10 points de vigilance avant d’acheter un bien
L’achat d’une maison peut être un bon investissement, mais c’est un investissement important. Comment être sûr de faire le bon choix ? Des simples comparaisons des prix du marché aux frais et aux règles de la propriété partagée. Voici 10 points de vigilance avant d’acheter un bien.
1. Profil du bien
La première chose à faire est de vérifier l’état général du bien que vous êtes sur le point d’acheter.
- Vérifiez l’absence de fissures dans les murs et les plafonds, l’absence de bulles ou de taches dans la peinture. L’état de la plomberie et de la robinetterie, et n’hésitez pas à ouvrir le robinet ou à tirer la chasse d’eau.
- Vérifiez également l’état des installations électriques et de chauffage (présence de prises de terre ou d’isolateurs).
- Vérifiez, si possible, l’isolation acoustique entre les autres pièces et le monde extérieur. Après avoir obtenu des informations sur les performances acoustiques par le biais d’un DPE (Diagnostic de Performance Energétique). Dans la mesure du possible, il est conseillé de procéder à cette vérification le soir ou en fin d’après-midi. Lorsque la circulation humaine et automobile est à son maximum.
- Utilisez la fonction boussole de votre téléphone portable pour noter la disposition des pièces et la lumière du jour. Les étages supérieurs sont généralement plus lumineux et moins bruyants.
2. Droits et obligations de la copropriété
Lorsque vous achetez un appartement, vous devenez membre d’un groupe de propriétaires. En plus de devenir propriétaire des parties privatives de l’immeuble, vous devenez également copropriétaire des parties communes de l’immeuble. En effet, cela signifie que vous avez à la fois des droits et des obligations.
Vous devez donc veiller à l’état des parties communes de l’immeuble. Par exemple, le jardin fait partie du domaine privé commun et ne peut être utilisé que par vous.
Si l’appartement est situé au rez-de-chaussée. Vous pouvez également demander à consulter le procès-verbal de la dernière réunion des propriétaires pour vérifier l’état de l’immeuble. Portez une attention particulière aux points clés comme les enduits, les ascenseurs et les toitures, dont les réparations sont particulièrement coûteuses.
3. La possibilité de faire des travaux
Par ailleurs, si vous souhaitez effectuer des travaux importants dans l’appartement, vérifiez si le contrat de copropriété le permet. Il faut également savoir que même si l’autorisation est accordée, les travaux doivent être interrompus dimanches et jours fériés. Entre 20 heures et 7 heures également, il ne doit pas avoir de travaux, afin de ne pas troubler la tranquillité du voisinage.
Certains travaux, comme l’installation d’une nouvelle salle de bains, doivent être déclarés au fisc pour augmenter la valeur locative.
4. L'environnement du bien
Avant d’acheter le bien de vos rêves, vous devez vous intéresser à son environnement.
Il est conseillé d’appeler les voisins des étages pour vous présenter et vous faire une idée de l’immeuble. Vous pouvez également vous adresser aux commerçants du quartier, qui vous renseigneront sur l’ambiance et les problèmes du quartier.
Vérifiez également s’il y a des places de parking, des transports publics, des écoles et des magasins accessibles aux visiteurs. Si votre entreprise est située au rez-de-chaussée d’un immeuble, elle peut avoir un impact négatif sur le quartier. Là encore, n’oubliez pas de vérifier dans le contrat de copropriété si l’emplacement futur est autorisé.
Un immeuble dégradé ou en mauvais état peut constituer une nuisance importante.
5. Le juste prix sur le marché immobilier
Il peut être difficile de trouver seul le juste prix d’un bien immobilier. Heureusement, il est facile de trouver le prix des biens immobiliers dans votre région.
- Sur Internet et/ou auprès d’agences locales, vous trouverez des annonces immobilières de vendeurs privés et professionnels, ce qui est déjà un bon indicateur. Certains sites professionnels proposent également des bases de données.
- Vous pouvez vous adresser à votre avocat ou à votre association immobilière. Plus simple encore, le baromètre immobilier en ligne du notaire. Ce dernier fournit des informations sur les conditions du marché, le niveau des prix et les tendances des prix. Mais pour les biens plus anciens.
- Une troisième possibilité est la base de données en ligne Patrim de l’administration fiscale. Veuillez noter que pour accéder à cette base de données, votre numéro fiscal et votre login sont nécessaires.
6. Le coût global du bien
Outre le prix de vente du bien, il y a d’autres frais à prendre en compte :
- Les frais d’agence (si vous n’achetez pas à un particulier). Ces frais sont difficiles à estimer avec précision car ils ne sont pas réglementés et peuvent varier d’un agent immobilier à l’autre. En règle générale, ces frais représentent entre 5 et 10 % du prix de vente.
- Les frais de notaire, qui se composent d’une série d’impôts et de taxes perçus au nom de différents organismes. Représentant environ 8 % du prix de vente pour les biens existants et 2 à 3 % du prix de vente pour les nouveaux biens.
- L’impôt foncier basé sur la valeur locative du bien. Demandez au propriétaire de vous communiquer ces chiffres.
- Frais de copropriété. Là encore, le propriétaire doit vous fournir des comptes annuels à jour. Et n’oubliez pas de vérifier qu’aucuns travaux importants ne sont prévus.
7. Les vices administratifs cachés
Outre les vices cachés contre lesquels vous pouvez agir en justice, vous pouvez également être victime de vices de gestion. Il existe de nombreux vices de ce type. Par exemple, le fait que le vendeur n’ait pas signalé les modifications apportées à un mur porteur. Dans la mesure du possible, renseignez-vous auprès des voisins, des coopératives et des autorités sur les travaux effectués par le propriétaire. Sinon, vous devrez peut-être intenter une action en justice si l’un d’entre eux travaille contre vous.
8. Les diagnostics immobiliers
Le vendeur est responsable de l’organisation de différentes visites du bien immobilier. Ces visites sont une source d’informations inestimable. Elles vous évitent la tâche désagréable de devoir isoler à nouveau ou réparer des appareils électriques défectueux après l’achat du bien immobilier. Cela comprend :
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE) obligatoire. Il permet de connaître la performance énergétique de votre future maison et d’évaluer la consommation d’énergie pour le chauffage. Il vous permet également de connaître l’impact de la consommation d’énergie sur les émissions de gaz à effet de serre. Puis, il vous donne des conseils d’économie d’énergie pour gérer et utiliser votre maison à bon escient. Vous recevrez aussi des conseils sur les travaux à effectuer si vous souhaitez améliorer l’efficacité énergétique de votre maison à l’avenir.
- Le diagnostic loi Carrez est une nécessité et permet de connaître la taille exacte des parties privatives.
- Un diagnostic plomb ou un CREP n’est nécessaire que si le logement a été construit avant le 1ᵉʳ janvier 1949.
- Par ailleurs, si l’équipement a plus de 15 ans, deux autres diagnostics sont nécessaires. Il s’agit du diagnostic électrique et du diagnostic gaz, qui sont nécessaires. Si les équipements sont utilisés pour la production d’eau chaude sanitaire, le chauffage ou les cuisinières au gaz naturel, ou au gaz de pétrole liquéfié.
- Le diagnostic termites n’est requis que pour les maisons situées dans des zones contaminées ou potentiellement contaminées.
- Les inspections ESRIS ne sont obligatoires que pour les maisons construites dans des zones couvertes par des programmes de prévention des catastrophes naturelles. Des risques technologiques, des tremblements de terre ou de la pollution.
9. Les projets d'urbanisme
Les quartiers et les zones se développent rapidement. Vous pouvez vous renseigner sur les projets d’urbanisme à court et moyen terme en vous adressant aux autorités. Ou en utilisant Internet. Il serait dommage que la vue du balcon dont vous soyez tombé amoureux soit bloquée par un nouvel immeuble, ou qu’un bar vienne troubler la tranquillité du quartier.
En revanche, l’extension des voies de communication, par exemple, pourrait être la cerise sur le gâteau de votre future propriété.
10. État des réseaux mobiles et de l'internet
Aujourd’hui, il est impossible de se passer d’une connexion internet ou d’un réseau de téléphonie mobile. En effet, il est donc important de vérifier l’état du réseau avant d’acheter un bien immobilier. Pour ce dernier point, l’Office des communications électroniques et des postes met à disposition sur Internet une carte des réseaux mobiles. Cette dernière présente trois niveaux de résultats selon l’opérateur. Pour l’internet fixe, il existe plusieurs sites web. Ainsi, ces derniers indiquent les débits des différents fournisseurs en fonction de la situation géographique du logement.
FAQ- questions fréquentes
L’achat d’un appartement neuf est une opération particulière puisque l’immeuble n’est pas encore achevé. Il s’agit d’une vente en état futur d’achèvement (VEFA), matérialisée par un contrat de réservation signé avec l’investisseur. Avant de signer le contrat, il convient de vérifier qu’il comporte certaines mentions obligatoires, comme la description détaillée du bien. La localisation du bien dans l’immeuble, l’estimation du prix, la date de signature devant notaire et la date de livraison.
De plus, le document doit être accompagné d’annexes techniques. Le délai de rétractation peut être mis à profit pour une lecture détaillée du contrat. L’investisseur doit verser le dépôt prévu par la loi. Le montant ne doit pas dépasser 5 % du prix d’achat ou 2 %. Si le délai d’attente est inférieur à 2 ans. Avant de signer le contrat, vous devez vous assurer de la réputation et de la stabilité financière de l’investisseur.
D’autres éléments doivent être pris en compte lors de l’achat d’un bien immobilier. En effet, vous pouvez vérifier à l’œil nu l’état des murs extérieurs, des gouttières et des tuyaux de descente. S’il y a des fissures, de la rouille ou de la corrosion, des réparations s’imposent. La toiture peut également être vérifiée de l’autre côté de la rue. À moins qu’elle ne soit accessible par les combles du bâtiment.
Ainsi, vous devez en profiter pour inspecter la structure du toit ou du plancher afin de détecter des signes d’humidité. Lors de l’inspection des parties communes, vous pouvez identifier les problèmes structurels en recherchant des fissures dans les murs. Vérifiez également l’état des cages d’escalier. Dernière vérification : le nombre de jauges doit correspondre à celui du bien, sinon il faudra procéder à des ajustements.
Avant de signer le contrat, il est conseillé d’étudier systématiquement les documents relatifs à la gestion de la copropriété. Les procès-verbaux des trois dernières assemblées des copropriétaires pour connaître tous les travaux réalisés ou à réaliser. Le rapport de gestion et le rapport préliminaire sur l’entretien de l’immeuble qui indique surtout les coûts. Enfin, il y a le diagnostic technique général.