Immobilier : une baisse des prix est à prévoir, un crack, non
Malgré la pandémie mondiale, l’immobilier n’a pas cédé en 2020. Le volume de transactions comme les prix sont restés résilients. Même si le marché peut subir des effets retardateurs de la crise, les experts restent confiants mais prudents. En 2021, la pierre restera une valeur sûre pour les investisseurs, malgré quelques changements, notamment dans les grandes villes qui ont monté ces derniers temps, en tête de liste : Paris, Lyon et Bordeaux.
Plus qu’une chute, un rééquilibrage des prix
Selon Les Echos, la baisse des prix de l’immobilier sera avant tout marquée dans les 10 plus grandes villes de France : Paris, Lyon, Bordeaux… Cela s’explique par un marché déjà saturé avant la crise, et surtout, par une nouvelle appétence des Français vers des villes plus petites et avec une meilleure qualité de vie.
Dans les petites villes où l’immobilier était attractif avant la crise, comme Mulhouse ou Saint-Etienne, souvent citées parmi les villes les plus rentables pour de l’achat locatif, une baisse des prix aussi importante est peu probable. Les prix y sont toujours bas par rapport à la moyenne nationale et les prix sont inférieurs aux coûts de construction. Quand il est moins cher d’acheter de l’ancien que de bâtir du neuf, c’est que les prix peuvent difficilement aller plus bas !
Jean-Christophe Delfim, économiste zone euro et recherche marchés immobiliers chez Edmond de Rothschild interviewé par Les Echos, prévoit que « la baisse des prix de l’immobilier résidentiel ne devrait pas dépasser 4 % ». Selon l’économiste, cette baisse ne serait visible qu’à partir de la fin du premier trimestre 2021. C’est confirmé par le site Meilleurs Agent via Les Echos que l’indice de tension immobilier est passé de 20 à 5 seulement dans la capitale.
Cependant, elle ne sera pas généralisée à l’ensemble du parc immobilier. En effet, en 2020, l’immobilier neuf a plus pâti des confinements et nouvelles restrictions sanitaires que l’immobilier ancien. Le directeur des études économiques de BPCE, Alain Tourdjman, le confirme et évoque « un ajustement à la baisse des prix de l’ancien de 1 à 2 % en 2021 et également en 2022 ».
Quelle que soit la réalité, une chose est sûre : l’assèchement de l’offre neuve rend l’investissement dans l’immobilier ancien une stratégie de rendement moins risquée et plus populaire pour 2021.
Privilégier l’ancien au lieu du neuf
Avec le premier confinement qui a stoppé net la construction en 2020, puis la reprise ralentie du secteur et les mesures de sécurité sanitaire difficiles à mettre en place, l’immobilier neuf a pris du retard. Non seulement de nombreux nouveaux projets résidentiels ou locatifs n’ont pas encore vu le jour, mais surtout, la vente s’est faite plutôt aux grands investisseurs institutionnels qu’aux particuliers. Cela a eu pour effet de faire monter les prix, et de rendre l’accès à l’investissement immobilier neuf plus difficile pour les investisseurs particuliers.
En 2021, acheter du neuf pour profiter de la défiscalisation ou réaliser du rendement locatif en tant qu’expatrié est donc plus compliqué qu’avant. Surtout, la rentabilité n’est pas aussi avantageuse qu’avec l’ancien. En moyenne, on peut s’attendre à une rentabilité brute de 3-4% par an, versus une rentabilité de 7-9% pour de l’immobilier ancien, et ce malgré la crise.
En effet, la demande locative est toujours là, et les Français ont d’ailleurs d’autant plus envie de vivre dans une ville plus petite avec une qualité de vie meilleure, qu’une grande métropole.
L’achat d’appartements ou immeubles anciens pour les rénover et les louer est une stratégie d’investissement qui reste peu risquée pour cette nouvelle année. Nous recommandons toujours pour contrôler ce risque de rester dans des villes de plus de 100 000 habitants. Expat’ Immo propose d’investir en France depuis l’étranger dans des villes où la rentabilité est élevée et le risque de vacance locative amoindri.
Une autre mesure qui soutient l’investissement locatif ancien est l’extension des critères d’éligibilité de Ma Prime Rénov’. L’aide à la rénovation énergétique proposée par le gouvernement, est désormais accessible à tous les propriétaires et bailleurs et ce quels que soient leurs revenus à partir de janvier 2021. Cette aide alors réservée aux foyers les plus modestes permet de se faire rembourser 20 à 30 % du montant des travaux énergétiques, jusqu’à 90 % en fonction des critères de revenus.
Obtenir un rendement élevé est toujours possible
Même si la crise sanitaire a impacté le pouvoir d’achat des Français de l’étranger, investir dans l’immobilier pour générer une rente confortable reste un objectif accessible pour tous. Et cela reste l’un des seuls investissements disponibles qui propose un effet de levier grâce au crédit.
Les taux d’intérêts des crédits n’ont jamais été aussi bas, avec une moyenne de 1,21% selon le baromètre Crédit Logement CSA. « Malgré la crise, les banques ont cherché à soutenir la demande de crédits immobiliers » pour soutenir la croissance de marchés fragilisés, indique le site officiel de l’Observatoire Crédit Logement. Un endettement sur 20 ans vous permettra d’être en cash flow positif et donc de maîtriser votre risque tout en capitalisant pour votre retraite.
La légère baisse des prix permet d’accéder à des biens anciens de façon plus avantageuse. Même avec un capital modeste, vous pouvez acquérir un bel appartement à rénover, ou un immeuble de rapport à découper en lot. Cela vous permet de générer un investissement avec un cash-flow positif, et de rembourser votre emprunt de manière efficace. Avec une stratégie de rendement élevé, Expat’ Immo gère le risque pour vous, et privilégie des investissements où le potentiel de baisse est faible.