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LMNP Amortissable : quels sont les avantages pour les expatriés ?

Vous êtes expatriés et la location meublée vous intéresse ? Voici les avantages du LMNP Amortissable. 

La LMNP ou Location Meublée Non Professionnelle concerne les loueurs résidents, les non-résidents et les expatriés. Elle inclut des conditions destinées pour chaque cas. Le fonctionnement de l’amortissement en LMNP apporte des avantages particuliers concernant les expatriés. Si vous souhaitez connaître les avantages et les inconvénients du statut LMNP, lisez un de nos précédents articles.

Expat’ Immo va vous parler des avantages de la LMNP Amortissable pour les expatriés. 

Les opportunités au sein de la fiscalité

Le régime fiscal représente un réel avantage au sein de la LMNP. De plus, ce sont des avantages importants pour les expatriés. Se basant sur le loyer et l’investissement immobilier, une taxe est perçue à partir des loyers reçus. Elle se traduit en Bénéfices Industriels et Commerciaux ou BIC à titre non professionnel. Le régime réel est spécialement priorisé. D’autre part, l’amortissement s’étend sur le bien immobilier, mais aussi sur l’ensemble du mobilier. Il s’obtient à partir des revenus locatifs. Il permet aussi le concept amortissable du bien immobilier sur une durée de 20 ans, et celui des meubles sur 7ans.

Les avantages sur le régime réel

Le régime réel représente 2 formes détaillées du régime en LMNP. Il s’agit du régime réel simplifié et du régime normal.

Le régime réel simplifié se voit déduire les charges pour bénéficier des revenus locatifs en vigueur. Ainsi, les travaux, les intérêts sur les emprunts, et les frais de gestion sont principalement déduits. Il en est de même pour l’amortissement des frais. Il s’agit de ceux de l’immobilier, des frais d’acte et de l’aménagement intérieur. 

Le régime normal concerne plutôt la location professionnelle. Il est donc évident que l’expatrié joue sur le régime réel pour bénéficier de la LMNP amortissable.

Un système favorable à l’investissement et l’amortissement du bien immobilier

L’expatrié jouit de la défiscalisation du bien immobilier. Il profite de payer ses impôts et taxes à travers les revenus du bien. Le rapport entre la durée d’amortissement et la réduction des impôts apporte des circonstances favorables en LMNP. Le système fiscal appliqué allège les conditions de taxation redevable à l’Etat.

investissement fait en LMNP

Avantages pour le propriétaire expatrié

Grâce aux conditions d’amortissement, l’expatrié gagne des bénéfices personnels. Le bien locatif constitue un atout financier. Il représente un support d’investissement tout en accordant la création ou le développement du patrimoine.  

Le régime LMNP assure un procédé fiscal avantageux pour l’expatrié. Le procédé consiste en l’encaissement direct des loyers à partir de ses biens en location. Le système amortissable en LMNP définit avant tout l’intérêt de l’absence d’impôts sur les revenus locatifs. Le rendement locatif s’avère bénéfique, à défaut d’impôts pour une période de 10 ans.

Un système adapté au LMNP amortissable

Les amortissements se font sur le bien immobilier, les travaux, les meubles et les équipements. L’expatrié doit rester en mesure d’assurer son investissement en LMNP, selon un état réel. Le montant du bien se joue sur la valeur de l’immobilier et les années d’usage. Il constitue un atout dans la mesure où les sorties financières sont presque inexistantes. Il est généralement de 20% obtenu à partir du revenu net imposable. Une légère hausse peut s’ensuivre, dépendante de la valeur perçue sur les loyers.

L’amortissement du bien immobilier s’effectue sur une durée de 20 ans. Cette période optimise le montant fiscal imposable, et donc les charges sur une déduction sur le revenu locatif. Quant aux meubles, la période d’amortissement dure 7ans. Ces biens sont comptés dans votre bilan LMNP, de manière à annuler les charges fiscales à partir des revenus locatifs. L’option du statut LMNP avantage l’investisseur expatrié sur l’amortissable et sur déduction des revenus de location.

Appliquer le régime fiscal correct

L’expatrié est soumis à 2 choix pour le régime fiscal. Entre le système fiscal Micro Bic et le régime réel, ce dernier est à l’avantage de l’amortissable. Ce principe d’amortissement a pour but de défiscaliser, de manière à déduire les charges. Les biens et l’ensemble du mobilier sont ainsi couverts.

Les avantages sur le régime micro-Bic

Avec le régime micro-Bic, un abattement forfaitaire s’impose. Il est tiré des revenus locatifs pour l’expatrié, à raison de 50%.  Par ailleurs, les revenus doivent être déclarés au réel. Certaines charges sont à déduire des loyers perçus. Les charges réelles sont basées sur les intérêts d’emprunt, les assurances, la taxe foncière, les charges de copropriété, et les frais comptables. Les charges comptables comprennent l’amortissement de l’immobilier et du mobilier. L’expatrié doit confirmer le montant brut des recettes sur la déclaration de revenus.

Voici une vidéo Youtube de la chaîne Club Immobilier qui va vous expliquer plus en détail le régime micro-Bic en LMNP.

Les bénéfices du régime réel

Le régime réel simplifié constitue un atout pour l’expatrié. Il allège en 1er lieu l’impôt sur le revenu. Les charges fiscales connaissent une baisse conséquente grâce à leur déduction. Il s’agit ensuite de la déduction des frais également prise en compte à partir de la location meublée. Les charges incluent toutes les factures issues des prestations d’entretien ou de réparations du bien immobilier meublé. Les frais d’assurance font aussi partie intégrante de ces charges. Ils regroupent l’assurance du propriétaire expatrié, mais aussi les frais liés à un emprunt éventuel.  Les diverses taxes, notamment la taxe foncière et la taxe d’habitation, sont comprises dans la liste des charges. Dans le cas de copropriété, les charges courantes collectives seront également déduites sur les revenus locatifs.

L’engagement du propriétaire pour bénéficier de l’avantage amortissable

L’expatrié doit déclarer ses revenus locatifs. En tant que contribuable, il remplit la déclaration spéciale qui inscrit le montant sur les revenus déclarés. Il s’engage avant tout à fournir son revenu brut, soit la totalité du loyer annuel. Il présente ensuite les diverses charges effectuées, pour obtenir par la suite le revenu net foncier. L’impôt sur le revenu est obligatoire. Il sera défini et pris en charge à partir des revenus déclarés. Ce privilège épargne l’expatrié des dépenses supplémentaires à payer sur l’impôt. Dans le cas de la LMNP, la déduction de l’impôt sur le revenu constitue un amortissable indispensable.

Les conventions fiscales à prendre en compte

Les conventions fiscales sont considérées dans l’amortissement en LMNP. Le cas d’expatriation  procure un avantage particulier. Le bénéfice d’un taux de 20% à 50% d’abattement forfaitaire est considéré comme amortissable. Seuls les revenus locatifs comptent pour en soutirer les charges fiscales. Les taxes agissent essentiellement sur le forfait en vigueur. L’expatrié contribuable se contente donc du forfait calculé à partir des loyers perçus. Il gagne en même temps l’intérêt d’une déduction atténuée sur la somme imposée.

Avantages sur le rapport travaux/revenus locatifs

L’amortissable en LMNP se gère également sur les divers grands travaux. Les travaux de construction, de reconstruction, de réhabilitation, d’agrandissement, d’amélioration et de rénovation engagent un avantage pour l’expatrié. Ils permettent un régime amortissable de manière à déduire toutes les dépenses affectées. Ces travaux restent en principe proportionnels à des revenus adéquats pour l’amortissement complémentaire favorable.

Avantages sur les travaux

La condition de l’amortissement des travaux se mesure à une totalité de montant supérieure à 600€. Elle présente un avantage surtout si le taux de déficit cumulé est assez élevé. L’amortissement sera bénéfique pour les dépenses futures ou en cours. Les travaux qui bénéficient de l’amortissement sont la maçonnerie, l’électricité, la peinture, les parquets et les revêtements de sols, la cuisine et la plomberie.

Photo pour illustrer les travaux d'un logement LMNP

Le gros œuvre

Les travaux de gros œuvre amortissable forment la base de construction d’une maison. L’expatrié doit assurer leur finition pour un amortissement plus accessible dans le temps futur. Il est nécessaire de déléguer les divers travaux à des professionnels pour une qualité convenable au concept LMNP.

Le second œuvre

Il représente les travaux d’intérieur à effectuer, notamment au niveau des aménagements. Le second œuvre constitue aussi un amortissable en LMNP, et nécessite un résultat de travail fiable pour en bénéficier.

Avantages sur le système mobilier

L’expatrié bénéficie de l’amortissable à travers les meubles et les équipements de son bien. Les  conditions d’amortissement marquent un budget sortant supérieur à 600€ pour en bénéficier. Les dépenses amortissables sont générées par les factures d’entretien et de réparation. Celles-ci sont généralement conclues à partir des revenus de location.

Avantages sur les revenus

L’avantage supplémentaire de l’expatrié est de profiter de ses revenus pour s’occuper de son bien locatif. En effet, l’immobilier peut faire face à des états d’usure probables. L’avantage de l’expatrié est de ne générer aucune sortie d’argent pour les dépenses éventuelles liées à l’état de son bien. Les revenus locatifs compensent les dépenses appropriées. D’autre part, l’expatrié bénéficie de la défiscalisation de ses revenus. Elle s’explique par les charges déjà supportées en LMNP.  Le concept permet une perception de revenus sur le long terme.  

L’investissement locatif en LMNP apporte des revenus passifs pour l’expatrié. Ce dernier ne procède à aucune obligation financière. Il perçoit un revenu continuel supplémentaire grâce à son bien locatif. Ce type d’investissement bénéfique passe directement dans sa trésorerie. Le niveau financier se retrouve sécurisé, ce qui renforce son avantage en patrimoine financier.

Avantages particuliers sur les résidences de services

Les résidences de services apportent des avantages en amortissable pour l’expatrié. L’investissement en LMNP procure une particularité au sein du placement, où le propriétaire bénéficie de 20% sur la TVA. Les résidences services incluent généralement les résidences de tourisme, d’étudiants, de seniors, et  l’Ehpad. Leur gestion est donc assurée par l’exploitant ou le gestionnaire. L’expatrié  obtient l’avantage de percevoir un loyer net, le loyer brut ayant permis une forme d’amortissable sur les charges et les impôts.

Avantages sur l’amortissement des charges

Dans le système du LMNP amortissable, plusieurs charges sont à déduire avant la mise en location. Elles concernent les divers frais relatifs aux travaux effectués sur le bien immobilier. Elles impliquent également les frais notariaux, les frais de gestion immobilière et les frais d’assurances. Etroitement lié aux taxes, aux impôts, et aux intérêts d’emprunt, le LMNP amortissable joue en faveur du loyer. Ce dernier se retrouve atténué, et n’exige pas d’imposition. En conséquence, la valeur du déficit est prise en compte. Si les charges s’avèrent trop lourdes, l’amortissement bénéficie d’un report ultérieur.

Le LMNP amortissable sur le prix d’achat du logement

Pour acquérir le système LMNP, l’investisseur expatrié est soumis à des études particulières avant l’achat. Il doit mettre en avant le type de logement, ancien ou neuf, pour  bénéficier des avantages appropriés.

billets pour illustrer le prix d'un logement

Les conditions et les avantages de choisir le logement en LMNP dans l’ancien

  • Le logement classé dans l’ancien sous-entend un bien immobilier susceptible de réparation. Il est donc conditionné par son état, et par le prix conséquent à payer. Toutefois, la qualité générale remet en question le prix d’achat. Le prix des travaux à effectuer doit compter dans le prix d’achat pour amortir les dépenses. Face au logement dans le neuf, le LMNP dans l’ancien est avantagé d’environ 20% sur le coût général.
  • Certaines opportunités s’offrent à vous en découvrant des types de logements bénéfiques à votre location.
  • De bons travaux de rénovation permettent de fixer le loyer final à un prix plus élevé. Cet avantage permet de compenser toutes les formes de dépenses.
  • Le choix de zone de l’immobilier ancien privilégie une forte demande, d’où la facilité de trouver des locataires.
  • La location dans l’ancien après rénovation du logement génère un revenu plus que correct. Elle agit en faveur de votre investissement locatif, mais aussi à la préparation de votre retraite.

Les conséquences sur la LMNP amortissable dans l’ancien pour les expatriés

La LMNP amortissable inclut des critères de location selon des conditions intéressantes. Grâce aux avantages, l’expatrié obtient des bénéfices sur le système LMNP. Grâce au système d’agencement et aux divers prestataires, vous disposez de fortes chances d’économiser. Si votre logement est loué en lots, vos revenus seront multipliés. L’expatrié jouit de réductions d’impôts dans l’ancien grâce aux nombreux dispositifs établis par le gouvernement. 

Les travaux de rénovation présentent également une baisse de la grille tarifaire. Il est utile pour l’investisseur de se rapprocher des différentes aides indispensables à l’évolution de l’investissement. Le LMNP amortissable consiste en une rente locative satisfaisante. Les frais et les coûts liés aux travaux sont correctement calculés aux avantages du propriétaire. De même, grâce à la hausse de votre loyer, il vous est possible de rembourser largement le prix de votre investissement.

Choisir le logement en LMNP dans le neuf

Le statut LMNP est mis en avant pour les avantages de l’amortissable dans le logement neuf. Il est à noter que les conditions d’amortissement restent identiques à celles du logement dans l’ancien. L’expatrié reste bénéficiaire dans la mesure où le bien immobilier continue à percevoir les intérêts de la location.  

Les avantages

L’expatrié jouit d’avantages basés sur la fiscalité. Avec le système LMNP dans le neuf, le propriétaire a le devoir d’informer sur ses revenus fonciers.  Outre l’amortissement sur l’immobilier et le mobilier, un ensemble de charges déductibles procurent des avantages d’amortissement bénéfiques. Ces charges concernent :

  • Les  frais de notaire en 1er lieu
  • Les frais de dossier lors de l’emprunt
  • Les frais de gestion locative
  • Les intérêts sur l’emprunt immobilier
  • Les charges de copropriété
  • La taxe foncière

D’autres valeurs supplémentaires complètent le système de l’amortissement en respectant le délai convenu.

Le LMNP amortissable sur le mobilier du logement

En LMNP, le mobilier du logement compte dans l’amortissable. Il constitue un avantage à part dans l’investissement. L’expatrié doit veiller au bon état de son mobilier et des équipements appropriés à son bien. Les résultats sont conséquents à ce niveau.

Les types de mobilier obligatoires en LMNP

L’expatrié prend en charge l’ensemble du mobilier à inclure dans son logement. L’effectif doit comprendre les meubles nécessaires au quotidien, et indispensables pour le bien personnel. Il comprend : 

  • Les meubles de rangement tels que les étagères
  • La table et les chaises.
  • La literie qui inclut la couette ou la couverture
  • Les matériels et équipements de cuisine : la vaisselle pour les repas quotidiens, les ustensiles de cuisine, le réfrigérateur, le congélateur, le four (à micro-ondes), et les plaques de cuisson.
  • Les luminaires
  • Le matériel destiné aux entretiens ménagers du logement
  • Le matériel informatique
  • Le chauffage

Les conditions établies sur l’amortissable

image mis en avant pour l'article sur comment acheter un bien sans le visiter

L’expatrié use des conditions profitables de l’amortissable sur le bien immobilier et le mobilier qui garnissent son bien. Les charges sur le logement et le mobilier sont définies déductibles et amortissables selon leur état général. A l’état de LMNP, l’amortissement avantageux pour le propriétaire se définit par l’amortissement linéaire

Fiscalement parlant, le taux d’amortissement est calculé selon les loyers perçus et les charges. Le taux fiscal doit en conséquence rester équilibré. L’amortissement est spécifié lors de l’utilisation des économies d’énergie.

Principes sur le système de l’amortissement linéaire

L’amortissement linéaire représente une annuité constante annuelle. Elle est établie sur 30 ans pour le bien immobilier, étant donné qu’il s’agit d’une location en meublé. La durée est plus restreinte pour les meubles, avec une période fixée sur 5 ans d’amortissement. Le montant de la dépréciation de la valeur et le taux d’amortissement restent statiques.

Les avantages

L’amortissement linéaire apporte un intérêt fiscal, mais aussi un gain sur la trésorerie. Le propriétaire obtient une réserve en valeur fiscale, ce qui diminue la valeur imposable sur l’activité. Le système permet d’économiser en impôt.

Un amortissement bien défini

L’expatrié doit connaître les conditions sur les durées d’amortissement en LMNP. Elles s’établissent selon la nature des composants du bien. Le gros œuvre est amorti sur 50 ans. Il inclut l’ossature du logement, notamment les murs et la toiture. Il implique également les actes de terrassement et d’assainissement. La façade bénéficie d’un amortissement sur 20 ans. Le taux d’amortissement est calculé sur 15 ans pour les installations électriques et techniques, ainsi que pour l’agencement.

Les avantages de l’amortissement comptable

L’amortissement comptable est basé sur le bien corporel. Il inclut tous les éléments pourvus de changement au fil du temps. Les immobilisations incorporelles ne font donc pas partie des biens amortis. L’avantage de l’amortissement comptable est conditionné par la valeur du bien. Elle doit être supérieure à 500€. Avec plusieurs composants, il est nécessaire de les sélectionner un par un, et de déterminer la valeur d’amortissement appropriée : 

  • Celle-ci doit rester supérieure à 500€
  • Elle doit également dépasser les 15% du prix de revient du bien 
  • La durée de vie du bien n’excède pas 80% de l’ensemble de l’immobilisation.

Le LMNP amortissable sur la plus-value

La plus-value démontre la valeur du bien immobilier ainsi que de l’ensemble du mobilier et des équipements dans un état plus intéressant. Pour un système de base LMNP, l’expatrié peut profiter de son bien et en appliquer les intérêts nécessaires. Cette mise en valeur est établie à partir de l’état général à l’acquisition et durant la location. Le calcul est également prévu selon une utilisation future. Dans le cas du meublé non professionnel, le système adopte le régime de la plus-value pour les particuliers.

Une stratégie bénéfique de l’amortissement

En tant qu’amortissables, l’immobilier et le mobilier en LMNP peuvent être bénéfiques à 100%. L’amortissement annuel du mobilier et des équipements représente un taux de 20%. Celui de l’immobilier est de 2,5 à 4%. Ce barème définit un avantage, et un succès au niveau de la location meublée. L’expatrié jouit de son patrimoine locatif en gardant le régime micro-Bic.

Image pour illustrer la stratégie auquel un propriétaire doit réfléchir lorsqu'il investit en LMNP

Particularités sur les avantages du déficit amortissable en LMNP

En général, les amortissements ne sont pas déficitaires. Cependant, les cas particuliers peuvent se présenter où l’amortissement crée un déficit. Ce système d’amortissement adopte en conséquence une phase de cumul, où il ne sera donc pas utilisé. Il n’est soumis à aucune condition de valeur ni de limite de temps. L’amortissement sera donc inactif jusqu’à obtention de bénéfices. L’avantage de l’investisseur en LMNP est de gagner en temps pour répartir et ramener à plus tard les dépenses d’amortissement. Il ne subit pas non plus de pénalités, mais il doit rattraper le retard de l’amortissement. Le propriétaire pourra continuer d’exercer son activité de location sans impact financier.

Réussir l’amortissement en LMNP pour l’expatrié

Le système en LMNP exige en général des expériences appliquées par l’expert-comptable. A défaut, l’investisseur expatrié laisse les responsabilités aux mains d’un gestionnaire. L’amortissement de chaque composant, c’est-à-dire de chaque bien, est défini selon un amortissement différé. Celui-ci constitue également un avantage sur le prêt bancaire. L’investisseur ne rembourse pas la somme empruntée, mais s’occupe de verser les intérêts.

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FAQ - Questions fréquentes

Le statut LMNP est de plus en plus prisé car il apporte de nombreux avantages aux propriétaire avec notamment un avantage fiscal très intéressant. Si vous souhaitez en savoir plus vous pouvez lire un de nos précédents articles.

Tout comme pour les avantages du statut LMNP, nous vous avons expliqué en détail, dans un précédent article, les éventuels inconvénients auxquels vous pouvez faire face en tant que propriétaire. Ce statut est, en effet, très avantageux mais il faut tout de même connaître les inconvénients pour savoir si il nous convient.

Il est important, pour bénéficier au maximum des avantages du statut LMNP, de bien meubler son logement. Afin de vous guider au mieux nous avons écris plusieurs articles que vous pouvez retrouver en cliquant ici.

Sources employées pour la rédaction de cet article

Expat Immo

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Expat' Immo est basé à Singapour et Dubaï. Nous aidons les expatriés à investir dans des immeubles/appartements de rapport en France.