LMNP, les avantages et les inconvénients
Louer son bien vide ou meublé ? Si vous cherchez la réponse à cette question, lisez cet article !
La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est un type de location immobilière qui désigne les locations des biens meublés. Un propriétaire possède le statut de Loueur en Meublé Non Professionnels (LMNP), lorsqu’il loue son ou ses biens avec le statut meublé. Ce statut s’obtient grâce à différents critères que nous vous avons détaillé dans un précédent article. Il existe également le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP). Ce statut s’obtient lorsque les recettes annuelles de cette activité dépassent les 23 000€ et lorsqu’elle dépasse 50% des autres revenus du foyer fiscal. Pour les personnes expatriées, uniquement la première condition doit être atteinte.
La LMNP est connue pour ses nombreux avantages et notamment ces avantages fiscaux. Cependant, cela ne veut pas dire que c’est le statut idéal pour l’ensemble des propriétaires. Lorsque vous souhaitez mettre un bien en location, il est important de se demander quel type de location vous correspond le mieux, entre la location vide et la location meublée.
L’équipe d’Expat’ Immo va donc essayer de vous éclairer avec les avantages et les inconvénients de la LMNP.
Les avantages généraux
Le statut LMNP est de plus en plus sollicité par les propriétaires car il dispose de plusieurs avantages. En effet, ce type de location présente des avantages pour le propriétaire mais également pour le locataire. Le plus connu des avantages étant l’avantage fiscal. Pour savoir si ce type de location est fait pour vous, nous allons vous expliquer quels sont les avantages d’être un LMNP afin que vous puissiez savoir si c’est ce statut qui correspond le mieux à votre situation.
Avantage fiscal
Lorsque vous louez votre logement vide, les revenus sont considérés comme des revenus fonciers. Alors que lorsque vous êtes un LMNP, les revenus liés à cette activité font partie de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Vous avez le choix entre deux régimes d’imposition, le régime micro-BIC, aussi appelé régime forfaitaire et le régime réel. Le but étant de choisir le meilleur régime fiscal pour votre situation, nous vous conseillons donc de faire des simulations.
Le régime micro-BIC
Le régime micro-BIC est le régime fiscal par “défaut”. C’est-à-dire que lorsque vous louez avec le statut LMNP, si vous ne choisissez aucun régime, on vous attribuera celui-là. Ce régime fiscal est intéressant car il vous permet de bénéficier d’un abattement de 50% de vos recettes pour déterminer la partie imposable. Les charges comme les frais d’assurance ne sont quant à elles pas déduites. Vous serez donc imposables sur 50% des revenus que vous allez percevoir grâce à votre activité de location immobilière.
Le régime réel
Vous pouvez également choisir le régime réel. Ce régime est accessible pour les LMNP lorsqu’ils en font la demande. Cette demande s’effectue lors de la déclaration d’activité que vous allez envoyer au greffe du Tribunal de Commerce, dont dépend votre bien ou le bien qui vous rapporte le plus de revenus, dans les deux premières semaines de location. Ce régime fiscal demande plus d’implications de la part des propriétaires mais est, en général, plus avantageux. Il vous permettra de déduire l’ensemble des dépenses liées à votre location. Vous pourrez alors déduire l’ensemble des charges et des amortissements au total de vos revenus.
Amortissement
Vous avez la possibilité, avec le statut LMNP, d’amortir certaines de vos dépenses concernant votre appartement. En effet, vous pouvez amortir la totalité de votre investissement sur environ 30 ans et les dépenses pour les meubles sur environ 7 ans. De plus, les charges et les intérêts d’emprunt sont déductibles. Cet avantage vous permettra de lisser vos dépenses sur plusieurs années. Mais surtout, il vous permettra de réduire vos revenus imposables. En effet, si vous choisissez le régime réel, vous pouvez déduire de vos revenus les amortissements pour déterminer vos revenus imposables. Les amortissements vous permettent donc d’avoir des revenus imposables plus faibles.
Une facilité de location
Les logements meublés sont, le plus souvent, loués plus rapidement. En effet, la LMNP peut permettre aux propriétaires d’éviter des vacances locatives. Cela est dû au fait que les personnes qui cherchent une location meublée sont, la plupart du temps, des étudiants ou bien des personnes en changement professionnel ou personnel. Ils vont donc avoir tendance à rester un temps plutôt court dans le logement. Ils ont donc forcément plus de facilité pour choisir un appartement. Contrairement aux personnes qui cherchent des locations vides qui ont pour but de s’installer à long terme. Ils réfléchissent donc plus pour prendre un appartement.
La flexibilité du statut
Ensuite, le statut de LMNP est un statut qui dispose de critères de location plus flexibles. En effet, il existe des différences entre un logement vide et un logement meublé au niveau du contrat de location. Si vous voulez en savoir plus sur le contrat de location d’un appartement meublé cliquez ici. Les différences sont par exemple la durée de ce contrat, la durée du préavis du locataire et du propriétaire ou encore le montant de dépôt de garantie autorisé. Tous ces éléments qui diffèrent entre les deux types de logement rendent la location meublée plus flexible et donc plus attirante pour des locataires comme pour des propriétaires. Par exemple, si on s’intéresse à la durée du préavis. Elle est plus courte pour un logement meublé que ce soit pour le propriétaire comme pour le locataire. Cela permet au locataire de changer rapidement d’appartement et ça permet au propriétaire de mettre fin au contrat si ça ne se passe pas bien avec le locataire en place.
Loyers avantageux
Le statut LMNP vous permet de mettre votre appartement en location avec un loyer plus élevé. Forcément un appartement qui comporte des meubles peut être loué avec un loyer plus élevé qu’un appartement vide. Tout simplement parce que vous vous êtes investi davantage, mais aussi parce que les locataires sont prêts à payer plus pour un appartement meublé car ils n’auront pas les frais supplémentaires afin de meubler le logement et ils n’auront pas à effectuer le déménagement à leur arrivée et à leur départ. Un appartement meublé se loue à un loyer plus élevé de 12% en moyenne par rapport à s’il était vide. Certes, vous allez, grâce à cet avantage, obtenir des revenus plus élevés mais il ne faut pas oublier que les meubles vont s’user et que des locataires peuvent aussi les abîmer. Vous allez donc recevoir des revenus plus élevés mais des dépenses supplémentaires sont à prévoir.
La revente
Il est également très intéressant d’avoir le statut LMNP pour la revente de votre bien. Vous pouvez, tout à fait, investir dans l’immobilier afin d’effectuer de la location meublée classique et décider quelques années plus tard changer sa fonction. Vous pouvez choisir d’utiliser votre logement comme pied à terre principal ou bien secondaire. Lorsque vous êtes expatriés cela peut être intéressant si vous souhaitez rentrer de temps en temps pour voir votre famille ou bien si vous souhaitez rentrer en France dans une partie de votre vie future. Mais vous pouvez également choisir de revendre votre bien. Un bien meublé peut se vendre à un prix plus élevé qu’un bien vide. En effet, vous pouvez faire le choix de vendre votre bien meublé. Vous pourrez donc augmenter votre prix. De plus, si vous avez effectué en plus de l’ameublement des travaux de rénovation votre bien pourra se vendre plus cher. Cet avantage en est un réellement dans les villes patrimoniales. Dans les villes patrimoniales, l’important dans un investissement immobilier est la revente contrairement aux villes de rendement. En général, quand un propriétaire investit dans les villes patrimoniales, il a pour but de revendre son bien au prix maximal.
Les inconvénients
A présent, nous allons vous parler des inconvénients du statut LMNP. Il existe également des inconvénients et les connaître vous permettra de savoir si le statut LMNP vous correspond ou pas.
Risque fiscal
De plus en plus de propriétaires choisissent de meubler leurs biens pour bénéficier du statut LMNP. Ce statut est très prisé pour ses nombreux avantages mais notamment pour son avantage fiscal. Nous vous l’avons expliqué plus en détail juste au dessus, mais lorsque vous êtes LMNP vos revenus sont à déclarer dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Vous pouvez ensuite faire le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel. Cependant il faut tout de même être vigilant face aux risques dont peuvent faire face des propriétaires concernant le côté fiscal. Des changements fiscaux et des changements réglementaires peuvent arriver de temps en temps. Ces changements peuvent être négatifs pour des propriétaires dans certaines situations. Nous vous conseillons donc d’être vigilant concernant tous les changements.
Amortissement limité
L’amortissement est un avantage non négligeable du statut LMNP. Cependant c’est un avantage limité dans le temps. En effet, vous pouvez amortir la totalité de votre investissement sur environ 30 ans et l’achat de vos meubles sur environ 7 ans. Mais lorsque la durée de l’amortissement concernant votre investissement est finie vous ne pouvez pas recommencer à amortir. La possibilité d’amortissement est donc un avantage éphémère. Quand cet avantage sera terminé, votre part imposable sur vos revenus sera donc forcément plus élevée. Nous vous conseillons donc de bien faire les calculs pour savoir si le régime réel est le régime d’imposition qui vous correspond et pour savoir si le statut LMNP vous correspond.
Faire face à la concurrence
Le statut de LMNP est un statut très prisé. En effet, nous vous en avons parlé un peu plus haut mais c’est un statut qui intéresse de plus en plus de propriétaires. Cela est dû au fait qu’il apporte de nombreux avantages. Ces avantages nous vous en avons parlé dans la première partie de cet article. Ils sont nombreux et très intéressants pour les propriétaires. Cependant, dû à son succès, le nombre d’appartements meublés augmente constamment dans beaucoup de villes en France. Il faut donc bien vous renseigner sur la localisation de votre bien. Dans certaines villes, il sera peut être préférable de louer votre bien à vide. En effet, si il y a trop de logements meublés dans une ville et donc trop de concurrence, vous aurez peut être du mal à trouver des locataires. Vous pourriez donc faire face à de longues vacances locatives et donc à une forte perte de rentabilité. N’hésitez pas à nous contacter si vous souhaitez être accompagné durant votre projet d’investissement immobilier en France.
Préparation plus longue
Ensuite, la préparation d’un appartement pour le mettre en location avec le statut LMNP est plus longue. Cet inconvénient n’en est pas un si vous avez acheté votre bien déjà meublé et qu’il est bien meublé. Cependant, la plupart du temps, vous allez acheter des biens qui sont soit vides soit partiellement meublés soit meublés dans un goût qui ne plaira pas au plus grand nombre. Dans ces cas-là, vous allez devoir passer du temps pour l’ameublement voire dans des travaux si votre appartement en a besoin. Il faudra donc un temps de préparation pour les travaux, si nécessaire, l’achat des meubles, la livraison des meubles et, pour finir, l’ameublement et la décoration. Tout ce temps dédié à la préparation pour la mise en location avec le statut LMNP, sera du temps de location perdu et donc de revenus perdus contrairement à si vous aviez loué votre logement vide. Si jamais vous êtes expatriés, que vous souhaitez investir dans l’immobilier en France et que vous souhaitez louer votre bien avec le statut LMNP, toute cette partie peut être complètement effectuée à distance grâce à l’équipe d’Expat’ Immo.
Investissement plus important
Pour finir, le statut LMNP peut demander un investissement de la part du propriétaire plus important. Tout d’abord le propriétaire doit plus s’investir car il doit répondre à tous les critères pour obtenir le statut LMNP. C’est-à-dire toute la partie travaux, la partie ameublement ou encore la partie contrat de location. De plus, l’investissement est plus important dans le sens où un logement meublé a, en général, un changement de locataire plus fréquent.
Le propriétaire doit donc s’occuper de ce changement plus souvent que s’il louait son logement vide. Mais l’investissement plus important vient aussi du régime fiscal. Le statut LMNP est de plus en plus prisé pour son régime fiscal avantageux. Or pour qu’il soit réellement avantageux, il faut, la plupart du temps, que le propriétaire choisisse le régime réel. Ce régime permet de déduire toutes les charges et amortissements de vos revenus pour définir la partie imposable. C’est un régime très intéressant pour les bailleurs mais qui demande un investissement plus conséquent.
Zoom sur les résidences de services
Lorsqu’une personne souhaite effectuer un investissement immobilier en France, plusieurs possibilités s’offrent à elle. En effet, une personne peut investir dans l’immobilier en achetant un bien classique afin de faire de la location, avec les SCPI ou encore en achetant des résidences de services. Les résidences de services sont des résidences entièrement meublées qui offrent à leurs habitants plusieurs services en plus de leur location comme l’accueil, le linge ou encore le ménage. Ces résidences sont destinées à des catégories de personnes, le plus souvent soit aux étudiants, aux seniors ou aux personnes dépendantes (EPHAD). Nous allons voir quels sont les avantages et les inconvénients pour ce type d’investissement immobilier.
Voici une vidéo Youtube de la chaîne de Club de l’Investisseur qui peut vous apporter davantage d’informations sur le LMNP en résidence de services.
Avantages
Ce type d’investissement peut apporter à son propriétaire des avantages supplémentaires. Lorsque vous investissez dans des résidences de services vous obtenez le statut LMNP tout comme un propriétaire d’un bien immobilier classique qu’il aurait mis en location. Vous bénéficierez donc des avantages du statut LMNP que nous venons de vous détailler juste au dessus. Mais il existe également d’autres avantages propre à cet investissement immobilier. L’un des principaux avantages est la récupération de la TVA. En effet, sous certaines conditions, quand vous effectuez un investissement immobilier dans une résidence de services vous pouvez demander à récupérer les 20% de TVA de votre investissement. Ensuite, il existe également le dispositif Censi-Bouvard. Ce dispositif peut vous permettre une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 11% sur une durée de 9 ans. Cependant, il faut bien faire vos simulation au préalable car ce n’est pas forcément le dispositif le plus favorable pour tous les propriétaires.
Inconvénients
Bien évidemment cet investissement a des avantages mais également des inconvénients. Le premier inconvénient que nous verrions serait celui des locataires potentiels. Les résidences de services sont des résidences qui ont une cible de locataires bien précise. En effet, ce sont, la plupart du temps, soit les étudiants, soit les seniors ou soit les personnes dépendantes (EPHAD). Les potentiels locataires sont donc forcément moins nombreux que pour de la location classique. Il faut donc être sûr, lorsque vous investissez dans une résidence de services qu’une forte demande sera présente. Pour les résidences étudiantes il faut que la résidence soit stratégiquement placée, c’est-à-dire proche d’une université ou d’une école. Concernant les résidences seniors, il faut faire attention à être dans une ville où la population est plutôt vieillissante. De plus, les résidences de services sont également des résidences qui offrent, comme son nom l’indique, des services supplémentaires. Ces services vont donc induire un investissement supplémentaire. En effet, vous allez devoir payer pour mettre ces services en place, que ce soit pour l’achat des machines à laver le linge, des mobiliers pour les pièces communes ou encore pour organiser le bon déroulement de chaque service.
Être accompagné par Expat’ Immo
Vous souhaitez investir dans l’immobilier en France afin de faire de la location meublée ? Faite le choix d’être accompagné par les experts de la team d’Expat’ Immo. Notre but est de vous accompagner de A à Z dans votre projet d’investissement clé en main. Nous nous occupons de la recherche de votre bien à la gestion locative en passant par la partie travaux et ameublement. Si jamais vous n’avez pas le temps ou que vous ne pouvez pas effectuer les allers-retours, sachez que nous pouvons effectuer toutes les étapes à distance.
Vous avez juste à nous expliquer votre projet idéal en détail et nous on s’occupe de tout. Bien évidemment vous pourrez suivre toute l’avancée du projet en temps réel grâce aux équipes sur place. Tout notre travail est basé sur un lien de confiance très fort avec nos clients. Nous sommes spécialisés dans les projets de location classique en auto-financement. Nos clients investissent donc dans des villes avec des rendements élevés. Nous sommes présents dans plusieurs villes de France comme Limoges, Mulhouse, Montpellier ou encore Poitiers. N’hésitez pas à nous contacter !
Des avantages supplémentaires
Être accompagné par l’équipe Expat’ Immo peut être un réel avantage pour vous. En effet, comme nous vous l’avons expliqué nous pouvons effectuer toutes étapes de votre projet. Vous n’aurez même pas besoin de venir sur place car tout peut être effectué à distance. Vous pouvez donc totalement rester chez vous et votre projet se déroulera parfaitement bien. C’est un réel avantage quand vous êtes expatriés tout simplement quand vous souhaitez investir et bénéficier du statut LMNP mais que vous n’avez pas le temps de vous occupez d’un projet si conséquent. De plus vous serez accompagné de personnes qui connaissent très bien le milieu de l’investissement locatif. Nos experts seront là pour vous éclairer un maximum et pour vous donner les meilleurs conseils concernant votre investissement. Dans quelles villes investir, quel régime d’imposition choisir ou encore vous aider à savoir si le statut LMNP est le statut qui vous correspond le mieux. Pour finir, nous nous occupons également de la gestion locative. C’est-à-dire que lorsque votre appartement sera prêt pour la location nous serons encore là pour vous accompagner tout au long de la location. C’est nous qui nous occupons de mettre en place le premier locataire et d’effectuer tous les futurs changements de locataires par la suite. Sans parler de tout le côté administratif avec par exemple le contrat de location ou encore l’inventaire.
Faire face aux inconvénients
En plus de ces avantages supplémentaires, être accompagné par Expat’ Immo va vous permettre de faire face à certains inconvénients qui peuvent arriver avec le statut LMNP. Dans un premier temps l’investissement supplémentaire que vous allez devoir apporter pour le statut LMNP n’aura pas lieu vu que ce sont nos équipes qui s’occuperont de tout. Ensuite, pour les risques fiscaux, nous serons là pour vous accompagner au mieux face aux potentiels changements fiscaux et changements réglementaires. Grâce à nos experts vous serez plus en confiance dans votre projet d’investissement. Pour finir, si jamais vous ne savez toujours pas si le statut LMNP est le statut qui vous correspond le mieux par rapport à votre situation, n’hésitez pas à nous contacter ! Nous sommes là si vous avez encore des questions à ce sujet.
FAQ - Questions fréquentes
Non vous ne pouvez pas habiter dans un logement dans lequel vous bénéficiez du statut LMNP. Cela est dû au fait que votre logement est soumis à un bail commercial.Cependant si vous arrêtez de bénéficier du statut LMNP, vous pouvez tout à fait faire de votre logement votre résidence principale.
La meilleure période pour vendre un bien meublé est lorsque la demande est la plus importante c’est-à-dire avant les nouvelles années, scolaire ou du calendrier. C’est à cette période que de nombreux étudiants cherchent un appartement.
Pour sortir du statut LMNP, il faut déclarer la fin de son activité au greffe du tribunal de commerce auquel vous avez déclaré votre début d’activité. Cette déclaration se fait en remplissant le formulaire adéquat et dans les 30 jours qui suivent la fin de votre activité.