Je suis basée en Asie et je passe mes semaines avec des Français de Singapour, Bangkok ou Dubaï qui louent un bien meublé en France. Depuis quelques mois, une même question revient : « Isabelle, si je revends, je perds l'avantage de mon LMNP ? » La loi de finances 2025 a effectivement changé le calcul de la plus-value. Elle inquiète beaucoup, souvent plus que nécessaire. Voici ma lecture, à froid, pour un investisseur qui vit à l'étranger.
Le déclencheur : la loi de finances 2025 a changé le calcul de la plus-value
La loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 84, a créé un nouveau paragraphe à l'article 150 VB du code général des impôts. Le principe : pour un bien détenu en location meublée non professionnelle (LMNP) au régime réel, les amortissements déduits pendant la location sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value le jour de la revente. Autrement dit, le prix d'acquisition retenu est diminué des amortissements pratiqués, ce qui augmente d'autant la plus-value imposable.
Deux points datés à retenir. D'abord, la mesure vise les cessions réalisées à compter du 16 février 2025, lendemain de la publication de la loi au Journal officiel. Ensuite, il n'y a pas de clause d'antériorité : les amortissements déduits avant 2025 sont eux aussi réintégrés pour toute vente postérieure à cette date (sources : impots.gouv.fr — les locations meublées ; service-public.gouv.fr — revenus d'une location meublée).
Notre lecture
Chez Expat' Immo, nous voyons cette réforme comme un rééquilibrage, pas comme la fin du LMNP. L'amortissement reste l'atout majeur du régime réel : chaque année, il continue d'effacer une large part de vos loyers imposables. Ce qui change ne concerne pas la fiscalité annuelle des loyers, mais la fiscalité de sortie, le jour où vous revendez. Or beaucoup de nos clients expatriés achètent pour conserver dix, quinze ou vingt ans : pour eux, l'effet réel est amorti par les abattements pour durée de détention.
Concrètement, ces abattements ne disparaissent pas. L'exonération d'impôt sur le revenu reste acquise au bout de 22 ans de détention, et l'exonération de prélèvements sociaux au bout de 30 ans. Ils s'appliquent simplement sur une base de plus-value un peu plus élevée. La détention longue, que nous conseillons déjà à nos investisseurs à distance, devient donc encore plus pertinente.
Ce que ça change concrètement pour un investisseur expatrié
- Sur les loyers, rien ne change. Le régime réel et l'amortissement restent l'outil le plus efficace pour neutraliser l'impôt sur vos revenus locatifs, année après année.
- À la revente, anticipez une plus-value plus élevée. Faites estimer l'impact avant toute décision : un bien amorti pendant dix ans peut voir sa plus-value imposable augmenter sensiblement. Le non-résident est concerné comme le résident (article 244 bis A du CGI : imposition à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu, plus les prélèvements sociaux).
- Gardez précieusement vos décomptes d'amortissements. Seuls les amortissements réellement déduits sont réintégrés ; ceux correspondant à des travaux déjà pris en compte dans le prix d'acquisition ne le sont pas. Une comptabilité propre fait la différence.
- Certains cas restent exonérés. Les résidences services gérées (résidences étudiantes, seniors, établissements pour personnes âgées ou handicapées) échappent au mécanisme, tout comme une transmission par donation ou succession.
- Raisonnez détention longue. Plus vous conservez, plus les abattements pour durée de détention effacent la plus-value : la sortie précipitée est la plus pénalisée.
Foire aux questions
En LMNP, l'amortissement reste-t-il intéressant en 2026 ?
Oui. L'amortissement reste déductible chaque année et continue d'effacer une grande partie de vos loyers imposables. La loi de finances 2025 ne touche pas cette fiscalité annuelle : elle modifie seulement le calcul de la plus-value le jour de la revente, où ces amortissements sont désormais réintégrés.
Je suis expatrié et je détiens un bien en LMNP depuis avant 2025 : suis-je concerné ?
Oui. La mesure s'applique à toute cession réalisée depuis le 16 février 2025, sans clause d'antériorité : les amortissements déduits avant 2025 sont aussi réintégrés. Restent exonérées les résidences services gérées (étudiantes, seniors, établissements médicalisés) et les transmissions par donation ou succession.
Avant d'arbitrer entre conserver et revendre, chiffrez votre situation. Retrouvez le détail du régime sur notre page LMNP non-résident, et si vous hésitez sur la stratégie de détention, parlons-en avant d'arbitrer : nous accompagnons nos clients sur toute la durée, pas seulement à l'achat. Notre équipe gestion locative peut aussi tenir la comptabilité qui sécurise vos amortissements.
Ce décryptage porte sur un sujet fiscal sensible. Les règles de la plus-value des non-résidents évoluent et, à ce jour, l'administration n'a pas encore commenté ces modalités au BOFiP. Ces informations, datées de juillet 2026, ne remplacent pas l'avis d'un avocat fiscaliste ou d'un expert-comptable : votre situation mérite une étude dédiée avant toute décision de revente.