Est-ce possible d’investir dans l’immobilier si je suis locataire ?
Investir dans l’immobilier locatif n’implique pas nécessairement d’être propriétaire de son logement ou d’un autre bien. Il est tout à fait possible d’acheter un bien locatif et d’être soi-même locataire. Est-ce possible d’investir dans l’immobilier si je suis locataire ? Comment se fait donc l’investissement si je suis locataire ? Voici quelques-uns des avantages, des procédures et des éléments à prendre en compte.
Les avantages d'investir dans l'immobilier si je suis locataire
Les prix de l’immobilier sont trop élevés pour acheter son propre logement dans certaines villes, mais il est possible de profiter des faibles taux d’intérêt et de la forte demande de biens locatifs.
Il est tout à fait possible d’acheter un bien immobilier pour le louer, en étant soi-même locataire d’un autre bien. Payer un loyer et devoir rembourser un prêt immobilier en même temps peut être décourageant mais il s’agit d’une réelle stratégie d’investissement. En effet, il y a beaucoup d’avantages à investir et continuer à louer en même temps. Ces avantages sont les suivants :
Garder les avantages de la location
Vivre dans un logement locatif est souvent perçu comme « jeter de l’argent par les fenêtres » car vous payez un loyer sans être propriétaire du bien. Cependant, la location présente des avantages considérables :
- Le propriétaire est responsable de la propriété et vous n’avez pas à vous en préoccuper.
- Les rénovations importantes sont également à la charge du propriétaire.
- Le bien est exonéré de la taxe d’habitation ; la taxe foncière est payée par le propriétaire.
- Vous êtes libre de mettre fin au bail et de déménager quand vous le souhaitez.
En tant que locataire, vous êtes libre de choisir votre résidence principale. Vous n’êtes pas lié à une ville spécifique, sauf pour des raisons professionnelles ou familiales.
Se constituer un patrimoine immobilier et préparer l'avenir
Par ailleurs, l’investissement immobilier est toujours un placement sûr, surtout lorsqu’il s’agit de biens locatifs. Un bien locatif vous garantit un revenu supplémentaire une fois le prêt remboursé. Cependant, vous pouvez également planifier l’avenir en réinvestissant les revenus locatifs dans d’autres projets.
Si les revenus de la retraite ne vous suffisent pas, les revenus locatifs peuvent vous apporter une sécurité financière importante. S’ils sont bien gérés, les investissements locatifs peuvent offrir des rendements bien plus élevés que l’épargne d’une assurance-vie.
Si vos projets changent ou si vous avez besoin d’une somme d’argent plus importante, vous pouvez vendre le bien. De plus, s’il a été rénové, vous pouvez réaliser une plus-value à la revente. Notez toutefois que le taux d’imposition des plus-values est de 36,2 %. Des abattements sont possibles en fonction de la durée de détention au moment de la vente.
Profiter des avantages fiscaux
Vous pouvez bénéficier d’avantages fiscaux lors d’un investissement.
Si vous voulez acheter un bien neuf, au prix d’achat s’ajoutent alors des frais de notaire. Ces frais sont essentiellement à la charge de l’acheteur. Ils comprennent les versements au Trésor Public, les frais liés au transfert de propriété et les frais de notaire.
Lors d’un investissement dans un bien ancien, le coût d’acquisition représente en moyenne 7 à 8 % du prix d’achat, alors que le coût d’acquisition d’un bien neuf n’est que de 2 à 3 %. Cette différence s’explique par le fait que les coûts d’acquisition d’un bien immobilier neuf se limitent aux frais d’enregistrement et aux frais juridiques.
Si vous souhaitez acheter un bien ancien, le dispositif Denormandie peut vous convenir. Si vous rénovez un bien ancien et le mettez en location, vous pouvez également bénéficier des avantages fiscaux pendant quelques années :
- 12 % du prix de revient net du bien pour une location de 6 ans
- 18 % du prix de revient net du bien pour une location de 9 ans et
- 21 % pour un bail de 12 ans.
Si les revenus du bien sont imposables, vous pouvez demander le statut LMNP (le bien doit être loué en meublé).
Si vous avez inscrit votre entreprise au tribunal de commerce, ce statut vous permet de déclarer vos revenus locatifs comme BIC. Selon le montant des revenus fonciers, il existe deux possibilités d’imposition :
- Si les revenus fonciers sont inférieurs à 72 600 euros, c’est le régime du micro-BIC qui s’applique. Les loyers ne peuvent pas être déduits, mais un crédit d’impôt de 50 % est accordé.
- Si les revenus sont supérieurs à 72 600 euros, le régime du taux d’imposition effectif s’applique. Et aucune réduction d’impôt n’est possible, mais certaines dépenses peuvent être déduites des revenus fonciers.
D’autres crédits d’impôt s’appliquent si le bien est une perte résultant de la rénovation d’un bien ancien.
Les logements à privilégier
Il n’y a pas de secret pour réussir un investissement immobilier. Vous n’achetez pas votre propre résidence, il n’est donc pas nécessaire d’attendre le coup de cœur.
Ainsi, cherchez plutôt un bien où vous pourrez trouver rapidement des locataires.
- Il peut s’agir d’un bien neuf ou d’un bien ancien rénové. Si vous n’avez aucune connaissance en matière de construction, évitez les appartements avec des travaux trop importants.
- Un emplacement proche des universités, des écoles et des commerces, où la demande de logements locatifs est élevée.
- Les biens meublés sont particulièrement appréciés des étudiants.
- De même, les appartements d’une ou deux chambres sont prisés par les étudiants qui louent pour deux ou trois ans. Tandis que les grands appartements sont prisés par les couples et les familles qui recherchent un logement permanent à long terme.
Si vous estimez que l’achat d’un appartement ou maison est trop onéreux, vous pouvez envisager des investissements immobiliers plus abordables.
Par exemple, les parkings, garages et autres box fermés sont très prisés dans les grandes villes. En effet, ces derniers nécessitent peu d’entretien et offrent des taux de rendement très élevés !
Le cas particulier des SCPI
L’investissement immobilier n’est pas le seul moyen de générer des revenus locatifs. Vous pouvez également opter pour des biens dits « papiers » avec la Société civile de placements immobiliers (SCPI).
Le principe est simple : la SCPI possède différents biens immobiliers locatifs (maisons, appartements, immeubles, locaux commerciaux, bureaux, etc.), et vous pouvez en acheter des parts.
La SCPI se charge de la gestion, de l’exploitation, de l’entretien, de la recherche de locataires et du recouvrement des impayés.
Investir en SCPI avec un rendement moyen de 6 % est intéressant, mais il faut faire attention à un aspect. Pour devenir propriétaire, il faut investir entre 5 000 et 10 000 euros de son propre argent.
Les précautions à prendre
Pour rentabiliser son investissement immobilier locatif et éviter de tomber dans le piège de l’argent, il faut bien réfléchir.
Voici quelques conseils à prendre en compte dans votre démarche :
- Prioriser la région ou la ville que vous connaissez bien pour l’achat de votre bien. Certains quartiers sont plus populaires que d’autres, mais il n’est pas facile de s’en rendre compte sans y vivre ! Demandez l’aide d’un agent immobilier si nécessaire.
- Si vous envisagez d’acheter un appartement en copropriété, prêtez une attention particulière à la commission de la coopérative. Renseignez-vous auprès de la coopérative sur le montant des charges et sur les améliorations à apporter à l’immeuble.
- Vérifiez les droits du propriétaire, mais surtout ses responsabilités et ses coûts. À savoir les coûts de construction, taxe foncière et autres taxes, assurance PNO, etc. Rappelez-vous toutefois que certains coûts peuvent être déduits des revenus locatifs.
- Calculez à l’avance le rendement locatif exact de votre investissement afin de joindre les deux bouts le plus tôt possible.
Attention si vous décidez un jour d’acheter votre propre logement :
Si vous êtes en train de rembourser un prêt pour un investissement locatif, il faudra tenir compte du fait que le remboursement sera considéré dans votre ratio d’endettement et pourra réduire le montant que vous pouvez emprunter. Il est donc recommandé de rembourser votre premier emprunt avant d’en contracter un nouveau.
Calculer le rendement locatif de votre investissement
Le rendement attendu est le critère fondamental de l’investissement locatif. L’aspect le plus important d’un investissement est que le bien soit autonome et que vous puissiez monétiser les revenus locatifs !
Pour calculer le revenu locatif potentiel d’un bien immobilier, vous pouvez utiliser deux formules
- Rendement locatif annuel brut : [(loyer mensuel x 12) x 100] / prix d’achat du bien.
- Rendement locatif annuel net : [(loyer mensuel x 12 x 100) – loyer] / prix d’achat du bien.
Les charges locatives sont égales au coût de gestion du bien, aux taxes foncières et aux impôts payés pour le bien.
Vous n’êtes pas sûr du montant du loyer à demander ? Comparez-le à d’autres biens similaires dans le quartier ou demandez à un agent immobilier. Celui-ci vous aidera à trouver la bonne fourchette de prix pour votre bien.
Si le loyer est trop élevé, les locataires ont tendance à partir, même si le rendement est plus élevé. L’inoccupation n’est jamais synonyme de profit !
Obtenir un crédit pour un investissement locatif
Il est plus facile d’obtenir un prêt pour un investissement locatif que pour l’achat d’une maison ou d’une résidence secondaire et ce, même si vous êtes locataire. En effet, qui dit immobilier locatif dit revenus locatifs, revenus réguliers et stables, ce qui est intéressant pour les banques.
La perspective d’un revenu locatif rassure la banque. Elle est plus encline à accorder un prêt que pour l’achat d’un logement, en raison du moindre risque de défaillance.
De même, aucun acompte n’est nécessaire pour obtenir un prêt en raison des revenus locatifs futurs. Toutefois, il est conseillé d’avoir un apport personnel, ne serait-ce que pour couvrir les frais de notaire ou pour négocier les conditions du prêt.
Pour maximiser vos chances d’obtenir un prêt immobilier et un financement pour un investissement locatif, il existe une astuce : comparer plusieurs options de prêt et vous adresser à d’autres institutions financières que votre banque actuelle.
Avec un compte d’épargne, vous montrez à la banque que vous êtes capable de beaucoup de choses. D’abord, vous êtes capable de gérer vos finances et ensuite de payer vos charges en tant que propriétaire.
Enfin, comme pour toute hypothèque, vous devrez souscrire une assurance crédit.
En effet, comme le logement que vous achetez ne sera pas votre résidence principale, vous devrez souscrire à une assurance décès et invalidité. Vous pouvez également souscrire à d’autres assurances complémentaires, telles que l’assurance maladie de longue durée, l’assurance invalidité temporaire ou l’assurance chômage, en fonction de vos besoins.
En fonction de votre situation et de l’organisme de crédit que vous choisissez, vous devrez peut-être également souscrire à une garantie de prêt. Logiquement, vous avez le choix entre une hypothèque, une garantie ou un privilège de prêteur de deniers.
FAQ : Questions fréquentes
Oui, c’est la différence entre les propriétaires et les locataires. L’assurance habitation n’est pas obligatoire pour les propriétaires. Pour les locataires, en revanche, cette assurance est essentielle pour protéger le locataire et le propriétaire contre les risques quotidiens tels que les dégâts des eaux et les incendies.
Les locataires doivent fournir à leur propriétaire une preuve d’assurance avant de prendre possession du bien. Aussi, ils doivent s’assurer qu’ils ont préalablement pris les mesures nécessaires pour assurer leur nouveau logement.
En tant que propriétaire d’un bien locatif, vous pouvez exiger du locataire qu’il fournisse cette attestation chaque année. Ce n’est pas obligatoire, mais cela vous permet d’avoir l’esprit tranquille. Elle permet aussi de résilier le bail si le locataire ne fournit pas un certificat à jour.
Les locataires vivront dans votre propriété pendant des mois ou des années. Ils sont donc responsables de l’entretien du bien et des réparations courantes comme les canalisations, l’aménagement des murs, le calfeutrage des salles de bains et le remplacement des ampoules.
Ils sont également responsables de l’entretien des espaces extérieurs privés tels que les jardins et les patios privés.
Ces espaces ne doivent pas être confondus avec les parties communes, qui sont entretenues par une personne choisie par les copropriétaires.