L’évolution du prix de l’immobilier à Mulhouse
Vous souhaitez acheter un bien à Mulhouse et vous vous demandez si c’est le bon moment ? Est-ce une opportunité d’investir maintenant à Mulhouse ? Expat’Immo vous donne toutes les informations dans cet article pour vous expliquer l’évolution du prix de l’immobilier dans cette ville.
L’évolution du prix de l’immobilier à Mulhouse en 2022
Localisée dans l’est de la France, la ville située près des frontières suisse et allemande connaît une expansion des prix de l’immobilier. Pourtant, Mulhouse a été longtemps une des villes les moins chères de France en raison d’une offre forte face à une demande faible. Aujourd’hui, elle connaît un regain d’attractivité et attire de nombreux investisseurs. La crise sanitaire, la tension des marchés immobiliers des métropoles et l’expansion du télétravail ont donné à Mulhouse de nouvelles perspectives.
En juillet 2021, le prix du mètre carré médian à Mulhouse était de 1567 euros selon Le Figaro Immobilier pour arriver à un prix du mètre carré médian de 1696 euros en juillet 2022.
Cela fait de Mulhouse l’une des villes dans le top 10 qui ont vu leur marché immobilier le plus augmenter sur 1 an. Les prix de l’immobilier de Mulhouse ne font que grandir à cause d’une forte demande. On recense même d’après les indices de la Fnaim et de l’Observatoire Clameur que lors des trois dernières années, les prix ont augmenté de 23,4 %.
Un point sur le marché immobilier local
Quelle est l’évolution du marché immobilier local ?
Les acheteurs deviennent plus nombreux que les vendeurs
En juin 2022, le nombre d’acheteurs était supérieur de 18 % au nombre de biens à vendre. Cela montre que le marché immobilier mulhousien est dynamique. La tendance s’est donc inversée là où il y a une dizaine d’années, il y avait bien plus de vendeurs que d’acheteurs sur le secteur mulhousien. Grâce aux faibles taux sur les prêts bancaires, beaucoup ont voulu passer le cap de devenir propriétaires. Même si les prix ont grimpé, Mulhouse est une des villes les moins chères de son département. En effet, la Fnaim a recensé un prix moyen au m² de 1988 euros dans le département du Haut-Rhin. En ce qui concerne le délai de vente moyen en nombre de jours, il est de 106 jours actuellement.
Évolution du prix du m² carré ancien et neuf
Comment a évolué le prix de l’immobilier à Mulhouse selon le type de logement ? Les prix des maisons à Mulhouse ont pris 5% en 1 an tandis que le prix des appartements a grimpé de 13 %.
Pour donner une moyenne, en juin 2022, le prix de vente des maisons à Mulhouse était d’environ 1903 euros/m² contre 1366 euros/m² pour les appartements selon la Fnaim. L’évolution du prix de l’immobilier diverge aussi selon le marché neuf ou ancien. Le prix du m² ancien à Mulhouse a grimpé de 8 % en 1 an et est passé au prix médian de 1599 euros le m². Dans le même sens, le prix du m² neuf à Mulhouse a lui grimpé de 10 % pour passer à un prix médian de 3251 euros le m².
Évolution du prix du loyer
Le prix du loyer a donc lui aussi augmenté pour passer à 11 euros/m² ce qui fait une marge de 2 % sur 1 an selon Le Figaro immobilier. Pour donner plus de détails, la progression est aussi de 2 % pour les appartements avec un prix moyen d’un loyer mensuel/m² de 12,1 euros. Ce chiffre est de 11,7 euros pour une maison ce qui reste inférieur par rapport à la rentabilité d’un appartement.
Quand acheter ?
Selon l’indice de volume de biens, il a été prouvé que le mois le plus intéressant pour acheter est celui de juin d’après l’évolution des prix de l’immobilier à Mulhouse.
Un point sur les quartiers les plus demandés et leurs prix
Il y a un gros contraste dans l’immobilier de Mulhouse avec des prix au mètre carré en moyenne qui peuvent aller de 870 euros dans le quartier de Fridolin à 1800 euros dans le Rebberg par exemple.
Le quartier de Rebberg est le plus recherché de tous : c’est un quartier résidentiel et dynamique qui offre une grande qualité de vie. Les familles et les actifs se tournent généralement vers ce genre d’environnement. Cet endroit dispose aussi de nombreux commerces de proximité. Il est par ailleurs le quartier le plus cher de Mulhouse. D’autres quartiers restent prisés par les acheteurs comme celui autour du parc Salvator ou du quartier de Dornach.
Quels sont les prix de l’immobilier selon les quartiers de Mulhouse ?
Pour donner quelques références, voici les estimations des prix moyens au m² selon les quartiers de Mulhouse en juillet 2022 selon Meilleurs Agents :
- Rebberg : 2048 euros ;
- Dornach : 1878 euros ;
- Bourtzwiller : 1822 euros ;
- Fonderie : 1472 euros ;
- Drouot/Barbanegre : 1398 euros ;
- Norfeld : 1266 euros ;
- Europe/Nouveau : 1247 euros ;
- Briand/Franklin : 1135 euros ;
- Doller : 1116 euros ;
- Wolf/Wagner : 977 euros.
Comment a évolué le prix de l’immobilier à Mulhouse en comparaison avec celui de la France et de ses villes voisines ?
Selon l’Insee, l’indice des prix des logements a connu une hausse d’environ 22 % entre 2010 et 2020 sur l’ensemble de la France métropolitaine et pour tout type de bien, que ce soit de l’appartement à la maison et du neuf au vieux. Le volume de transactions a lui aussi augmenté ces dernières années sur le territoire national, ce qui est aussi le cas de Mulhouse. Cependant, les prix ont globalement fortement grimpé plus pour les maisons (+7 %) que pour les appartements (+2,5 %) sur 1 an. Ceci va à l’inverse de Mulhouse où la progression des prix a été plus fulgurante pour les appartements que pour les maisons.
Comment a évolué le prix de l’immobilier à Mulhouse en comparaison avec les villes du Haut-Rhin ?
En comparaison avec les prix de l’immobilier des grandes villes du Haut-Rhin, Mulhouse est en excellente position. Ainsi, selon Meilleursagents, Colmar qui a un prix au m² moyen de 2127 euros ou Saint-Louis qui a un prix au m² moyen de 2316 euros tous les deux pour un appartement sont bien au dessus de la moyenne de Mulhouse.
Alors, malgré une expansion des prix de l’immobilier, Mulhouse reste toujours une ville peu chère sur le territoire national. C’est pourquoi Mulhouse est un territoire sur lequel se pencher pour investir car il semble être plein d’atouts pour l’avenir.
Pourquoi le prix de l’immobilier à Mulhouse a augmenté dernièrement ? Quelles en sont les raisons ?
Le dispositif mis en place dans les années 2000 permettant les subventions pour la rénovation et l’abattement fiscal sur les loyers perçus a été positif pour Mulhouse.
Cette politique a permis de remonter la qualité des logements et de faire revenir dans les quartiers de la ville des gens qui n’y venaient plus. Le fait de remonter le niveau des loyers a recréé des conditions d’attractivité sur ceux-ci. De plus, la ville devient de plus en plus attractive grâce à des projets mis en place pour la ville. Mulhouse est une ville qui attire pour plusieurs raisons.
Une ville de plus en plus attractive
Un centre-ville revalorisé
De plus, la ville s’est fortement dynamisée lors de la période pré-Covid notamment avec le centre-ville qui a été revalorisé. 30 millions d’euros ont été investis par la Ville dans le projet Mulhouse Grand Centre jusqu’en 2016, dont 16 millions ont servi pour réaménager les rues et les espaces publics. La ville a mis en avant un projet en 2019 “Mulhouse en fil rouge” afin de faire découvrir la ville. Le but étant de proposer une visite singulière de la ville, idéale aussi pour le tourisme.
La construction de l’Almaleggo et l’optimisation du Quai d’Alma
La construction de l’Almaleggo, monument aux appartements luxueux lors de la fin 2019 a été un exemple pour montrer les opportunités auxquelles fait face la ville. L’optimisation de cet espace est un atout majeur puisqu’il s’agit d’un quartier stratégique près de la grande gare de Mulhouse. Le quartier dans lequel se trouve ce monument, le Quai d’Alma a d’ailleurs bénéficié d’un plan de circulation en 2020. Celui-ci a eu pour but de sécuriser la circulation des piétons et cyclistes et de mieux gérer l’offre de stationnement. L’objectif de la ville de Mulhouse était aussi de permettre aux habitants l’accès plus sécurisé à la nature qu’offrait le quai.
Le développement du quartier d’affaires
De même, le développement du quartier d’affaires est en cours : d’ici à 2025, le projet est de créer un pôle de bureaux d’environ 57 000 m². Une quinzaine d’immeubles de bureaux sont prévus ou vont être réaménagés en suivant des critères de développement durable.
Un renouvellement urbain qui augmente la valeur de la ville
Le quartier de la Fonderie a été transformé de village industriel à un exemple de quartier d’activités avec une nouvelle résidence étudiante et des logements de co-living. Ce nouveau quartier créé par Citivia est à dominante d’habitat sur un ancien site industriel. Le renouvellement urbain s’explique par la création de :
- 400 logements neufs ;
- une résidence hôtelière ;
- une crèche ;
- une maison de quartier ;
- un centre d’exposition d’art contemporain…
Ce quartier résidentiel dans un cadre de verdure et d’espaces publics aménagés répond à la nouvelle demande de logements de gamme moyenne de Mulhouse.
La création de nouveaux logements pour répondre à la demande forte
Le prix croissant de l’immobilier dans la ville de Mulhouse se justifie donc en partie par toutes ces actions mises en place. De plus, l’attention particulière mise sur le développement de la ville permet de modifier la vision de Mulhouse. Elle passe d’une ville assez pauvre et malmenée par la désindustrialisation à une ville pleine d’opportunités, attractive pour de nombreux acquéreurs.
Le Point a même placé Mulhouse comme une des villes les plus attractives de France grâce à son dynamisme économique, sa mobilité, sa connectivité et sa qualité de vie. Cela est dû notamment grâce à la ligne TGV Est, le positionnement frontalier de la ville et grâce au plan fibre et le développement du très haut débit dans le Nord-Est.
Aussi, de plus en plus de personnes cherchent un logement avec un plus grand espace ou un jardin depuis la crise du Covid. L’envie de s’éloigner des grandes métropoles hors de prix et la possibilité de travailler de chez soi ont aussi été des facteurs qui ont joué en la faveur de l’immobilier à Mulhouse.
Mulhouse, une ville en devenir qui ne cesse de prendre de la valeur : un accent mis sur la culture et la biodiversité
Les nombreux projets en cours énoncés précédemment sont la preuve de la volonté de la part de Mulhouse de modifier son identité. La modification de l’identité est liée à l’arrivée de nouveaux individus qui veulent découvrir le potentiel de la ville. La fermeture de la prison en 2021 ou l’identification des quartiers prioritaires sont un signe de pas en avant pour Mulhouse. En effet, le contrat m2a (Mulhouse Alsace Agglomération) a pour but de soutenir plusieurs facteurs : la culture, l’économie, le lien social, la jeunesse, l’habitat, ou encore l’éducation. Ce contrat a été mis en place sur la période 2015-2022 pour redonner une identité à la ville et reconnecter les habitants entre eux. Ceci est un excellent accélérateur d’attractivité pour la ville qui assure donc plus de sécurité, d’éducation et de culture à venir.
Le contrat m2a
Le contrat m2a, en plus d’aider les personnes en difficulté, a permis de créer de nouveaux évènements pour favoriser une image positive. C’est l’exemple du tout nouveau projet du festival JAIM : Jeux – Arts – Industrie – Mulhouse qui a eu sa première édition en juin 2022. Ce festival a pour but de redorer l’image ternie de l’industrie pour lui apporter fraîcheur et innovation. C’est un festival jeune de 3 jours afin de célébrer la ville et de sublimer son histoire industrielle.
Mulhouse diagonales : un tournant vers la biodiversité pour la ville
Ce projet, lancé en 2018 est un projet urbain, social et durable qui s’étend sur une quinzaine d’années. L’ancien système d’urbanisation de la ville a fait que de nombreuses surfaces ont été bâtonnées.
Le but ici est donc de rendre la nature et l’eau à la ville pour revaloriser le patrimoine mulhousien et favoriser la biodiversité. L’image ternie de la ville aux moulins est donc en train de changer aujourd’hui pour renouer avec les liens de l’eau. En permettant l’implantation de la végétation sur le site et en transformant le parvis de la gare en l’ouvrant complètement sur le canal du Rhône au Rhin, Mulhouse devient une ville axée sur le bien-être de tous.
Une ville où l’on prend en considération les habitants
Mulhouse est la première ville de France à avoir pris en considération l’avis de ses habitants pour mettre en œuvre un projet dans le cadre d’un marché public. L’aire de jeux des berges de l’Ill est un projet fait pour les habitants et par les habitants. Ils ont été consultés afin de choisir l’ambiance qu’ils souhaitaient pour le lieu ainsi que pour le type de matériaux à utiliser et le type de jeux à mettre en place. C’est donc l’exemple parfait pour montrer la prise de conscience et l’évolution des manières de pensées dans la ville de Mulhouse qui considère réellement ses habitants.
Une ville de plus en plus animée
D’après l’Insee, Mulhouse regroupe 3 théâtres et 3 cinémas. La ville dispose aussi de 10 stades, de 6 piscines ainsi que de 29 gymnases ce qui n’est pas négligeable pour les sportifs de Mulhouse. Comme avec l’exemple de Mulhouse diagonales, la ville a pris un tournant dans ce qui est de l’orientation vers la biodiversité. La ville dispose aujourd’hui de 47 espaces verts dans lesquels peuvent se réunir les habitants. Il y a aussi 1528 magasins de toutes sortes où chacun peut trouver son bonheur.
La mairie a fait en sorte de réhabiliter la ville, de la rendre plus intéressante en mettant en place de nombreux projets tels que la mise en place d’infrastructures, d’incubateurs et ou encore d’un parc foncier pour accueillir des entreprises. Mulhouse rentre donc dans une nouvelle ère, à jour face aux enjeux climatiques actuels et sur les besoins de ses habitants. La culture par ailleurs permet de donner un regain de nouveauté à la ville, idéal pour de nouveaux arrivants.
Mulhouse, un paradis pour les investisseurs ?
Faut-il acheter à Mulhouse en 2022 ? Une ville parfaite pour le logement et l’emploi
La dynamisation de la ville notamment dans les quartiers stratégiques près de la gare TGV, le tramway ou encore l’aéroport international sont des points à ne pas négliger. La ville frontalière de Mulhouse proche de la Suisse et de l’Allemagne est donc bien située géographiquement pour établir un éventuel achat.
Seulement, pour voir s’il est bénéfique d’investir à Mulhouse, il faut analyser d’autres critères. En plus de devenir une ville de plus en plus dynamique, attrayante au niveau des prix de l’immobilier et d’être très bien située géographiquement, Mulhouse vaut-elle la peine d’investir ?
Même si ces critères sont primordiaux, il faut penser aussi à la qualité de vie et au type de population qu’il y a dans la ville. La démographie est un critère essentiel afin de savoir si le logement sera susceptible d’être loué vite, longtemps et si le locataire sera de qualité.
La qualité de vie à Mulhouse
D’une part, le baromètre Emploi et Logement a établi un classement des meilleures villes où s’installer réalisé par Meilleurtaux. L’étude croise les opportunités d’emploi (le nombre de CDI proposés pour 100 actifs) et le pouvoir d’achat immobilier. Celui-ci est calculé grâce au salaire médian, aux taux d’intérêt et au prix de l’immobilier. Mulhouse est apparu comme la 1ère ville la plus attractive de France. Elle est en tête des villes qui offrent les plus belles opportunités en termes de travail et d’immobilier. L’accessibilité au logement y est relativement facile et la dynamique d’emploi de son tissu industriel y est bonne.
Cependant, il faut tout de même faire une analyse plus détaillée du nombre et du type d’individus qui fréquentent la ville de Mulhouse ainsi que sa répartition dans celle-ci pour savoir si elle est réellement l’endroit idéal pour investir.
Quelle est la population actuelle de Mulhouse ?
Concernant le nombre d’habitants total de la ville, celui-ci semble être en légère baisse d’après les chiffres de l’INSEE en 2019. 109 000 personnes environ habitent dans la ville de Mulhouse de 22 km² de surface. C’est une population qui rajeunit cependant avec un indice de vieillissement de 59 personnes de 65 ans ou plus pour 100 habitants de moins de 20 ans selon Ville-Data. Cela montre qu’il n’y aura pas de pénurie de locataires si vous souhaitez investir dans cette ville.
Le nombre de locataires à Mulhouse
Aujourd’hui, il y a 110 370 habitants à Mulhouse, parmi eux on y compte 30 912 locataires et 16 061 propriétaires. Il y a donc une part bien plus importante de locataires que de propriétaires. Aussi, le nombre de logements de manière générale augmente : il est passé de 56 974 en 2013 à 58 194 en 2019. Le type de logements évolue aussi différemment : le nombre de résidences secondaires et de logements occasionnels est passé de 397 en 2013 à 1062 en 2019. Cela peut être le reflet d’un tourisme mulhousien grandissant dû à son développement culturel et à son excellente position géographique.
Mulhouse semble donc être en expansion. En regardant le nombre d’entreprises créées, ce chiffre n’a jamais été aussi élevée qu’en 2021. 1788 entreprises ont été créées en 2021 contre 1310 en 2019 et 761 en 2015. Cela suppose que de nombreux emplois vont être créés ce qui est synonyme d’une bonne activité économique. Mulhouse est donc prometteuse et pleine d’avenir.
Démographie à Mulhouse
Une tendance à la hausse est observée sur le nombre d’individus qui vivent seul(e)s dans un logement. Il est donc possible de se tourner vers des logements plus petits comme des appartements. L’INSEE recense d’ailleurs 50 113 appartements contre 7 473 maisons seulement en 2019.
En se focalisant directement sur le type de personnes vivant à Mulhouse, on se rend compte que la population est de plus en plus éduquée. C’est un point à ne pas négliger pour l’avenir car ces individus auront potentiellement des ressources plus élevées pour pouvoir vivre et pour louer un bien de qualité.
En regardant l’âge des habitants de Mulhouse, celle-ci a une majeure partie de jeunes dans sa population. Selon Wikipédia, avec près de 42 % de ses habitants âgés de moins de 30 ans, elle est une des villes de l’hexagone qui a la plus forte proportion de jeunes.
La population étudiante
De plus, Mulhouse est considérée comme la 5ème des villes étudiantes moyennes en 2021-2022. Le point fort mis en avant par la ville pour les étudiants est le budget. L’Etudiant annonce même que le nombre d’étudiants mulhousiens ne cesse d’augmenter depuis dix ans. La densité de l’offre de formation y est même très bonne car elle est de 194 formations pour 100 000 habitants en comparaison avec Toulouse qui en a 196 pour le même nombre d’habitants. En plus d’avoir un pôle d’éducation de qualité, la ville attire donc de nombreux étudiants qui permettront toujours de faire louer et de ne pas avoir de logement vacant.
Que faut-il prévoir pour l’avenir ?
Il est prévu que les prix continuent à grimper dans l’avenir pour la ville de Mulhouse. C’est donc le moment d’investir étant donné que le prix d’achat reste tout de même bas avec un mètre carré de moins de 2000 euros. Les taux des prêts bancaires étant toujours faibles sont avantageux étant donné que la rentabilité locative est élevée. Ayant un fort potentiel culturel, Mulhouse ne cesse de se développer. En plus d’être très bien desservie en étant connectée directement par le TGV à la capitale et à la Suisse et à l’Allemagne, elle est une ville très prometteuse pour les années à venir.
On espère vous avoir aidé à comprendre comment a évolué le prix de l’immobilier à Mulhouse.
Alors si vous souhaitez investir ou vous intéresser plus particulièrement à cette ville, Expat’Immo est là pour vous guider et vous donner les meilleurs conseils pour établir votre meilleur investissement !
FAQ - Questions fréquentes
Les prix sont en hausse parce que la demande des Français est plus importante que l’offre du marché. En effet, depuis le début du Covid, les habitudes et attentes des investisseurs ont changé. Désormais, les contribuables sont de plus en plus nombreux à vouloir acquérir une résidence principale ou secondaire.
Avec la hausse de l’inflation, il est recommandé d’investir dans l’immobilier pour mettre son capital à l’abri. En effet, l’immobilier locatif reste une valeur refuge qui vous permet de faire fructifier votre épargne. Cela est dû au fait qu’acheter un bien immobilier pour le mettre en location ou pour se constituer un patrimoine immobilier permet de miser sur un actif qui prend de la valeur dans le temps.
L’apport personnel a atteint un record au premier semestre 2022. En effet, il a dépassé 55 000 €. Cela signifie qu’il faut disposer de cette somme pour obtenir un crédit immobilier, ce qui représente 21% du prix du bien. C’est un record.