10 préjugés sur l’investissement locatif
Vous souhaitiez planifier l’avenir, préparer votre retraite, protéger votre famille de l’incertitude financière ou laisser un héritage à vos enfants ? De nombreuses raisons peuvent vous inciter à investir dans l’immobilier. Si vous avez des idées préconçues sur l’investissement immobilier, vous hésitez peut-être à vous lancer dans un projet. Vous trouverez ci-dessous 10 préjugés sur l’investissement locatif. Nous vous donnons les vraies informations sur ces préjugés et donnons des informations complémentaires sur l’investissement locatif
Préjugé N°1 : Un apport est indispensable pour un investissement locatif
L’investissement immobilier nécessite une préparation adéquate, notamment en ce qui concerne le financement. Il est souvent conseillé de verser un dépôt à la banque si vous avez besoin d’un financement. Ceci pour acheter un appartement ou une maison et le mettre en location. Ce dépôt peut être financé par un plan d’épargne logement contracté il y a plusieurs années. Il est également possible de verser un dépôt important à la banque par le biais d’une donation ou d’une succession. Il n’existe cependant pas de règles particulières concernant le montant du dépôt. Si la banque exige un montant de dépôt que vous ne pouvez pas atteindre, ses concurrents peuvent accepter des dépôts avec des règles plus souples.
Bien que certaines banques exigent encore un acompte important (20 % du coût total du projet), la plupart d’entre elles ont assoupli leurs exigences en matière de sélection. Par conséquent, il est désormais possible d’obtenir un financement en ne payant que les frais de dossier que la banque exige en guise d’acompte.
D’un point de vue financier, il est dans votre intérêt d’investir un minimum d’argent dans le projet. Tous les frais d’emprunt (intérêts, primes d’assurance, etc.) peuvent être déduits des revenus de la propriété s’ils doivent être déclarés comme revenus réels. En revanche, aujourd’hui, alors que les taux d’intérêt des prêts sont très bas, il est plus avantageux de contracter un prêt plus important. Par exemple, un prêt sur 20 ans à 2,5 %, et de placer les fonds dans un contrat d’assurance-vie, qui peut offrir un rendement de 4 à 8 %, selon la politique d’investissement choisie.
Préjugé N° 2 : Vous ne pouvez pas investir dans l'immobilier si vous n'êtes pas propriétaire de votre résidence principale.
Le fait que vous ne soyez pas encore propriétaire de votre résidence principale n’entre pas en ligne de compte dans votre décision de contracter un prêt. L’achat d’une résidence principale aujourd’hui n’est peut-être pas votre première opération. Compte tenu de la mobilité géographique des jeunes générations, l’achat d’une résidence principale devient de plus en plus difficile.
Le risque est que si le bien est vendu dans l’urgence, le prix du bien va baisser et donc perdre de la valeur. Aujourd’hui, les mentalités évoluent. De plus en plus de jeunes investisseurs se constituent un patrimoine en investissant dans l’immobilier locatif plutôt que dans leur résidence principale.
Préjugé N° 3 : Dans le cadre d'un investissement immobilier, il convient de limiter au maximum le recours à l'emprunt et d'utiliser au maximum le capital d'investissement.
En effet, les taux d’intérêt sur les prêts sont actuellement plus bas que jamais. Il est donc conseillé d’emprunter le plus possible dans la limite de votre plafond d’emprunt. Par exemple, vous pouvez contracter un emprunt sur 25 ans à 2,5 % et le placer à 4 %.
De plus, le prêt est garanti au moins jusqu’à votre décès. Ainsi, en cas de décès, le prêt est remboursé par la compagnie d’assurance. Plus le montant du prêt est élevé, plus vous disposez d’un patrimoine important au moment du décès. En outre, si vous déclarez les revenus d’investissement comme des revenus réels, vous pouvez les inclure dans vos dépenses et réduire vos revenus d’investissement.
Préjugé N°4 : Les emprunts doivent être contractés pour une durée aussi courte que possible.
Au niveau actuel des taux d’intérêt, il n’est pas rentable de raccourcir les périodes d’emprunt. Outre le montant du prêt, la durée du prêt influe également sur le montant des intérêts. Ces derniers peuvent être dépensés en tant que revenus fonciers. Vous procédez ainsi à une optimisation fiscale de votre projet.
Lorsque l’on compare la rentabilité globale d’un projet dans le temps, on remarque quelque chose. Plus la durée du prêt est longue et plus le taux d’imposition est élevé, plus le projet est rentable.
Préjugé N°5 : Il faut investir plus près de chez soi
Pensez-vous que le meilleur endroit pour investir dans l’immobilier est près de chez vous ? C’est l’idée fausse la plus répandue parmi les investisseurs. Cependant, nous allons démontrer cette affirmation à l’aide de deux études de cas différentes.
Si vous habitez dans une zone à forte pression locative, comme Bordeaux, Toulouse ou Nantes, vous pouvez investir près de chez vous. C’est la seule exception.
Dans le cas contraire, il n’est pas forcément rentable d’investir près de chez soi, même si le logement semble sûr. Le fait que votre maison soit sûre ne signifie pas que les futurs locataires le seront également. Les investissements immobiliers doivent être rationnels et réalistes. Il faut connaître la demande locative et les prix du marché dans la région. Il faut aussi avoir un plan à moyen et long terme pour le développement économique de la région et l’augmentation des prix de l’immobilier.
Demandez à un professionnel et il vous dira quel est l’endroit idéal pour investir dans l’immobilier. Une zone dans laquelle :
- il y a une demande de location et l’offre est inférieure à la demande
- le prix du marché est attractif
- La zone est économiquement attractive.
Le but de l’investissement dans un appartement est de pouvoir le louer facilement dans le futur. Si votre quartier présente toutes ces caractéristiques, vous pouvez commencer à chercher un bien. Si ce n’est pas le cas, n’hésitez pas à élargir votre recherche.
Le saviez-vous ?
Vous pouvez confier la gestion de votre bien locatif à des professionnels comme Expat’ Immo. C’est la solution idéale si vous souhaitez investir dans un bien en dehors de la ville.
N’hésitez pas à contacter nos équipes ci-dessous.
Préjugé N°6 : Il est préférable d'investir dans l'immobilier à la taille du bien.
Les investisseurs accordent généralement peu d’attention à la taille de leur investissement immobilier. Toutefois, lorsqu’il s’agit de revendre un bien immobilier, plus l’investissement est important, plus la revente devient « compétitive ». Par exemple, un seul immeuble résidentiel a la taille d’un ensemble de 60 à 70 appartements. En vous plaçant dans un tel projet, vous avez la possibilité d’augmenter la valeur de votre bien.
Préjugé N° 7 : Les meilleures affaires sont proposées à la fin des périodes de commercialisation des programmes
Il s’agit plus d’un leurre que d’une bonne affaire lorsque certains projets offrent des remises sur l’achat de la dernière parcelle. Les meilleures propriétés sont-elles bradées ? Pourquoi ne se vendent-ils pas rapidement ?
Si l’on examine les différentes offres des promoteurs, on constate qu’il s’agit en majorité d’appartements au rez-de-chaussée orientés vers le nord ou d’appartements situés au-dessus des entrées de parking. En effet, ces biens ne sont généralement pas recommandés à des fins d’investissement. Ils peuvent être intéressants à louer, mais risquent de se déprécier en cas de changement de propriétaire.
Préjugé N° 8 : Investir dans des biens immobiliers plus anciens est moins coûteux et plus rentable.
Les rendements des biens immobiliers proposés par de nombreuses agences immobilières semblent très attractifs à première vue. Cependant, la rentabilité ne se résume pas au rapport entre le loyer et le prix du logement.
Les biens anciens peuvent nécessiter des travaux, des frais de notaire plus élevés, des places de parking, autant de variables à prendre en compte. En revanche, les implications fiscales pour les investisseurs sont peu prises en compte.
Il n’y a pas de réponse universelle à cette question. La réponse peut varier en fonction de la situation de l’investisseur et du type de bien. Les gestionnaires de patrimoine indépendants peuvent aider à trouver la solution la plus appropriée.
Préjugé N°9 : Il est plus sûr d'acheter en centre-ville
Il y a quelques années, cette affirmation pouvait avoir du sens. Cependant, aujourd’hui, l’évolution de la démographie et des modes de vie urbains incite les gens à quitter les centres-villes et à rechercher des logements à proximité de ceux-ci.
En outre, le coût élevé de la vie dans certains centres-villes oblige de plus en plus de personnes à s’installer dans les banlieues. Les zones résidentielles des banlieues attirent un nombre croissant de locataires et d’investisseurs en raison de la proximité de grands centres commerciaux.
Préjugé N°10 : Vous pouvez investir dans un bien immobilier où vos enfants pourront vivre.
Investir dans un bien immobilier où vos enfants peuvent vivre est une très bonne idée, mais du point de vue de la gestion immobilière, ce n’est généralement pas recommandé. Vos enfants ne sont pas obligés de terminer leurs études dans la même ville, ni de travailler dans la ville où ils étudient. Vous devez donc examiner attentivement la situation locative dans la région où vous investissez. Comme nous le disons toujours, l’investissement immobilier doit être réaliste. Un conseiller immobilier peut vous aider à vérifier si votre projet d’investissement est vraiment la bonne solution.
En conclusion :
Il existe de nombreux préjugés sur l’investissement immobilier. Certains d’entre eux sont fondés, tandis que d’autres s’apparentent davantage à des hypothèses. Il faut savoir que l’investissement immobilier ne se fait pas à la volée. Si vous voulez mieux réussir, n’hésitez pas à contacter des gestionnaires immobiliers comme Expat’ Immo qui peuvent vous faire profiter de leur expérience. Nous trouverons avec vous la solution la mieux adaptée à votre situation.
FAQ- questions fréquentes
Vous envisagez de développer votre patrimoine immobilier en mettant en location un ou plusieurs biens. Vous êtes probablement préoccupé par la gestion de ces biens, notamment en ce qui concerne les arriérés de loyers. Dans ce cas, sachez qu’il existe des solutions pour vous protéger.
Tout d’abord, vous pouvez réduire le risque de non-paiement des loyers en investissant dans des biens plus petits. Ces biens sont généralement loués à des étudiants. Dans de nombreux cas, les parents de l’étudiant paient le loyer ou se portent garants.
Ensuite, ils ne doivent pas hésiter à demander toutes les pièces justificatives nécessaires pour confirmer que l’autre partie est solvable. Le décret 2015-1437 fixe la liste des documents qui peuvent être demandés aux candidats locataires et à leurs garants.
La troisième est l’assurance contre les loyers impayés. Elle permet de se prémunir contre le non-paiement des loyers et les dégradations immobilières commises par les locataires.
Vous êtes un expatrié français et vous souhaitez vous constituer un patrimoine immobilier en France ? À première vue, ce projet peut sembler compliqué, mais il est tout à fait possible. Vous pouvez prendre le temps, pendant votre séjour en France, d’explorer le marché locatif et de visiter des biens. Certaines agences immobilières comme Expat’ Immo ont l’habitude de traiter avec des étrangers ou les expatriés. Soyez à l’affût pour obtenir les meilleures conditions pour votre projet.
Si vous investissez dans l’immobilier, votre prêteur peut vous demander de souscrire une assurance-crédit. La loi impose deux types d’assurance : l’assurance décès et l’assurance invalidité.
Vous n’êtes pas obligé de souscrire la même assurance pour toute la durée du prêt. Si un concurrent vous propose de meilleures conditions et que vous souhaitez changer, vous pouvez résilier l’assurance-crédit que vous avez déjà souscrite.
Dans ce cas, vous devez en informer la compagnie d’assurance au moins deux mois avant le renouvellement de la police.