Comment meubler une location meublée ?
Louer mon bien en logement vide ou logement meublé ? Qu’est ce qui est compris dans un appartement meublé ? Et bien d’autres questions vous viennent lorsque vous pensez à votre investissement locatif.
Le marché des biens meublés est devenu un peu tendu depuis quelques années suite à la crise sanitaire du Covid 19. De plus en plus de propriétaires ont arrêté la location courte durée, également appelée location saisonnière, pour faire de la location meublée longue durée. Cette tendance est en grande partie due à la forte baisse du tourisme en France. Il faut donc bien se renseigner sur le marché de votre bien avant de changer de statut. Certains biens ne sont pas faits pour la location meublée.
Louer une location meublée propose de nombreux avantages. Nous vous en avions parlé dans un précédent article. Le principal avantage est l’avantage fiscal que vous pouvez obtenir lorsque vous louez en meublé. Dans cet article nous allons nous intéresser aux différents inconvénients que ce statut peut vous apporter. En effet, le plus souvent on vous donne les points positifs d’être un Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) mais il existe également des points négatifs.
Si jamais, pour vous, les points positifs pèsent plus dans la balance que les points négatifs, alors la suite de cet article va vous intéresser. En effet, nous allons voir les différentes étapes pour transformer votre bien nu en bien meublé. Et nous allons également vous donner quelques astuces afin d’ajouter de la valeur à votre bien mais aussi à votre annonce.
Si vous voulez en savoir plus sur comment meubler une location meublée, je vous laisse avec la suite de l’article.
Dois-je meubler mon bien ?
Les avantages de meubler une location sont nombreux. En effet, nous avons parlé, dans un précédent article, des différents avantages que présente la location de bien meublé. Ce sont ces principaux avantages qui poussent de plus en plus de personnes à passer le cap. Cependant, malgré les avantages de la location meublée, il faut tout de même se demander si c’est le statut qui correspond à notre logement. Tout d’abord, il faut regarder par rapport au marché sur lequel il se situe, certains marchés sont saturés suite à une forte augmentation du nombre de meublés. Mais il faut aussi connaître les inconvénients de la location de bien meublés. Voici les principaux inconvénients.
Budget pour la transformation
Tout d’abord, il faut, bien évidemment, penser à la partie budget. Afin de réaliser la transformation de votre bien vide en bien meublé, il faudra dépenser une certaine somme. Que ce soit pour les travaux et les rénovations mais aussi pour l’achat des meubles, ces actions ont bien évidemment un prix. Ce prix dépendra de nombreux facteurs, de la grandeur de votre appartement, de ce que vous achetez, dans quels magasins…
Après, il est possible d’amortir ce budget et également de déduire ce budget à votre somme imposable. En effet, si vous choisissez le régime réel comme régime fiscal, vous pouvez déduire de votre somme imposable les charges et les amortissements. Le régime réel est le régime le plus avantageux dans la plupart du temps, mais il demande une plus forte implication de la part du propriétaire.
Changements de locataire plus récurrents
Meubler une location meublée implique également un changement de locataire plus récurrent. En effet, une location meublée est, le plus souvent, une offre pour les personnes qui souhaitent rester pour une courte durée. Ce sont les étudiants, les jeunes adultes ou encore des adultes en transition professionnelle ou personnelle. Mais dans tous les cas, les personnes ne souhaitent pas s’installer pour une longue durée. Au point où un des principaux changements avec le nouveau bail est sa durée. Il est passé de 3 ans pour une location vide à 1 an voire 9 mois si le locataire est étudiant pour une location meublée. Cette différence implique que le propriétaire va devoir plus souvent s’occuper de la gestion locative. C’est-à-dire, mettre une annonce pour trouver un locataire, prendre contact avec les différentes personnes intéressées, effectuer les visites ou encore regarder les différents dossiers. Cette contrainte n’en n’est bien évidemment pas une si vous choisissez d’effectuer votre projet d’investissement immobilier avec Expat-Immo.
Les vacances locatives
Les locations meublées de par la durée de leur bail mais également du type de locataires intéressés, sont plus à risque concernant les vacances locatives. Les vacances locatives désigne la période qui sépare deux locataires. Cette période est redoutée par les propriétaires car elle est source de non-rentabilité. De plus, cette période n’est pas définie, elle peut durer quelques semaines comme plusieurs mois. Il faut donc éviter au maximum les vacances locatives en tant que propriétaire. Or meubler une location implique, le plus souvent, des locataires de courte durée. Ce qui veut dire que votre logement, si vous décidez de le meubler, sera plus susceptible aux vacances locatives. Afin de faire face aux vacances locatives, lisez notre article “Comment bien meubler votre logement pour la location ?”. Bien meubler une location permet de bénéficier de certains avantages comme celui d’éviter les vacances locatives.
Des frais supplémentaires
Aux changements de locataire plus récurrents s’ajoutent évidemment des frais supplémentaires. En effet, meubler une location meublée implique un entretien plus approfondi de l’appartement entre chaque locataire sachant que les changements sont, en plus, plus fréquents. Des frais pour les éventuelles réparations ou rénovations, des frais pour remettre à neuf l’appartement pour les nouveaux locataires avec de nouveaux meubles par exemple ou encore des frais pour le ménage sont à attendre à chaque changement. Ces frais peuvent être différents à chaque changement mais peuvent être en partie compensés par le dépôt de garantie si le locataire n’a pas respecté le mobilier et les équipements mis à disposition ou tout simplement l’appartement.
Des locataires plus jeunes
Comme nous l’avons indiqué, les potentiels locataires pour les locations meublées sont des locataires qui cherchent un logement pour une courte durée. Ces locataires sont donc très souvent des étudiants. Parfois, les étudiants peuvent être un inconvénient. En effet, il peut arriver que les étudiants, avec leur style de vie, soient des locataires plus embêtants que d’autres. Faire la fête, mettre de la musique, inviter beaucoup de personnes sont des actions anodines pour des étudiants. Mais ces actions peuvent devenir un problème avec les voisins dans un premier temps, si ceux-ci ont du mal avec les habitudes de vie de certains étudiants. Et également avec les propriétaires si les locataires ne respectent pas l’appartement. Dans ce cas-là vous pouvez garder une partie du dépôt de garantie. Mais même si la garantie vous permet de rembourser les dégâts, vous allez devoir vous impliquer davantage. Ces situations sont moins fréquentes avec des familles ou des personnes âgées.
4 étapes pour meubler une location meublée
La transformation de votre bien nu en bien meublé présente plus de points positifs que de points négatifs. C’est-à-dire qu’après réflexion, vous vous êtes rendu compte que meubler votre appartement serait plus rentable pour vous. Nous vous conseillons alors de foncer ! Effectuer cette transformation peut vous prendre un petit moment. En effet, plusieurs étapes doivent être effectuées et leur temps d’exécution n’est pas défini. Mais vous pouvez faire le choix d’être accompagné par les experts d’Expat-Immo. Nous vous accompagnons et réalisons chacune des étapes. Nous sommes présents dans plusieurs villes en France comme Mulhouse, Poitiers, Limoges, Montpellier et bien d’autres.
Démarches administratives
Pour commencer, il y a bien évidemment des démarches administratives à effectuer lorsque vous voulez meubler une location meublée. Dans un premier, il faut établir le nouveau bail. Le nouveau bail devra contenir toutes les nouvelles informations comme la durée du bail, la durée du préavis pour chaque partie ou encore le montant de dépôt de garantie. Et suite à la loi Alur, il faudra également intégrer à ce nouveau bail, un inventaire détaillé de tout ce que contient l’appartement, c’est-à-dire tout le mobilier et les équipements. Ensuite, il faudra, sous certaines conditions, demander une autorisation préfectorale préalable. Et pour finir, il faut faire une déclaration de début d’activité au service des impôts ainsi que choisir votre régime d’imposition. Nous vous expliquons plus en détail toutes les démarches administratives dans un précédent article.
Travaux et rénovations
Les travaux et les rénovations ne sont pas obligatoires. Cependant il est parfois nécessaire de redonner un peu de fraîcheur à son appartement. En effet, peut être que vous n’avez jamais effectué ces petites rénovations depuis que vous avez votre appartement malgré qu’il en aurait besoin. Ou alors vous venez d’acheter un bien qui n’est pas aux goûts actuels. Dans tous les cas, un petit coup de rafraîchissement fait toujours du bien. Mais vous pouvez également faire des travaux pour ajouter de la valeur à votre appartement avant d’y ajouter le mobilier. En effet, vous pouvez changer une cloison en y ajoutant une verrière, cela vous apportera de la grandeur et de la luminosité dans vos pièces. Ou bien vous pouvez aussi créer des délimitations avec une partie surélevée pour le coin nuit dans un studio par exemple. Ou encore créer une mezzanine qui vous apportera un énorme gain de place.
Vous pouvez vous aider du contenu présent sur internet comme cette vidéo sur Youtube de la chaîne Mathieu BAYA – Objectif millionnaire, ou bien sur d’autres plateforme comme Instagram ou Pinterest.
Meubles et décoration
Ensuite, vient la mise en place des meubles et de la décoration. Concernant l’ameublement, il existe, depuis 2015, une liste de mobiliers et d’équipements à fournir obligatoirement pour meubler une location meublée. Cette liste vise à ce que les locations meublées soient “des logements décents équipés d’un mobilier en nombre et en quantité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante”. Afin de réaliser au mieux cette étape, nous vous conseillons de lire “Qu’est-ce qui est compris dans un appartement meublé ?”.
Pour ce qui est de la décoration, c’est une partie non obligatoire mais vous pouvez choisir de rajouter un peu de décoration pour donner de la valeur à votre bien. Nous vous donnons quelques conseils dans un précédent article concernant la décoration lorsque vous meublez une location.
Nouvelle annonce
Pour finir, vous allez devoir faire une nouvelle annonce. En effet, vous allez devoir prendre de nouvelles photos et établir une nouvelle description de votre appartement. Les nouvelles photos seront celles de vos pièces avec les nouveaux mobiliers et équipements. Et la description devra contenir toutes les informations de bases, mais également les nouvelles informations propre à la transformation de votre bien nu en une location meublée. Comme le nouveau loyer, le nouveau montant de dépôt de garantie ou encore la liste des mobiliers et équipements que vous avez mis à disposition. Meubler une location meublée demande également une implication nécessaire lors de la création et la mise en ligne de la nouvelle annonce. Si vous ne pouvez pas vous rendre en France, Expat-Immo s’occupe de tout avec son investissement clé en main. Nous allons rentrer plus en détail pour la création d’une annonce soignée quelques paragraphes plus bas.
Quelques astuces
Nous vous avons déjà donné, dans un précédent article, plusieurs astuces pour meubler une location au mieux. Vous pouvez les retrouver dans l’article “Comment bien meubler son logement pour la location ?”. Voici quelques autres astuces qui vont pouvoir vous aider à donner plus de valeur à votre location meublée. il est important, quand vous meublez une location meublée, de lui apporter un maximum de valeur. En effet, si vous meublez bien votre logement, il pourra se démarquer face à la concurrence. Cela vous permettra de bénéficier d’avantages. Vous pourriez alors le louer plus cher, avoir le choix du locataire et surtout éviter les vacances locatives. En effet, si votre bien intéresse plus que les autres, cela vous permettra de relouer vite derrière le départ du locataire en place.
Rechercher l’utilité
Dans un premier temps, pensez utilité. Cette astuce s’applique pour toutes les grandeurs d’appartement mais surtout pour les plus petits. Les locations meublées sont le plus souvent destinés, comme nous l’avons dit précédemment, aux locations de courte durée. Les locataires ne vont donc pas acheter de meubles pour leur location. Il faut donc rechercher l’utilité au maximum. Les locataires doivent pouvoir s’approprier l’appartement rapidement car ils ne vont pas rester pendant une longue durée. De plus, ce ne sont pas leurs meubles, alors il faut faire en sorte que votre ameublement plaise au plus grand et soit le plus neutre possible afin que les futurs locataires prennent leurs marques au plus vite. C’est pour cela qu’il faut essayer de rendre l’appartement le plus pratique possible afin que le locataire puisse, pendant toute la durée de sa location, vivre sans rien manquer au quotidien. Nous vous conseillons d’aller à l’essentiel. Ne rajoutez pas d’équipements superflus et éviter les décorations trop personnelles. Rester sobre et moderne.
Prendre un mobilier d’utilisation et d’entretien simple
Afin de plaire au plus grand nombre, il est important de prendre les meubles les plus efficaces, avec le plus de rangement tout en restant simple d’utilisation et d’entretien. En effet, lorsque vous meublez une location, pensez à comment attirer un maximum de locataire potentiels. Mettre à disposition un mobilier d’utilisation et d’entretien simple fait partie des choses que vous pouvez faire pour atteindre ce but. Les futurs locataires vont être plus intéressés par un appartement qui va à l’essentiel tout en ayant un maximum de rangements. Mais ils vont également être plus à l’aise et vont donc pouvoir rester plus longtemps dans votre appartement. Afin de trouver du mobilier simple d’utilisation et d’entretien, rendez-vous dans des magasins comme Ikea ou But qui en proposent un grand nombre.
En plus d’un mobilier d’utilisation et d’entretien simple, il est important, lorsque vous meublez une location, de mettre à disposition des matériaux d’entretien simple d’utilisation. Cela permettra à votre locataire que l’entretien de son logement ne soit pas un inconvénient pour lui. De plus, cela vous permettra que les locataires prennent plus soin de votre bien.
Les petits “plus”
Pour finir, vous pouvez également rajouter des petits plus. Certes il existe, depuis la loi Alur de 2014, une liste de mobiliers et d’équipements obligatoires pour que votre logement soit qualifié de location meublée. Or cette liste informe sur le minimum à apporter lorsque vous meublez une location meublée. Vous pouvez donc tout à fait ajouter des petits “plus” à votre appartement pour qu’il gagne en valeur. Vous pouvez par exemple ajouter une machine à laver. Cela représente une forte plus-value pour la plupart des personnes qui cherchent un logement. En effet, ils ne vont pas devoir faire des allers-retours à la laverie pour laver leur linge. Vous pouvez également ajouter des services comme le wifi par exemple. Mettre le wifi dans votre appartement pourra également justifier l’augmentation de loyer. Et sera également une forte plus-value pour votre appartement car les locataires n’auront pas besoin de faire toutes les démarches pour avoir le wifi. D’autant plus que ces démarches peuvent être un inconvénient si le locataire reste uniquement quelques mois. Cela vous permettra d’augmenter le loyer et que votre appartement plaise à plus de monde.
Comment faire une annonce soignée ?
A présent nous allons vous donner quelques conseils pour réussir au mieux votre annonce de location meublée. Faire une annonce soignée est essentiel pour attirer un maximum de locataires potentiels. Il ne faut pas oublier que leurs premières impressions se font à partir de vos photos et de votre description. En effet, lorsqu’une personne cherche un appartement, elle fait un premier tri grâce aux annonces des propriétaires. De mauvaises photos ou une description trop peu détaillée peuvent vous faire perdre de potentiels intéressés. L’étape de l’annonce, si elle est bien réalisée, pourra vous permettre d’avoir un plus grand nombre de personnes intéressées par votre location meublée. Vous aurez donc la possibilité de choisir le futur locataire. C’est un avantage à ne pas sous-estimer. Nous vous conseillons donc de ne surtout pas négliger cette étape. Pour t’aider voici quelques uns de nos conseils mais tu peux aussi t’appuyer sur différents comptes sur Instagram par exemple comme proprioacademie, clairecasadaban.immo ou encore Sylvie Moscou.
Prendre de belles photos
De nos jours, les recherches d’appartements se font essentiellement sur internet sur des sites comme Leboncoin, Seloger ou encore PAP. Ces recherches se font donc, en tout premier lieu, sur la base de vos photos. En effet, si vos photos ne donnent pas envie, beaucoup de personnes ne vont pas s’embêter à lire la description de votre location meublée. Voire même ils ne prendront pas la peine d’appuyer sur l’annonce de votre appartement si la photo qu’ils voient en premier ne leur plait pas. Nous vous conseillons donc de faire les meilleures photos possibles. si votre appartement est bien aménagé avec un style sobre et moderne cela ne devrait pas être compliqué. Il vous suffira de prendre les photos en journée pour avoir un maximum de luminosité, choisir le bon angle et essayer d’avoir la meilleure qualité de photo possible. De plus essayez de mettre un maximum de photos afin de montrer tous les recoins et/ou toutes les pièces de l’appartement pour que les personnes qui s’intéressent arrive à visualiser votre bien. Cela permettra également qu’ils n’aient pas de mauvaises surprises lors de la visite.
Voici une publication trouvée sur le compte de Conciergerielesud qui nous explique à quel point les photos d’une annonce sont importantes.
Voir cette publication sur Instagram
Bien choisir le titre de l’annonce
Une des premières choses que les personnes qui cherchent un logement vont regarder c’est le titre de l’annonce. En effet, avec la première photo, les futurs locataires vont lire le titre de l’annonce. Il faut donc qu’il soit très bien choisi. Dans un premier temps, le titre doit être accrocheur, il faut qu’il attire l’attention. De plus, il faut qu’il apporte les informations essentielles. Le titre de l’annonce doit donc contenir le type de transaction que vous proposez, c’est-à-dire si on vend ou si on loue le bien, le type de bien et sa surface ainsi que le nombre de pièces et pour finir la géolocalisation de votre bien. Pensez bien que si votre titre n’est pas accrocheur ou ne donne pas envie, les personnes qui sont sur le site internet ne vont pas appuyer sur votre annonce. Attention ce n’est pas pour cela qu’il faut trop embellir les choses, surtout ne mentez pas, cela créera une déception par la suite. Faites également attention au nombre de caractères car ils vont être déterminant dans les recherches google. Pour cela soyez le plus percutant et précis possible.
Description du bien claire et précise
Pour finir, il faut faire une description claire et précise de votre location meublée. Ne pensez pas que les photos suffiront à convaincre un potentiel locataire. La description n’est surtout pas à négliger. Il faut qu’elle ne soit pas trop longue mais avec toutes les informations importantes. Les informations obligatoires étant la surface de l’appartement, le nombre de pièces et la localisation. Il faut que vous donniez les informations sur le bien mais également sur son environnement comme par exemple les transports les plus proches. Attention, ne faites pas de fautes d’orthographes, cela peut mal passer auprès des chercheurs d’appartement et éviter les abréviations afin que tout le monde comprenne votre description. Essayez d’écrire une description fluide, facile et agréable à lire. Il faut que la description donne envie aux gens de visiter votre location meublée. Pour finir n’oubliez pas de soigner la ponctuation.
FAQ - Questions fréquentes
Pour équiper un logement afin qu’il obtienne le statut de location meublée, il faut, dans un premier temps, suivre à la lettre la liste de mobiliers et d’équipements obligatoires. Mais vous pouvez également aller au-delà de cette liste. Nous vous conseillons de lire “Qu’est-ce qui est compris dans un appartement meublé?” pour savoir en détail comment équiper une location meublée.
Pour décorer une location meublée, il faut rester le plus neutre possible. Ajouter un peu de décoration peut ajouter de la valeur à votre appartement mais attention à ne pas basculer dans une décoration trop personnelle. Vous pouvez retrouver les erreurs de décoration à ne pas faire quand on meuble une location dans un précédent article.
Comme pour la décoration d’une location meublée, il faut rester le plus neutre possible. Pour cela utiliser des couleurs claires comme le blanc ou le beige. Ces couleurs permettent que votre appartement plaise au plus grand nombre mais permettent également d’ajouter énormément de luminosité. Il est possible d’ajouter un peu de couleurs avec quelques meubles ou quelques objets de décoration.