Le déficit foncier, un bon moyen de défiscaliser ?
Investir dans la pierre est intéressant pour se constituer un patrimoine mais il l’est encore plus lorsqu’il permet de diminuer son impôt. Le déficit foncier est-il un bon moyen de défiscaliser ? Expat’Immo est là pour vous expliquer et vous donner les meilleurs conseils sur le sujet.
Qu'est-ce que le déficit foncier et comment fonctionne-t-il ?
Qu’est-ce que le déficit foncier ?
Avant de comprendre ce qu’est le déficit foncier, il faut savoir que selon le type de location, la fiscalité ne va pas être la même. En effet, le déficit foncier concerne ici seulement la location nue et non meublée.
Alors, comme vous l’aurez deviné, le mécanisme du déficit foncier permet de réduire son impôt sur le revenu en respectant certaines conditions. C’est donc un dispositif d’incitation à l’investissement locatif.
Lorsque vous percevez des revenus fonciers grâce à la location d’un bien, vous pouvez déduire des loyers perçus certaines charges pour leur montant réel. Ceci est le régime dit du réel.
Le déficit foncier s’applique donc uniquement si vous êtes en régime réel des revenus fonciers. Si vous optez pour cela, la conséquence va être que chaque année, il sera nécessaire de faire une déclaration supplémentaire au moment de la déclaration d’impôts. Il s’agit du formulaire n°2044 – déclaration des revenus fonciers.
Quand êtes-vous en déficit foncier ?
Vous êtes dans une situation de déficit foncier lorsque les charges déductibles de votre bien locatif sont plus importantes que les loyers perçus. C’est le cas notamment si vous réalisez des travaux importants. Cela peut donc être très avantageux si vous investissez dans un bien ancien et que vous effectuez d’importants travaux. De plus, cela permet souvent de réaliser des économies d’impôt conséquentes.
Un point essentiel à ne pas oublier est qu’en revenus fonciers, seuls les revenus encaissés en N-1 sont à déclarer durant l’année N. Par exemple, si vous avez encaissé le mois de décembre de l’année N-1 au mois de janvier, alors vous ne devez pas le déclarer. Vous devez déclarer uniquement les revenus encaissés l’année précédente. C’est donc différent du régime de la location meublée où là, vous devez déclarer les revenus qui ne sont éventuellement pas encore encaissés dès lors que vous avez émis une facture de loyer.
Quelles sont les conditions pour en bénéficier ?
Pour bénéficier du déficit foncier, le site du gouvernement prévoit plusieurs conditions. La première est que vous devez être imposé au régime dit du réel. Il faut savoir que lorsque les loyers perçus sont inférieurs à 15 000 € par an, vous êtes placés dans le régime du micro-foncier. Ici, un abattement forfaitaire de 30 % couvre les charges et vous ne pouvez pas constater de déficit foncier.
De plus, la deuxième condition est qu’il faut investir dans un bien qui sera loué nu. Il doit également s’agir d’un bien à usage d’habitation. Il faut savoir que les logements destinés à l’habitation principale ou à la résidence secondaire ne sont pas pris en compte dans le déficit foncier.
En effet, seuls les revenus des locations nues sont pris en compte dans le déficit foncier.
La troisième condition est que le logement doit être loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit foncier.
Où est-il possible d’investir avec le déficit foncier ?
Il est également important d’investir dans un bien qui sera situé en France métropolitaine. Les biens situés dans les départements d’outre-mer ou à Saint-Barthélemy, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon ne peuvent pas être pris en compte dans le dispositif du déficit foncier.
Pour qui le déficit foncier est-il fait ? À qui s'adresse-t-il ?
Le déficit foncier est fait pour tous les contribuables qui respectent les conditions mentionnées ci-dessus. Ainsi, tout contribuable peut en bénéficier s’il investit dans le bon bien locatif.
Comment utiliser le déficit foncier ?
Le déficit foncier peut venir diminuer votre revenu imposable global dans la limite de 10 700 € par an. Il s’impute sur l’ensemble de vos revenus : salaires, revenus financiers soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. L’économie d’impôt sera dans ce cas proportionnelle à votre tranche marginal d’imposition avec les prélèvements sociaux. Le déficit foncier peut aussi vous faire passer dans une tranche d’imposition plus faible.
Quelles sont les charges déductibles ?
Toutes les charges ne sont pas systématiquement déductibles.
Par exemple, la MAIF montre que sont déductibles la taxe foncière, les primes d’assurance, les charges de copropriété, les travaux de rénovation et d’amélioration. Pour les travaux de transformation, ce n’est pas systématique, cela dépend de leur nature. Nous allons vous donner plus de précisions.
Les charges non financières déductibles
Les charges non financières déductibles sont :
- Les honoraires d’agences immobilières : pour la gestion locative du bien par exemple.
- Les charges de copropriété : dépenses de fonctionnement, d’équipement des parties communes de l’immeuble, etc.
- Les impôts et taxes liés au bien loué : taxe foncière et taxe d’équipement.
- Les dépenses acquittées pour le compte des locataires qui restent à la charge des propriétaires.
- Les frais de procédure s’il y en a pour le règlement de différends lié au bien loué.
Les charges liées aux travaux
Les charges liées aux travaux sont :
- Les travaux de réparation et d’entretien qui permettent le maintien et/ou la remise en état du bien comme le remplacement d’une chaudière par exemple.
- Les travaux d’amélioration qui apportent un élément de confort ou un équipement mieux adapté au bien comme l’installation d’un ascenseur ou d’une cuisine équipée.
Les charges financières déductibles
Les charges financières déductibles sont :
- Les intérêts d’emprunts contractés pour l’acquisition du bien et aussi les intérêts des prêts effectués dans le cadre de travaux de réparation ou d’amélioration de celui-ci.
- Les frais associés aux intérêts : les frais de dossiers, les frais de garantie, les assurances liées à l’emprunt.
Par ailleurs, il faut savoir que les charges déductibles doivent être justifiées. Pour cela, il est vivement recommandé de garder toutes les factures et justificatifs qui vous seront demandés par l’administration fiscale si elle décide de vous faire passer en contrôle.
Quels travaux plus précisément sont déductibles dans le dispositif déficit foncier ?
En effet, les travaux de réparation, d’entretien et de rénovation sont déductibles. Les travaux de transformation peuvent l’être mais cela dépend de leur nature.
Pour qu’ils soient déductibles, il faut que les travaux aient été effectués par une entreprise et qu’ils figurent sur la facture. Il faudra aussi que vous puissiez justifier que ces travaux aient été effectués pour le bien locatif et non pour votre habitation principale ou secondaire.
Par exemple, les travaux de rénovation tels que la peinture, la pose de nouveaux revêtements de sol ou de carrelage seront déductibles.
Les travaux de transformation comme l’agrandissement d’une pièce, la création d’une salle de bain ou encore la construction d’une terrasse ne le sont pas toujours.
Pour plus de précisions, les travaux qui augmentent la surface habitable du logement seront déductibles, tandis que ceux qui ne font que changer l’aspect extérieur du bien ne le seront pas.
Comment cela fonctionne plus précisément ?
Il faut imputer le déficit foncier lié à ces charges en priorité sur les revenus locatifs puis sur le revenu imposable global. Il faut savoir aussi qu’il est possible de déduire les intérêts d’emprunts. Mais ils ne peuvent s’imputer que sur les revenus de la location, ils ne peuvent pas être utilisés pour diminuer le revenu global imposable.
Attention, l’avantage fiscal n’est définitivement acquis que si le logement reste loué pendant 3 ans. Si avant l’expiration de ce délai, vous arrêtez la location du bien ou si vous le vendez, l’administration fiscale peut recalculer votre revenu global des 3 dernières années.
De plus, si vous vendez votre bien locatif avant la fin du remboursement de votre déficit foncier, vous devrez rembourser l’intégralité du déficit à l’État.
Cela montre donc l’importance de bien calculer son investissement et de ne pas investir dans un bien qui ne sera pas facilement loué.
Attention aux vacances locatives !
Il faut garder à l’esprit qu’entre deux locataires, il est possible que le bien ne soit pas loué pendant un certain moment et notamment en zone rural. Il est essentiel de prêter attention à cela. En effet, pour bénéficier du dispositif du déficit foncier, il faut justifier d’une location effective jusqu’à la 3eme année qui suit l’imputation du déficit. Si la location est interrompue durant cette période, la réduction d’impôt est recalculée et revue à la baisse.
Pour en bénéficier, le logement doit effectivement être loué au moins 9 mois dans l’année. Alors, si vous mettez votre bien en location saisonnière, sachez que seuls les 4 premiers mois de l’année sont pris en compte par l’administration fiscale. Si vous avez un déficit sur cette période, il sera imputé sur le revenu global des 3 années suivantes.
Dans ce cas, le déficit n’est donc pas perdu mais devra être reporté sur les années suivantes.
Finalement, la période de vacance locative est doublement pénalisante pour le propriétaire puisqu’il ne touche pas de revenu et subit un impact fiscal.
Est-il alors possible de déduire son déficit foncier si l'on investit dans un logement ancien ?
Oui, mais attention, les dépenses éligibles au déficit foncier sont limitées aux travaux de rénovation et d’amélioration du logement. Les dépenses d’entretien et de réparation ne sont pas prises en compte.
En investissant dans un logement ancien, vous pouvez profiter d’un avantage fiscal intéressant tout en réalisant des économies sur votre impôt sur le revenu. Cependant, il est important de bien évaluer la rentabilité de l’investissement. L’objectif est de ne pas se retrouver à la fin de l’année avec une facture fiscale plus élevée que prévue.
La question des SCPI de déficit foncier
Les investissements en SCPI – Société Civile de Placement Immobilier – permettent aux investisseurs de bénéficier d’un déficit foncier. Ce dispositif permet aux contribuables de déduire leurs revenus fonciers des autres revenus imposables. Cela permet une réduction significative de l’impôt sur le revenu. Toutefois, cela ne signifie pas que vous pourrez déduire l’intégralité de votre investissement.
Investir dans une SCPI de déficit foncier, c’est réduire vos impôts tout en investissant dans un placement intéressant.
Cependant, il est important de bien choisir sa SCPI en investissant dans un fonds qui investit dans des immeubles neufs ou en rénovation. Cela maximise les avantages fiscaux et réduit au maximum votre impôt sur le revenu.
En effet, seuls les travaux réalisés sur le bien sont pris en compte par l’administration fiscale. Les frais d’acquisition ne le sont pas et ne peuvent donc pas être déduits du revenu imposable.
Si vous choisissez bien votre SCPI, vous pourrez déduire l’intégralité des travaux réalisés sur le bien et ainsi optimiser votre investissement.
Que faut-il exactement pour être éligible au déficit foncier en SCPI ?
Pour être éligible au déficit foncier, il faut investir dans une SCPI à capital variable ou dans une SCPI à capital fixe dont les parts sont cotées en Bourse. Les investissements en SCPI de déficit foncier sont soumis aux mêmes règles que les investissements locatifs nus.
Les investisseurs doivent être imposés au régime fiscal réel pour pouvoir bénéficier du déficit foncier. Les contribuables qui investissent dans une SCPI à capital variable peuvent déduire leur déficit foncier de leur revenu global. En ce qui concerne les investisseurs en SCPI à capital fixe, eux, ne peuvent déduire leur déficit foncier que des seuls revenus fonciers.
Comment optimiser un déficit foncier ?
L’optimisation du déficit foncier
Il existe une astuce pour optimiser son investissement en déficit foncier. En effet, il est possible de cumuler plusieurs investissements pour atteindre la limite de 10 700 €. Cela permet d’amortir plus rapidement les travaux et de déduire le déficit foncier sur plusieurs années.
Cependant, si durant une année, vous réalisez des travaux importants et que votre déficit foncier est supérieur à la limite de 10 700 €, l’excédent sera déductible pendant les 10 années suivantes uniquement de vos revenus fonciers. Il ne pourra pas venir en déduction du revenu imposable global.
Il y a donc un calcul à faire pour optimiser la limite de 10 700 € d’autant que les travaux sont considérés comme une charge déductible non pas l’année où ils sont effectués mais l’année où ils sont payés.
Par ailleurs, le déficit foncier échappe au plafonnement des niches fiscales qui limitent les avantages fiscaux à 10 000 € par an. Cela montre bel et bien l’intérêt du déficit foncier.
Comment se calcule le déficit foncier ?
Pour calculer le déficit foncier, il faut faire la différence entre les revenus locatifs et les charges déductibles. C’est le calcul du revenu foncier. Cela correspond donc à : Revenus locatifs – Charges déductibles.
Si le résultat est positif, vous avez un bénéfice foncier. A l’inverse, si le résultat est négatif, vous avez un déficit foncier.
Encore ici, contrairement au régime de location meublée, ce résultat va impacter le revenu global, c’est-à-dire qu’il a une conséquence sur le revenu global.
Il faut savoir que vous ne pourrez pas imputer le déficit foncier si vous vous n’avez pas déclaré vos revenus fonciers. Les charges déductibles, elles, doivent être imputées sur les revenus locatifs avant d’être prises en compte pour le calcul du déficit foncier.
Comment est calculé le résultat financier du déficit foncier ?
Il faut savoir que le résultat financier de votre bien immobilier ne concerne pas seulement les loyers perçus ou les dépenses engagées. Pour calculer votre résultat fiscal, vous devez prendre en compte différents éléments comme l’amortissement des investissements. L’amortissement est une méthode de comptabilisation de l’usure des immobilisations. Il permet de répartir une dépense sur plusieurs années afin de réduire la base imposable l’année d’acquisition et les années suivantes.
Le traitement fiscal des amortissements diffère selon que le bien est détenu dans le cadre d’une activité professionnelle ou non. Si vous n’avez pas de revenus fonciers, vous ne pourrez pas déduire les amortissements de votre impôt sur le revenu.
Le calcul du résultat financier
Pour connaître la base imposable, il faut donc additionner les loyers perçus et les amortissements du bien puis soustraire les charges déductibles. Le montant final sera soit positif, c’est-à-dire que vous avez des revenus fonciers, soit négatif, c’est-à-dire que vous avez un déficit foncier.
Le déficit foncier est déduit du revenu global imposable. Cela signifie que si vous avez un revenu global de 50 000 € et un déficit foncier de 5 000 €, votre revenu imposable sera de 45 000 €. Votre impôt sur le revenu sera donc calculé sur ce montant.
Il est important de savoir que le déficit foncier ne peut pas être déduit des autres investissements comme la résidence principale ou les placements financiers. Il est uniquement déductible des revenus fonciers.
Un cas concret du déficit foncier : un exemple d’optimisation de fiscalité
Beaucoup de personnes ont investi par le biais de dispositifs d’incitations à l’investissement immobilier via des produits fiscaux comme le Pinel par exemple. C’est un exemple d’optimisation fiscale.
Mais aujourd’hui, il existe des investisseurs qui ont accumulé sur de nombreuses années un certain patrimoine immobilier avec plusieurs biens immobiliers loués nus mais sur lesquels la fiscalité n’est pas optimisée.
En fait, la fiscalité a été optimisée au départ car l’investissement leur a permis au départ de réduire leur imposition. Seulement, maintenant que le prêt est payé, il y a moins de charges déductibles et donc les investisseurs se retrouvent à payer plus sur les loyers générés par les locations nues.
Faire appel aux investissements en déficit foncier
En prenant l’exemple d’une personne qui aurait 10 biens achetés sur une période d’une vingtaine d’années, qui aurait déjà payé ces biens et sur lesquels il y’aurait très peu de charges déductibles : en imaginant que chaque bien génère 500 € de loyer, il y a alors 5 000 € de foncier tous les mois sur lesquels en fonction de la tranche d’imposition de chacun, il pourrait y avoir 1000, 2000 ou encore 2500 € d’impôts à payer. Une somme conséquente des loyers voire la moitié des loyers peuvent partir en impôts.
C’est dommage en sachant qu’il est possible d’optimiser sa fiscalité dans ce cas. C’est à ce moment qu’il faut faire appel aux investissements en déficit foncier.
Les frais de travaux comme charges déductibles
Par exemple, en achetant un logement à 300 000 €, on peut imaginer qu’il y a 150 000 € de foncier c’est-à-dire le prix du bien avant rénovation et il y a 150 000 € de travaux. Sur ces 150 000 € de travaux, il peut y avoir un montant déductible. Dans le principe où on imagine qu’il y a 100 000 € de travaux déductibles, cette somme va constituer une poche de travaux déductibles dans laquelle il est possible de piocher pour effacer les revenus.
Donc, si l’on touche 5 000 € tous les mois par exemple, il y a déjà 1 000 € de charges déductibles entre les taxes foncières, les charges de copropriété, les assurances etc… Il vous reste 4 000 € de revenus fonciers sur lesquels vous êtes réellement imposés. Sur ces 4 000 €, il y a 17,2 % de prélèvements sociaux et aussi votre tranche d’imposition qui peut aller jusqu’à 45 %. Sur ces 4 000 €, il est possible de piocher dans les 100 000 € de travaux déductibles et ramener à 0 euro. Cela peut se faire tous les mois jusqu’au moment où la poche de 100 000 € est atteinte.
Une baisse d’impôts significative grâce au déficit foncier
En prenant l’exemple précédent, à hauteur de 4 000 €, la poche de 100 000 € permet d’effacer 25 mois de revenus fonciers. Cela signifie que pendant plus de 2 ans, vous ne paierez plus d’impôts sur les revenus fonciers que vous allez générer.
C’est une démarche très intéressante car en une opération, on se garantit sur les loyers que l’on perçoit de ne plus payer d’impôts pendant 2 ans. C’est donc un bon moyen d’optimiser sa fiscalité.
Quelles sont les conséquences sur vos impôts ?
Lorsque vous avez un déficit foncier, cela a un impact sur votre revenu global. La perte générée par le bien est compensée par d’autres revenus, comme les revenus salariaux. Cela peut donc conduire à une réduction significative de votre facture fiscale globale.
Il convient de noter que le déficit foncier ne peut être reporté que pendant 9 ans. Passé ce délai, il expire.
Ainsi, le déficit foncier est un bon moyen de réduire vos impôts si vous investissez dans la location nue et que vous êtes dans le régime réel mais il est important de connaître ses conditions et ses limites.
Enfin, notre dernier conseil : en quoi investir dans la pierre est-il un investissement intéressant ?
Investir dans la pierre présente de nombreux avantages, notamment :
- la pierre est un investissement à long terme qui se valorise bien avec le temps ;
- les loyers perçus peuvent servir à rembourser le crédit immobilier contracté pour acheter le bien ;
- les investissements dans la pierre sont souvent moins risqués que les investissements boursiers.
Cependant, il est important de bien choisir son investissement en fonction de sa situation personnelle et financière avant de se lancer.
Alors, n’hésitez pas à nous contacter directement si vous avez besoin de plus d’informations ou d’aide pour votre projet immobilier !
FAQ - Questions fréquentes
Le montant maximum de déficit foncier déductible chaque année fiscale est de 10 700 euros. Cette somme peut être de 15 300 euros dans certains cas.
Toutefois, l’excédent de déficit foncier peut ensuite être reporté et déduit durant 6 ans de l’ensemble de vos revenus durant 10 ans de vos seuls revenus fonciers.
Non, le déficit foncier n’est possible que pour les contribuables ayant opté pour le régime fiscal réel. Les investisseurs imposés au régime micro foncier ne peuvent pas bénéficier de ce dispositif.
Les revenus fonciers correspondent aux loyers perçus par le propriétaire d’un bien immobilier locatif.
Le déficit non financier est lui, composé des charges déductibles telles que les intérêts d’emprunt et les amortissements.
Le déficit foncier, quant à lui, représente la différence entre les revenus locatifs encaissés et les charges déductibles. Ce montant doit être imputé sur le revenu global.
Investir dans une SCPI de déficit foncier présente de nombreux avantages comme par exemple :
- la possibilité de déduire le déficit foncier de son impôt sur le revenu ;
- un investissement immobilier diversifié et à moindre risque ;
- des revenus complémentaires et réguliers.
Cependant, il est important de bien choisir sa SCPI en fonction de ses objectifs et de sa situation personnelle avant de se lancer. Il est également important de bien se renseigner sur les frais de gestion et de souscription, qui peuvent impacter significativement le rendement de l’investissement.