Qui peut faire du LMNP ?
Le statut de LMNP a permis à de nombreuses personnes de devenir des investisseurs sans prendre de risques importants et ce, tout en bénéficiant d’un revenu confortable. Choisir d’investir dans un LMNP est devenu l’un des moyens les plus populaires pour les contribuables de faire fructifier leur patrimoine. Pourquoi ne pas vous lancer sur le marché de l’immobilier et voir si ce statut vous convient ? Qu’est-ce que le statut LMNP ? Qui peut faire du LMNP ? Découvrez dans cet article qui peut faire du LMNP et comment le faire.
Qu'est-ce que le LMNP ?
Le statut de LMNP permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pour tout investissement dans un bien meublé. Cependant, il existe différents types d’investissement locatif meublé non professionnel, chacun ayant ses avantages et ses inconvénients.
Le régime fiscal en LMNP
L’une des caractéristiques du statut LMNP est la possibilité de choisir entre deux régimes fiscaux différents.
Le régime micro-BIC
Ce régime permet de bénéficier d’un crédit d’impôt de 50 % ou de 72 % pour les résidences de tourisme. Si le régime Micro BIC est facile à mettre en place, il n’offre pas la meilleure optimisation fiscale. En revanche, si vous optez pour le régime micro BIC, vous n’avez pas besoin d’un comptable..
Le régime réel
Le régime au réel est plus complexe que le micro BIC, mais offre une fiscalité très favorable. Dans ce régime, toutes les dépenses sont déductibles. Le coût de la construction du logement, les intérêts de l’emprunt et la taxe foncière sont aussi déductibles. Il est donc possible de réaliser des bénéfices plus importants. Toutefois, si vous n’avez pas de compétences en comptabilité, vous devrez faire appel à un expert.
Déléguer ou non la gestion de son bien locatif en LMNP
Confier la gestion à une société de gestion professionnelle
Les loueurs de meublés non professionnels peuvent confier la gestion de leur bien à une société de gestion professionnelle. Cette solution est particulièrement adaptée aux résidences de services comme les maisons de retraite, les résidences étudiantes et de tourisme. Vous demeurez le bailleur, et un loyer mensuel vous sera versé à chaque fois. Le gestionnaire est chargé d’entretenir le bien et de trouver des locataires. Les biens locatifs en question sont généralement achetés neufs et sont disponibles immédiatement pour les locataires.
S'occuper soi-même de la location de son bien
Vous pouvez opter pour un contrat de location plus traditionnel, dans lequel vous louez le bien pendant au moins un an. Cette formule est particulièrement adaptée aux appartements anciens. Vous serez donc responsable des emménagements et déménagements au sein du logement. Cependant, le loyer facturé au locataire est nettement plus élevé que le loyer facturé à une société de gestion professionnelle.
Les conditions du statut LMNP
Un certain nombre de conditions doivent être remplies pour devenir un loueur meublé non professionnel. Ce cadre est contraignant et ce n’est que lorsque toutes ces conditions sont remplies que l’on peut bénéficier du LMNP.
Un investissement non professionnel
L’investissement en LMNP doit être non professionnel. Il ne doit pas s’agir d’une activité principale. Pour ceux qui souhaitent investir dans la location meublée à titre professionnel, il existe un statut supplémentaire, le statut LMP. Le loueur en meublé professionnel (LMP) est soumis à des obligations et à des droits légèrement différents
Le bien doit être meublé
Comme son nom l’indique, le statut LMNP ne s’applique qu’aux biens meublés. Comme l’indique l’article 8 de la loi ALUR promulguée le 24 mars 14, un bien immobilier doit être équipé d’un mobilier bien spécifique pour être considéré comme un bien meublé. Avant de louer un bien sous ce statut, il convient de vérifier que le bien répond à ces critères.
Respecter le plafond des recettes
Les revenus des sociétés LMNP ne doivent pas dépasser certaines limites. En particulier, le revenu annuel ne doit pas dépasser 23 000 euros et 50 % du revenu annuel du foyer fiscal. Si cette limite est atteinte, l’entreprise doit passer au régime LMP.
Déclarer les activités requises
Vous devez déclarer vos activités auprès des autorités. Pour ce faire, vous devez remplir le formulaire P0i et l’envoyer au Centre de formalités commerciales (CFE). Le CFE vous délivrera un numéro SIRET, nécessaire si vous exercez l’activité de loueur en meublé non professionnel.
Déclarer les revenus de l'activité
Vous devez systématiquement déclarer vos revenus issus du LMNP. Concrètement, les loueurs doivent déposer une déclaration complémentaire de revenus 2042 C PRO. Ces revenus sont imposés au même titre que les autres activités non professionnelles génératrices de revenus.
Respecter la durée minimale du contrat de location
Les contrats de location meublée sont généralement plus courts que les contrats de location non meublée. Malgré ce fait, la loi impose aux contrats de location LMNP une durée minimale. La durée standard du contrat est d’un an, qui peut être réduit à neuf mois si le bien est loué à des étudiants.
Quels sont les avantages de l'investissement en LMNP ?
Vous pouvez investir dans un LMNP si vous répondez aux critères ci-dessus, mais vous devez comprendre si les avantages de ce statut vous seront utiles. Voici les principaux avantages du statut de loueur en meublé non professionnel.
L’achat d’un bien en LMNP implique nécessairement d’investir dans un appartement meublé. Actuellement, un bien meublé est beaucoup plus intéressant que la location d’une chambre d’amis. L’achat de meubles implique un investissement initial plus important, mais celui-ci est rapidement amorti.
D’autre part, les appartements meublés ont généralement une durée de location plus courte. Ils sont principalement destinés aux étudiants et aux personnes voyageant pour des raisons professionnelles. Les statistiques montrent que la proportion des locataires qui ont des arriérés de loyer est beaucoup plus faible. La location d’un appartement meublé est donc moins risquée et plus rentable.
Les avantages fiscaux
L’un des principaux avantages du régime LMNP est la réduction d’impôt attrayante qu’il offre. Cela est d’autant plus vrai si l’on choisit un régime fiscal avantageux. Dans certains cas, cette réduction d’impôt peut même favoriser une exonération totale d’imposition. Cet avantage fait des LMNP l’une des meilleures options d’investissement pour la constitution d’un patrimoine dans le monde d’aujourd’hui.
La récupération de la TVA
Un autre avantage majeur du statut de LMNP est la possibilité de récupérer la TVA payée à l’achat. Cela signifie que 20 % du prix de l’investissement peuvent être récupérés dès le départ. Il s’agit d’un avantage considérable par rapport aux achats immobiliers traditionnels.
Toutefois, il est important de noter que cet argent ne vous appartiendra définitivement qu’au bout de 20 ans. Si vous souhaitez revendre le bien LMNP avant cette date, vous devrez en rembourser une partie (la moitié au bout de 10 ans).
Il existe des moyens d’échapper à cette obligation. Si vous avez conclu un contrat avec une société d’exploitation professionnelle, vous pouvez léguer ce contrat en même temps que le bien. De cette manière, vous ne serez plus obligé de rembourser la TVA.
L'amortissement est pris en compte pour vos impôts
Avec le LMNP, l’usure naturelle du bien et de ses équipements annexes peut être incluse dans le prix de revient. Les toits, les structures et l’étanchéité se détériorent avec le temps. Le statut de loueur en meublé non professionnel vous permet de déclarer cela auprès de l’administration.
Il s’agit de l’amortissement. Grâce à l’amortissement, de nombreux propriétaires ont pu réduire à zéro la charge fiscale de leur activité de location meublée.
L'absence de déficit
Enfin, le statut de LMNP est à l’abri des déficits. Même en cas de déficit, celui-ci peut être reporté sur l’année suivante pendant 10 ans. L’investissement initial sera forcément élevé, surtout s’il faut investir dans des bâtiments ou du matériel.
En conclusion
En lisant cet article, vous avez appris que le système LMNP n’est pas seulement accessible à tous les contribuables français. Mais qu’il constitue également une excellente option d’investissement pour ceux qui cherchent à investir dans l’immobilier. Le statut LMNP convient aux personnes qui :
- Disposent d’une épargne et recherchent un investissement sûr et rentable
- Ont peu de connaissances en immobilier ou en comptabilité, mais envisagent d’investir dans l’immobilier
- Veulent compléter leurs revenus, mais n’ont pas le temps ou l’énergie de s’occuper d’investissements fastidieux
- Envisagent un investissement à long terme sans avoir l’intention de vendre immédiatement.
FAQ : Questions fréquentes
Il n’y a pas de contradiction entre le fait d’être LMNP et de ne pas vivre en France. Vous pouvez donc continuer ou commencer à louer votre appartement meublé tout en vivant à l’étranger. Cependant, notez que les conséquences fiscales du statut de LMNP ne résidant pas en France peuvent être complexes. Notamment en ce qui concerne le respect des critères financiers du statut de LMNP. Il est fortement recommandé de faire appel à un conseiller fiscal professionnel pour réaliser un audit fiscal personnalisé, en particulier si vous envisagez de vendre le bien. En raison de la complexité du statut fiscal et social des propriétaires non-résidents de biens loués en meublé.
La souplesse de la location meublée et le régime fiscal préférentiel offert par le statut LMNP sont très attractifs. Surtout pour les propriétaires souhaitant louer des appartements meublés. Cependant, il est important de prendre la bonne décision en termes de structure et de fiscalité. L’appui d’un expert dans ce domaine peut vous aider à tirer le meilleur parti des opportunités offertes par ce statut.
Si vous percevez ou êtes éligible aux allocations-chômage (ARE) tout en ayant le statut de LMNP, sachez que le statut de LMNP peut continuer à coexister avec le chômage.
En effet, les revenus perçus en LMNP ne sont pas considérés comme des revenus et peuvent donc continuer à être réclamés.
Deux cas de figure peuvent se présenter :
- Si vous étiez indépendant avant le chômage, vous pouvez percevoir une indemnité complète en plus des revenus de la location meublée.
- Si vous avez commencé une activité indépendante après le chômage, vous n’avez droit qu’à une indemnisation partielle. Elle est calculée sur la base de vos revenus d’autres activités.
Le calcul se fait en deux étapes : 70 % du revenu mensuel brut (si vous n’avez pas travaillé pendant tout le mois) sont déduits du montant de l’indemnité mensuelle. Ils sont ensuite divisés par le montant de l’indemnité journalière pour déterminer le nombre de jours d’indemnisation pour le mois. Ce chiffre est arrondi au nombre entier le plus proche.
Le montant total des revenus et des indemnités journalières ne doit pas dépasser le montant de votre ancien salaire. Si ce montant est dépassé, le nombre de jours d’indemnisation pour ce mois sera réduit d’autant.
Pour bénéficier de ce cumul, vous devez déclarer vos revenus mensuels sur le site de Pôle Emploi et fournir les justificatifs correspondants.