Comment bien investir dans l’immobilier en 2022 ?
L’immobilier locatif est un placement rassurant. En 2021, le nombre de ventes immobilières a bondi de +67,5% en rythme trimestriel glissant selon le magazine Se Loger. Le prix de l’immobilier a aussi augmenté de +4,4% en 1 an, ce qui en fait un des placements financiers à ne pas avoir été trop impacté par la crise du covid-19 de 2020. Investir dans l’immobilier peut donc être une solution pour vous qui souhaitez placer votre argent dans un investissement fiable et rentable. Mais comment investir dans l’immobilier en 2022 ? Nous vous donnons tous nos conseils d’experts.
Bien choisir son secteur d’investissement
Vous n’aurez pas la même rentabilité si vous investissez à Lyon, Paris, Bordeaux ou encore Mulhouse, Montpellier ou Nice. La localisation de votre investissement locatif est clé pour votre rendement.
En effet, investir dans des grandes métropoles comme Lyon, Paris ou Bordeaux est intéressant sur le long-terme, à la revente (marchés très liquides) ou pour de l’immobilier patrimonial, que pour de l’immobilier locatif à fort rendement, comme à Mulhouse, Montpellier, Saint Etienne ou d’autres villes de provinces. Ces grandes villes offrent des prix de l’immobilier très élevés, mais présentent un ratio rendement faible, au vu de la forte demande locative et des prix au mètre carré très élevés. A contrario, des villes de plus de 100 000 habitants comme Mulhouse ou Saint-Etienne défient toute concurrence en termes de rendement annuel brut, avec des taux dépassant les +8% de rentabilité. Les prix de l’immobilier sont beaucoup plus bas et donc plus accessibles. Les risques associés existent également (vacance locative, liquidité faible) mais peuvent être compensés par des travaux de rénovation.
Attention également à respecter l’encadrement des loyers annoncé à Paris, Lille, et désormais Montpellier, Lyon et Bordeaux.
Dans quel type de bien investir en 2022 ?
Choisir entre l’immobilier neuf et ancien
Sur votre checklist du premier investissement locatif, définir votre stratégie d’investisseur est l’une de vos priorités. C’est en effet ce qui va conditionner la réussite de votre placement immobilier.
Si le neuf offre de nombreuses opportunités d’investissement, l’immobilier ancien est ce qui sera le plus avantageux pour vous. L’immobilier ancien bénéficie en effet de nombreux dispositifs fiscaux (statut LMNP, LMP, IS) qui vous permettent de mieux rentabiliser votre placement. Par ailleurs, les biens immobiliers anciens sont situés plus proches des centres-villes, et donc dans des zones très convoitées.
Quant au neuf, la difficulté est de trouver des emplacements de choix et de ne pas surpayer le bien. En effet, rares sont les investisseurs qui ont gagné de l’argent en investissant dans ce type de produit.
Les SCPI et la nue-propriété sont d’autres produits immobiliers existant sur le marché. Les deux ont l’avantage d’être gérés entièrement par l’intermédiaire. La liquidité du premier peut être hasardeuse et le second à l’inconvénient de ne pas générer de revenus pendant 16 ou 17 années. Et avec l’inflation qui grimpe, les 40% de décote au début sont rapidement rongées.
Appartement, immeuble ou maison ?
Bien investir dans l’immobilier consiste à choisir le type de bien à acheter. Aussi, il se peut que vous vous posiez la question d’investir dans une maison, un appartement ou un immeuble. Le type de bien peut en effet faire varier la rentabilité que vous pourrez générer. Si on peut penser qu’avec un petit budget, investir dans un appartement ancien est la meilleure des solutions, ce n’est pourtant pas la seule option.
En effet, des villes comme Mulhouse offrent des immeubles de rapport rentables à partir de 200 000€, ce qui peut être aussi cher qu’un appartement dans une autre ville, mais représenter un placement beaucoup plus rentable grâce aux différents loyers récoltés. Aussi, en fonction de votre budget, et de votre objectif de rentabilité, il se peut que le type de bien que vous choisissiez soit différent du bien auquel vous avez initialement pensé. Seul un accompagnement par un expert de l’immobilier locatif peut vous aider à faire le bon choix.
Bien choisir le type de bail locatif
Bien investir dans l’immobilier consiste aussi à choisir le meilleur régime de bail pour votre logement. Deux choix s’offrent à vous : la location nue ou la location meublée. Les deux présentent certains avantages et inconvénients qu’il s’agit de peser et de passer en revue selon votre situation.
Louer en nu : avantages et inconvénients
La location nue pour de l’investissement locatif est avantageuse pour le bailleur car elle représente une option plus stable. En location nue, vous aurez en effet un contrat de bail de 3 ans versus 1 an pour un contrat de location meublée. Le bail vide est particulièrement adapté aux grandes surfaces, et le préavis de départ varie de 3 mois à 1 mois en France selon les zones tendues.
La location nue représente donc un engagement plus certain et plus long pour le propriétaire, mais peut aussi représenter plus de challenges lors de la recherche de locataires. Afin d’optimiser la fiscalité, acheter ce type de bien via une société imposée à l’impôt sur les sociétés. Cette imposition légère (15% sur la tranche inférieure à 38 120 € de bénéfices) permet d’optimiser ce type de bail tout en gardant ses avantages. Le type de sociétés éligibles sont les SCI, SAS ou SARL, imposées à l’IS (impôt sur les sociétés).
Louer en meublé : avantages et inconvénients
La location meublée est une forme de bail très souple qui convient particulièrement aux bailleurs qui souhaitent réaliser des colocations ou louer sur de courtes périodes. Pour des petites surfaces, ce type de bail est idéal car très demandé.
Vous pouvez aussi gérer votre location plus facilement en cas de soucis avec votre locataire. Le propriétaire bénéficie en effet d’un préavis de 3 mois pour donner congé au locataire contre 6 mois pour du vide. Vous pourrez aussi réaliser plusieurs types de location à l’année avec un bail pour étudiants lors de l’année scolaire, et une location touristique lors de la saison haute, ce qui améliorera votre rentabilité.
Il est donc primordial pour bien investir dans l’immobilier en meublé de faire appel à un gestionnaire qui saura vous aider à trouver des locataires et entretenir avec eux une relation de confiance. L’inconvénient de ce mode de location reste le turnover des locataires. Ceci augmente le risque de vacance et dégrade les biens plus rapidement. Pensez à bien prévoir des petits travaux plus régulièrement dans votre business plan !
Vous aimeriez avoir plus de conseils sur comment investir dans l’immobilier en 2022 ? N’hésitez pas à vous mettre en contact avec nos experts pour trouver réponses à vos questions.