Vous ne regardez pas le bon indicateur pour juger le rendement de vos investissements immobiliers
Lorsqu’on se lance dans un projet immobilier, de nombreux termes inconnus surgissent dans le processus d’achat avec lesquels nous ne sommes pas forcément familier. Entre les indicateurs pour calculer sa rentabilité (rentabilité brute, nette, cash flow, TRI..), les statuts ou aides disponibles (LMNP, LMP, SCI (IR ou IS)), et les autres expressions propres au milieu de l’immobilier, il peut être facile de se perdre entre tous ces acronymes et dénominations.
Pourtant, lorsqu’il s’agit de calculer la rentabilité d’un projet immobilier, on regarde souvent le mauvais indicateur avant de se lancer. En effet, le taux de rendement interne, ou TRI, est souvent un indicateur négligé face à d’autres méthodes de calcul comme le cash flow. Pourtant, il est tout aussi important, et aussi nécessaire à calculer avant de se lancer dans un investissement immobilier. Que signifie le “taux de rendement interne” ? En quoi est-ce utile ? Et comment le calculer ?
Qu’est-ce que le taux de rendement interne ?
Le TRI signifie Taux de Rendement Interne ou taux de rentabilité interne. C’est un indicateur utilisé pour calculer la rentabilité d’un investissement, et son usage ne se limite pas au secteur immobilier.
C’est d’ailleurs l’indicateur le plus neutre pour comparer deux investissements. Pourquoi ?
Car le TRI va calculer le rendement global du projet par rapport à l’argent que vous y consacrez.
Prenons un exemple concret avec 2 investissements qui ont le même rendement (hypothèse) :
- Quand vous investissez en bourse, vous mettez 10 000€ et vous avez une espérance de gain moyen de 6% par an avant impôts. 6% sur ces 10 000€ uniquement, soit 600€/ an.
- Quand vous investissez dans un immeuble de rapport ou un appartement en colocation, vous aurez un rendement de 6% avant impôts. Mais ces 6% s’appliquent sur le montant total de votre appartement/immeuble. Si ce bien vaut 100 000€, cela fait donc un rendement de 6 000€ par an. Alors que vous avez mis ces même 10 000€…
- Vous saisissez la différence ? Vous avez là votre TRI. Dans notre premier cas, il est de 6%. Dans notre deuxième cas, il est de 60%, et ça change tout !
Ceci est possible grâce à l’effet de levier que propose l’immobilier. Et c’est l’un des seuls actifs à le proposer pour des particuliers.
Le TRI est utilisé en amont de l’investissement, pour déterminer la rentabilité du bien et le comparer à un investissement (bourse, SCPI, assurance vie, etc)…
Deux calculs aident à prendre la décision d’investir dans un projet de rendement locatif :
- le cash flow : calculer son cash flow permet de de déterminer en amont de l’investissement la trésorerie pour laquelle nous pourrons compter tout au long de l’investissement. Il se calcule en soustrayant toutes les charges et impôts liés à un bien, des recettes engendrées par ce bien.
- Le taux de rendement interne fait le bilan annuel de tous les coûts, transactions, avantages fiscaux de chaque investissement et permet de les comparer en eux, à leur juste valeur.
Au final, le TRI se calcule comme le TEG (Taux effectif Global), qui est utilisé pour calculer le taux d’intérêt d’un emprunt bancaire, et comparer plusieurs scénarios d’emprunts proposés par des banques différentes.
Comme pour les emprunts, il sert à comparer l’intérêt d’un investissement et sa rentabilité par rapport à vos fonds actuels.
Comment calculer le TRI immobilier ?
Le taux de rendement interne immobilier se calcule en actualisant les flux de trésorerie entrants et sortants ramenés sur un an.
Il est conseillé de faire ce calcul avec un logiciel pour automatiser le procédé et pouvoir calculer le TRI de plusieurs projets immobiliers.
Lors de votre projet avec Expat’ Immo vous montrera votre TRI pour chaque bien proposé. Et devinez quoi, pour certaines villes comme Mulhouse, Saint Etienne et Montpellier, nous avons des TRI supérieurs à 20%, parfois 40% !
En quoi le taux de rendement interne est-il utile ?
Quand il s’agit d’investissement immobilier locatif, et donc d’un projet immobilier de long-terme, on investit non seulement beaucoup d’argent (mais pas tant que ça grâce à l’effet de levier), mais aussi beaucoup de temps (souvent 20 ans ou plus).
Voir en amont de votre projet si ce dernier sera rentable ou non est donc nécessaire.
Le TRI immobilier est indispensable pour calculer la viabilité financière d’un investissement.
Il vous permet de déterminer rapidement les points forts et les points faibles d’un projet immobilier et de le comparer à un autre investissement, afin de prendre une décision raisonnée.
L’avantage du TRI, c’est qu’il réduit vos risques de faire de mauvais investissements. Les résultats du calcul étant très précis et surtout basés sur des données complètes de votre trésorerie actuelle, vous pourrez mesurer rapidement si le bien immobilier que vous souhaitez acquérir en tant que bailleur est un investissement sûr ou non.
Pour négocier votre projet d’investissement avec des établissements bancaires ou des compagnies d’assurance, le calcul du TRI immobilier de votre futur bien est aussi un atout important pour la négociation du crédit.
Cependant, comme tout calcul financier d’investissement, le TRI immobilier présente certaines faiblesses qu’il est important de souligner.
En effet, bien que le taux de rendement interne soit très utilisé en immobilier ou en investissement financier, il n’est finalement qu’une estimation de la rentabilité nette annuelle pendant une période déterminée.
Du coup, il n’est pas impossible que le rendement réel soit différent de celui annoncé par le calcul initial de votre taux de rendement interne : un changement de revenus, des charges additionnelles ou une économie instable sont des variables non prises en compte par ce calcul. En cas de changements, il est donc intéressant de refaire ce calcul afin d’ajuster les résultats à la réalité, et de pouvoir avoir une meilleure visibilité sur votre taux de rendement interne estimé.
Conclusion
Maîtriser des outils de calculs de taux de rentabilité comme le TRI est donc primordial pour prendre la bonne décision avant de se lancer dans un investissement immobilier.
D’une manière générale, utiliser l’effet de levier d’un emprunt bancaire est toujours plus rentable que de puiser dans son épargne pour investir.
Si vous souhaitez de l’aide pour une simulation de TRI par rapport à un bien réel repéré sur le marché, contactez-nous et nous nous ferons un plaisir de vous aider.