire d’un appartement, nous allons faire un résumé des différences entre un logement non meublé et un logement meublé. Si vous souhaitez effectuer ce changement de statut dans votre appartement, il est important de bien s’être renseigné sur les différences. De plus, les deux statuts impliquent chacun des avantages et des inconvénients. Il faut donc bien vous renseigner afin de savoir ce qui vous correspondrait le mieux. Certes, la location meublée offre des avantages certains mais est-ce que la location meublée avec ces spécificités vous correspond. Ensuite il faut également se renseigner sur le marché dans lequel se situe votre bien car son environnement est également à prendre en compte lorsque vous souhaitez meubler votre bien. Certains biens, de par leur surface ou encore leur localisation, ne sont pas faits pour la location meublée. A l’ouest de la France, dans la ville de Bordeaux par exemple, le nombre de meublés est très important, il serait donc judicieux de s’intéressé à la demande en non meublé. Nous sommes présents à Bordeaux si jamais un investissement locatif dans cette ville vous intéresse. Nous sommes également présents à Montpellier ou encore Poitiers et dans plusieurs autres villes en France.
Le loyer
Un des principaux changements entre un bien nu et un bien meublé est la différence de loyer. Un appartement meublé peut être loué plus cher qu’un appartement ressemblant vide. Cette différence est due aux moyens mis en œuvre pour le changement de statut. En effet, pour meubler un appartement, il faut mettre à dispositions le mobilier et les équipements obligatoires, ce qui représente un coût pour les propriétaires. De plus, dans une location meublée les locataires restent en général moins longtemps, ce qui engendre des frais supplémentaires pour le propriétaire entre les différents locataires. Mais c’est également un coût que les futurs locataires n’auront pas à payer. Ils sont donc prêts à payer un loyer supérieur afin de bénéficier dès leur arrivée de tout le mobilier et les équipements nécessaires à leur vie quotidienne. En moyenne, un loyer augmente de 15% lors du passage du statut vide au statut de meublé. Toutefois, faites attention si vous vous situez en zone tendue, le loyer ne pourra pas être augmenté comme vous le souhaitez.
Le préavis
Le préavis change également lorsque vous passez d’une location non meublé à une location meublé. Il passe de 3 mois à 1 mois pour les locataires et de 6 mois à 3 mois pour les propriétaires. Ce changement rend la location meublée beaucoup plus flexible et accentue le fait que la location meublée soit une location où les locataires ne restent pas très longtemps. En effet, il est plus facile pour les locataires de changer plus rapidement d’appartement. Cette différence est également un avantage pour le propriétaire. Si il fait face à un locataire qui ne paye pas les loyers, il sera plus facile pour lui de mettre fin au contrat ou du moins cette procédure sera plus courte. Le changement de préavis fait partie des principaux changements lorsque votre appartement change de statut.
La fiscalité
La fiscalité est le changement qui intéresse le plus les propriétaires qui s’intéressent au changement de statut. En effet, lorsque l’on pense à la location meublée on pense à ses avantages fiscaux. Changer de statut implique que vous allez changer de fiscalité. Lorsque que vous louez en non meublé vos revenus générés sont à déclarer comme des revenus fonciers alors que ceux générés par la location meublé sont à déclarer dans la catégories des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Vous avez donc le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel. Nous avons expliqué plus en détail ces deux régimes dans un précédent article. Si vous louez votre bien en meublé, vous êtes en général un Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Certes ce statut peut vous offrir de nombreux avantages mais il faut tout de même bien se renseigner par rapport à votre bien.
L’inventaire
Pour finir, dans les principaux changements, vous avez bien évidemment l’inventaire. L’inventaire d’un appartement est un document obligatoire qui doit retranscrire précisément l’état du mobilier et des équipements présents au sein du logement. Depuis la loi Alur de 2014, l’inventaire doit obligatoirement être ajouté au contrat de location. Ce document qui peut vous paraître un peu futile est en réalité très important. En effet, les enjeux liés à cet inventaire sont multiples. Sans cet inventaire, un logement ne peut pas être qualifié de meublé. De plus, cela permet de s’assurer que tous les éléments de mobilier obligatoires sont bien présents dans le bien. Pour finir, cela permet de se rendre compte de l’avancée de l’état des équipements mis à disposition. Cet inventaire permet que chacune des parties soient d’accord sur l’état de chaque équipement à l’arrivée du locataire. Il sera utilisé à la fin de la location pour déterminer si le locataire à bien rendu les meubles dans l’état dans lequel ils étaient à son arrivée.
Qu’est-ce que l’inventaire ?
A présent, nous allons donc plus voir en détail ce nouveau document qui est l’inventaire d’un appartement. L’inventaire est un document obligatoire pour une location meublée suite à la loi Alur de 2014. L’inventaire d’un appartement désigne un document qui a pour but, comme on l’a dit juste au-dessus, de décrire l’état de tout le mobilier et tous les équipements présents au sein d’un logement. Ce document doit être ajouté au contrat de location avec quelques autres documents. Ces autres documents sont l’état des lieux d’entrée, le dossier de diagnostics immobiliers, l’attestation d’assurance multirisque habitation du locataire, la liste des équipements d’accès à l’info et la communication, la notice de l’information relative aux droits et obligations de chacune des parties et à la copie du règlement de copropriété (facultatif). Intéressons nous, pour l’instant à l’inventaire d’un appartement.
Nouveau document
L’inventaire d’un appartement est un nouveau document. Il n’existe pas pour les locations louées vides. Il faut donc penser à l’ajouter si vous effectuez la transformation de votre logement nu en bien meublé. C’est un nouveau document qui permet de mettre une trace dans le contrat de location du mobilier et des équipements présents au sein du logement. En effet, suite à la mise à disposition de plusieurs meubles et équipements dans votre appartement, il font maintenant partie intégrante de l’appartement. Il faut donc laisser une trace dans le contrat de location. Nous le verrons plus en détail plus bas mais l’inventaire ne doit pas être pris à la légère car les enjeux de ce document sont multiples. Il y a par exemple la requalification en vide qui peut arriver si vous ne remplissez pas bien votre inventaire.
Document très détaillé
Comme nous venons de le dire, l’inventaire d’un appartement est un nouveau document à prendre au sérieux. Pour cela, il faut que vous remplissiez ce document de façon claire et très détaillé. Pour cela nous vous conseillons de le faire en même temps que l’état des lieux, pièces par pièce, mobilier par mobilier. Si ce document n’est pas très bien détaillé, le locataire pourra l’utiliser contre vous. En effet, si le locataire trouve que le logement n’est pas assez bien meublé c’est l’inventaire qui aidera à savoir si votre logement est en règle ou non. Si vous avez rempli à moitié votre inventaire, il se pourrait que votre logement soit requalifié à vide. De plus, si vous remplissez correctement votre inventaire, l’état des lieux de sortie sera plus facile à effectuer. En effet, si tous les états de chaque mobilier et équipements sont bien détaillés sur votre inventaire, il sera plus simple pour vous de voir si le locataire a bien rendu en état votre appartement. Afin d’avoir un inventaire bien détaillé, nous vous conseillons de bien mettre une case “commentaires” en plus de la case “état” ce qui vous permettra d’être beaucoup plus précis.
Document obligatoire
Depuis la loi Alur en 2014, qui a pour but de faciliter l’accès au logement et de favoriser un urbanisme rénové, la location meublée est beaucoup plus encadrée. En effet, il existe une liste précise du mobiliers et des équipements obligatoires à mettre dans un logement meublé mais également plusieurs autres obligations comme l’inventaire. L’inventaire d’un appartement est un document à fournir obligatoirement au contrat d’une location meublée. Si cet inventaire n’est pas fourni dans le contrat de location alors votre bien ne pourra pas être considéré comme un bien meublé malgré que vous ayez respecté toutes les autres conditions pour une location meublée. Il ne faut donc surtout pas oublier d’ajouter l’inventaire d’un appartement dans un nouveau bail lorsqu’on passe de la location non meublée à la location meublée.
A quoi sert l’inventaire ?
L’inventaire d’un appartement, malgré ce que l’on pourrait penser, est très utile pour une location meublée. En effet, l’inventaire d’un appartement existe et est obligatoire pour plusieurs raisons. Tout d’abord, il sert à approuver qu’un appartement peut être loué sous le statut de logement meublé. Ensuite il vous permettra de suivre l’avancée de l’état du mobilier et des équipements tout au long des différents locataires. Et l’inventaire sert également à se rendre compte si le locataire a perdu ou volé un élément durant sa location. Nous allons donc voir en détail à quoi sert l’inventaire d’un appartement et pourquoi il ne faut surtout pas le négliger.
Justifier la location en meublé
Tout d’abord l’inventaire d’un appartement sert à justifier la location en meublé. C’est une étape indispensable pour toute location dîtes meublée. En effet, sans l’inventaire un appartement ne peut pas être qualifié de meublé même si toutes les autres conditions sont très bien respectées. Sans inventaire, un appartement peut être requalifié de logement vide. L’inventaire d’un appartement est en réalité la seule preuve qu’un logement est un logement meublé.
Il ne faut donc bien évidemment pas oublier cette étape primordiale car sans elle vous ne pourrez pas bénéficier de tous les avantages de la location meublée. Faîtes également attention à bien remplir cet inventaire, il faut absolument qu’il contienne tous les éléments de la liste du mobilier et des équipements obligatoires.
Connaître l’état du mobilier et des équipements
Ce document sert également à connaître l’état du mobilier et des équipements à l’arrivée et au départ d’un locataire. En effet, sur l’inventaire vous allez faire la liste de tout ce qui est présent dans votre appartement avec l’état dans lequel tous ces éléments se trouvent. Cela va vous permettre de vérifier si le locataire n’a pas dégradé des éléments dans votre logement. Si jamais c’est le cas, vous pouvez grâce à votre inventaire justifier la prise sur le montant du dépôt de garantie. En effet, lorsque vous effectuez un inventaire à l’arrivée du locataire, chaque partie se met d’accord sur l’état de chaque élément. A la sortie du locataire, grâce à l’inventaire la différence d’état sera donc facile à percevoir. Il est primordial de remplir précisément l’inventaire d’un appartement. En effet, il peut arriver que un locataire et un propriétaire ne soient pas d’accord sur l’état d’un mobilier. Afin d’éviter tout litige locatif il faut être extrêmement précis en remplissant l’inventaire d’un appartement. Écrire “un peu abîmé” pour un mobilier est beaucoup trop vaste. Il vaut mieux marquer “quelques tâches” ou bien “des rayures en bas du meuble”, il faut être assez précis. Afin d’être le plus précis possible, n’hésitez pas à mettre une case “commentaires” à côté de celle où vous stipulez l’état des éléments présents dans votre logement.
Connaître les éventuels vols ou pertes
Pour finir, l’inventaire sert à constater les éventuels vols ou pertes. Si le locataire a volé ou perdu un élément qui était présent dans l’appartement quand il est arrivé, le propriétaire pourra vite s’en rendre compte avec l’inventaire de l’appartement. En effet, lors de l’état des lieux de sortie, le propriétaire va regarder que tous les éléments présents sur l’inventaire et donc présent à l’arrivée du locataire sont bien toujours présents. Si jamais il s’aperçoit qu’il manque un ou plusieurs éléments alors le propriétaire pourra demander une contrepartie financière. Il ne rendra donc pas la totalité du montant de dépôt de garantie. C’est pour cette raison qu’il est important de remplir de façon très détaillée l’inventaire d’un appartement. Tout élément présent dans l’appartement mais qui n’est pas présent sur l’inventaire peut être récupéré par le locataire car c’est comme si cet élément n’était pas présent lors de l’état des lieux d’entrée. Bien remplir l’inventaire d’un appartement vous permettra donc d’éviter un litige locatif.
Comment fait-on un inventaire ?
Pour finir, nous allons vous aider à réaliser au mieux votre inventaire. Nous venons de voir ce qu’était l’inventaire d’un appartement et en quoi il était important de le réaliser et bien. Donc voici quelques recommandations afin que vous puissiez remplir ce document obligatoire. Cela vous permettra d’être en règle mais également de ne pas vous faire avoir avec des locataires qui s’y connaissent mieux que vous niveau inventaire d’un appartement. Qui doit réaliser l’inventaire ? A quel moment ? Nous allons répondre à tous vos questionnements et bien plus encore. Si vous voulez des astuces supplémentaires, vous pouvez vous rendre sur des comptes instagram comme Herve_fraillon_iadfrance, girlsucces ou encore un_entrepreneur.
Réalisé par qui ?
L’inventaire d’un appartement est un document qui doit être réalisé par le propriétaire et le locataire. Toutes les parties du contrat doivent être présentes afin de remplir le document de par un accord entre les parties. En effet, chaque partie devra être d’accord sur la totalité des informations stipulant sur l’inventaire d’un appartement. Cela permet qu’aucune des deux parties n’écrivent des infos malveillantes sur ce document afin d’en tirer des bénéfices. Pour prouver que chacune des parties est en accord avec l’inventaire d’un appartement, une signature est obligatoire. Il est important, que vous soyez propriétaire ou locataire, d’être en accord avec ce document. Si un jour la quantité ou la qualité d’un équipement est remise en cause, ce sera l’inventaire qui sera l’arbitre. Lors d’un désaccord concernant la qualification d’un bien meublé ou encore lors d’un désaccord concernant l’état d’un mobilier à l’état des lieux de sortie, seul l’inventaire sera la preuve qui appuiera les arguments de l’une des parties. C’est donc un document qui doit être réalisé par toutes les parties, qui doit être signé par toutes les parties et qui doit être en accord avec les pensées de toutes les parties.
A quel moment ?
La plupart du temps, l’inventaire d’un appartement est réalisé lors de l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie. C’est, en effet, la méthode la plus logique et efficace. Nous vous recommandons donc de la suivre. Lorsque vous effectuez l’état des lieux d’entrée pièces par pièces, il vous suffira de rester un plus long moment dans chaque pièce afin de noter chaque éléments présents dans chaque pièce et de vous mettre d’accord avec le locataire sur l’état de chaque élément. bien évidemment pour aller plus vite votre inventaire sera, en avance, préparé afin que vous n’ayez qu’à vérifiez que chaque élément soit présent et de noter son état dans une case à côté. Pour l’inventaire d’un appartement à la sortie nous vous conseillons également de le faire lors de l’état des lieux de sortie. A ce moment-là, il faudra vérifier que tout le mobilier et les équipements sont présents et qu’il n’y a pas eu de dégradation.
Si vous avez besoin de plus d’informations concernant l’état des lieux, d’entrée ou de sortie, vous pouvez regarder des vidéos sur la plateforme Youtube comme cette vidéo de GO Immo.
En pratique
En pratique, le propriétaire doit tout d’abord effectuer l’inventaire de l’appartement de son côté. C’est-à-dire qu’il doit créer le document avec tous les éléments présents dans son appartement. Nous vous conseillons, à ce moment-là, de prendre des photos. Cette première étape va vous permettre de créer un document pour l’inventaire propre à votre appartement. Nous vous conseillons bien évidemment de faire cette étape avant l’état des lieux car sinon il serait beaucoup trop long. De plus, vous n’aurez à effectuer cette étape uniquement une fois avant la première mise en location meublée de votre appartement car ensuite l’inventaire pourra vous servir pour chaque locataire. Afin de vous aider à créer l’inventaire de votre appartement, il existe de nombreux modèles. Vous pouvez tout à fait en trouver sur internet comme par exemple celui de E-gerance que vous pouvez consulter en cliquant ici. Nous vous conseillons également de bien mettre une case “commentaires” en plus de la case où vous parlez de l’état du mobilier ou des équipements afin d’être plus précis.
A votre tour !
Vous avez, à présent, toutes les connaissances nécessaires pour réussir au mieux l’inventaire de votre appartement pour votre location meublée. Foncez !
N’hésitez-pas à nous contactez ! Nous pouvons vous accompagnez tout au long de votre projet d’investissement locatif. Nous sommes présents dans plusieurs villes de France comme Mulhouse, Limoges, Nancy, Saint-Etienne et bien d’autres.
FAQ - Questions fréquentes
L’original de l’inventaire d’un appartement est le plus souvent gardé par le propriétaire de l’appartement. Il faut bien faire signer toutes les parties présentes dans ce contrat. Le propriétaire, le ou les locataires ou encore nos experts d’Expat-Immo si nous gérons la location de votre appartement.
Les états des lieux d’entrée et de sortie peuvent être réalisés soit sur un même document soit sur des documents séparés. Ce document doit contenir toutes les pièces de votre logement. Vous pouvez trouver facilement des modèles comme par exemple celui de Journal Du Net que vous trouverez en cliquant ici.
Le locataire et le propriétaire, ou l’agence qui le représente, doivent être présents lors des deux états de lieux. Ils faut donc qu’ils s’entendent sur une date. Aucune des parties n’a le droit d’imposer une date, l’accord sur cette date doit être commun.