Dispositif Jeanbrun pour expatriés : faut-il abandonner le LMNP ?

Trois clients m'ont posé la question cette semaine. Tous expatriés, tous équipés d'un LMNP qui tourne bien, tous inquiets : « Le nouveau dispositif Jeanbrun, ça ne serait pas mieux ? »

La loi de finances pour 2026 a effectivement introduit un nouveau statut, dit « bailleur privé » ou « Jeanbrun » du nom du ministre du logement. Sur le papier, il rivalise avec le LMNP : amortissement du bien, déficit foncier imputable sur le revenu global, durée d'engagement raisonnable. Adopté le 16 janvier 2026 et entré en vigueur le 21 février, il restera applicable jusqu'au 31 décembre 2028.

La presse grand public le présente comme un nouveau pilier de la défiscalisation immobilière. Pour un résident français à TMI 41 %, c'est probablement vrai. Pour un expatrié, c'est nettement plus discutable, et dans la majorité des cas que j'accompagne, le LMNP reste la meilleure option. Voici pourquoi, démonstration chiffrée à l'appui.

Le dispositif Jeanbrun en 60 secondes

Le dispositif s'adresse aux bailleurs qui louent un logement vide (non meublé) en résidence principale, pour neuf ans au minimum, à des locataires sous conditions de ressources et à un loyer plafonné.

En contrepartie, le bailleur bénéficie de deux mécanismes fiscaux :

• Un amortissement du bien calculé sur 80 % du prix d'acquisition, à un taux annuel de 3,5 % en loyer intermédiaire, 4,5 % en social et 5,5 % en très social. L'amortissement est plafonné à 8 000 € par an en loyer intermédiaire.
• Un déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an (21 400 € en cas de travaux de rénovation énergétique, dispositif doublé prolongé jusqu'en 2027).

Le zonage géographique du Pinel disparaît : on peut investir partout en France, dans le neuf ou l'ancien. Les maisons individuelles restent pour l'instant exclues, mais un projet de loi propose de les inclure.

Plafonds de loyer intermédiaire 2026

Les plafonds mensuels au mètre carré, fixés par décret :

• Zone A bis (Paris, communes limitrophes) — 19,71 €/m²
• Zone A (Lyon, Marseille, Lille, Côte d'Azur) — 14,64 €/m²
• Zone B1 (Bordeaux, Nantes, Toulouse, Rennes) — 11,80 €/m²
• Zones B2 et C (Le Havre, Poitiers, Rouen, Limoges) — 10,26 €/m²

Un coefficient multiplicateur s'applique selon la surface utile : min(0,7 + 19/S ; 1,2). Pour un T2 de 38 m² en zone B1, cela donne un loyer plafond d'environ 538 €/mois.

Le piège pour les expatriés : le déficit foncier sur revenu global

C'est le point que la presse oublie systématiquement. Le levier fiscal phare du Jeanbrun — l'imputation du déficit foncier sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an — ne fonctionne pas pour un non-résident fiscal français.

La doctrine fiscale est claire (BOFiP-RFPI-BASE-30-20). Un non-résident, par définition, n'a pas de revenu global français au sens du barème progressif. Ses revenus salariaux à Singapour, Dubaï ou New York ne sont pas dans l'assiette de l'impôt français. Le déficit foncier que vous généreriez en Jeanbrun n'a donc rien à effacer.

Il reste reportable, mais uniquement sur d'autres revenus fonciers français, pendant 10 ans. Si vous n'en avez pas (ou s'ils sont déjà absorbés par d'autres déficits), ce stock dort, puis expire. L'économie d'impôt promise par le dispositif disparaît.

Concrètement : sur un cas type, un expat génère 8 000 à 12 000 € de déficit Jeanbrun par an. Un résident français à TMI 41 % récupère environ 4 000 € d'impôt en moins chaque année. L'expat récupère zéro, sauf à avoir un autre bien locatif nu bénéficiaire en France à compenser.

Le LMNP, lui, fonctionne identiquement pour un résident et un non-résident. L'amortissement neutralise les loyers, le résultat fiscal tombe à zéro, l'imposition aussi. Pas de subtilité de résidence.

Cas chiffré : appartement 250 000 € à Bordeaux, expat à Singapour

Prenons un cas concret que j'ai accompagné l'an dernier (chiffres anonymisés et arrondis).

Le client : 38 ans, expat à Singapour depuis 5 ans, TMI mondial supérieur à 20 %, célibataire, aucun autre revenu foncier français.

Le bien : T2 de 38 m² à Bordeaux (zone B1), 250 000 € frais inclus. Apport 50 000 €, prêt 200 000 € sur 20 ans à 3,8 %.

Scénario 1 : location en Jeanbrun (loyer intermédiaire)

• Loyer plafonné : 538 €/mois → 6 456 €/an
• Charges (taxe foncière, copro, assurance, gestion 8 %) : 3 400 €
• Intérêts d'emprunt année 1 : 7 400 €
• Amortissement : 250 000 × 80 % × 3,5 % = 7 000 €
• Résultat foncier : 6 456 − 3 400 − 7 400 − 7 000 = −11 344 €
• Impôt sur le revenu : 0 € (résultat négatif)
• Prélèvements sociaux : 0 €
• Économie d'impôt liée au déficit global : 0 € (non-résident)
• Déficit reportable 10 ans sur futurs revenus fonciers français

Scénario 2 : location meublée en LMNP réel

• Loyer marché Bordeaux (T2 meublé soigné) : 740 €/mois → 8 880 €/an
• Charges (gestion 8 % meublé un peu plus chère) : 3 700 €
• Intérêts d'emprunt année 1 : 7 400 €
• Amortissement immobilier + mobilier : 5 700 € (utilisable dans la limite du résultat avant amortissement)
• Résultat avant amortissement : 8 880 − 3 700 − 7 400 = −2 220 € → amortissement non utilisé année 1, reporté indéfiniment
• Impôt sur le revenu : 0 €
• Prélèvements sociaux : 0 €
• Stock d'amortissement accumulé : 5 700 € (réutilisable sans limite de temps)

Comparatif synthétique sur 9 ans

• Loyers cumulés Jeanbrun (revalorisation modérée) : ~ 63 000 €
• Loyers cumulés LMNP : ~ 87 000 €
• Manque à gagner brut Jeanbrun : −24 000 €
• Économie d'impôt sur revenu global : 0 € (les deux)
• Impôt payé sur les loyers : 0 € (les deux)
• Stock d'amortissement à 9 ans : ~ 50 000 € reportables en LMNP, 0 € en Jeanbrun
• Souplesse opérationnelle : élevée en LMNP, faible en Jeanbrun

Sur ce cas, le LMNP gagne 24 000 € de loyers nets sur 9 ans, sans aucun gain fiscal en moins, et accumule un stock d'amortissement de l'ordre de 50 000 € qui servira à neutraliser les loyers post-prêt, quand les intérêts auront disparu et que le bien commencerait sinon à produire un résultat imposable.

Si j'augmente l'apport ou si je passe sur un bien éligible au loyer social Jeanbrun (4,5 % d'amortissement), l'écart se resserre légèrement, mais le LMNP reste devant tant que l'expatrié n'a pas d'autres revenus fonciers français à neutraliser.

Les rares cas où Jeanbrun peut battre le LMNP pour un expat

Soyons honnêtes : il existe des profils où le calcul s'inverse. Trois cas où je conseillerais Jeanbrun à un expatrié.

Cas 1 — L'expat qui a déjà des revenus fonciers français à neutraliser

Si vous détenez déjà un ou plusieurs biens en location nue en France qui dégagent un résultat foncier positif, un Jeanbrun supplémentaire peut servir de générateur de déficit pour absorber ces revenus. Dans ce cas, l'économie d'impôt est réelle, simplement plafonnée à la matière imposable existante.

Cas 2 — Le retour en France programmé sous 5-7 ans

Si vous prévoyez un rapatriement à moyen terme, le déficit Jeanbrun accumulé pendant votre expatriation devient mobilisable une fois résident fiscal français. Sur un retour à 4-5 ans, le calcul redevient compétitif, surtout si vous serez à TMI 41 % ou plus à votre retour.

Cas 3 — Le projet patrimonial pur long terme en grande métropole

Si l'objectif est moins le rendement que la constitution d'un patrimoine à transmettre, dans une zone A bis ou A où la pression locative limite naturellement les loyers en meublé, l'écart de loyer entre Jeanbrun et LMNP se resserre, et l'engagement long terme du Jeanbrun s'aligne avec votre horizon. Reste que la souplesse du LMNP (vente, changement d'usage) garde un avantage.

Dans tous les autres cas — qui représentent à mon estimation 80 à 90 % des dossiers que nous accompagnons — le LMNP reste devant.

Les contraintes opérationnelles à connaître

Au-delà du calcul fiscal, le Jeanbrun introduit des contraintes que la location meublée ne connaît pas. Pour un investisseur à 10 000 km, elles pèsent.

L'engagement de 9 ans bloque le bien. En cas de revente anticipée hors cas dérogatoires, les amortissements pratiqués sont réintégrés dans la plus-value, ce qui peut transformer une opération neutre en imposition lourde.

Le locataire sous conditions de ressources oblige à vérifier les justificatifs à chaque renouvellement, et limite la flexibilité du choix locataire — point sensible quand on gère à distance.

La réintégration des amortissements à la revente existe désormais en LMNP aussi (depuis la réforme de 2025), donc ce point n'est plus différenciant. Reste que les abattements pour durée de détention finissent par exonérer la plus-value totale au bout de 22 ans dans les deux régimes.

La complexité comptable n'est pas négligeable. C'est aussi vrai pour le LMNP, mais l'expert-comptable LMNP coûte typiquement 400-600 € par an, là où un suivi Jeanbrun rigoureux peut grimper plus haut.

Verdict

Pour un expatrié français qui investit à distance avec un horizon classique de 15-20 ans, sans autres revenus fonciers français à neutraliser, le LMNP reste en 2026 la meilleure option dans la grande majorité des cas.

Les deux raisons sont structurelles. D'abord, l'avantage fiscal phare du Jeanbrun — l'imputation du déficit sur le revenu global — est inaccessible aux non-résidents et représente l'essentiel du gain mis en avant par le législateur. Ensuite, le plafonnement du loyer Jeanbrun en intermédiaire ampute mécaniquement 15 à 30 % du rendement brut par rapport à un loyer libre en meublé, sans contrepartie fiscale équivalente pour l'expat.

Le Jeanbrun reste un outil intéressant, mais c'est un outil pour résidents français à TMI élevé, ou pour des cas de niche que j'ai détaillés plus haut. Si vous êtes dans un de ces cas, le calcul mérite d'être posé. Pour tous les autres, le LMNP gagne — et continue de gagner.

Une dernière remarque sur ce que je vois passer ces derniers mois : la communication autour du Jeanbrun est massive, et plusieurs promoteurs commercialisent désormais des programmes en l'estampillant comme une « nouvelle niche fiscale pour expatriés ». Soyez vigilants. Demandez systématiquement à voir un simulateur chiffré sur votre situation fiscale réelle, pas une projection générique. Et croisez avec une simulation LMNP sur le même bien — si le promoteur refuse, c'est mauvais signe.