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Investir dans les SCPI en tant qu’expatrié

Vous envisagez un investissement immobilier sans détenir de capital “important” et en souhaitant éviter certaines contraintes ? Les SCPI sont alors l’alternative qu’il vous faut !

La notion de SCPI peut vous être tout à fait inconnue et vous n’avez donc jamais pensé à opter pour cette solution ? Ne vous en faites pas, vous êtes en train de lire l’article qui vous permettra, nous l’espérons, de saisir son fonctionnement ainsi que ses enjeux.

Vous investissez un capital dans un portefeuille d’actifs immobiliers qui vous sera reversé sous forme de parts. C’est donc une substitution au fonctionnement d’immobilier locatif direct car vous investissez par le biais d’une société de gestion.

Ainsi, les SCPI sont gérées par ces sociétés de gestion qui vont utiliser le capital de ses investisseurs pour à son tour investir au sein de l’immobilier. Une fois les frais déduits (assurance, taxe, gestion, travaux, etc), le montant des loyers est ensuite redistribué selon les parts détenues par les investisseurs. Vous l’avez compris, vous ne faites aucune démarche de gestion !

Vous investissez au sein d’une société qui elle-même investit dans l’immobilier, d’où la formulation d’indirect. Une façon de simplifier vos investissements et de les diversifier !

Qu’est-ce qu’une SCPI ? Pourquoi investir dans les SCPI en tant qu’expatrié ? Sous quelles formes existent-elles ? Comment les acheter ? Vers laquelle se tourner ?

Nous abordons tous ces points au sein de cet article de façon vulgarisée afin de vous éclairer sur ce sujet. 

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Comme mentionné au précédemment, une SCPI, Société Civile de Placement Immobilier, est un véhicule d’investissement (une société dont l’objectif est d’investir dans l’immobilier).

Vous investissez dans une société de gestion immobilière qui vous fera parvenir des revenus récurrents qui résultent de votre investissement. Ainsi, vous déléguez l’entièreté des actions de gestion et n’avez plus qu’à attendre le versement des revenus de vos parts en SCPI. Attention, le choix de SCPI doit être tout de même réfléchi et stratégique.

Nous allons ainsi vous expliquer plus en détail son fonctionnement, ses avantages et inconvénients et certains points clefs qui feront office de tremplin pour vous lancer dans cet investissement. Vous saurez comment investir dans les SCPI en tant qu’expatrié.

Pourquoi investir dans les SCPI en tant qu’expatrié ?

En tant qu’expatrié, vous faites face à de nombreuses craintes au sujet de votre avenir. “Comment puis-je substituer ma cotisation retraite ? Comment se passera mon retour en France ? Comment vais-je assurer des biens à me descendance ? ”

C’est ainsi que vous prenez conscience que certains investissements sur lesquels vous devez vous pencher seraient une solution pour combler vos besoins.

En effet, fructifier votre argent comprend l’investissement d’un capital de base, une stratégie, des ressources et des informations. Vous ne savez ainsi plus vers quelle option vous tourner. Laissez-nous vous orienter afin que vous puissiez saisir quelle option vous correspond le mieux.

Il est important qu’investir dans les SCPI en tant qu’expatrié ne doivent pas être votre UNIQUE investissement. Plus vous diversifiez votre portefeuille d’investissement, plus vous structurez une stratégie long terme et diverse.

Cette solution constitue alors une opportunité d’investissement à saisir puisqu’elle ne requiert pas de capital important de base et vous pouvez déléguer complètement la partie de gestion qui sera ainsi gérée par les sociétés de gestion elles-mêmes. 

Puis-je créer une Société Civile de Placement Immobilier ?

Ces dernières années nous avons pu relever que ces véhicules étaient créés par des établissements financiers de grande taille, d’équipes dans le secteur ou des entreprises qui exercent leur activité commerciale uniquement en ligne, les pures players.

Ainsi, il s’avère être assez compliqué pour un particulier de créer cette société, nous ne vous conseillons ainsi pas de vous adonner à la création d’une SCPI.

Combien de capital pour investir dans une SCPI ?

Le gros avantage d’investir par le biais SCPI est le faible capital que vous devez fournir. Ainsi, investir dans les SCPI en tant qu’expatrié est tout à fait possible !

En effet, vous pouvez jouir d’une part à partir de montant vraiment peu excessif. Cela peut varier d’au minimum 200, 500 ou encore 1 000 euros selon les cas. Ainsi, cela permet de donner accès à beaucoup plus d’investisseurs que l’investissement locatif direct. De plus, le portefeuille immobilier est vaste et diversifié car les fonds peuvent être des bureaux, des logements, etc.

Quels points clefs au sujet des SCPI ?

La fiscalité

Si vous souhaitez investir dans les SCPI en tant qu’expatrié, il est à savoir que l’acquéreur de parts en SCPI sera forcément imposé de la même façon que s’il détenait des biens immobiliers en direct. Ces parts sont considérées comme étant des revenus fonciers, ainsi c’est l’impôt sur le revenu qui devra être payé.

Si vous avez combiné votre investissement en SCPI et que vous détenez des revenus fonciers liés à un bien locatif non meublé et que vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 euros par an (sans compter les charges), vous serez ainsi soumis au régime de “microfoncier” → abattement forfaitaire de 30% sur vos loyers (réduction légale des impôts). 

L’imposition des loyers au régime « réel »

Si vous percevez des revenus fonciers supérieurs à 15 000 euros par an ou par choix si ce montant est inférieur ; vous pouvez bénéficier du régime réel.

Ce revenu imposable se traduit par la soustraction des charges des revenus locatifs.

Fiscalité au sujet des revenus financiers

Afin de gérer leur trésorerie, certaines SCPI vont alors placer de façon provisoire des fonds qui sont en attente d’investissement ou qui proviennent d’une vente de biens.

Ils vont alors ainsi générer des intérêts qui vont être remarqués au sein des revenus de la SCPI et ainsi imposés de la même façon que l’impôt sur le revenu au barème progressif.

Toutefois, depuis 2018, il vous est possible de choisir de vous faire prélever de façon forfaitaire unique de 30% (incluant l’impôt sur le revenu forfaitaire et les prélèvements sociaux.).

Vous pouvez opter pour l’imposition avec son barème progressif. Toutefois, les revenus de capitaux mobiliers et leurs plus-values si vous revendez connaîtront la même imposition. 

Fiscalité sur les plus-values lors de la revente

Vous souhaitiez investir dans les SCPI en tant qu’expatrié et vous souhaitez revendre vos parts. Il est important que vous preniez conscience que les plus-values résultant de cette revente seront soumises à l’imposition sur sa plus-value.

  • Cession de parts : Vous serez exonéré de l’impôt sur la plus-value si vous cédez vos parts après 22 ans d’obtention et des prélèvements sociaux après 30 ans de détention. 
  • Cession d’immeuble : Dans le cas d’une cession d’immeubles, les plus-values seront alors imposées sur celles des plus-values immobilières. Vous bénéficierez des mêmes exonérations que celles mentionnées pour la cession de parts. 

L’impôt sur la fortune immobilière

Les parts que vous détiendrez en SCPI sont imposables par le biais de l’impôt sur la fortune immobilière.

Investir dans les SCPI en tant qu'expatrié ? Les clefs d'une notice de SCPI

Si vous faites face à une notice de SCPI, il est nécessaire que vous sachiez comment la décortiquer. Nous allons ainsi mentionner certains points qui devront attirer toute votre attention et qui vous seront ainsi accessibles

Le taux de distribution sur valeur de marché

Le taux de distribution sur valeur de marché, également appelé le TDVM, est un des indicateurs qui vous est primordial de considérer. Ce taux indique le rendement brut, c’est-à-dire le dividende versé qui ne prend pas en compte la fiscalité par année en étant rapporté au prix moyen de la part au cours de cette année.

Ainsi cet indicateur vous permettra de comparer les SCPI au sujet du rendement annuel de ces dernières. Cet indicateur prend en compte les frais de gestion ainsi que l’évolution moyenne du prix en fonction de l’année. Cet indicateur peut être comparé au rendement d’un fond d’assurance vie car ce dernier vous permet de gagner les dividendes chaque année ainsi que les intérêts annuels inhérents au fonds. Cela représente ainsi la rémunération locative de la SCPI. 

La variation du prix moyen de la part

La variation du prix moyen de la part, sous l’acronyme VPM représente l’évolution du montant de la part achetée sur une année. Cette variation de prix ne connaît que des fluctuations entre 0 à 2% depuis l’année 2012, ce qui représente une évolution assez modérée et rassurante.

Ainsi, combiné au taux de distribution de la valeur de marché, cet indicateur permet de rendre compte de la performance annuelle totale. Le rendement courant de la SCPI est indiqué ainsi par le biais du TDVM et l’évolution de la valeur du capital que vous détenez est indiquée par le VPM.

La capitalisation

La capitalisation permet de donner une représentation de la taille et de la valeur globale d’une SCPI. Son calcul multiplie ainsi le prix de souscription et le nombre de parts. L’objectif est ainsi de déterminer quelle SCPI vous permettra d’obtenir plus de rendement.

Ainsi, d’autres points, allant plus dans le détail peuvent compléter votre analyse. 

Investir dans les SCPI en tant qu'expatrié, une analyse approfondie.

Les frais

Les frais sont des dépenses à ne pas manquer. Il en existe deux types applicables à la SCPI : les frais de souscription environnent souvent autour des 10%, et les frais de gestion annuels qui eux varient davantage tout en environnant également les 10%. Ces frais apparaissent comme étant assez élevés mais sont justifiés par les démarches administratives (comptabilité, charges locatives, etc..).

Le taux de rentabilité interne

Si vous souhaitez investir dans les SCPI en tant qu’expatrié, veillez à faire attention à ce point : Le taux de rentabilité interne (TRI). En effet, il détient l’avantage de l’exhaustivité : il inclut tout ! Que ce soient les loyers annuels, la plus-value, les frais, ou moins-value à la revente…

Pour les SCPI, des TRI au cours des 5, 10 ou 20 dernières années sont communiqués. Il est également présent dans le rapport annuel de la SCPI. Le TRI, pouvant dater de 20 ans offre une performance globale qui peut être quelque peu révolue. Ainsi, la vision plus pertinente à adopter serait celle du TDVM. 

Le taux d'occupation financier

Attention : Ne confondez pas le TOF (taux occupation financier) et le TOP (taux d’occupation physique indiquant le pourcentage d’actifs immobiliers occupés par les locataires) !

En effet, le TOP prend également en compte les biens occupés mais selon lesquels il n’y a aucun loyer perçu. Ainsi, le TOF apporte une vision plus précise de la performance locative. Il n’est pas obligatoire que le TOF soit à hauteur de 100% car certains biens peuvent être en vacances locative suite à des travaux occasionnels mais qui permettront de revaloriser le bien.

Toutefois, un TOF très bas peut être inquiétant et annoncer une santé de la SCPI de mauvais augure. 

Pourquoi investir dans les SCPI en tant qu’expatriés ?

En tant qu’expatrié vous faites face à différentes craintes car vous ne cotisez plus pour votre retraite, vous souhaitez toujours détenir un pied dans votre pays d’origine ou bien assurez votre descendance ? La réponse à toutes vos questions : investir dans les SCPI en tant qu’expatrié. Nous allons ainsi vous énumérer les différents avantages qu’elle confère mais également les risques.

Les avantages

Investir dans les SCPI en tant qu’expatrié ? Face à cet investissement, vous ne saisissez pas quels sont les enjeux et ainsi quels sont vos gains potentiels ? Nous avons ainsi répertorié plusieurs avantages que cet investissement vous procurera, les voici :

  • Les performances des SCPI sont élevées. On relève un rendement moyen maintenu depuis 2015 au-dessus des 4%.
  • Les placements financiers peuvent offrir des performances assez irrégulières. L’immobilier locatif, lui, va offrir davantage de régularité. Selon une enquête de l’IEIF, Institut de l’épargne immobilière et foncière, le taux de rentabilité interne des SCPI s’élève à 5,9% entre 2007-2017, face à 3,3% pour les actions et 2,9% pour l’Assurance Vie.
  • Comme mentionné précédemment : le capital minimum requis est d’environ 1000 euros en moyenne ce qui est assez accessible. 
  • Une diversification du patrimoine est ainsi promise par la SCPI. La SCPI permet ainsi de diversifier un patrimoine avec une dose d’immobilier sans nécessairement avoir à mobiliser des sommes importantes ou à souscrire un crédit.
  • Les risques mutualisés entre les investisseurs au sein d’une même SCPI, ainsi les risques se supportent à plusieurs. 
  • L’investissement du fonds immobilier se révèle être assez diversifié. Il est possible de trouver au sein du portefeuille d’investissement immobilier des bureaux, commerces et cela dans différentes zones géographiques…

Les risques

Toutefois, avant que vous envisagiez d’investir dans les SCPI en tant qu’expatrié, il est nécessaire que vous preniez en considération les risques potentiels de cet investissement immobilier ; les voici :

  • Etant assez basé sur les réductions d’impôts, ce placement n’offre pas réellement de garantie de en capital. Si le marché immobilier venait à être dévalué, une partie de votre mise financière pourra ainsi être perdue.
  • Un des préoccupations des investisseurs immobiliers ? La vacance locative… et malheureusement, il se peut que certains immeubles acquis par une SCPI soit en travaux ou en recherches de locataires, ainsi cela impacte la performance annuelle du fonds. 
  • Un engagement d’une dizaine d’années est à prévoir environ. Cela peut représenter un engagement très important pour certains. 
  • Revendre ses parts de SCPI est possible mais il faut que l’investissement ait lieu à moyen voire long terme. En effet, les frais de souscription sont élevés (possible jusqu’à 10%), ainsi, il est dans l’intérêt de l’investisseur d’amortir ces frais. 
  • Pour finir, il est possible que la plus-value à la revente ne soit pas à la hauteur de vos espérances. N’imaginez ainsi pas une plus forte plus-value que celle promise par l’immobilier en direct. 

Vous êtes ainsi avertis par nos équipes au sujet des avantages que peuvent procurer les SCPI ainsi que les inconvénients. Ainsi, nous allons vous apporter davantage de clefs pour que vous puissiez correctement investir dans les SCPI en tant qu’expatrié. r

Les différentes SCPI existantes

Il existe différentes SCPI qui contiennent au sein de leur portefeuille différents biens. Vous devez ainsi vous renseigner sur le type de SCPI proposé afin d’orienter votre investissement le plus vers votre besoin. 

  • SCPI fiscale → projet donnant droit à des avantages fiscaux – Générer un déficit fiscal (biais de la loi PInel ou loi Malraux). Le rendement se concentre sur la ristourne fiscale que sur la plus-value perçue par le biais des logements. 
  • SCPI de rendementcette SCPI résulte de la mise en location des biens. Le plus souvent, le portefeuille est composé de biens immobiliers professionnels. L’objectif pour ces SCI est de réduire au maximum le délai de jouissance qui représente les mois après la souscription. Chaque trimestre, de façon générale, les dividendes (loyers que les SCPI perçoivent une fois que toutes les charges soient déduites) sont distribués. 
  • SCPI de plus value → très peu répandues, les SCPI à la recherche d’une plus value lors de la revente existe tout de même. L’objectif est ainsi de détenir très peu de rendement sur le long terme. À l’issue de l’investissement, la plus value perçue sera alors redistribuée. 

Votre choix d’investissement résultera ainsi de la stratégie d’investissement que vous souhaitez mettre en place. Ainsi, investir dans les SCPI en tant qu’expatrié, c’est bien, stratégiquement, c’est mieux. 

Coment acheter des parts en SCPI ?

Si vous êtes dans l’optique d’investir dans les SCPI en tant qu’expatrié, nous allons vous expliquer quelles sont les différentes façons d’en acquérir. En effet, il existe deux types.

Le moyen de détention

Vous souhaitez investir dans les SCPI en tant qu’expatrié mais ne savez pas comment en acheter ? La détention directe est possible auprès d’un banquier, d’un conseiller en patrimoine ou directement auprès de la société de gestion. 

Le financement de parts de SCPI peut également passer par un crédit. Les revenus remboursant ainsi les échéances du crédit. La solution de détention directe permet ainsi la création d’un capital ainsi qu’une déduction des intérêts d’emprunt des revenus dits fonciers. 

La détention par le biais d’une assurance vie

Certains contrats d’assurance vie donnent la possibilité d’investir l’épargne dans les SCPI. Une véritable dérogation fiscale peut paraître attrayante. Nous retrouvons ainsi :

  • Aucun d’impôt si aucun retrait n’est fait. 
  • Lors de la 8ème année du contrat, une fiscalité adoucie apparaît
  • Plus facile d’être revendues si les parts sont hébergées sur une assurance vie que plutôt qu’en détention directe. 

Toutefois, comme tout choix, nous relevons ainsi des inconvénients notables : 

  • Choix de SCPI assez restreints 
  • Certains placements peuvent être soumis à des contraintes (tel qu’investir un minimum dans d’autres fonds).

Ainsi, vous l’aurez compris, il est de votre intérêt de bien choisir en termes d’investissement vers quel organisme vous souhaitez vous tourner. Ainsi, vous vous assurerez un investissement stratégique sur le long terme. Mais quels sont les points clefs pour investir dans les SCPI en tant qu’expatrié ? Comment investir dans les SCPI en tant qu’expatrié ?

Investir dans les SCPI en tant qu'expatrié : nos meilleurs conseils

Selon les équipes Expat’ Immo et des conseillers financiers, l’idéal serait de focaliser votre attention sur 2 à 3 SCPI afin d’avoir un portefeuille assez large et de vous permettre de vous diversifier. Ne voyez pas trop gros non plus… Certains investisseurs tombent dans le piège de trop se disperser car il souhaite fructifier au maximum leur capital et diversifier leurs actions. Ainsi, évitez de dépasser le nombre de 5 SCPI.

Un des conseils majeurs des investisseurs financiers : ne pensez pas montant mais plutôt parts. On vous explique. 

Ne vous restreignez pas à un certain montant à investir mais plutôt au pourcentage que votre investissement en SCPI représente face à votre patrimoine total. Ainsi, nous vous conseillons d’éviter de placer + de 10% de votre patrimoine dans les SCPI. De plus, il est nécessaire que vous n’investissiez pas de votre épargne alimentée par précaution. L’investissement que vous faites ne doit en aucun cas vous enfermer dans un cercle vicieux et vous endetter !

Quels frais à prévoir pour investir dans les SCPI en tant qu'expatrié ?

Nous avons répertorié pour vous les nombreux frais que vous devrez ainsi prévoir lors de vos investissements en SCPI.

La commission de souscription

Si vous souhaitez investir dans les SCPI en tant qu’expatrié par le biais de la société de gestion, vous faites face à des frais élevés entre 5 et 12%. Ces frais peuvent également être appelés frais de collecte, de recherches et d’investissements ou encore prime d’émission.

Si ce prix n’est pas affiché de façon claire, ayez conscience qu’il s’agit de la différence entre le prix de souscription de la part et le prix auquel la part pour être revendue. Afin de justifier ces frais, ils seraient comparables à ceux d’agence et de notaire lorsque vous procédez à un achat immobilier en direct.

Si vous investissez par le biais d’une assurance vie, prenez également en compte des frais d’arbitrage (lorsque vous décidez de transférer tout votre argent ou une partie sur un autre support). 

Malheureusement, certaines enseignes françaises capitalisent en cachant certains frais à ces clients lors de la souscription. Prenons exemple du délai de jouissance (représente le délai entre votre achat et la date à laquelle vous percevrez les revenus de votre part).

Ce délai de jouissance peut être considéré comme étant un frais caché car le temps peut être rallongé volontairement. 

La commission de gestion

Lorsque les sociétés de gestion perçoivent les loyers inhérents à votre investissement immobilier, elles redistribuent les parts. Toutefois, ces parts sont réparties une fois que les commissions de gestion soient déduites (s’élevant parfois de 8 à 10%). 

Invisible alors pour l’investisseur, il en est de même concernant le fait qu’il puisse vouloir se renseigner à ce sujet.
En effet, les performances des années précédentes ne sont communiquées que de façon nette. 

La commission de sortie

Cette commission de sortie ne concerne uniquement les SCPI à capital fixe.

Si vous souhaitez revendre vos parts de SCPI sur le marché secondaire, vous serez ainsi face à une commission de cession. Cette dernière étant ainsi versée à la société de gestion des frais engagés pour constituer votre dossier par exemple. Ces frais peuvent ainsi être redevables de la part du nouvel acquéreur. 

Si vous investissez par le biais d’une assurance vie, sur son contrat, vous ferez face à certaines pénalités. En effet, vous pouvez en connaître si vous faites une sortie anticipée et que la durée de votre placement est inférieure à celle déterminée au sein de ce dit contrat.

 

Vous savez enfin quels sont les frais potentiels à engager pour investir dans les SCPI en tant qu’expatrié. 

Investir dans les SCPI en tant qu’expatrié ? Le classement des meilleures SCPI

Ce classement ci-dessus établit par l’entreprise la Centrale des SCPI indique quelles sont les SCPI vers lesquelles vous tourner en fonction de leur rentabilité. Grâce à ce tableau, vous avez une idée sur comment investir dans les SCPI en tant qu’expatrié, en 2022.

Comme mentionné précédemment, différents éléments doivent être pris en compte afin d’établir le classement tels que TDVM, taux de distribution sur valeur de marché et la variation du prix du marché.

Ainsi, vous relevez que toutes les SCPI mentionnées bénéficient d’un taux de rendement très élevé, soit à plus de 5%. 

Investir dans les SCPI en tant qu’expatrié dès maintenant !

Vous l’aurez donc compris, cet investissement portera ses fruits sur le long terme. Votre objectif étant de diversifier votre portefeuille d’investissement, il est important pour vous d’accorder une partie de vos placements à des engagements en capital moins importants.

C’est ainsi une façon pour vous de connaître d’autres formes d’investissement que celles que vous connaissez déjà, de façon très simplifiée et à moindre coût. Investir dans les SCPI en tant qu’expatrié est une aubaine à saisir, et ce, le plus rapidement, possible.

Dans l’objectif que vous ayez un revenu régulier et sur le long terme, n’hésitez pas à investir dans les SCPI en tant qu’expatrié.

FAQs : Questions fréquentes

Si vous voulez investir rapidement, sans avoir trop de temps à consacrer, les SCPI font partie des bonnes solutions. Elles vous permettent également de répartir votre risque sur tout le parc immobilier que possède la SCPI. 

Ainsi, un choix stratégique vous assurera un rendement supplémentaire sur le long terme, ce qui n’est clairement pas négligeable !

Les SCPI sont souvent classées par thème. En effet on peut retrouver différentes catégories :

  • Par type d’exploitation (bureau, commerce, santé, entrepôt) 
  • Par localisation (Paris, régions, France, Europe, etc.)

Le choix dépend ainsi de vous, vos stratégies et vos convictions. Toutefois, n’hésitez pas à vous renseigner sur les tendances, ainsi les marchés porteurs n’auront plus de secret pour vous. Par exemple, les entrepôts étaient les SCPI phares pendant l’épidémie de Coronavirus dû à la croissance phénoménale de l’e-commerce.

Le rendement que vous pouvez espérer est compris en 4 et 6% avant impôt, selon les SCPI, leur type et leur zone géographique. À titre d’exemple, une SCPI de bureau à Paris est souvent moins rentable qu’une SCPI de bureaux en région.

Gardez bien à l’esprit que le rendement sera toujours lié à un risque pris par l’investisseur ! 

 

Sources employées pour la rédaction de cet article

Expat Immo

À propos

Expat' Immo est basé à Singapour et Dubaï. Nous aidons les expatriés à investir dans des immeubles/appartements de rapport en France.