Qui peut faire du LMP ?
Les locations meublées professionnelles(LMP) sont parfaites pour ceux qui cherchent un endroit temporaire où rester. Ils sont également parfaits pour ceux qui sont entre deux maisons ou même pour ceux qui veulent essayer une nouvelle ville avant de s’engager à y vivre de façon permanente. Les locations meublées professionnelles présentent de nombreux avantages, et si vous envisagez d’en faire l’expérience. Mais qui peut faire du LMP ? Lisez la suite pour en savoir plus sur la location meublée professionnelle.
Qu’est-ce que le statut LMP ?
Le LMP ou Loueur Meublé Professionnel est un régime fiscal qui prévoit la location d’un appartement ou d’un appartement meublé. Cela voudra signifier que le propriétaire doit fournir au locataire les informations nécessaires à une occupation normale. Il s’agit d’une activité commerciale. Les revenus perçus sont donc soumis à l’impôt sur les Bénéfices des activités Industrielles et Commerciales (BIC) et non à l’impôt sur les plus-values. Toutefois, il n’est pas nécessaire de s’inscrire auprès du Registre des sociétés et des compagnies (RCS). Cette activité peut être exercée sous forme d’entreprise individuelle (EIRL,EURL, SASU etc.) ou par le biais d’une société. En outre, il peut s’agir d’une location annuelle ou saisonnière de biens. La durée du bail n’est pas pertinente, tant que l’activité est exercée de manière professionnelle et régulière.
Enfin, il faut veiller à ne pas confondre le LMP avec les activités des chambres d’hôtes. Ce dernier comprend des services tels que la préparation du petit-déjeuner, le nettoyage régulier du logement ou la fourniture de draps et de serviettes.
En bref, Les loueurs en meublé professionnel (LMP) sont des propriétaires qui louent un ou plusieurs biens meublés. Pour bénéficier de cet allègement fiscal, les propriétaires doivent remplir plusieurs conditions. Contrairement à l’LMNP, le statut de LMP est basé sur la conduite d’un commerce ou d’une entreprise. Les loyers perçus doivent donc être comptabilisés par l’administration fiscale dans la catégorie des Bénéfices Industriels ou Commerciaux (BIC) ou dans celle de l’impôt sur les sociétés (IS) si l’activité est exercée par l’intermédiaire d’une société. Les opérateurs immobiliers commerciaux peuvent choisir entre trois régimes fiscaux : le régime fiscal des micro-entreprises, le régime fiscal effectif et le régime fiscal des sociétés.
Les avantages du LMP
Déductibilité des coûts de construction et des amortissements
Si vous optez pour le régime réel (simplifié ou non), le LMP vous permet de déduire de vos revenus certains frais liés à la location, soit sous forme de forfait, soit sous forme de montant réel. Outre la possibilité de déduire l’amortissement des locaux loués pour tenir compte de la dépréciation du bien pendant la période de propriété, certains coûts peuvent être déduits de votre revenu imposable. Ces dépenses déductibles ne sont pas listées de manière exhaustive, il est donc souvent nécessaire de consulter un conseiller fiscal pour déterminer ce qui est déductible et comment.
Toutefois, ces dépenses déductibles peuvent inclure, par exemple :
- Les frais de constitution (par exemple, les frais de notaire, les frais de constitution)
- Les frais d’entretien et de réparation
- Les impôts locaux (CFE et taxe foncière)
- Les frais administratifs et d’assurance
- Les intérêts d’emprunts
- L’amortissement du mobilier et des agencements (généralement sur 5 à 10 ans, soit à un taux de 10 à 20 % par an).
Le principe de déductibilité des amortissements et des frais de notaire est le même que dans le LMP, le LMP n’a donc pas d’avantage particulier à cet égard.
Crédit illimité pour les déficits
Alors que dans le cadre du LMNP, les déficits ne peuvent être déduits que des revenus de la société, dans le cadre du LMP, tout déficit peut être déduit du revenu total sans limitation (en prenant simplement la partie du déficit qui n’est pas due aux amortissements). Les déficits résultant de dépenses effectuées avant le début de la location sont déductibles à raison d’un tiers du revenu pendant les trois premières années de la location. C’est le cas si la personne devient AMP l’année de la remise de l’immeuble.
Gains en capital provenant de la vente du LMP
Si les plus-values sur un LMP sont exonérées d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention (exonération des prélèvements sociaux seulement après 30 ans de détention), les plus-values sur une activité LMP sont soumises à des règles fiscales plus favorables : le régime des plus-values professionnelles. L’exonération peut être totale si :
- Les revenus tirés de la location au cours des deux années civiles précédant la cession n’excèdent pas 90 000 euros après impôt (hors TVA), et
- L’entreprise est exploitée depuis au moins cinq ans. Si les revenus sont supérieurs à 90 000 euros mais inférieurs à 126 000 euros, l’exonération n’est que partielle.
Si aucune de ces conditions n’est remplie, les plus-values sont imposées pendant la durée de détention. Si la durée de détention est inférieure à deux ans, c’est le régime des plus-values à court terme qui s’applique ; si la durée de détention est supérieure à deux ans, c’est le régime des plus-values à long terme qui s’applique (taux de 16 % plus prélèvements sociaux, soit un taux d’imposition effectif de 31,5 %).
De façon résumée, la location Meublé Professionnel offre un certain nombre d’avantages qui attirent les investisseurs à la recherche d’avantages fiscaux dans l’utilisation de biens immobiliers :
- La LMP n’est pas considérée comme une niche fiscale : elle n’est pas liée au plafond de 10 000 € par an et peut donc être combinée avec d’autres programmes dont elle fait partie.
- Exonération de la taxe foncière : Le LMP étant une affaire professionnelle, les appartements meublés sont considérés comme des biens professionnels. Par conséquent, ils ne sont pas inclus dans le calcul d’exonération de la taxe foncière.
- Autoriser la déduction des coûts fixes et de l’amortissement : dans le régime actuel, de nombreuses dépenses peuvent être déduites du revenu. Il s’agit notamment de l’amortissement du mobilier et de l’équipement, des frais de notaire, des frais d’ameublement, des frais administratifs et d’assurance, des frais d’entretien et de réparation, des intérêts des prêts, de la CFE, etc.
- Le montant manquant peut être déduit du revenu total : il n’y a pas de limite supérieure au montant qui peut être déduit du revenu, mais la composante d’amortissement ne doit pas être prise en compte. En outre, au cours des trois premières années, le déficit résultant des dépenses engagées avant le début de l’activité peut être déduit du revenu en trois versements.
- Il bénéficie d’un régime de plus-values très favorable : le LMP est basé sur le régime professionnel et non sur le régime spécial. Si les revenus des deux dernières années civiles sont inférieurs à 90 000 euros et que l’entreprise est en activité depuis au moins cinq ans, l’exonération de l’impôt sur les plus-values est complète. Elle est partielle si le revenu est compris entre 90 000 et 126 000 euros. Après cette période, les plus-values sont imposées en fonction du nombre d’années de détention.
- Les LMP sont exonérées de la TVA si aucun service n’est fourni.
Inconvénients du LMP
Paiement des cotisations sociales
C’est la grande révolution prévue par le projet de loi de finances 2020, qui se traduira par l’intégration des bénéfices du LMP dans l’assiette des prélèvements sociaux, de 30 % à 50 % des bénéfices. Une fois ces cotisations sociales payées, vous devrez payer l’impôt sur le revenu à votre taux marginal, comme tout autre chef d’entreprise. Le régime LMP est donc vraiment désavantageux par rapport au régime LMNP, où le taux forfaitaire de CSG n’est « que » de 17% avant impôt sur le revenu.
Les risques du régime de TVA en LMP
Les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou équipés (c’est-à-dire toutes les locations meublées) sont exonérées de TVA. Au risque de tomber sous le régime de la taxe parahôtellerie, les loueurs professionnels de logements meublés proposent ou fournissent au moins trois des services suivants. Le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison ou le service de réception ne sont plus soumis au régime fiscal de la location meublée mais au même régime parahôtellerie que les hôtels. L’une des conséquences de cette situation est que les loueurs de ces services hôteliers sont également soumis à la TVA de droit commun dans l’exercice de leur activité.
Statut professionnel de la location de meubles : quel traitement fiscal ?
Sur le plan fiscal, les activités de location de meublés sont soumises à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels ou commerciaux (BIC) et à l’impôt sur les sociétés (IS) si l’activité se déroule dans une société.
Les différents régimes fiscaux
Le bailleur peut donc choisir entre les régimes fiscaux suivants :
- Le système Micro BIC : un système simplifié pour les micro-entreprises. Elle ne s’applique que si le chiffre d’affaires (hors TVA) ne dépasse pas 70 000 euros pour la location de meubles ne répondant pas aux critères et 170 000 euros pour la location de meubles ne répondant pas aux critères.
- Le système réel : le bailleur peut ici déduire les frais de location (par exemple, l’entretien, la construction, l’amortissement du mobilier) du loyer annuel.
- Régime de l’impôt sur les sociétés : les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur les sociétés si l’activité est exercée par une société.
Veuillez noter que la location de meubles n’est pas soumise à la TVA si elle n’est pas liée à la prestation de services. De plus, en tant que bailleur professionnel, la perte d’exploitation peut être déduite du revenu du ménage du contribuable, qui est illimité.
Choix des régimes fiscaux du LMP
Le LMP a trois régimes d’impôt sur le revenu :
- Si vos revenus sont inférieurs à 70 000 €, le régime micro-BIC s’applique avec une déduction de 50 % (les taux sont fixés à 50 % des revenus locatifs). Cette option est intéressante si vos dépenses déductibles ne dépassent pas cette limite de 50%. Toutefois, si vos dépenses dépassent 50 % de vos revenus, vous pouvez bénéficier du régime simplifié du patrimoine.
- Dans le cadre du régime véritablement simplifié (dit régime RSI), les dépenses sont déclarées à leur valeur réelle. Avec ce régime, vous pouvez bénéficier d’exigences comptables et déclaratives moins strictes si votre chiffre d’affaires est compris entre 70 000 et 238 000 euros.
- Régime réel de plus de 238 000 €.
Ces trois régimes imposent des exigences fiscales et comptables plus strictes, notamment en ce qui concerne les documents comptables, les déclarations de résultats et les bilans qui incluent les biens loués dans les actifs. En fonction du revenu, les régimes suivants sont possibles.
Loyers annuels | Micro-BIC | Réel simplifié | Réel |
Inférieur à 23 000 euros | LMNP |
|
|
Entre 23 000 euros et 70 000 euros | Automatique | optionnel | Impossible |
Entre 70 000 euros et 238 000 euros | Impossible | Automatique | Impossible |
Plus de 238 euros | impossible | Impossible | automatique |
Comment la LMP est-elle appliquée à des fins fiscales ?
La location d’un bien meublé ayant le statut du LMP est traitée comme une activité commerciale. Elle est donc soumise à différents types d’imposition. L’avantage est la possibilité de réduire la base d’imposition en la déduisant du revenu.
Imposition des revenus du LMP
Les LMP sont soumises au régime réel d’imposition (à l’exception des micro-entreprises). Les impôts sont calculés sur le solde entre les revenus (principalement les loyers) et les dépenses déductibles.
LMP et dépenses déductibles
Il existe différents types de dépenses déductibles :
- Les frais de démarrage (notaire, constitution en société, etc.)
- Les frais d’entretien et de réparation des biens
- Les taxes et redevances locales
- Les frais administratifs
- Les assurances
- Les taux d’intérêt des prêts
- Les amortissement basé sur le prix d’achat du bien et des améliorations apportées.
Les investissements sont amortis sur 5 à 10 ans (soit 10 à 20 % par an). Il est également possible d’amortir sur la période de détention supposée (à un taux d’amortissement annuel plus faible). La méthode de comptabilisation des revenus varie selon que le bien est détenu directement (dans le cadre du régime des revenus industriels et commerciaux) ou par l’intermédiaire d’une société.
LMP et cotisations sociales
Depuis le 1er janvier 2021, date d’entrée en vigueur de la loi de finances pour 2021, les revenus des LMP résidents fiscaux sont soumis à une obligation de contribution de 35 à 45 % du bénéfice généré par un plan de revenu déductible. En cas de déficit, l’impôt minimum continuera à être payé.
LMP et TVA
Les activités LMP qui n’impliquent pas de prestation de services ne sont pas soumises à la TVA. La TVA peut être récupérée si la LMP est effectuée en combinaison avec des services auxiliaires (par exemple, dans un logement où les services sont fournis en même temps que des services tels que la réception, la blanchisserie, le nettoyage et le petit-déjeuner).
LMP et taxes locales
En tant que LMP, votre activité est imposée comme une entreprise et est donc soumise à diverses taxes :
- Impôt foncier
- Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)
- Cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE).
Quels sont les avantages fiscaux d'être un loueur professionnel de locaux meublés ?
Les propriétaires préfèrent souvent le statut de propriétaire professionnel (LMP) car il offre plusieurs avantages fiscaux.
Les déductions des dépenses
Dans le système de l’impôt foncier, les dépenses de location peuvent être déduites du revenu dans la mesure de leur montant réel. Les dépenses déductibles sont :
- Les frais de notaire
- Les coûts d’entretien et de réparation
- Les frais d’administration et d’assurance
- Les intérêts sur les prêts
- Les taxes locales
- Les amortissements du mobilier et des équipements sur 5 à 10 ans.
L'affectation du déficit
Le principal avantage du statut de la LMP par rapport au statut de bailleur non professionnel est que tout déficit peut être déduit du revenu brut sans restriction, sauf s’il peut être attribué à un amortissement déductible. En cas d’excédent, le déficit peut être reporté sur les revenus pendant six années supplémentaires.
L'exonération de l'impôt sur les gains en capital
Lorsqu’un bien soumis à la LMP est vendu, les plus-values sont imposées selon le régime des plus-values des sociétés. Ce régime permet au propriétaire de prétendre à une exonération fiscale partielle ou totale.
L’exonération est totale si les revenus locatifs des deux années civiles précédant la vente ne dépassent pas 90 000 euros hors taxes (hors TVA) et si l’activité de location de l’appartement meublé a été exercée pendant au moins cinq ans. Une exonération fiscale partielle est accordée si le revenu est compris entre 90 000 et 126 000 euros après impôts.
Le défaut de déclaration de l'impôt foncier
Un autre avantage fiscal intéressant pour les contribuables soumis à l’impôt sur les biens immobiliers est que les biens immobiliers sont traités comme des biens professionnels. Par conséquent, ils ne sont pas soumis à l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière) si le revenu locatif annuel net est supérieur aux autres revenus du ménage.
Les conditions d'obtention d'un LMP
Pour bénéficier d’un LMP, certaines conditions doivent être remplies :
- Pour bénéficier du statut LMP, le revenu annuel du propriétaire doit être supérieur à 23 000 euros. Si cette condition n’est pas remplie, le propriétaire a droit au LMNP.
- Deuxièmement, l’activité de location de meubles doit être l’activité principale du foyer fiscal et la somme des revenus et des dépenses de location doit dépasser la somme de tous les autres revenus du foyer fiscal.
Le non-respect de l’une ou l’autre de ces conditions entraînera le statut de LMNP. Ce statut s’applique à tous les biens locatifs du foyer fiscal. Veuillez noter que l’inscription au RCS (Registre du Commerce des Sociétés) n’est plus obligatoire. Auparavant, au moins un membre du foyer fiscal devait s’inscrire en tant que LMP auprès du RCS, mais une récente décision du Conseil constitutionnel a déclaré cette disposition inconstitutionnelle car les particuliers ne pouvaient pas obtenir cette formalité.
Il peut y avoir des exceptions pour certains types spécifiques de baux meublés :
- Le petit-déjeuner avec services (petit-déjeuner, blanchisserie) est considéré comme une activité para-hôtelière et n’est pas une location meublée
- Les locations saisonnières sont soumises au régime des faibles bénéfices à partir d’un seuil de revenu de 23 000 € et il n’est pas exigé qu’elles constituent la majorité des revenus du ménage.
Veuillez noter que si les revenus locatifs annuels du propriétaire dépassent 70 000 euros, le propriétaire est soumis au statut LMP.
Le statut de LMP offre un certain nombre d’avantages fiscaux, notamment une réduction du revenu imposable grâce aux déductions de l’impôt foncier, à l’exonération de l’impôt sur les plus-values et à l’IFI. Toutefois, il faut tenir compte d’un certain nombre de facteurs pour s’assurer que l’immeuble locatif est viable et que l’investissement vous procure un revenu régulier. Recherchez un emplacement approprié pour votre propriété où le marché de la location est suffisamment fort pour que vous puissiez la louer à court terme. Faites également attention aux taux d’amortissement afin qu’ils soient réalistes et évitent les problèmes en cas de contrôle fiscal.
Comment investir dans LMP ?
Comme pour un LMNP, il suffit d’acheter un bien dans une résidence-services et de le louer en meublé. La question peut alors se poser : dans quelle forme de propriété est-il préférable d’investir avec un LMP ?
- Direct : c’est la manière la plus simple et la moins restrictive de profiter du régime fiscal LMP. Cependant, elle exige que vous soyez propriétaire d’un bien locatif meublé, ce qui peut parfois être difficile si vous possédez plusieurs biens locatifs meublés.
- SCI : Comme pour le LMNP, les locations meublées ne sont pas couvertes par la SCI. Sur le plan fiscal, la location d’appartements meublés constitue une activité commerciale, ce qui ne reflète pas la véritable nature d’un SCI. Dans ce cas, l’entreprise serait soumise à l’impôt sur les sociétés et perdrait tous les avantages fiscaux du statut de LMP. Les pertes ne peuvent plus être déduites du revenu total et les bénéfices sont imposés deux fois : au sein de l’entreprise et lors de la distribution aux actionnaires.
- SARL : généralement soumis à l’impôt sur les sociétés, mais si une SARL familiale peut être choisie, l’impôt sur le revenu s’applique. Par conséquent, les revenus entre les mains des partenaires sont imposés comme s’il s’agissait d’une propriété directe en vertu des règles BIC. Les conditions suivantes doivent être remplies :
– Les partenaires doivent être des parents directs ou des frères et sœurs du PACS ou des conjoints et partenaires.
– L’entreprise familiale doit être engagée exclusivement dans un commerce ou une entreprise.
- EURL, entreprise individuelle : ces deux formes de propriété permettent d’utiliser le régime fiscal de la LMP sans restrictions importantes. Cependant, chacune d’entre elles présente des avantages et des inconvénients sous différents aspects : gestion, transfert, ordre social, etc.
- SNC : cette forme de société permet également de bénéficier des avantages du statut de LMP, notamment d’un point de vue fiscal. Toutefois, les partenaires ont le statut d’entrepreneurs et sont donc tenus de payer des cotisations de sécurité sociale. Ce statut peut être incompatible avec les activités antérieures du partenaire, notamment si celui-ci est fonctionnaire ou occupe un poste réglementé.
FAQ - Questions fréquentes
Les locations meublées professionnelles sont des logements qui sont généralement loués pour 30 jours ou plus et qui sont fournis avec des meubles, des articles ménagers et d’autres équipements. Ces types de location sont souvent utilisés par les voyageurs d’affaires ou les personnes qui déménagent pour leur travail.
Pour bénéficier d’un LMP, certaines conditions doivent être remplies :
- Pour bénéficier du statut LMP, le revenu annuel du propriétaire doit être supérieur à 23 000 euros. Si cette condition n’est pas remplie, le propriétaire a droit au LMNP.
- Deuxièmement, l’activité de location de meubles doit être l’activité principale du foyer fiscal et la somme des revenus et des dépenses de location doit dépasser la somme de tous les autres revenus du foyer fiscal.
Le non-respect de l’une ou l’autre de ces conditions entraînera le statut de LMNP.
Comme pour un LMNP, il suffit d’acheter un bien dans une résidence-services et de le louer en meublé.