Comment financer un projet immobilier en France ?
Le secteur de la location attire de plus en plus d’investisseurs. Il s’agit pour les investisseurs d’acheter un bien immobilier et de le louer pour une durée indéterminée. De nombreux investisseurs souhaitent investir dans l’immobilier locatif, car celui-ci présente de nombreux avantages. Les raisons d’investir dans l’immobilier locatif sont multiples : se constituer un patrimoine, bénéficier d’avantages fiscaux, générer des revenus complémentaires, etc. Cependant, le financement d’un projet immobilier est un point crucial à prendre en compte. Comment financer un projet immobilier en France ? Quels sont les types de prêts qui existent et lesquels choisir ? Cet article répondra à toutes vos questions.
Qu’est-ce qu’un investissement locatif ?
Un investissement locatif est l’achat d’un bien immobilier dans le but de le louer. Dans ce cas, vous ne louez pas seulement votre maison ou votre appartement. Vous pouvez investir dans des immeubles de rapport, des magasins, des parkings, des bureaux, etc. Vos objectifs en matière d’investissement locatif peuvent évoluer au cours de votre vie.
Pourquoi investir dans l’immobilier locatif ?
L’investissement immobilier locatif est très prisé des Français en raison de plusieurs avantages. Tout d’abord, il s’agit de la forme d’investissement la plus sûre par rapport à d’autres placements financiers tels que la bourse. Compte tenu des risques et des taux de crédit historiquement bas, il est tout à fait possible d’obtenir des rendements élevés pour ce type d’investissement. Pour obtenir des rendements élevés, le choix de l’emplacement est un critère important à ne pas négliger.
L’investissement dans l’immobilier locatif est également une forme de constitution de patrimoine qui peut être financée presque entièrement par des prêts. Comme une partie des revenus locatifs peut être utilisée pour rembourser le prêt, il n’est pas nécessaire de verser un acompte important pour couvrir les mensualités du prêt. Les revenus locatifs peuvent également être utilisés pour financer un nouvel emprunt afin d’acquérir d’autres biens.
Un autre avantage majeur de l’investissement dans l’immobilier locatif est l’importante économie d’impôt qu’il permet de réaliser. Si vous achetez un bien et que vous effectuez des travaux de réparation et de rénovation, vous pouvez déduire les intérêts de l’emprunt de vos impôts. Dans le cas d’une location meublée, vous pouvez également bénéficier d’une compensation des pertes.
N’oubliez pas que l’investissement locatif est une solution au problème de la demande constante de logements. L’immobilier locatif est également un moyen de stimuler l’économie nationale. Le secteur immobilier contribue chaque année à hauteur de 9 % à la création de richesse. Il est également le sixième employeur de France.
Comment financer un projet immobilier en France ?
L'autofinancement
C’est la première et la plus simple des solutions en matière d’investissement immobilier. L’autofinancement peut prendre la forme de liquidités, de fonds d’investissement, d’actions en bourse ou de prêts de parents ou d’amis.
L’autofinancement peut également être utilisé pour obtenir un prêt hypothécaire. Les banques exigent un acompte d’au moins 20 % du prix du bien.
Prêt hypothécaire
Ce type de prêt fournit les fonds nécessaires à l’achat d’un bien immobilier. Les prêts hypothécaires sont accordés sous certaines conditions. Il est garanti par une hypothèque.
Le prêt hypothécaire présente de nombreux avantages (facilité d’acquisition, taux d’intérêt bas, possibilité d’emprunter des montants importants, pas de mise de fonds, longue période de remboursement (20-30 ans)). Il s’agit donc d’une excellente solution si vous souhaitez investir dans l’immobilier, mais que vous ne disposez pas du capital nécessaire. Il convient aux investisseurs qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier.
Il existe différents types d’hypothèques, notamment des hypothèques à taux variable et des hypothèques à taux fixe. Il faut également tenir compte du fait qu’il existe un risque de perdre le bien hypothéqué en cas de défaut de paiement.
Profitez de l’effet de Levier en empruntant à la banque
L’immobilier a un effet de levier, c’est-à-dire que l’emprunt augmente le rendement des capitaux propres. En général, la valeur d’un bien immobilier peut augmenter rapidement grâce à un effet de levier. Vous pouvez commencer par un petit dépôt, contracter un emprunt pour constituer votre capital et acheter une rente pour financer vos investissements. Vous pouvez ensuite commencer à augmenter votre capital.
Comment calculer l’effet de levier ?
L’investisseur immobilier doit bien distinguer la rentabilité locative de la rentabilité financière. Cette dernière se réfère à un cash-flow plus positif. Les dettes à long terme doivent être remboursées, les intérêts doivent être payés et les actifs doivent être augmentés.
Le calcul du rendement de la dette nécessite des connaissances de base. En outre, ce calcul tient compte de vos bénéfices, de votre apport personnel et des coûts liés à l’investissement. Il est donc important de comprendre ce qu’est la marge économique et en quoi elle diffère de la marge financière.
La formule de calcul de la marge économique est la suivante : (Loyer – Honoraires – Impôts) / (Montant du prêt + Apport personnel).
La formule de calcul de la marge bénéficiaire économique est la suivante :
Marge bénéficiaire économique + (Marge bénéficiaire économique – Intérêts du prêt) x Montant du prêt / Apport personnel.
Cette méthode de calcul donne un retour sur investissement réaliste et permet de comprendre l’effet de levier.
Voici un exemple pour faciliter la compréhension :
Supposons que deux clients décident d’investir dans l’immobilier locatif. Chacun dispose de son propre capital de 100 000 euros. Ils décident d’acheter un appartement similaire pour 100 000 euros.
La première personne achète un appartement avec ses propres ressources et de l’argent supplémentaire. Si tous les paiements sont effectués en espèces, il n’y a aucun remboursement du prêt. En conséquence, il représente depuis le début la majorité des revenus locatifs. Elle perçoit un loyer pendant toute la durée de location sans rembourser aucun intérêt. En supposant un taux de rendement économique de 2,5 % et un taux d’intérêt de 1,5 %, la formule pour ce client est :
Rendement financier = 2,5 % + (2,5 % – 1,5 % x 0/100 000) = 2,5 %
La deuxième personne a décidé de contracter un emprunt et d’acheter un appartement. Son capital initial était de 25 000 euros et il a emprunté 75 000 euros auprès d’une banque sur 25 ans. Vous devez alors utiliser vos revenus locatifs pour rembourser le prêt chaque année. Toutefois, si les intérêts de remboursement sont faibles, vous pouvez également recourir à une rente. De cette façon, vos rendements financiers augmenteront uniquement en fonction du montant investi. Le rendement est calculé comme suit :
Rendement financier = 2,5 % + (2,5 % – 1,5 %) * 75 000/25 000 = 5,5 %.
Bien entendu, il s’agit d’un exemple très simple. Il existe de nombreux autres facteurs qui peuvent affecter ou réduire la performance financière d’un projet. Cela comprend les intérêts hypothécaires, les taxes et les frais liés à la propriété (frais d’entretien des bâtiments), qui sont bien entendu directement proportionnels au nombre de propriétés.
Autres prêts
Parmi les autres prêts, on peut citer le prêt à la participation sociale (PAS) (pour les personnes à faibles revenus qui souhaitent acheter un logement), le prêt relais (financement rapide de projets immobiliers) et le prêt in Fine (remboursement forfaitaire).
Quel est le montant du prêt que je peux obtenir et comment l'obtenir ?
Connaître votre capacité d’emprunt
Le calcul de votre budget est la première étape à franchir. La loi française sur la protection des consommateurs stipule que « le prêt est une obligation et doit être remboursé ». Vous devez donc connaître votre capacité d’emprunt avant de vous lancer dans l’aventure.
Cette étape doit être soigneusement préparée afin de ne pas prendre de retard dans le remboursement de votre prêt et de ne pas vous appauvrir financièrement. Si vous avez déjà un emprunt en cours, vous pouvez facilement calculer ici votre taux d’endettement pour déterminer si votre projet est viable.
Augmenter votre épargne personnelle
Dans la plupart des cas, les prêteurs exigent un dépôt avant de financer le montant demandé. Il s’agit généralement d’au moins 10 % du coût total du projet.
Il existe plusieurs types d’acompte.
Épargne : sous forme de plan d’épargne (PEL) ou de compte d’épargne (CEL), généralement constituée d’épargne personnelle.
Vente d’un bien : vente de la résidence principale, la plus-value étant affectée à un nouveau prêt. Cette plus-value est toutefois imposable. Il est donc important d’en tenir compte dans l’évaluation.
Regroupement de crédits : si vous avez déjà plusieurs crédits, vous pouvez les regrouper en une seule mensualité et les rembourser de manière échelonnée à un taux d’intérêt moins élevé. Le remboursement de vos emprunts peut également vous permettre de disposer de fonds supplémentaires pour réaliser de meilleurs investissements. Les prêts hypothécaires constituent un élément idéal d’un programme de rachat de crédits afin d’éviter l’accumulation de prêts en cours. Presque tous les types de prêts peuvent être combinés, mais le plus courant est la combinaison d’un prêt hypothécaire et d’un prêt à la consommation.
Les prêts subventionnés : Il existe également des prêts bonifiés tels que le prêt à taux zéro (PTZ) et l’éco-PTZ, qui permettent de financer en partie l’achat d’un bien immobilier et peuvent également être considérés comme un acompte pour un prêt plus important.
Quel type de prêt immobilier choisir ?
Il existe différents types de prêts immobiliers, plus ou moins adaptés à votre projet :
Prêt amortissable
Avec les prêts amortissables, qui sont les plus courants en France, l’emprunteur rembourse une partie du capital emprunté et des intérêts hypothécaires par mensualités. Le taux d’intérêt est fixe ou variable et la durée du prêt peut aller jusqu’à 30 ans. Il existe deux types de taux d’intérêt :
Les taux d’intérêt fixes sont ceux pour lesquels le coût total du prêt est connu à l’avance. Cela signifie que les remboursements mensuels restent les mêmes pendant toute la durée du prêt. Quelle que soit l’évolution des taux d’intérêt, le coût du prêt est connu dès le départ.
Il y a aussi les taux d’intérêt variable. Ici, les remboursements mensuels, la durée du prêt ou les deux changent en fonction des fluctuations des taux d’intérêt. Dans la plupart des cas, ces conditions sont révisées à la date anniversaire du prêt. Ce type de prêt peut être plus intéressant que les prêts à taux fixe, car le taux d’intérêt initial est généralement inférieur aux taux fixes standard du marché. Cependant, ils sont également soumis aux fluctuations des taux d’intérêt ! Pour éviter la catastrophe d’une hausse des taux d’intérêt, les banques proposent des prêts à taux variable maximum où les fluctuations des taux d’intérêt peuvent être contrôlées !
Prêt in Fine
Contrairement aux prêts amortissables, les prêts à financement interne sont remboursés en deux parties : les intérêts d’abord et le capital ensuite. Ce type de prêt est populaire auprès des investisseurs qui achètent des biens immobiliers pour les louer. Les taux d’intérêt sont souvent plus élevés pour ce type de prêt. Cependant, la possibilité de déduire les intérêts du prêt des revenus fonciers en fait une option intéressante.
Prêts à taux variable
Le taux d’intérêt que vous payez peut varier à une date prédéterminée en fonction d’un indice financier tel que l’Euribor, le taux d’intérêt moyen de la plupart des banques en Europe. L’avantage de ce type de prêt à taux variable est que le montant du remboursement mensuel peut être limité, car il peut être affecté par des augmentations soudaines des taux d’intérêt.
Quel plan de remboursement choisir ?
Le rapport entre le remboursement et les intérêts varie d’une offre à l’autre et dans le temps. Cette section présente les principales options de remboursement :
Le remboursement à taux fixe (ou remboursement échelonné du capital) est le mode de remboursement le plus courant. Un montant fixe est remboursé par mensualités sur une certaine période. Au début, la part des intérêts est supérieure à celle du capital, puis ce rapport évolue jusqu’au remboursement total du prêt.
Les remboursements constants ou dégressifs signifient que vous remboursez la même partie du capital emprunté à intervalles réguliers. Comme les intérêts sont calculés sur la totalité du montant dû, vos remboursements mensuels diminuent au fil du temps.
Certains organismes proposent également des plans de remboursement flexibles qui vous permettent de varier vos remboursements mensuels en fonction de votre situation financière. Cela vous permet également de raccourcir ou d’allonger la durée de votre prêt.
Faites le tour du marché !
Lorsque vous demandez un prêt qui vous accompagnera pendant des dizaines d’années, vous devez faire le tour du marché pour obtenir la meilleure offre. L’offre de votre banque principale peut être battue par une banque concurrente qui cherche à attirer de nouveaux clients. N’hésitez donc pas à contacter plusieurs banques : le temps que vous gagnerez en vaut la peine. Les biens immobiliers neufs sont également intéressants pour les investisseurs, car ils peuvent offrir des conditions particulièrement favorables. TVA réduite, frais de notaire réduits, prêts à taux réduits dans certaines zones…
FAQ- questions fréquentes
Il peut être difficile de décider d’acheter une nouvelle maison ou une résidence secondaire. Il y a tellement de questions à se poser que la décision peut sembler décourageante. Avant de prendre une décision, vous devez vous renseigner sur les avantages et les inconvénients de chaque option d’investissement.
Les banques préfèrent prêter aux couples, mais il est possible pour une seule personne d’obtenir un prêt si la demande est convaincante.