Investissement dans l’immobilier locatif : la loi Pinel
La loi Pinel est un des dispositifs phares en termes de défiscalisation en ce qui concerne les investissements locatifs. Mais alors, comment fonctionne-t-il ? De quoi il s’agit concrètement ? Pour qui est-il fait ? Comment ? Où ? Quels sont ses avantages ? Expat’Immo vous explique toutes les modalités d’investissement de cette loi.
Qu’est-ce que la loi Pinel ?
Quel est le fonctionnement de la loi Pinel ?
La loi Pinel est un dispositif légal qui permet d’investir dans l’immobilier tout en permettant de réduire ses impôts. Cette loi a été mise en place le 1er septembre 2014 par la ministre du logement Sylvia Pinel afin de soutenir l’investissement locatif dans le neuf et dans l’ancien réhabilité. D’après Wikipédia, cette loi succède au dispositif Duflot mais a la même finalité : augmenter l’offre de logement sur le marché immobilier afin de pouvoir satisfaire la demande.
Pour pouvoir en bénéficier, il faut remplir plusieurs conditions. En effet, le bien acheté doit respecter certains critères :
- Il doit faire partie d’un programme de construction de logements neufs.
- Le bien doit être localisé dans les 3 zones A bis, A ou B1 définis par la loi qui sont des zones à forte densité comme l’Ile-de-France, la Côte d’Azur ou les grandes métropoles françaises où il y a beaucoup plus de locataires que de biens disponibles à louer.
À quoi sert ce dispositif ?
Le but de la Loi Pinel a été de répondre au problème de tension locative dans une grande partie du territoire national. En effet, comme dit précédemment, ce dispositif est mis en place dans des zones où la demande de location est largement supérieure à l’offre de biens disponibles à louer. Les zones où s’applique la loi ont ainsi été définies en 2014 comme étant des zones tendues là où les besoins en biens à louer sont élevés. L’intérêt de la loi Pinel est donc de soutenir le marché immobilier en dynamisant l’investissement locatif. Cette loi encourage la construction de nouveaux logements en les rendant accessibles pour des foyers modestes.
Quel est le montant de la réduction d’impôt Pinel ?
Vous voulez alors savoir si la loi Pinel est intéressante. Beaucoup pensent que plus vous vous engagerez à garder le bien longtemps, plus le montant de la réduction d’impôt sera important mais en réalité, c’est plus complexe que cela. Alors concrètement, de combien allez-vous réduire vos impôts ?
Pendant les 9 premières années, vous allez pouvoir défiscaliser 2 % du montant d’achat frais inclus par an et ensuite, ce taux passera à 1 % du montant d’achat de 9 à 12 ans.
Ceci signifie que sur 6 ans, la réduction d’impôt est de 12 % du montant investi, de 18 % sur 9 ans et de 21 % sur 12 ans.
Est-il réellement avantageux ?
Un avantage majeur du dispositif Pinel est qu’il vous permet d’obtenir un avantage fiscal pendant plusieurs années et qu’ensuite, après fin de l’engagement, vous pouvez disposer de votre bien comme vous le souhaitez. Après avoir tiré parti de la réduction d’impôt et être sorti du dispositif, vous pouvez continuer de mettre le bien en location. Mais cette fois, au prix que vous souhaitez. Vous pouvez également le revendre, vous en servir de résidence temporaire. Vous pouvez faire ce que bon vous semble ensuite ! Ce dispositif a l’avantage de n’être que temporaire.
Enfin, pour savoir si votre bien Pinel est réellement avantageux pour un investissement, plusieurs critères sont à prendre en compte et à vérifier.
Des précisions sur les plafonds des loyers Pinel
Quel est le plafond des loyers Pinel pour les locations en 2022 ?
Les plafonds mensuels par m² et par zone des loyers Pinel pour les baux signés en 2022 sont d’après le Bulletin Officielle des Finances Publiques (BOFIP) de :
- zone A bis : 17,62 euros/m² ;
- zone A : 13,09 euros/m² ;
- zone B1 : 10,55 euros/m².
Le plafond à ne pas dépasser change chaque année. Les chiffres présentés ci-dessus sont donc ceux applicables en 2022 pour les baux signés lors de cette même année.
Les plafonds ont donc légèrement augmenté car ils étaient de 17,55 euros/m² en zone A bis ; 13,04 euros/m² en zone A ; 10,51 euros/m² en zone B1 et 9,13 euros/m² en zone B2 et C pour les locations commencées en 2021.
Quel est le plafond des loyers Pinel en 2022 pour un bien situé en outre-mer ?
Un plafond spécifique existe pour les investissements en outre-mer. Le plafond est de 10,73 euros/m² si le bien est situé dans les DOM.
Le plafond est lui de 12,87 euros/m² pour les biens situés en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française ou encore dans les îles Wallis et Futuna.
Comment savoir à quel prix maximum il est possible de faire louer son bien en Pinel ?
L’administration fiscale impose de retenir le prix au m² présenté auparavant selon la zone géographique. Il faut appliquer un coefficient multiplicateur à celui-ci.
Le calcul est assez simple. Il faut d’abord calculer le coefficient. Pour cela, on fait le calcul 0,7 + (19 ÷ surface).
Après avoir obtenu le coefficient multiplicateur, on l’applique aux valeurs précédentes. Si le bien Pinel est situé en zone A, le calcul est donc de : le coefficient multiplicateur obtenu (grâce au calcul fait en amont) × 13,09 × surface = Prix du loyer maximum possible pour le bien en Pinel.
Un point à retenir est que le coefficient multiplicateur ne doit jamais dépasser 1,2. S’il le dépasse, alors on retiendra un coefficient multiplicateur de 1,2.
Exemple de calcul de loyer Pinel
Imaginons que Marc achète un appartement en Pinel à Lyon en zone A. Son appartement fait 50 m². Pour savoir quel est le loyer maximal qu’il peut demander à son locataire, il réalise le calcul suivant :
pour savoir de combien est le coefficient multiplicateur, le calcul est de 0,7 + (19 ÷ 50) = 0,7 + 0,38 = 1,08. Le calcul final est : 1,08 × 13,09 × 50 = 707 euros. Ainsi, Marc peut faire louer son bien Pinel à un montant maximum de 707 euros par mois.
50 × 13,09 = 655 euros étant donné que ce bien est plafonné à 13,09 euros par m² et par mois.
Quel est le plafond des loyers si vous changez de locataire ?
La question est de savoir si le plafond des loyers reste inchangé ou alors si celui-ci se base sur le plafond actuel.
En fait, c’est assez simple. D’après le BOFIP, le plafond des loyers Pinel vaut pour les baux signés ou renouvelés sur l’année en question. Cela signifie que si vous avez un locataire depuis très longtemps et qu’il décide de quitter le logement, vous pourrez adapter le plafond à l’année actuelle. Vous allez pouvoir augmenter le loyer car vous allez signer un nouveau bail de l’année en cours.
Comment sont définies les zones ?
Les zones éligibles à la loi Pinel sont les zones où l’offre de logement locatif est nettement inférieur à la demande, ce sont des zones « tendues ».
Le système de zonage français découpe le territoire en 5 grandes parties : A bis, A, B1, B2 et C.
Depuis 2020, seules 3 zones sont éligibles à la loi Pinel : la zone A bis, la zone A et la zone B1.
La zone A bis et A sont celles où l’immobilier est le plus tendu. Ce zonage est également appliqué pour d’autres dispositifs comme le prêt à taux zéro ou encore le prêt d’accession sociale à la propriété.
La zone A bis regroupe Paris et quelques communes d’Île-de-France. Quant à la zone A, elle regroupe l’Île-de-France et les grandes villes françaises. La zone B1, elle, concerne les métropoles de plus de 250 000 habitants et quelques villes où le prix de l’immobilier est élevé.
Quelles sont les villes éligibles en 2022 ?
58 nouvelles villes sont éligibles à la loi Pinel cette année. DemarchesAdministratives dévoile d’ailleurs le reclassement de certaines communes dans de nouvelles zones A ou B1. 40 communes en Haute-Savoie ont été reclassées de zone B2 à zone A ou B1 ce qui est une nouvelle positive pour les propriétaires. De même, 7 communes en Savoie sont passées d’une zone C à une zone B1 et 11 communes sur le littoral qui avaient un ancien zonage B2 se retrouvent désormais en zone B1. Vous pouvez trouver le détail des différentes communes sur leur site directement.
Quelles sont les conditions à respecter pour être éligible à la loi Pinel ?
Quand il y a des avantages, il y a évidemment des inconvénients. Il y a donc bel et bien une contrepartie de la réduction d’impôt du dispositif Pinel. Pour bénéficier du dispositif Pinel, votre foyer fiscal doit être situé en France.
Des restrictions existent et imposent certaines limites à la liberté des investisseurs. Si vous souhaitez investir avec la loi Pinel, voici quelques conditions qui vont vous êtes imposés et qui vous empêcheront donc de faire totalement ce que vous voulez en matière de location :
- tout d’abord, vous devez remplir certaines conditions qui sont précisées dans l’article 199 novovicies du Code Général des Impôts (CGI) ;
- au moment de la signature du contrat, vous devez vous engager à garder le bien en location pour une durée de 6, 9 ou 12 ans minimum. Si vous souhaitez vendre votre bien avant la fin de la période définie, vous ne pourrez pas bénéficier de la réduction d’impôt : celle-ci sera annulée.
Les restrictions vis-à-vis du bien
Vous ne pouvez pas louer au prix que vous souhaitez : le prix au m² est plafonné par une loi en fonction de l’endroit où se trouve le bien. En zone A, par exemple comme à Lille, Lyon, Marseille ou encore Montpellier, vous ne pourrez pas louer plus de 13,09 euros du m² par mois.
Cependant, il faut prendre en compte que le fait que le plafond concerne uniquement le loyer et non les charges c’est-à-dire que vous avez la main sur les charges.
Vous ne pouvez pas louer à qui vous voulez : le revenu des locataires est lui aussi plafonné. En effet, les futurs locataires ne doivent pas gagner plus d’un certain montant défini par la loi. Ce plafond dépend de la zone où se trouve le bien et de la composition du foyer.
Il n’est pas possible de louer en meublé ni de faire de la location de courte durée de type Airbnb par exemple. Vous êtes obligés de louer votre bien vide et il doit être considéré comme étant l’habitation principale de vos locataires.
Le logement doit être loué au plus tard 1 an après l’achèvement de l’immeuble ou après son acquisition
Enfin, vous ne pouvez pas acheter ce bien via une SCI si celle-ci est soumise à l’impôt sur les sociétés.
Vous pouvez retrouver toutes les conditions sur Service-Public.fr.
Quand est-ce que la réduction d’impôt commence ?
Vous bénéficierez de l’avantage fiscal de la loi Pinel l’année où vous achèterez le logement neuf construit. L’application de la réduction d’impôt se base sur la date d’achat du bien. Ainsi, si vous achetez votre bien Pinel en 2023, votre impôt sur le revenu sera réduit dès l’année d’investissement pour une durée de 6, 9 ou 12 ans.
S’il s’agit d’un achat sur plan, c’est l’année de finalisation du logement qui est prise en compte dans le calcul de la réduction. Si en 2023 votre investissement Pinel passe par l’achat d’un bien en VEFA (ou vente en état futur d’achèvement), vous devrez attendre un peu avant de profiter de l’avantage fiscal. Imaginons que le bien ne soit achevé qu’en 2025. C’est alors à partir de cette année d’achèvement que vous pourrez profiter pleinement de la défiscalisation Pinel.
Les pièges à éviter si vous ne voulez pas faire de mauvais investissement
Comment bien démarrer lorsque l’on souhaite investir en Pinel ?
Si vous démarrez un investissement Pinel, le mieux est de commencer à s’engager pour 6 ans. Pour un premier investissement, il vaut mieux être prévenant. Si jamais vous avez besoin de revendre le bien pour une raison ou pour une autre, vous ne serez pas bloqué. A partir de 6 ans, il sera possible de louer sans restriction et vous pourrez louer votre bien au prix que vous souhaitez. Vous pourrez même potentiellement améliorer la rentabilité locative.
Cependant, si au bout des 6 ans, vous souhaiterez continuer à défiscaliser, il sera toujours possible de prolonger la durée d’engagement de 3 ans puis de 3 ans encore si vous voulez aller jusqu’aux 12 ans de location Pinel.
En fait, vous allez réduire vos impôts grâce à votre investissement mais dans le même temps, vous allez générer de nouveaux revenus, qui seront eux, soumis à l’impôt en tant que revenus locatifs.
Les conseils avant de s’engager sur un projet en loi Pinel
Avant toute signature de contrat, il faut toujours se renseigner au maximum sur le bien immobilier que l’on s’apprête à acheter et à mettre en location. Les points essentiels à vérifier pour mesure l’intérêt réel de l’investissement que vous allez faire sont :
- se renseigner sur l’emplacement géographique du bien ;
- se renseigner sur la fiscalité et le calcul de la rentabilité (comment calculer le rendement locatif du projet ?) ;
- la présence de transports à proximité ;
- comparer le prix au m² du bien Pinel avec le prix du m² dans l’ancien dans le même secteur.
Ce dernier point est important car si la différence de prix entre le bien Pinel et l’ancien est trop élevée, cela signifie qu’il n’est pas intéressant de se pencher sur cet investissement. Si cette différence est supérieure à 10 %, il vaut mieux passer son chemin.
En effet, vous allez acheter dans le neuf mais vous allez revendre dans l’ancien donc si cet écart est trop grand, le risque de faire une moins-value à la revente est plus important.
Les éléments à étudier pour savoir s’il est avantageux d’investir en Pinel
L’avantage principal de la loi Pinel est évidemment un avantage fiscal. Malgré tout, ce n’est pas le seul critère à prendre en compte pour savoir si c’est un bon investissement. 3 critères sont à étudier pour savoir s’il s’agit d’un bon investissement.
La liquidité : est-ce que l’argent est bloqué ou facilement récupérable ?
En effet, l’investissement immobilier n’est jamais un investissement liquide. Pour récupérer l’argent, il faut vendre le bien et cela peut prendre plusieurs mois voire parfois plusieurs années. Dans le cas du Pinel, le capital est bloqué pendant 6 ans minimum ce qui signifie que l’investissement est très peu liquide. L’argent est donc plus difficilement récupérable en Pinel : c’est un critère à prendre en compte.
Le risque de perte en capital
Le bien est soumis aux fluctuations du marché de l’immobilier donc comme dans tout investissement immobilier, il est possible de perdre de l’argent et il existe un risque de ne pas parvenir à louer le bien ou que le locataire ne paie pas son loyer. Mais dans ce cas, le Pinel n’est pas plus risqué qu’un investissement immobilier classique.
Le rendement de l’investissement
Il faut calculer le rendement pour chaque projet. Il se détermine donc en comparant les différents projets immobiliers entre eux ou un projet Pinel avec un autre placement ou investissement immobilier.
Comment calculer le rendement d’un investissement Pinel ?
Pour calculer le rendement d’un projet Pinel, il faut faire ce calcul :
Rendement = ((Revenus locatifs annuels + Gain annuel défiscalisation – Impôt sur les revenus locatifs) ÷ Prix d’achat) × 100.
Les revenus locatifs annuels sont calculés en fonction du prix du loyer × 12.
Pour calculer le gain annuel de défiscalisation, en sachant que Pinel permet de défiscaliser 2 % du prix d’achat du bien chaque année, il faut faire le calcul : prix d’achat × 2 ÷ 100.
Pour calculer l’impôt sur les revenus fonciers, c’est un peu plus complexe.
Comment calculer l’impôt sur ses revenus fonciers ?
Afin de calculer le rendement de votre investissement Pinel, il faut savoir quel sera le montant d’impôts que vous allez devoir payer sur vos nouveaux revenus à cause de celui-ci.
En effet, avant de s’engager dans un investissement Pinel, il faut prendre en compte que vous allez tout de même générer de nouveaux revenus et que ceux-ci seront imposés. L’idéal est de savoir en amont de combien va s’élever le montant de l’impôt et de le prendre en compte dans le rendement afin de savoir si l’investissement est avantageux ou pas.
Pour savoir combien d’impôts vous allez payer dessus, cela va dépendre du régime fiscal que vous allez choisir d’utiliser pour déclarer ces revenus immobiliers.
Quand on achète un bien immobilier, on peut déclarer ses impôts soit au forfait soit au réel.
Au forfait, l’administration prend comme base de calcul 70 % des revenus fonciers et applique le barème progressif de l’impôt sur cette base + (Contribution Sociale Généralisée et la Contribution au Remboursement de la Dette Sociale). Au réel on prend comme base les revenus fonciers – toutes les charges déclarées. Sur cette base, le calcul est le même qu’au forfait.
Le calcul final pour évaluer l’impôt sur les revenus fonciers et le rendement
En prenant le mode de calcul au forfait : on calcule les impôts non pas sur les revenus fonciers annuels mais sur 70 % de ceux-ci. Si le taux marginal d’imposition est de 30 % et en ajoutant le taux de prélèvement CSG-CRDS de 17,2 %, l’impôt sur les revenus à payer va être de 47,2 %.
Il faut donc voir le gain de défiscalisation et le comparer avec le montant de l’impôt sur les revenus fonciers que vous allez devoir payer en plus.
En ayant toutes les données, il faut faire le calcul du départ pour obtenir le pourcentage du rendement net annuel du projet. Si vous obtenez un rendement inférieur à 4 %, cela signifie que votre investissement Pinel n’est pas avantageux. En effet, le rendement tourne toujours autour de 4 à 5 % dans l’immobilier locatif. Dans le cadre de la loi Pinel, le gain de défiscalisation peut parfois même augmenter ce rendement.
Le futur de la loi Pinel
Les changements du dispositif
La loi Pinel va s’éteindre progressivement puisqu’elle va prendre fin le 31 décembre 2024. Par ailleurs, quelques modifications sont prévues quant à la réduction d’impôt dont vont bénéficier les contribuables. A partir du 1er janvier 2023, cette réduction d’impôt va être revue à la baisse. Le montant total investi est retenu dans la limite de 300 000 euros par contribuable et par an et dans la limite de 5 500 euros par m² de surface habitable.
Alors, les taux de réduction seront progressivement réduits pour les acquisitions réalisées à partir de 2023. Pas d’inquiétude alors pour les investissements qui auront commencé avant 2023. Pour les logements en construction, la date de dépôt du permis de construire sera retenue et si celle-ci date d’avant 2023, la nouvelle réduction d’impôt ne s’appliquera pas non plus.
De même, cette nouvelle disposition ne s’appliquera pas aux logements situés dans des quartiers prioritaires de la politique de la ville.
Comme dit précédemment, les taux de réduction d’impôt de la loi Pinel sont de 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % sur 12 ans. Ces taux vont diminuer car en 2023, la réduction va tomber à 10,5 % pour 6 ans, 15 % pour 9 ans et 17,5 % pour 12 ans. En 2024, ces taux passeront à 9 % pour 6 ans, 12 % pour 9 ans et 14 % pour 12 ans.
Quelles vont être ses évolutions concrètement ?
On parle d’un remplacement de la loi Pinel. Le prochain dispositif Pinel devra faire davantage attention à la qualité du logement. Le taux de réduction des impôts ne s’appliquera d’ailleurs pas aux logements qui respecteront un niveau élevé de qualité. Des recommandations ont été établies pour les personnes qui souhaiteraient investir : une bonne luminosité et des logements traversants sont conseillés.
Le successeur du dispositif Pinel sera nommé Pinel+. Il entrera en vigueur dès 2023 en parallèle du dispositif Pinel et sera ensuite le seul applicable à partir de 2024.
La ministre du logement Emmanuelle Wargon a affirmé que le Pinel+ sera axé sur les enjeux environnementaux avec l’application de standards stricts. Ceux-ci devront respecter la nouvelle réglementation environnementale des bâtiments neufs d’après le site du Gouvernement (RE2020).
L’importance des performances énergétiques du logement
Pour continuer à bénéficier de l’avantage fiscal, si vous souhaitez investir, vous devrez respecter un certain nombre de critères stricts au niveau des performances énergétiques. L’objectif de ce futur nouveau dispositif sera d’encourager les investisseurs à se focaliser sur des critères écologiques qui seront essentiels pour notre avenir. Le but est d’avoir des biens locatifs plus confortables pour les locataires, moins énergivores et plus adaptés au contexte environnemental.
FAQ - Questions fréquentes
N’importe quel contribuable français peut bénéficier de la loi Pinel. Il est donc facile d’accéder à cette loi. Les investissements immobiliers concernées par la loi Pinel sont uniquement ceux effectués à partir du 1er septembre 2014. Pour les biens achetés avant cette date, ceux-ci sont concernés par la loi Duflot.
Seulement, bien qu’il suffit d’avoir sa résidence fiscale en France pour bénéficier de la loi Pinel, certaines conditions doivent être tout de même respectées. Des conditions sont imposées comme une durée minimale de mise en location pendant une plus ou moins longue période choisie par le contribuable, un plafonnement des loyers ou encore un investissement dans une zone éligible de la loi Pinel. De plus, l’investissement ne doit pas dépasser deux logements par an et doit respecter des normes de performance énergétique. D’autres conditions existent mais elles ont déjà été énumérées dans cet article.
La loi Pinel exige de nombreuses conditions ce qui en peut en laisser perplexe certains. En effet, le principal inconvénient de cette loi est le plafonnement du prix au m² à 5500 euros et le montant maximum d’acquisition de 300 000 euros.
La loi Pinel est plafonnée ce qui empêche l’optimisation fiscale et patrimoniale. Elle impose des rendements limités et un engagement sur le temps qui peut contraindre ceux qui souhaiteraient vendre leur bien avant la fin de la période obligatoire d’engagement.
Investir en loi Pinel, c’est investir dans des zones géographiques limitées : on ne peut malheureusement pas investir partout en France.
Il s’agit d’un investissement à moyen-long terme. Vous ne verrez pas les bénéfices dès l’achat de votre bien étant donné que vous devez respecter un certain plafond car ce dispositif vise à aider les classes moyennes qui ne peuvent pas bénéficier de logements sociaux à cause de leurs coûts trop élevés.
La loi Pinel a donc l’avantage de permettre une réduction d’impôt mais il impose un engagement plus long et un rendement plus faible sur du court-terme.
C’est le Code Général des Impôts (CGI) qui fixe les dispositions pratiques de la loi Pinel. Vous pouvez trouver toutes les informations et tous les articles qui concernent le dispositif directement sur le site de la CGI.