Qui paye les dégradations causées par le locataire ?
L’une des responsabilités du locataire pendant la durée de la location est d’entretenir le bien loué. Cela signifie que les réparations sont à sa charge, sauf si elles résultent d’une usure normale. Qui paye les dégradations causées par le locataire ? Qu’en est-il des dégradations issues d’usure normale ? Que faire quand la caution du locataire ne couvre pas les frais de dégradations ? Que faire quand le locataire refuse de payer les dégradations ? Autant de questions auxquelles vous aurez la réponse dans cet article.
Qui paye les dégradations causées par le locataire ?
Si des dégâts sont constatés au moment où le locataire quitte les lieux, le locataire doit indemniser le propriétaire pour les frais de réparation prévus. Toutefois, l’obligation d’indemniser le propriétaire n’inclut pas l’obligation d’effectuer les réparations à sa place. Par conséquent, en cas de dégradation de l’appartement, le locataire doit respecter l’obligation de payer au bailleur le montant qui lui est dû, même si le bailleur n’effectue pas les réparations.
En l’espèce, la Cour de cassation a jugé que le locataire a poursuivi l’ancien propriétaire parce que ce dernier n’a pas effectué les réparations du bien, n’a pas réduit le loyer et a immédiatement sous-loué le bien sans prouver que le bien avait perdu de sa valeur. Le tribunal a jugé qu’aucune loi n’oblige les propriétaires à effectuer des réparations. Le code civil prévoit seulement que le locataire est responsable « de tout dommage ou perte survenu pendant l’utilisation du logement, à moins que le locataire ne puisse prouver qu’il n’a pas été négligent ». Selon ce principe, les frais de réparation, qu’il y ait eu ou non négligence de la part du propriétaire, ne concernent pas l’ancien locataire.
L’état des lieux pour constater les dégradations
La loi prévoit qu’un état des lieux doit être dressé en présence du locataire et du bailleur (ou de son mandataire) lors de l’entrée et de la sortie du locataire. Cet inventaire permet de vérifier l’état du bien et de le comparer à l’état du bien au moment de l’entrée et de la sortie du locataire afin de déterminer si le bien a été endommagé ou perdu. Ce document est réputé authentique si les dégâts sont avérés et le bailleur peut se retourner contre le locataire sur cette base. Si les dégâts sont dus à la prescription, le prêteur prend en charge les frais de réparation. En revanche, si les dégâts sont dus à la négligence et/ou à l’abus du locataire, le bailleur doit conserver la caution à titre de dédommagement.
Que faire si la caution ne couvre pas les dégradations ?
La caution est une somme versée par le locataire au moment de l’emménagement pour couvrir les éventuels dommages survenus au moment où le locataire quitte le logement. Si aucun dégât n’est mentionné dans l’état des lieux, le propriétaire doit restituer la caution au locataire dans un délai de deux mois. En revanche, si des dégradations sont constatées sur l’état des lieux au moment du départ du locataire, le bailleur est tenu de conserver la caution. Toutefois, il se peut que ce montant ne soit pas suffisant pour couvrir les frais occasionnés par les dégradations. Dans ce cas, une facture ou un devis d’artisan doit être présenté pour estimer le montant des dégâts.
Les polices d’assurance perte de loyer garantie (GLI) peuvent comporter une clause relative aux dommages matériels. En vertu de cette clause, l’assureur peut être tenu de rembourser les frais de réparation. Il existe néanmoins des exceptions à cette couverture.
Peut-on demander au locataire de payer pour les dommages causés aux parties communes ?
En tant que locataire, vous êtes tenu de payer la réparation des dommages causés aux parties privatives et communes.
Les locataires doivent payer pour les dommages qu’ils causent eux-mêmes.
Selon la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les dégâts qu’il cause à l’appartement, comme il n’y a pas de relation contractuelle entre le locataire et le copropriétaire, le locataire est responsable des dommages causés aux parties communes de l’immeuble. Selon le droit civil, la personne qui a causé le dommage est tenue de le réparer.
Si une personne cause des dommages aux parties communes d’un immeuble, même si ce n’est pas intentionnel, par exemple lors d’un déménagement, elle peut être tenue pour responsable et doit payer les réparations nécessaires.
Les dommages causés aux parties communes doivent être prouvés par le copropriétaire.
Si un locataire est tenu pour responsable, il doit prouver que les dommages causés aux parties communes sont de son fait. Les dommages causés au bien lui-même seront consignés dans un inventaire que les deux parties dressent au moment du déménagement. En revanche, il peut être plus difficile de prouver les dommages causés aux parties communes, car tous les locataires de l’immeuble peuvent aller et venir. Dans ce cas, la preuve peut être obtenue par tous les moyens et c’est au tribunal de décider si le locataire est responsable en cas de litige.
Qui est responsable des dommages causés à un appartement loué ?
Le locataire ou le propriétaire, selon le type de dégâts !
Dommages matériels dus à la négligence : responsabilité du locataire
Le locataire est tenu et responsable des travaux et réparations effectués pendant la période de location. Les dommages causés par la négligence du locataire pendant la période de location relèvent de sa responsabilité. Ces dommages peuvent être causés par un manque d’entretien et de maintenance, qui peut affecter différents aspects du bien.
Il peut s’agir par exemple de trous ou de taches dans les murs, de portes cassées, de sols sales, brûlés ou abîmés, ou encore de dégradations causées par les occupants du logement. Si ces réparations sont découvertes au moment du départ du locataire, elles peuvent être déduites du dépôt de garantie.
Dommages matériels dus à la vétusté : responsabilité du bailleur
Le propriétaire doit réparer les dommages causés par la vétusté, c’est-à-dire l’usure naturelle résultant de l’utilisation normale du logement et de son mobilier pendant une longue période. Il peut être difficile de faire la distinction entre la dégradation et la vétusté.
Pour plus de clarté et pour éviter les litiges entre le propriétaire et le locataire, il est conseillé de se référer au tableau d’amortissement convenu par les deux parties au moment de la conclusion du contrat de bail. Les tableaux d’amortissement servent à déterminer la durée de vie théorique des équipements et matériaux composant l’appartement ou la maison loué(e) et le coefficient d’amortissement annuel fixe. La durée d’utilisation estimée et le coefficient, le cas échéant, permettent de déterminer la part des frais d’entretien incombant au locataire.
Dommages matériels dus à la force majeure : le propriétaire est responsable.
Les dommages causés par les tempêtes, les inondations, les tremblements de terre, les incendies ou d’autres catastrophes naturelles sont considérés comme des cas de force majeure. Par conséquent, les travaux nécessaires à la réparation du bien sont à la charge du bailleur ou du propriétaire et ne sont pas susceptibles d’avoir une incidence sur les loyers futurs.
Que faire si le locataire refuse de payer les dégradations ?
Les dommages causés au logement par le locataire représentent un risque financier important pour le propriétaire. La caution est actuellement limitée à un ou deux mois de loyer, ce qui n’est pas toujours suffisant pour couvrir les frais de réparation du logement.
Le locataire étant responsable des dégradations qu’il a causées, il doit vous indemniser du coût des réparations qu’il a effectuées, selon l’article 7c de la loi du 6 juillet 1989 : » Le locataire est responsable des dégradations survenues pendant la durée du contrat dans les locaux occupés exclusivement par lui, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu pour cause un cas de force majeure, la faute du bailleur ou le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans l’appartement. «
Commencer par des mesures simples
Il arrive que l’inventaire réalisé à la fin de la location montre que les dégâts causés à l’appartement sont si importants que la caution ne suffit pas à les couvrir.
Dans un premier temps, vous pouvez conserver 100 % de la caution. Vous êtes alors tranquille, même si le locataire peut contester la retenue.
Pour expliquer la déduction du dépôt de garantie, vous devez d’abord envoyer à votre locataire une lettre d’explication. Vous pouvez joindre à cette lettre des pièces justificatives (par exemple des photos).
Vous pouvez ensuite envoyer au locataire une lettre officielle indiquant la partie du coût des travaux qui n’est pas couverte par la caution et qui doit être remboursée.
Là encore, vous devrez fournir tout ce qui justifie le montant que vous réclamez au locataire (factures, devis, etc.). Par précaution, envoyez votre réclamation (sous forme de rappel) par lettre recommandée avec accusé de réception.
Si le locataire a refusé de vous communiquer une nouvelle adresse, envoyez une lettre à son ancienne adresse (celle du logement loué). Il peut avoir pris des dispositions pour que son courrier soit retrouvé, et s’il ne l’a pas fait, on ne peut pas vous reprocher d’avoir fait le nécessaire pour l’en informer.
Si le locataire a versé une caution, envoyez également une mise en demeure demandant le remboursement de la somme restante moins la caution.
Faites jouer l'assurance, si vous en avez une.
Si vous avez souscrit une assurance habitation, vérifiez qu’elle couvre également les dommages matériels. Si c’est le cas, vous pouvez déposer une demande d’indemnisation auprès de la compagnie d’assurance. Veillez toutefois à respecter toutes les procédures nécessaires au remboursement des frais de construction (cela dépend de la police d’assurance). En particulier, il convient de respecter scrupuleusement le délai de présentation des demandes d’indemnisation.
Faites appel à un conciliateur
Si vous n’avez pas de réponse du locataire et du garant, vous pouvez saisir la Commission provinciale de médiation ou le médiateur judiciaire par lettre recommandée avec accusé de réception. La lettre doit mentionner votre nom, votre titre et votre adresse, le nom et l’adresse de votre avocat (le cas échéant), le nom et l’adresse du locataire et la nature du litige.
Vous et le locataire serez invités à une réunion pour discuter de l’affaire. Vous pouvez y assister en personne ou vous faire représenter par votre avocat ou une personne désignée par vous. Cela permet de résoudre le problème sans passer par un juge.
Recours devant le tribunal de première instance (TI)
Si l’affaire n’est toujours pas résolue, vous pouvez vous adresser au tribunal de première instance (TI) de la commune dans laquelle se trouve le bien loué. Il suffit de déposer une déclaration au greffe du tribunal et d’intenter une action en justice auprès du tribunal de première instance.
Le cas échéant, il convient également d’intenter une action contre le garant du locataire.
FAQ- questions fréquentes
Si un locataire qui a déménagé est responsable des dommages causés à un appartement qui est réoccupé, il doit indemniser le propriétaire. Toutefois, cette indemnisation n’est pas subordonnée à des travaux de construction, de sorte que le propriétaire n’est pas obligé d’effectuer des réparations en raison de l’indemnisation.
Le propriétaire doit indemniser le locataire pour les dommages subis, mais il n’est pas tenu de remettre le bien en état.