Comment fonctionne l’investissement locatif dans un viager ?
Le viager est un moyen intéressant de vendre un bien immobilier. Ainsi, il garantit au propriétaire du bien la possibilité de bénéficier de certains avantages financiers jusqu’à son décès.
Le propriétaire n’est pas le seul à en bénéficier. L’acquéreur peut créer un flux de revenus substantiel en louant le bien grâce au viager. Le dernier point à comprendre est le mode de calcul de la rente viagère.
Dans ce cas, le bien peut être loué. Ce qui permet à l’acquéreur d’en bénéficier lorsque le bien est inoccupé. Le viager permet d’étaler l’obligation sur plusieurs années. Les revenus locatifs peuvent être utilisés pour payer ces versements. En plus des revenus locatifs de la rente viagère, l’acheteur peut bénéficier d’une déduction fiscale pour les réparations effectuées. Dans cet article, vous allez comprendre comment fonctionne l’investissement locatif dans un viager
L’essentiel à savoir sur le viager
Avant de mettre en location un bien en viager, vous devez considérer le montant calculé de la rente viagère. Vous pouvez utiliser la méthode de simulation du viager pour calculer le loyer. Si vous vendez un bien en viager occupé après le départ brutal du vendeur.
Explication détaillée des bases du viager
Le viager est la vente d’un bien immobilier en échange de versements périodiques. En effet, ce paiement est appelé rente viagère parce qu’il prend fin à la date du décès du vendeur.
Le vendeur (appelé crédirentier) peut opter pour une rente résiduelle ou non résiduelle. L’acheteur ou le cessionnaire est appelé le débiteur. Selon les termes du contrat de vente, il peut s’agir d’une rente à titre gratuit. Ou d’une rente à titre onéreux.
Dans le premier type de viager, le vendeur conserve le droit d’utiliser et d’occuper le bien. Ainsi, le vendeur a le droit d’occuper le bien jusqu’à son décès.
Dans le viager libre, le bien est transféré à l’acheteur. Celui-ci peut prendre possession du bien sans attendre le décès du vendeur. Le viager de jouissance est plus onéreux.
Par ailleurs, au moment de la signature du contrat de vente, aucune des parties ne connaît le prix d’achat.
Si ce n’est pas le cas, l’achat et la vente sont inefficaces et juridiquement révocables. Surtout si le vendeur tombe malade le jour de la signature du contrat et décède 20 jours plus tard.
Évaluation du montant du viager
Pour calculer le montant du viager, il est important de tenir compte du type de viager. Ainsi, un viager d’occupation est calculé différemment d’un viager de pleine propriété. La façon la plus courante d’obtenir une rente d’occupation est de vendre un bien immobilier. Ou de vendre une maison nue. La valeur du bien est égale au montant de la rente versée plus le bouquet.
De plus, la valeur du bien est égale à 20 % ou 30 % de la valeur marchande du bien. Concernant la rente réelle, si le vendeur décède selon son espérance de vie, il recevra la valeur totale du bien.
Dans le cas contraire, l’acheteur paiera une partie plus ou moins importante de la valeur du bien. Selon que le vendeur lui survivra ou non.
Dans le cas d’un viager, le calcul est plus complexe car il doit tenir compte du fait que le vendeur continuera à vivre dans le bien après la vente.
Pour faciliter les calculs, une simulation de rente viagère est utilisée. La simulation de rente viagère détermine la rente viagère à l’aide d’un simulateur de rente viagère en ligne.
Les informations suivantes sont très importantes :
- le sexe du vendeur
- l’âge
- Valeur du bien (en euros)
- Remise ou droit d’usage et d’occupation
- Montant du bouquet.
Par ailleurs, une simulation de rente viagère n’est pas nécessaire pour calculer une rente viagère libre. Le calcul est influencé par l’âge du vendeur. Il est comptabilisé dans le calcul de la rente à partir des évaluations de l’INSEE. Puis, de l’indice des compagnies d’assurances.
Pour obtenir la rente, il faut soustraire le bouquet de la valeur du bien et le diviser par le coefficient INSEE. La modélisation de la rente n’est pas absolument nécessaire, mais elle est utile.
Le DUH n’est pas nécessaire. Les résultats sont affichés en sortie et peuvent être analysés séparément à la fin de la simulation de la rente.
Comment fonctionne l’investissement locatif dans un viager ?
Le viager libre reste la meilleure option de location. Neuf acheteurs sur dix préfèrent cette option à l’accession à la propriété. Cela s’explique notamment par le fait que la plupart de ces acheteurs sont déjà propriétaires de leur résidence principale. Leur moyenne d’âge est d’environ 50 ans.
Les biens en pleine propriété ne représentent que 5 % de l’ensemble des biens mis en vente sur le marché. Il s’agit de résidences secondaires ou de logements anciens loués par leurs propriétaires.
Les maisons de retraite à vie sont la forme de location est la plus adaptée aux personnes âgées. Dans la plupart des cas, les personnes âgées ne sont plus en mesure de gérer efficacement leurs biens locatifs. D’autres doivent déménager dans une maison de repos. Ces coûts peuvent être couverts par une rente viagère.
Au moment de l’imposition, la rente peut être déduite des revenus locatifs imposables.
Comment louer un viager ?
Il existe deux types de viager : le viager occupé et le viager libre. Seul ce dernier est adapté à la location, car dans le premier, le vendeur reste dans le logement. Avec un viager libre, l’appartement n’est pas occupé par le vendeur. Cela permet à l’acheteur d’emménager dans l’appartement ou de le louer.
Ce type de transaction reste rare (environ 5 % des ventes en rente). Il présente cependant un certain nombre d’avantages pour les deux parties :
- Le vendeur bénéficie d’une rente plus élevée ;
- L’acheteur peut disposer du bien après la signature du contrat chez le notaire et le louer pour générer des revenus. De plus, il peut ainsi déduire fiscalement les rentes perçues au lieu de percevoir des revenus locatifs imposables.
L’état du bien peut être pris en compte dans le calcul de la rente. Le montant de la rente et la rente peuvent encore être négociés dans le cas d’une rente locative. L’acheteur peut négocier en fonction de l’état du bien et de la qualité des locataires en place. Il peut aussi le faire en fonction de la rentabilité de la location.
Comment déterminer le loyer dans un viager ?
Après l’achat d’un bien immobilier, l’acquéreur peut décider de le mettre en location pour obtenir des revenus complémentaires. Mais il n’est pas obligé de le faire. Les revenus locatifs serviront à financer en partie la rente versée par le vendeur.
L’acheteur doit assumer la totalité du droit de bail du bien. C’est ça qui fait la différence entre une rente de subvention et une rente de location. L’acheteur a droit à l’intégralité du loyer.
Si le bien est loué au moment de la vente, l’acheteur a le droit de percevoir le loyer des locataires. Comme dans le cas d’un bail traditionnel, ces locataires continuent à payer l’impôt sur le logement.
Par ailleurs, ils peuvent souhaiter augmenter leurs revenus locatifs pour couvrir la pension qu’ils paient. C’est ce que font de nombreux locataires, notamment après avoir effectué des travaux de rénovation.
La jurisprudence de la Cour de cassation en tient compte et limite le versement des pensions aux revenus du logement. Les pensions ne peuvent être payées qu’à partir d’une partie clairement définie des revenus locatifs.
En réalité, pour qu’un contrat de rente viagère puisse être conclu, l’incertitude existante entre les parties doit être évitée. Le tribunal peut déclarer le contrat nul pour absence de contrepartie réelle.
Caractéristiques du viager loué
Le viager loué est très proche du viager libre. La principale différence réside dans le fait que l’acheteur ne peut pas habiter le bien. En outre, il est tenu de reprendre l’intégralité du bail. Cela signifie qu’il perçoit la totalité du loyer. Le locataire en place reste responsable de la taxe d’habitation, de l’enlèvement des ordures ménagères. En plus des frais d’entretien, il doit continuer à veiller à l’entretien du bien.
Quels sont les biens immobiliers qui peuvent faire l'objet d'une vente en viager ?
La plupart des ventes en rente concernent des biens immobiliers anciens qui ont déjà été loués par le premier propriétaire. En effet, ce dernier, souvent âgé et ne souhaitant plus s’occuper de la location du bien, préfère vendre. Il perçoit ainsi un loyer à peu près égal au loyer précédent. Il est aussi déchargé des formalités de location et de gestion qui incombent au propriétaire.
L’acquéreur d’un bien en viager peut également décider de le mettre en location. De cette manière, il est possible, par exemple, de financer le viager avec les revenus locatifs.
Avantages du viager loué
De nombreux propriétaires d’immeubles locatifs ne veulent plus assumer la responsabilité de la gestion de la rente. Ainsi, la rente locative est une bonne solution. Elle présente des avantages pour les deux parties :
- Le vendeur est déchargé de toutes les formalités administratives et juridiques liées à la gestion du bien loué.
- En outre, le vendeur perçoit un revenu plus élevé qu’auparavant grâce à la rente. D’autant plus que le montant de la rente est directement lié à l’évolution de l’indice du coût de la vie publié par l’INSEE.
- L’impôt sur la rente perçue est réduit à vie.
- Le vendeur est également bien protégé contre le non-paiement de la rente par l’acheteur. Dans ce cas, il peut demander la résolution de la vente et la restitution des biens. Cependant, il ne doit pas rembourser les rentes déjà perçues.
- L’acheteur peut facilement se constituer un portefeuille de biens immobiliers sans avoir à contracter un emprunt bancaire.
- Les revenus locatifs peuvent également être utilisés pour financer une partie de la rente.
FAQ- questions fréquentes
Dans de nombreux cas, les biens en viager ne sont pas dans le meilleur état après leur vente. Si l’acheteur loue le bien, le locataire peut demander des modifications aux frais du vendeur.
L’état du bien peut être pris en compte dans le calcul du viager pour déterminer le montant du bouquet. En fonction de la qualité du locataire, l’acheteur peut négocier une rente sous forme de viager.
De plus, cette situation peut également être considérée comme une opportunité de réduire les coûts fiscaux. La réhabilitation d’un bien locatif est considérée comme un investissement locatif. La réduction de la base imposable dépend du fait que le bien soit meublé ou non.
Si le prix d’achat du bien est inférieur à 300 000 euros, elle est calculée sur le prix d’achat. Ces réductions sont liées à une durée minimale de location de neuf ans et à un plafonnement des revenus du locataire.
Par ailleurs, le viager est un moyen pour les vendeurs de s’assurer un revenu fixe à la retraite. L’avantage pour l’acheteur est de pouvoir louer le bien pour rembourser les mensualités du viager. Le montant du remboursement peut également être réduit en réaménageant le bien si les conditions légales sont remplies.
Acheter une rente et la mettre en location est l’une des meilleures façons d’investir en viager. Il s’agit généralement d’une activité commerciale active pour l’acheteur. Les vendeurs peuvent également le louer avant ou après la vente. Bref, dans les deux cas, les bénéfices peuvent être optimisés en fonction de la juridiction.