Investir dans des villes à fort rendement
L’objectif n°1 de l’investisseur immobilier ? Le rendement locatif, ou transformer son investissement en nouvelle source de revenus grâce à un bien qui génère un loyer au cash flow positif. En France, de nombreuses villes ont un fort rendement locatif qui permet de rentabiliser son investissement rapidement, mais peu sont vraiment mises en valeur. Quels sont les avantages et les inconvénients d’investir dans des villes à fort rendement ? Quelles sont les villes où le rendement est supérieur à 8% ? Continuez de lire pour le découvrir.
Les avantages des villes à fort rendement
Dans l’immobilier locatif, on investit dans des biens attractifs à la location, afin de générer une rente facilement et d’anticiper des projets futurs comme la retraite. En fonction des villes et de l’emplacement des biens, le rendement locatif ne va pas être le même. On parle de fort rendement locatif lorsque le rendement est supérieur à 8%.
Qu’est-ce que cela signifie ? Dans ce cas, la rentabilité du bien est de 8%, c’est-à-dire que malgré le prix d’achat, les travaux, et les frais de notaire, les loyers générés par le bien mis en location permettent de dégager une rentabilité de 8% brute.
En d’autres termes, votre investissement sera 100% cash flow positif, et sur le long terme, vous pourrez rembourser le prix d’achat du bien et l’emprunt bancaire pour générer un revenu supplémentaire, dès les premiers mois de loyers.
C’est un véritable avantage pour tout investisseur immobilier, car générer un cash flow positif est votre ticket auprès des banques pour obtenir leur soutien pour des investissements futurs. Grâce à des biens à fort rendement locatif, vous pourrez réinvestir les bénéfices générés dans de nouveaux biens, et vous constituer un patrimoine immobilier.
Les inconvénients des villes à fort rendement
La rentabilité d’un investissement locatif ne se mesure pas seulement au cash flow positif du bien, mais aussi à la plus ou moins-value en capital effectuée dans l’année. Or, dans les villes à fort rendement locatif, on constate que celle-ci stagne de plusieurs points depuis quelques années.
Par exemple, les villes à fort rendement locatif comme Mulhouse, Saint-Etienne, Limoges, Bourges, ou le Mans ont vu leurs prix immobiliers stagner depuis 10 ans.
Cela signifie qu’en cas de revente du bien, vous risquez de céder le bien pour un prix égal au prix d’acquisition, malgré les rénovations effectuées, et pendant ce temps, l’inflation est passée par là. Par conséquent, financièrement parlant, vous avez eu une décote sur votre bien.
De même, dans le cas d’une forte rentabilité locative, le bien est moins liquide qu’un bien situé dans une ville jugée sûre.
La vacance locative est aussi un risque lié à une rentabilité forte. C’est le temps qui s’écoule entre le départ d’un ancien locataire et l’arrivée d’un nouveau, et cela peut signifier la perte de plusieurs loyers si celle-ci est longue. Expat’ Immo prend par exemple toujours en compte la taille de la ville et l’état du bien pour limiter la vacance locative. Plus les villes seront grandes et plus les biens seront rénovés, moins le risque de vacance locative sera grand.
Dans quelles villes investir ?
Les villes à fort rendement locatif sont souvent des villes en pleine expansion, avec beaucoup de création d’emplois, ou des universités et écoles supérieures attirant de nombreux étudiants. Ces deux facteurs participent grandement à la croissance démographique d’une ville.
Des prix de l’immobilier attractifs, un cadre de vie agréable et une vie culturelle et urbaine active sont aussi des critères de choix pour attirer de nouveaux habitants, et faire d’une ville un investissement immobilier intéressant.
L’emplacement du bien est aussi primordial pour réussir son investissement locatif. Mais attention, plus l’emplacement est prisé, plus le bien aura un faible rendement. Le centre-ville, les zones urbaines en développement ou des quartiers résidentiels bien équipés en termes de commerces et activités culturelles seront des zones de choix.
Mulhouse tout d’abord est souvent citée comme ville à fort rendement locatif. La métropole du Haut-Rhin possède en effet une position géographique intéressante à la croisée de 3 frontières et une agglomération de 350 000 habitants. Depuis 2011, elle bénéficie d’un grand projet de redynamisation du centre-ville avec près de 36 millions d’Euros de budgets alloués à la rénovation du centre et l’implantation de nouveaux commerces.
Le faible prix d’achat des biens immobiliers (environ 1000€/m2) et leur potentiel de location font de Mulhouse une ville avec un rendement supérieur à 8% brut. C’est l’endroit idéal pour commencer un investissement locatif en tant que novice du marché.
Saint-Etienne est aussi un endroit de choix pour y réussir son projet immobilier. Grâce à sa proximité avec Lyon, son classement à la 5ème position des villes étudiantes de France, et son prix au m2 carré raisonnable, la ville affiche un rendement locatif moyen de 8%.
Les grandes villes comme Saint-Etienne et Mulhouse qui permettent de tels rendement sont rares. Il est possible de trouver d’autres villes mais elles seront plus petites et donc le risque de vacance locative est plus important. Nous privilégions toujours d’investir dans une ville de minimum 50,000 habitants. En effet, une ville de cette taille a peu de chance de devenir une ville fantôme. Expat’ Immo propose des investissements dans des villes de 100 000 habitants, au minimum.
Par ailleurs, il faut savoir passer outre les clichés de telles villes. En effet, il y a une tendance globale en France d’une amélioration des centres villes. Fini les villes des années 90 qui n’ont plus la main sur la sécurité, l’éducation, la culture, etc. Les transports se sont également nettement améliorés. Un nouveau dynamisme a été créé, et en investissant dans ces villes en rénovant des logements, vous participez au dynamisme de la ville.
D’autres métropoles attractives et en pleine expansion économiques et démographique affichent un rendement correct, mais pas un fort rendement comme décrit plus haut. Nous pouvons citer :
- Toulouse
- Lille
- Nancy
- Montpellier
- Roubaix
- Le Mans
- Clermont-Ferrand
- Limoges
Envie d’en savoir plus sur les villes à fort rendement locatif pour y investir en tant qu’expatrié ? Contactez-nous pour créer un projet immobilier sur mesure.