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Qu’est-ce que la SCI à l’IS ?

Une SCI est une société civile immobilière. Elle permet à plusieurs personnes de s’unir dans le but de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers. Ainsi, les associés apportent à la SCI un ou plusieurs biens qu’ils possèdent (immeubles, maisons, garages…), et les mettent en commun. C’est avec cet apport en nature que les associés pourront percevoir des parts sociales de la SCI, qui sont à hauteur de leur apport au capital social. De ce fait, dans le cas de réussite, les bénéfices sont partagés. Mais dans le cas contraire, les pertes le sont aussi.

La SCI peut être gérée par un ou plusieurs gérants selon le choix des associés. Ils peuvent être des personnes physiques ou morales (une entreprise, un des associés…). Pour finir, deux régimes d’imposition peuvent être appliqués à une SCI : le régime IR, l’impôt sur le revenu et l’IS, l’impôt sur les sociétés. Nous allons aborder les principaux points de la SCI à l’IS tout au long de cet article.

Choisir le régime IS au régime IR

Lors de la création d’une SCI, deux choix de régimes d’imposition sont proposés. Le régime IR, soit l’impôt sur le revenu, qui est celui attribué par défaut. Le second est le régime IS, qui est l’impôt sur la société. C’est alors aux associés de choisir à quel type de régime ils souhaitent répondre. Pour cela, ils doivent donc les comparer et opter pour celui qui sera le plus favorable à leur situation.

La SCI à l’IS par rapport à la SCI à l’IR : mode d’imposition et déduction

Pour commencer, le mode d’imposition varie. Dans le cas d’une SCI à l’IS, le paiement de l’impôt par la société est à un taux normal fixé à 25 %. Contrairement à l’IR, ou le paiement de l’impôt sur les revenus des associés s’applique par un barème progressif de l’impôt sur le revenu (choix à faire entre régime réel ou micro-foncier). Puis, vient la déduction de déficit foncier. Pour la SCI à l’IS le report du déficit peut être réalisé sur les 10 années suivantes.

Cependant, pour l’IR, la déduction du déficit foncier est limitée à 10 700 € sur les revenus personnels de l’associé. Ensuite, vient la déduction des frais dans la SCI à l’IS. Peuvent être déduits : les frais d’acquisition, les frais de gestion du bien, l’amortissement du bien, la rémunération du gérant associé et les taxes foncières. En revanche, l’IR permet seulement de déduire les frais de gestion du bien, les intérêts d’emprunt et les taxes foncières.

La SCI à l’IS face à la SCI à l’IR : taxation et obligation

Lorsque les associés décident de choisir le régime IS pour leur SCI, la taxation des plus-values immobilière varie. En effet, elle ne pourra pas bénéficier d’un abattement fiscal pour une durée de détention possible. Le régime des plus-values immobilières est alors professionnel. En outre dans le cas de l’IR, le régime des plus-values immobilières des particuliers permet de bénéficier d’un abattement fiscal. Cet abattement, quant à lui, a une durée de détention et est exonéré après 22 ans.

Pour conclure, la SCI à l’IS a une obligation de tenir une comptabilité contrairement à la SCI à l’IR.

Pourquoi choisir la SCI à l’IS ?

Le choix d’ajustement de la SCI au régime d’imposition sur les sociétés est libre et irréversible. La SCI qui décide d’opter pour l’IS est dite opaque. À terme de chaque exercice, la société dégage des bénéfices, ces sommes sont acquittées de l’impôt en fonction de leur montant.

L’administration fiscale va alors prélever la société elle-même et non les associés comme dans le cas de l’IR. La SCI à l’IS peut donc être un régime qui semble avantageux car les associés ne sont pas imposés sur leur revenu personnel. Néanmoins, il faut déterminer si la situation se prête favorablement à ce type de régime.

SCI à l'IS

Les caractéristiques de la SCI à l’IS

Lorsque l’on fait le choix irréversible de passer au mode d’imposition pour les sociétés, certaines caractéristiques apparaissent et deviennent obligatoires pour répondre aux critères de l’IS. Notamment, l’obligation comptable, les avantageuses déductions de certains frais ou le taux d’imposition applicable selon l’étendu du bénéfice.

La SCI à l’IS : les obligations comptables

L’un des principaux critères d’une SCI à l’IS est l’obligation de tenir une comptabilité d’engagement. Cette comptabilité est une formalité similaire à celle demandée aux sociétés commerciales. Dans le cas des sociétés transparentes, l’obligation devient alors facultative.

Voici la liste des documents à tenir à jour pour répondre à règles de comptabilités d’une SCI à l’IS :

  • Les comptes annuels doivent être déposés au greffe du Tribunal de commerce à la clôture de chaque exercice avec le bilan inclus. Le document remis doit être formé des comptes de résultats et des annexes.
  • Le livre-journal doit contenir chronologiquement l’ensemble des opérations le patrimoine de la SCI durant le cours de vie sociale. Par exemple, les débits et les crédits doivent apparaître sur ce document comptable.
  • Le Grand-livre doit recenser les mêmes opérations que le livre-journal, mais elles sont organisées par compte comptable.

Les documents comptables obligatoires de la SCI à l’IS doivent être conservés pendant au moins 10 ans.

Les déductions de certains frais selon la SCI à l’IS

La SCI à l’IS dégage des bénéfices à chaque exercice lorsque la situation financière est prête. Certains de ces bénéfices peuvent être soumis à une déduction d’impôts comme :

  • les frais d’acquisition du bien ;
  • les frais de gestion du bien (les travaux effectués dans le bien, la copropriété…) ;
  • un pourcentage du prix d’acquisition du bien peut également être déduit chaque année ;
  • la rémunération du gérant associé peut elle aussi être déduite des impôts de la SCI à l’IS.

    En revanche, si un des associés a recours à un emprunt afin d’effectuer un apport à la société, cet emprunt ne pourra être déduit des revenus fonciers de la SCI à l’IS.

Le taux d’imposition en fonction des bénéfices de la SCI à l’IS

La SCI à l’IS voit ses bénéfices soumis à un taux particulier en fonction de leur montant. Dans le cas où elle dégage des bénéfices inférieurs à 38 120 €, le taux d’imposition qui lui sera appliqué sera de 15 %. Le même taux sera appliqué si le chiffre d’affaires hors taxes de la SCI à l’IS est inférieur à 7,63 millions d’euros et si une des personnes physiques détient jusqu’à 75 % du capital. De plus, si le montant des bénéfices est supérieur à 38 120 € alors le taux d’imposition s’élèvera à 25 %. Pour finir, s’il y a un surplus de bénéfices, ce dernier peut être effectué à la réserve légale ou statutaire, ou être distribué aux associés. Dans ce cas-là les associés se verront taxés à titre personnel lors de leur déclaration des revenus.

L’option IS avantageuse en fonction du niveau du taux d’imposition

Lorsque les associés dissidents perçoivent des dividendes, ils doivent voter le versement. Ainsi, à partir de ce moment, ils seront soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) aussi appelé flat tax. Ce dernier s’élève à 30 % et inclut les prélèvements sociaux de 17,2 %. De ce fait le cumul d’imposition sera de 45 % dans le meilleur des cas, 15 % payés par la SCI et 30 % payés par les associés.

Ou bien, de 55 % si le taux d’imposition de la SCI est normal, soit à 25 %. Dans le cas de la SCI à l’IS la taxation globale s’élèvera à 45 % jusqu’à 38 120 € de bénéfices imposables, au-delà, l’imposition cumulée sera de 55 %. Pour ce faire l’option IS devient avantageuse si le taux d’imposition des foyers fiscaux est d’au moins 41 %, plus les 17,2 % de prélèvements sociaux.

La SCI à l’IS pour qui ?

Le régime fiscal d’une SARL est soumis de plein de droit à l’impôt sur les sociétés. En revanche, elle peut opter pour un régime IR pour une durée de 5 ans non renouvelable à partir de certaines conditions. En ce qui concerne les EURL, elle est soumise de plein droit à l’IR mais pour choisir l’option de IS qui sera irrévocable. Quant à la SAS et de la SASU, elles sont soumises de plein droit à l’IS. La SASU peut opter pour une option de IR pour 5 ans non renouvelable tout comme la SARL. À noter qu’il est rare qu’un dirigeant opte pour un régime de l’impôt sur le revenu (IR) pour une SASU.

Les déclaration spécifiques aux SCI à l’IS

La SCI à l’IS doit comme toute entreprise déclarer dans une déposition ces activités financières de l’année. Elle doit ensuite la transmettre aux Services d’Impôts des Entreprises via internet. En outre, dans le cas de la SCI à l’IS certains documents spécifiques sont à remplir.

Les critères à remplir pour la déclaration d’une SCI à l’IS

La SCI à l’IS exerce une activité industrielle et commerciale qui doit être imposée à l’impôt sur les sociétés. Ainsi, elle ne peut pas être imposée par l’intermédiaire de ses associés sous prétexte qu’ils détiennent des parts de la société. La déclaration de résultats de la SCI à l’IS doit être faite obligatoirement en ligne. Deux modes de transmission sont possibles :

  • dans le cas où votre chiffre d’affaires ne dépasse pas les 236 000 € par, vous pouvez la déposer par EFI sur un espace personnel créé au nom de la société ;
  • ou bien par EDI, par le biais d’un prestataire de service, quel que soit le montant du chiffre d’affaires de la SCI.

La déposition de la déclaration d’une SCI à l’IS

La SCI à l’IS doit déposer chaque année sa déclaration, au plus tard le deuxième jour ouvré qui suit le 1er mai de l’année N. Cela concerne le loyer perçu en N-1 si l’exercice de comptable de votre SCI à l’IS concorde avec l’année civile. Ou bien dans les 90 jours de la clôture de l’exercice comptable.

Vous devez déposer la déclaration auprès des Service Impôts des Entreprises compétent, soit celui de la direction effective de la SCI. En général, la SCI ne dispose d’aucun bureau ou local propre mais du lieu de la direction effective qui est la résidence du gérant. De plus, la déclaration doit être déposée via le compte fiscal des professionnels de la SCI.

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Quel formulaire remplir selon votre situation ?

Vous devrez remplir le formulaire de déclaration n°2072-S si :

  • les associés de la SCI sont des particuliers ou s’ils répondent du régime micro BIC- micro-BA ou au BNC quel que soit le régime ;
  • dans le cas où la SCI n’est propriétaire d’aucun immeuble dit « spéciale », du type monument historique par exemple ;
  • la SCI ne détient aucun bien en nue-propriété ;
  • et si la SCI n’a choisi pour aucun de ces logements la déduction au titre de l’amortissement. Par exemple « Périssol », « Borloo neuf » ou encore « Robien recentré et ZRR recentré », etc.

En revanche si vous ne vous trouvez pas dans ces cas vous devrez alors remplir le formulaire n°2072-C, si la SCI est propriétaire :

  • d’un immeuble dit « spécial » ;
  • un bien en nue-propriété ;
  • d’un logement pour lequel une déduction est pratiquée au titre d’amortissement du type « Périssol », « Besson neuf » ou « Robien classique et Robien ZRR classique ».

La SCI à l’IS : le mode d’imposition

Les SCI soumises à l’IS bénéficient d’un mode d’imposition propre.

Calcul de l’impôt sur les SCI à l’IS

Lorsqu’une SCI fait le choix de se soumettre à l’IS, chaque intervenant a sa propre imposition. Ainsi, c’est la société qui paye l’impôt sur la société sur la base du résultat imposable de l’exercice, soit le chiffre d’affaires diminué des charges déductibles. Quant aux exploitants de la société qui touchent une rémunération pour leur fonction de représentant légal, ils devront payer des impôts sur le revenu.

En effet, leur rémunération intègre le barème progressif de l’impôt sur le revenu soit d’une personne physique et entre dans leur foyer fiscal personnel. Pour les associés, le montant réintègre le barème progressif de l’impôt sur le revenu soit de la personne physique et entre dans leur foyer fiscal personnel.

Pour finir, dans certains cas une des personnes de la SCI cumule plusieurs statuts, celui d’associé et de dirigeant. Elle doit réintégrer sa rémunération et son dividende perçu au barème progressif de l’impôt sur le revenu de son foyer fiscal.

Le taux d’impôts sur les SCI à l’IS

Le taux d’imposition pratiqué pour les SCI à l’IS correspond à :

  • dans le cas où le bénéfice dégagé par la société est inférieur ou égal à 38 120 € alors le taux d’imposition applicable est de 15 %. Cela correspond au taux réduit ;
  • au-delà de 38 120 € le taux d’imposition appliqué s’élève à 25 %, cela indique un taux d’imposition normal.

En ce qui concerne le taux réduit de l’IS à 15 %, seules les sociétés dont le chiffre d’affaires annuel est inférieur à 7 630 000 € hors taxes. Et dont le capital social libéré est détenu à 75 % au moins par des personnes physiques ou par des sociétés offrant elles-mêmes ces critères, peuvent bénéficier.

La SCI à l’IS : ses points fort et ses points faibles

Lorsqu’un entrepreneur fait le choix de soumettre sa SCI à l’IS, il doit prendre en compte certains points. Et doit savoir juger s’il est bon pour la société de faire ce choix irréversible. En outre, certaines entreprises n’ont pas le choix de répondre au régime d’imposition sur les sociétés en vue de certains critères. Ainsi, la SCI à l’IS a des avantages pour l’entreprise, mais détient aussi certains inconvénients.

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Les avantages de la SCI à l’IS

Lorsque que vous optez pour une SCI à l’IS, vous avez la possibilité d’amortir fiscalement le bien immobilier. Vous pourrez donc déduire de votre résultat d’imposition une dotation aux amortissements jusqu’au terme du plan d’amortissement et ça chaque année.
L’un des principaux avantages dans le choix du régime IS pour une SCI est l’absence de taxation des associés lorsque que la SCI ne distribue pas de dividendes.

En second lieu, la SCI à l’IS permet de déduire beaucoup plus de frais des bénéfices avant l’imposition, contrairement à une SCI à l’IR. En effet, toutes les charges engagées dans l’intérêt de la société peuvent être déduites. Par exemple celui sur la rémunération du gérant associé ou encore les frais de notaire, droits d’enregistrement et les travaux de construction ou d’agrandissement. Puis, un autre avantage dans la SCI à l’IS est l’imputabilité du déficit foncier sur les bénéfices des 10 années suivantes.

Les inconvénients de la SCI à l’IS

Cependant la SCI à l’IS a aussi certains inconvénients. En effet, il est impossible pour l’associé ayant souscrit un emprunt pour effectuer son apport de déduire les intérêts d’emprunt de son impôt sur le revenu. Dans le cas où la vente d’un bien doit être organisée, la SCI à l’IS est soumise à la taxe sur les plus-values professionnelles au taux de 26,5 %.

Puis les déficits ne sont pas imputables sur les revenus des associés. Ils peuvent être imputés seulement sur les bénéfices ultérieurs réalisés par la SCI. De même, la SCI à l’IS engendre des plus-values plus conséquentes. Il faut donc tenir compte des amortissements pour le déterminé, en fonction des cessions des biens immobiliers.

De plus, ce régime ne permet pas d’obtenir un abattement fiscal sur les plus-values immobilières et plus particulièrement pour la durée de détention du bien. Pour finir, l’un des inconvénients premiers est l’obligation de tenir une comptabilité d’engagement. Celle-ci entraîne donc des frais de comptabilité supplémentaires car il est préférable d’engager un expert-comptable pour la tenir.

Le statut d’une SCI à l’IS : obligatoire pour qui ?

L’imposition à l’IS n’est pas toujours un choix pour une SCI. Certaines sont obligées de se soumettre à ce régime d’imposition. En effet, dans le cas où la SCI se livre à une activité de nature commerciale du point de vue fiscal, elle doit alors relever obligatoirement de l’IS, selon l’article 206, 2° du CGI.

Dans le même cas se trouvent les SCI qui pratiquent la location de meublé, la location d’un établissement industriel ou commercial muni de mobilier et du matériel nécessaire à son exploitation. Mais aussi pour la location d’immeubles ou de locaux aménagés (BOI-IS-CHAMP-10-30). En outre, l’administration a prévu une mesure en fonction du seuil de recettes commerciales.

FAQ - Questions fréquentes

Lorsque vous faites le choix de créer une SCI à l’IS, certains avantages se dégagent et peuvent être plus intéressants dans le cas de votre situation. Tout d’abord la SCI à l’IS permet des amortissements fiscaux sur le bien immobilier. Ainsi, vous pourrez déduire du résultat imposable une dotation à l’amortissement chaque année et ceux jusqu’à la fin du plan d’amortissement. Il y a également dans une seconde partie la déduction de toutes les charges engagées dans l’intérêt de la SCI.

En effet, les travaux d’agrandissement, les frais de notaire et droits d’enregistrement peuvent être déduits du résultat imposable à l’IS. Pour finir, le dernier avantage de la SCI à l’IS est le pilotage de revenu imposable au niveau des associés. De ce fait, les associés sont imposés seulement sur les dividendes reçus, en absence de dividendes aucune taxation est à prévoir au niveau des associés.

Les SCI sont en généralité des sociétés transparentes et soumises à l’impôt sur le revenu (IR). En outre, elles peuvent faire le choix de changer de régime d’imposition et passer à l’impôt sur les sociétés (IS) lorsque ces dernières le souhaitent. Dans le cas où un changement de régime est réalisé, les SCI doivent répondre à certaines règles encadrées par des lois.

En effet, d’après l’article 239,1 du CGI, le changement de type d’imposition doit être établi par écrit et il doit être notifié au service des impôts dont le SCI dépend ou bien au centre des formalités des entreprises. L’option pour l’IS doit être signée dans les conditions prévues par les statuts ou bien signée par tous les associés. De plus, elle doit être exercée avant la fin du troisième mois de l’exercice au titre duquel l’entreprise désire être soumise à l’impôt sur les sociétés pour la première fois.

L’option IS représente un mode d’imposition sur les sociétés. Quant à l’IR, elle désigne une mode d’imposition sur le revenu. Ces deux modes sont tous les deux applicables aux SCI. En généralité c’est l’option IR qui est appliqué d’office au SCI. En revanche, dans certains cas, il est préférable pour la société d’opter pour le mode d’imposition à l’IS.

Dans le cas où la SCI est en déficit, le recours à la société soumise à l’IR est plus favorable. De ce fait, les déficits peuvent être imputés sur le revenu global de l’exploitant. En revanche, si l’activité est bénéficiaire et si le taux moyen à l’IR est supérieur à l’IS alors le recours au mode d’imposition à l’IS est plus intéressant pour la SCI. Pour finir, pour choisir le régime d’imposition de plus favorable il est préférable de faire appel à un professionnel ou de connaître toutes les constantes.

Les SCI à l’IS présentent des avantages pour les entrepreneurs. En effet, ils peuvent piloter le montant de revenu imposable à l’impôt sur le revenu ainsi que le montant de la base de calcul des cotisations au RSI (pour les SCI concernées). De plus, la rémunération souhaitée est fixée par un procès-verbal d’assemblée ou par un statut et il est possible de décider que les bénéfices réalisés soient distribués en partie ou pas dans leur intégralité.

Ainsi, la faculté de pilotage des revenus est intéressante lorsque l’entrepreneur exerce en SAS ou en SASU. En effet, les dividendes perçus ne sont pas soumis aux cotisations sociales du RSI. En outre, la SCI à l’IS permet à l’entreprise de déduire du résultat imposable la rémunération de l’entrepreneur, contrairement aux entreprises individuelles et les sociétés personnes.

Lors de la création ou en cours de vie sociale, une SCI peut opter pour une imposition sur la société. Ainsi pour une SCI soumise à l’IS, l’impôt sera appliqué sur les bénéfices et les associés ne seront imposés qu’en cas de distribution des bénéfices. En ce qui concerne les exercices ouverts à partir du 1er janvier 2022, le taux d’imposition normal sur la société représente 25 %. De plus, il existe un taux d’imposition dit réduit. Il concerne les SCI à l’IS dont la part du bénéficies est inférieur ou correspond à 38 120 €.

Ainsi le taux réduit s’élève à 15 %. À noter que les associés seront imposés personnellement si les bénéfices sont distribués sous forme de dividendes. En revanche, le taux réduit de l’IS ne peut être appliqué à n’importe quelles entreprises. Le chiffre d’affaires annuel doit être inférieur à 7 630 000 € hors taxes. De plus, le capital social libéré doit être possédé à hauteur 75% par des personnes physiques.

Sources employées pour la rédaction de cet article

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