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Fiscalité de l'expatrié en LMNP — guide complet 2026

Le guide fiscal de référence pour l'expatrié investisseur en France. Prélèvement 20 %, régime LMNP au réel, amortissement, seuil LMP, convention fiscale bilatérale, plus-value non-résident — tout ce qu'il faut comprendre avant d'investir depuis l'étranger, avec les sources officielles à jour 2026.

Mis à jour le 20 avril 2026 • Par William Demoustier, fondateur d'Expat' Immo, expatrié

Pourquoi la fiscalité de l'expatrié investisseur est spécifique

Quand un résident fiscal français investit en France, la fiscalité locative s'articule autour du barème progressif de l'IR (0 à 45 %) plus les prélèvements sociaux. Depuis la LFSS 2026, ces prélèvements sont passés à 18,6 % sur les revenus du patrimoine (CSG 10,6 % + CRDS 0,5 % + solidarité 7,5 %), avec une exception à 17,2 % maintenue pour les revenus fonciers (location nue) et les plus-values immobilières (article L136-8, IV du CSS). Pour un expatrié investisseur, trois spécificités changent tout.

Un taux minimum d'imposition de 20 %. Les non-résidents sont imposés à un taux minimum de 20 % sur leurs revenus de source française, porté à 27,4 % au-delà d'un certain seuil de revenu imposable français en 2026. Ce minimum s'applique même si, au barème progressif, un résident équivalent aurait payé moins. Le non-résident peut toutefois demander l'application du barème s'il prouve que son revenu mondial le situerait à un taux inférieur (imposition sur revenu mondial simulée).

Des prélèvements sociaux à géométrie variable. Les expatriés affiliés à un régime de sécurité sociale dans l'UE, l'EEE ou la Suisse paient seulement 7,5 % de prélèvement de solidarité (inchangé après LFSS 2026). Les expatriés hors UE/EEE/Suisse supportent 18,6 % sur les loyers LMNP (CSG 10,6 % + CRDS 0,5 % + solidarité 7,5 %) et 17,2 % sur les revenus fonciers de location nue et sur les plus-values immobilières (exception art. L136-8, IV CSS).

Une convention fiscale bilatérale à lire. Chaque pays de résidence a (ou n'a pas) signé avec la France une convention fiscale qui détermine où est imposé le revenu locatif, et comment la double imposition est évitée (crédit d'impôt dans le pays de résidence en général). Pour l'immobilier, la règle quasi-universelle est simple : le revenu locatif est imposé dans le pays où se situe le bien — donc en France. Mais le pays de résidence peut exiger de le réintégrer pour calculer le taux effectif (règle dite du taux effectif).

Le régime LMNP : micro-BIC vs régime réel

Investir en meublé place le revenu dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Deux régimes coexistent.

Micro-BIC

Régime simplifié appliqué par défaut sous le seuil de 77 700 € de recettes annuelles (location meublée classique, 2026). Le fisc applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes et impose le reste. Pas de déduction possible de charges réelles.

Intéressant si les charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, amortissement) représentent moins de 50 % des recettes — ce qui est rare pour un investissement récent avec emprunt.

Régime réel

Sur option (à exercer avant le 1er février de l'année N pour s'appliquer à l'année N), le régime réel permet de déduire toutes les charges réelles et, surtout, d'amortir le bien, le mobilier et les travaux. Le résultat fiscal est donc bien plus faible qu'au micro-BIC, souvent nul ou négatif les premières années.

Pour un investissement locatif neuf ou rénové avec emprunt, le régime réel est presque toujours plus favorable. Il impose en contrepartie la tenue d'une comptabilité BIC (recommandé : adhésion à un centre de gestion agréé pour éviter une majoration de 25 %).

L'amortissement LMNP : le mécanisme qui annule l'impôt

L'amortissement est la clé du régime réel LMNP. Il consiste à déduire chaque année une fraction du prix d'acquisition du bien, du mobilier et des travaux, comme si ces actifs perdaient de la valeur dans le temps.

  • Amortissement du bien (hors foncier) : on exclut la valeur du terrain (≈ 15-20 % du prix d'achat selon la ville) puis on amortit le bâti sur 25 à 30 ans, soit ~3,3 à 4 % par an.
  • Amortissement du mobilier : amorti sur 5 à 10 ans selon les catégories (électroménager 5 ans, literie 7 ans, meubles 10 ans).
  • Amortissement des travaux : travaux d'amélioration amortis sur 10 à 20 ans selon leur nature.

Exemple type. Un T2 meublé à Mulhouse acheté 120 000 € (dont 95 000 € amortissables hors foncier) avec 20 000 € de travaux et 10 000 € de mobilier. Amortissement annuel ≈ 3 500 € (bien) + 1 500 € (travaux) + 1 200 € (mobilier) = ~6 200 €/an. Avec 9 000 € de loyers annuels et ~2 500 € d'intérêts d'emprunt + charges déductibles, le résultat fiscal devient négatif — impôt sur les loyers = 0 € pendant plusieurs années.

Important : les amortissements non utilisés (déficit d'amortissement) sont reportables indéfiniment sur les loyers BIC futurs. Ils ne sont en revanche pas imputables sur le revenu global.

Le seuil LMP : quand bascule-t-on, et pourquoi c'est critique pour l'expatrié

Depuis une décision du Conseil constitutionnel de 2018, le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel) ne dépend plus de l'inscription au RCS. Il bascule automatiquement dès que deux conditions sont réunies :

  1. Les recettes locatives meublées annuelles du foyer dépassent 23 000 € ;
  2. Ces recettes excèdent les autres revenus d'activité du foyer fiscal imposables en France (salaires, BIC, BNC, BA).

Le piège expatrié. Un expatrié qui travaille à l'étranger ne perçoit, par définition, aucun revenu d'activité imposable en France. Ses salaires versés par son employeur étranger ne comptent pas dans le calcul du seuil. Résultat : dès qu'il dépasse 23 000 € de loyers meublés annuels en France, il bascule automatiquement en LMP, même s'il n'a qu'un seul bien locatif.

Conséquences de la bascule LMP :

  • Les déficits LMP deviennent imputables sur le revenu global (avantage).
  • Les plus-values de revente relèvent du régime des plus-values professionnelles (plus-value court terme taxée au barème sur la partie amortissement, long terme sur la partie au-delà).
  • Assujettissement aux cotisations sociales des travailleurs indépendants (SSI) si les recettes dépassent 23 000 € et que le loueur est affilié en France — peu d'impact pour un expatrié affilié hors France.
  • Exonération d'IFI sur le bien (utile pour les patrimoines > 1,3 M€).

Pour un expatrié qui veut rester en LMNP, deux leviers : rester sous 23 000 € de recettes meublées, ou arbitrer entre location meublée et nue (les recettes nues ne comptent pas dans le seuil).

La convention fiscale bilatérale : où est imposé le revenu locatif ?

La France a signé plus de 125 conventions fiscales bilatérales. Toutes reprennent, pour les revenus immobiliers, l'article 6 du modèle OCDE : le revenu locatif est imposé dans l'État où se situe le bien. Pour un bien en France, la France taxe donc en priorité.

Le pays de résidence peut ensuite :

  • Exonérer complètement le revenu (ex : Émirats arabes unis — pas d'impôt sur le revenu donc pas de sujet).
  • Accorder un crédit d'impôt égal à l'impôt français payé (ex : Allemagne, Royaume-Uni avant 2020, Canada, Belgique).
  • Appliquer la règle du taux effectif : le revenu est réintégré pour calculer le taux d'imposition global, puis retiré (ex : France pour les pensions de source étrangère d'un résident français, inverse pour le revenu locatif).

Cas des États-Unis. La convention France-US (1994, révisée 2004) prévoit un crédit d'impôt côté américain égal à l'impôt français. Un expatrié américain déclare ses loyers français au Schedule E (Form 1040), puis récupère via Form 1116 le crédit Foreign Tax Credit. La TVA, la CSG et la CRDS ne sont pas des impôts sur le revenu au sens de la convention — l'IRS les ignore généralement dans le crédit.

Cas de Singapour. Pas d'imposition des revenus étrangers non rapatriés à Singapour. L'impôt français payé est donc l'impôt final pour l'expatrié singapourien — pas de double imposition résiduelle.

Cas du Royaume-Uni. Depuis la fin du régime remittance basis en avril 2025 pour les nouveaux résidents UK, les revenus locatifs français sont imposables au UK dès la première année de résidence fiscale. Le crédit d'impôt France reste applicable mais le calibrage devient plus complexe — faire valider par un conseiller fiscal UK avant investissement lourd.

Revendre son bien en étant expatrié : plus-value non-résident

La plus-value immobilière réalisée par un non-résident sur un bien situé en France est imposable en France, peu importe le pays de résidence (CGI art. 244 bis A). Le régime est proche de celui des résidents avec quelques spécificités.

Calcul. Plus-value = prix de vente − prix d'achat révisé (frais d'acquisition + travaux). Abattement pour durée de détention :

  • IR (19 %) : exonération totale après 22 ans de détention.
  • Prélèvements sociaux (7,5 % UE/EEE/Suisse ou 17,2 % hors UE/EEE/Suisse — taux maintenu sur les plus-values immobilières par l'article L136-8, IV CSS, non concerné par la hausse à 18,6 % de la LFSS 2026) : exonération totale après 30 ans.
  • Surtaxe plus-values élevées > 50 000 € : 2 à 6 % selon le montant (CGI art. 1609 nonies G).

Représentant fiscal accrédité. Pour les non-résidents hors UE/EEE/Islande/Norvège qui vendent un bien > 150 000 €, la désignation d'un représentant fiscal accrédité était obligatoire jusqu'en 2015. Depuis, elle est limitée à certains cas précis (ventes > 150 000 € par un non-résident hors UE/EEE) — s'informer auprès du notaire vendeur lors de la mise en vente.

Exonération résidence principale. Un expatrié qui revend son ancienne résidence principale française dans un certain délai après son départ peut bénéficier d'une exonération (CGI art. 150 U, II, 2°), sous conditions : logement disponible, mise en vente dans les 12 mois, non relouée.

Cas composite — Thomas, ingénieur à Dubaï

Exemple type, client composite — toute ressemblance avec un cas réel n'est que partielle. Illustre une situation fréquemment rencontrée.

Thomas, 36 ans, ingénieur tech expatrié à Dubaï depuis 4 ans, salaire annuel 180 000 AED exonéré (Émirats arabes unis — pas d'impôt sur le revenu), souhaite investir 150 000 € dans un T2 meublé à Lille pour diversifier son patrimoine et préparer un retour possible en France dans 8-10 ans.

Choix fiscal. LMNP au régime réel (micro-BIC écarté car emprunt et amortissement permettent de neutraliser l'impôt). Loyer cible 700 €/mois soit 8 400 €/an.

Calcul simplifié année 1 :

  • Recettes : 8 400 €
  • Charges déductibles : intérêts emprunt 2 100 € + taxe foncière 900 € + assurance PNO 180 € + comptable 400 € + frais de gestion 700 € = 4 280 €
  • Amortissements : bien (hors foncier) ~4 500 € + mobilier ~1 200 € = 5 700 €
  • Résultat fiscal = 8 400 − 4 280 − 5 700 = −1 580 €

Impôt France sur les loyers : 0 €. Le déficit d'amortissement (1 580 €) est reporté sur les résultats LMNP futurs.

Prélèvements sociaux : 18,6 % sur 0 € = 0 €. Dubaï hors UE/EEE/Suisse donc Thomas reste en principe au taux plein sur les revenus BIC LMNP — soit 18,6 % depuis la LFSS 2026 (CSG 10,6 % + CRDS 0,5 % + solidarité 7,5 %) en cas de résultat positif, mais l'amortissement le ramène à zéro les premières années.

Pays de résidence. Émirats : pas d'impôt sur le revenu. Pas de double imposition à résoudre.

Anticipation LMP. À 8 400 € de recettes annuelles, Thomas est très loin du seuil 23 000 € — il peut ajouter deux biens similaires avant bascule.

Questions fréquentes

Un expatrié peut-il faire du LMNP en France ?

Oui, sans restriction. Le statut LMNP est ouvert à tout propriétaire, résident ou non, qui loue un logement meublé en France. Il suffit de déclarer l'activité via le formulaire P0i (ou en ligne sur procedures.inpi.fr), d'obtenir un numéro SIRET, puis de déclarer les recettes chaque année au micro-BIC ou au régime réel. L'expatrié n'a pas besoin de mandataire fiscal pour le LMNP lui-même, seulement pour certaines ventes (plus-value hors UE/EEE > 150 000 €).

Quel taux d'imposition sur les loyers pour un expatrié en 2026 ?

Le non-résident est imposé à un taux minimum de 20 % (porté à 27,4 % au-delà d'un certain seuil de revenu imposable français) sur son résultat fiscal BIC. S'ajoutent les prélèvements sociaux : 7,5 % pour les affiliés à un régime UE/EEE/Suisse (inchangé après la LFSS 2026), 18,6 % pour les autres sur les revenus BIC LMNP depuis la LFSS 2026 — contre 17,2 % maintenu sur les revenus fonciers de location nue et les plus-values immobilières (exception art. L136-8, IV CSS). Au régime réel LMNP, l'amortissement ramène souvent le résultat fiscal à zéro — l'imposition effective est alors nulle les premières années. Références : CGI art. 197 A, loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 (LFSS 2026).

Faut-il déclarer ses loyers français quand on vit à l'étranger ?

Oui, systématiquement et chaque année, via la déclaration n° 2042 + annexe n° 2044 (revenus fonciers) ou 2031 (BIC LMNP au réel). La déclaration se fait en ligne sur impots.gouv.fr, en se rattachant au Service des impôts des particuliers non-résidents (SIPNR, à Noisy-le-Grand). Les pièces justificatives doivent être conservées 6 ans. Le retard ou l'oubli déclenche des pénalités (10 % + intérêts de retard 0,20 %/mois).

Le micro-BIC ou le régime réel : lequel choisir quand on est expatrié ?

Dans 95 % des cas d'investissement avec emprunt, le régime réel est plus avantageux. La règle de décision : si vos charges réelles déductibles + amortissements dépassent 50 % de vos recettes annuelles, le réel gagne. Pour un investissement neuf ou rénové récemment, c'est presque toujours le cas. Option à exercer avant le 1er février de l'année concernée (N pour les revenus de l'année N) — engagement irrévocable pour 3 ans.

Quand bascule-t-on en LMP (Loueur Meublé Professionnel) en tant qu'expatrié ?

Deux conditions cumulatives : (1) recettes locatives meublées > 23 000 €/an, et (2) ces recettes > autres revenus d'activité du foyer imposables en France. Pour un expatrié dont le salaire étranger n'est pas imposable en France, la condition (2) est automatiquement remplie dès que les loyers dépassent 0 €. Donc la bascule LMP se joue essentiellement sur le seuil 23 000 € — un expatrié qui dépasse 23 000 € de loyers meublés annuels est en LMP.

Comment éviter la double imposition sur mes revenus locatifs français ?

Les conventions fiscales bilatérales prévoient, dans la quasi-totalité des cas, que le revenu locatif est imposé en priorité dans l'État où se situe le bien (la France pour un bien français). Le pays de résidence accorde ensuite un crédit d'impôt, ou exonère totalement. Vérifier la convention France-pays de résidence sur impots.gouv.fr. Pour les pays sans convention (rares), il peut y avoir double imposition partielle — dans ce cas, consulter un fiscaliste binational.

La CSG-CRDS s'applique-t-elle aux expatriés en 2026 ?

Depuis 2019, les expatriés affiliés à un régime de sécurité sociale dans l'UE, l'EEE ou la Suisse ne paient plus que 7,5 % de prélèvement de solidarité sur les revenus du patrimoine français (inchangé après la LFSS 2026). Les expatriés hors UE/EEE/Suisse (Singapour, Hong Kong, USA, Dubaï, Canada…) supportent depuis la LFSS 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025) un taux de 18,6 % sur les revenus BIC LMNP (CSG 10,6 % + CRDS 0,5 % + solidarité 7,5 %), contre 17,2 % maintenu sur les revenus fonciers de location nue et les plus-values immobilières (exception art. L136-8, IV CSS). La différence avec un expatrié UE reste substantielle : sur 10 000 € de plus-value immobilière, 970 € d'économie de prélèvements sociaux pour l'expatrié UE.

Je suis expatrié mais je paie encore des impôts en France — est-ce normal ?

Tout dépend du statut fiscal réel. Un non-résident fiscal français est imposé uniquement sur ses revenus de source française (loyers, dividendes d'actions françaises, plus-values immobilières françaises, pension française). Si vous recevez un avis d'imposition sur des revenus étrangers alors que vous êtes non-résident, il y a probablement une erreur de qualification — vérifier la convention fiscale et la résidence fiscale effective. Un résident français (revenus mondiaux imposables) qui part à l'étranger doit informer le fisc du changement et faire une dernière déclaration de transition.

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