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La loi Cosse, la niche fiscale dont personne ne parle

En immobilier, il existe de nombreuses lois et aides qui permettent aux investisseurs de réaliser de belles économies sur leur achat locatif, ou de bénéficier d’avantages fiscaux. Dans l’investissement immobilier, la loi Cosse est l’une d’entre elles. Peu évoquée face à d’autres aides comme le PINEL (maintenant très décrié) ou le statut LMNP, elle octroie cependant de nombreux avantages aux investisseurs immobiliers. En quoi consiste la loi Cosse ? Et quels sont ses avantages pour un investisseur immobilier ? 

Qu’est-ce que la loi Cosse ?

La Loi Cosse, aussi appelée “dispositif Louer abordable”, est un dispositif fiscal mis à destination de tous les propriétaires bailleurs depuis plusieurs années, anciennement Loi Borloo et renouvelée par les gouvernements successifs ensuite.

Portée par la ministre du Logement Emmanuelle Cosse par voie d’amendement au projet de loi de finances pour 2017, cette loi a pour objectif de résoudre la crise du logement, dans des zones où les loyers sont élevés. L’idée est d’impliquer les particuliers dans l’acquisition et rénovation de logements, afin de permettre aux classes moyennes et moins favorisées de se loger avec des loyers modérés. 

Elle permet de remettre sur le marché des logements peu ou pas loués, en proposant de loger pendant 6 ou 9 ans des personnes solvables avec des revenus moyens. Plus le loyer fixé par le propriétaire sera modéré, plus l’incitation fiscale sera forte. 

A contrario du statut LMNP, réservé aux meublés, le dispositif “Louer abordable” ne s’applique que pour les logements nus, sans meubles.

Quels sont les avantages de la loi Cosse pour un investisseur ?

Le principal avantage de la loi Cosse pour un investisseur est de nature fiscale.

En échange de fixer un loyer modéré dans une zone tendue, la loi permet au bailleur de déduire de son revenu de 15% à 70% des loyers perçus, et donc de ne payer que très peu d’impôts pendant toute la durée du dispositif (6 ou 9 ans). En réalité, certaines villes faisant partie du dispositif ont déjà des loyers au prix du marché sans être modérés. Cela permet de louer au prix du marché tout en ayant des abattements fiscaux. 

Cette loi est intéressante pour les investisseurs en quête de rentabilité et d’avantages fiscaux. En effet, en plus d’avoir une réduction d’impôts importante pendant toute la durée de la location, les bailleurs peuvent générer une rentabilité nette intéressante selon les villes où le logement est acheté.

Louer un logement nu réduit aussi les risques de vacance locative, puisqu’il y a généralement moins de changements de locataires que dans un meublé (plus prisé par les étudiants par exemple, qui ne sont présents que pour une durée déterminée). 

Enfin, investir dans un logement nu via la loi Cosse est tout simplement une façon de réaliser un investissement dans un marché moins saturé que l’immobilier meublé. En France, il y a trop de logements en LMNP (meublé) à l’heure actuelle, et les offres à la vente sont rares et très prisées. Cette forte demande fait non seulement monter les prix, mais génère aussi un risque de trop-plein d’offres de logement sur le marché du meublé.

Quels critères pour bénéficier de la défiscalisation prévue par la loi Cosse ?

Loi Cosse Niche Fiscale

Comme chaque dispositif ou aide à l’investissement proposée par le gouvernement, il faut remplir plusieurs conditions pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux de la loi Cosse.

Quels logements sont concernés par la loi Cosse ?

La Loi Cosse s’applique pour tous les logements nus, anciens ou récents, avec ou sans travaux, loués à titre de résidence principale aux locataires, et pour lesquels une convention avec l’Anah (agence nationale de l’habitat) a été conclue entre le 1er février 2017 et le 31 décembre 2022. (à échéance, c’est toujours reconduit depuis maintenant 18 années)

À compter du 16 novembre 2020, les logements de la loi Cosse doivent également respecter une performance énergétique minimale : le contribuable doit justifier “d’une consommation conventionnelle en énergie primaire du logement inférieure à 331 kWh/m2/an, ce qui revient à exclure du dispositif les logements des classes F et G du diagnostic de performance énergétique (DPE), qui sont les plus énergivores” (décret du 10 novembre 2020). 

Les revenus locatifs générés par un logement dans le cadre de ce dispositif sont classés comme revenus fonciers, et soumis à l’impôt sur le revenu. 

Quels sont les locataires concernés ?

Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire, ni appartenir à sa famille (pas d’ascendant ou de descendant autorisé). La loi Cosse ne peut pas non plus s’appliquer à un locataire déjà occupant, à moins d’un renouvellement de contrat de location. De plus, les locataires doivent respecter un niveau de ressources maximum, qui correspond à la classe moyenne en France.

A quelles zones de France s’applique la loi Cosse ?

Le dispositif fiscal “Louer abordable” est renforcé sur les zones tendues en France, soit les zones où la demande de logements excède l’offre. Le zonage est très similaire au zonage de la loi Pinel

Par exemple, les zones A, Abis et B1 permettent de bénéficier d’une réduction de l’assiette imposable de 30% des revenus bruts dans le cadre d’une convention à loyer intermédiaire et de 70% dans le cadre d’une convention à loyer social ou très social. Cela comprend donc des logements situés dans Paris, Paris agglomération, 76 communes de l’île de France, la côte d’Azur, la partie français de l’agglomération genevoise ou encore certaines grandes agglomérations ou métropoles dont les loyers et le prix des logements sont élevés. Le plus avantageux reste cependant d’investir dans les zones B1 et B2 car les plafonds de loyers restent dans le prix du marché tout en disposant du dispositif. Saint-Etienne par exemple, est une ville en zone B2 où la rentabilité est intéressante, et Mulhouse en B1 présente également un fort rendement locatif dans l’ancien. 

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