Quels sont les avantages et les inconvénients de l’immeuble de rapport
Si vous nous lisez régulièrement, vous avez probablement constaté que nous recommandons fortement l’investissement immobilier dans des immeubles de rapport, surtout pour du locatif dans l’ancien.
En effet, ce type d’investissement augmente considérablement la rentabilité, car il vous permet de posséder plusieurs lots d’appartements en un seul achat.
Bien sûr, il y a des avantages et des inconvénients à l’achat d’un immeuble de rapport. On vous dit tout dans cet article !
Un immeuble de rapport, c’est quoi ?
Lorsqu’on parle d’un immeuble de rapport, on désigne un ensemble immobilier qui n’appartient qu’à un seul investisseur. Par exemple, un immeuble de rapport peut être un bâtiment de plusieurs étages, dans lequel se trouvent plusieurs appartements, voire même un local commercial au rez-de-chaussée.
Le fait d’acheter plusieurs lots en une seule fois permet, en général, de faire un meilleur investissement locatif : en achetant plusieurs appartements en une fois on regroupe les frais, le temps passé et on augmente le rendement.
Acheter un immeuble de rapport : les avantages
On investit généralement dans l’immobilier pour une ou plusieurs de ces raisons : se constituer un patrimoine, placer son argent, percevoir des loyers chaque mois…
Dans ce cas, il y a plusieurs avantages à investir directement dans un immeuble de rapport.
Plus économique qu'un achat à l’unité
Acheter directement un immeuble de rapport avec plusieurs lots revient moins cher que d’acheter plusieurs appartements séparément. En effet, en achetant “en gros” le prix au m² est inférieur. Il y a certaines villes où cette règle ne s’applique pas comme Nancy ou Montpellier par exemple.
De même, les frais de notaire ainsi que les frais de dossier pour le financement ne seront payés qu’une seule fois.
Enfin, les frais de fonctionnement sont moins élevés : s’agissant d’une propriété et non pas d’une copropriété, il n’y a pas de syndic. Les prix sur les travaux seront plus facilement négociables, car l’artisan se voit proposer plusieurs chantiers en une fois.
La plus grande économie est celle de votre temps, et cela est loin d’être négligeable. Nous estimons à 160h le temps d’acquisition d’un immeuble de rapport. 120h pour un appartement. Le calcul est fait rapidement quand vous achetez un immeuble de 3 ou 4 appartements !
Une meilleure rentabilité locative
Les économies réalisées lors de l’achat de l’ensemble des appartements permettent d’obtenir une meilleure rentabilité locative sur l’ensemble de l’immeuble.
Répartition du risque
Louer plusieurs biens permet de diminuer les risques financiers en cas d’impayés. En effet, ce sont plusieurs locataires qui vont vous permettre de couvrir les frais divers, et non pas un seul. Si l’un de vos locataires ne vous paye pas, les frais seront en partie couverts par les autres. Ce n’est pas le cas si vous ne louez qu’un seul bien ! Votre risque d’impayé ou de mauvais payeur est donc réparti sur plusieurs lots lorsque vous exploitez un immeuble de rapport.
Une gestion plus simple
Ne pas avoir de syndic, c’est être le seul décisionnaire en ce qui concerne les travaux. Ainsi, vous n’aurez pas de mauvaises surprises, c’est toujours vous qui aurez le dernier mot.
Souvent nous opposons cet argument au fait que le propriétaire sera en charge des gros travaux, en entier. Cela est vrai, mais ça reste proportionnel au nombre d’appartements que vous avez dans l’immeuble de rapport. Autrement dit, si vous aviez acheté un seul appartement dans votre immeuble, le risque et les montants auraient été proportionnellement les mêmes, voire plus si vous intégrez la gestion du syndic.
L’acquisition d’un immeuble de rapport permet donc un gain d’argent et de temps.
Le choix lors de la revente
Une fois que l’immeuble de rapport vous appartient, toutes les possibilités s’offrent à vous pour la revente.
En effet, vous pouvez décider de revendre l’immeuble en entier, ou bien de vendre chaque lot séparément. Si vous choisissez cette dernière option, sachez que généralement les lots seuls se vendent plus cher que lorsque vous vendez l’immeuble en entier !
Les inconvénients d’un immeuble de rapport
Bien sûr, il y a quelques inconvénients lorsqu’on décide d’investir dans un immeuble de rapport.
Plus de difficultés à trouver
Il est plus difficile de dénicher un immeuble de rapport qu’un appartement seul. En effet, c’est un marché plus restreint.
Il y a à la fois moins d’offres d’immeubles de rapport sur le marché, mais c’est également un bien recherché par les investisseurs expérimentés, qui risquent de mettre la main dessus très rapidement.
En résumé, c’est un secteur très concurrentiel. Malgré cela, les agents immobiliers connaissent encore peu cette structure et la recommandent moins facilement.
Un investissement plus important
Lorsqu’on achète un immeuble de rapport, il faut pouvoir obtenir un prêt important de la part de la banque.
C’est pourquoi il est important d’avoir un excellent dossier bancaire. Avoir un apport conséquent peut rassurer la banque pour couvrir les frais si besoin. Il faut également faire des calculs de rentabilité une fois les biens loués, et estimer les besoins en travaux.
Il faut également avoir à l’esprit que les banquiers ne connaissent que peu ce type d’investissement, qui les rassure moins qu’un investissement locatif plus classique.
Un plus gros risque
Investir dans un immeuble de rapport peut représenter des risques, et ce à plusieurs niveaux. Par exemple, si la ville où se trouve l’immeuble de rapport perd de son attrait, il pourra être plus difficile de trouver des locataires à long terme.
En cas de besoin de travaux, tout est à la charge de l’unique propriétaire. C’est pourquoi il est primordial de se faire accompagner pour vérifier l’état général du bâtiment et bien évaluer les travaux à venir (notamment en termes de rénovation énergétique).
Dans les risques d’achat d’un immeuble de rapport, nous pouvons enfin ajouter que vous mettez beaucoup d’œufs dans le même panier. Certes le risque sur les locataires est dilué, mais celui sur le bâtiment est concentré. À l’inverse d’acheter des appartements dans plusieurs immeubles et potentiellement plusieurs villes, vous concentrez cet achat dans un bâtiment et une seule ville. Il est souvent conseillé d’acheter un immeuble de rapport après avoir acheté plusieurs appartements au préalable.
Une fiscalité à étudier
On n’achète pas un immeuble de rapport sans avoir au préalable réfléchi à la fiscalité. En effet, un mauvais choix à ce sujet peut transformer un investissement très rentable en investissement moyen.
Location en nue, SCI, LMNP, sont autant de situations fiscales à adopter en fonction de votre situation.
Et si vous avez besoin d’accompagnement, Expat Immo est là pour vous. N’hésitez pas à découvrir nos réalisations et à nous contacter pour que nous puissions vous aider.