Les emplacements à ne pas choisir si vous voulez louer votre appartement rapidement
Un investissement immobilier locatif réussi passe toujours par le choix du bon emplacement. De l’image du quartier à sa desserte, nous avons passé au crible les critères qui caractérisent les bons emplacements.
Vous aurez une idée des emplacements à ne pas choisir si vous voulez louer votre appartement rapidement à la fin de cet article.
La règle d’or pour un investissement immobilier réussi est : emplacement, emplacement et emplacement.
Un bon emplacement augmentera la valeur de votre maison à long terme. Cela réduira l’impact d’une éventuelle récession sur le marché du logement. Un bon emplacement est pratique pour les locataires (cela dépend du loyer) et peut être loué à un bon prix.
Une fois l’opération terminée, la maison ou l’immeuble peut être vendue plus rapidement. Raison pour laquelle vous devez connaître les emplacements à ne pas choisir si vous voulez louer votre appartement rapidement.
Les emplacements à ne pas choisir si vous voulez louer votre bien rapidement
Les emplacements avec une mauvaise image
Les emplacements avec une mauvaise image en général n’attirent pas rapidement les locataires.
Si vous voulez louer votre appartement rapidement, vous ne devez pas choisir les emplacements qui ont une mauvaise image.
Pour connaître ces genres d’emplacement, vous pouvez vous référer aux études qui se font sur le territoire français. Selon une étude de Real Estate Network, Paris et Marseille arrivent en tête du classement des plus grandes villes de France avec une image plus ou moins bonne.
Cette étude porte sur la perception qu’ont les Français de certains indicateurs de qualité de vie dans 15 des plus grandes villes françaises. En bas de la liste se trouvent les deux plus grandes villes de France.
Paris et Marseille, avec respectivement 37% et 29% des répondants, évaluant la qualité de vie dans les deux villes.
Trois types d’indicateurs ont été suggérés pour faire l’étude :
- Le premier est le cadre de vie (pollution, propreté, verdure, calme).
- Ensuite, la présence et la disponibilité de divers équipements et services, notamment dans les usines et les transports en commun.
- Enfin, il y a des problèmes de sécurité.
Les deux villes qu’ils jugent les moins sûres sont Paris et Marseille. Seuls 16% considèrent Marseille comme « une ville dans laquelle l’on est protégé » contre 27% à Paris. Par ailleurs, seuls 25 % des Français à Marseille bénéficient de conditions vitales très confortables, contre 33 % à Paris.
Ces deux villes occupent à nouveau les deux dernières places.
Les emplacements qui n’attirent pas de nouveaux habitants
Les emplacements dans lesquels il n’y a pas de nouvelles personnes ne pourront pas vous permettre de louer votre appartement rapidement.
Une étude a été faite pour vérifier la croissance des villes françaises. Les résultats de cette étude vous aideront à connaître les emplacements à ne pas choisir si vous voulez louer votre appartement rapidement.
Selon l’étude, on perd des habitants en Martinique (-1% par an en moyenne), en Nivernais (-0,9%), en Haute-Marne (-0,8%) et en Meuse (-0,8%).
La Guadeloupe possède Anse-Bertrand, une commune de plus de 3 000 habitants. Elle a perdu l’essentiel de sa population ces dernières années : 4,8 % entre 2014 et 2020.
En deuxième position se trouve le célèbre Saint-Tropez.
Les prix de l’immobilier dans la station balnéaire de luxe du Var ont augmenté de 20% en une décennie (égalant ou dépassant les prix parisiens), mais ils perdent 3,1% de population chaque année. Non loin de là, Briansohn (Hautes Alpes) perd chaque année 2,3% de sa population. On cite également Calais, Cherbourg-en-Cotentin ou Le Havre parmi les plus grandes villes à la population en déclin.
L’augmentation du prix de l’immobilier fait diminuer la population de Paris : -0,6 % par an entre 2014 et 2020. Sa ville voisine de Neuilly-sur-Seine est également très chère. La population de cette dernière a diminué de 0,7 % par an sur la même période.
Les emplacements qui n’attirent pas de nouveaux habitants
Les emplacements dans lesquels il n’y a pas de nouvelles personnes ne pourront pas vous permettre de louer votre appartement rapidement.
Une étude a été faite pour vérifier la croissance des villes françaises. Selon l’étude, nous perdons des habitants en Martinique (-1% par an en moyenne), en Nivernais (-0,9%), en Haute-Marne (-0,8%) et en Meuse (-0,8%). La Guadeloupe possède Anse-Bertrand, une commune de plus de 3 000 habitants. Elle a perdu l’essentiel de sa population ces dernières années : 4,8 % entre 2014 et 2020.
En deuxième position se trouve le célèbre Saint-Tropez. Les prix de l’immobilier dans la station balnéaire de luxe du Var ont augmenté de 20% en une décennie (égalant ou dépassant les prix parisiens). Mais ils perdent 3,1% de population chaque année.
Non loin de là, Briansohn (Hautes Alpes) perd chaque année 2,3% de sa population.
On cite également Calais, Cherbourg-en-Cotentin ou Le Havre parmi les plus grandes villes à la population en déclin.
L’augmentation du prix de l’immobilier fait diminuer la population de Paris : -0,6 % par an entre 2014 et 2020.Sa ville voisine de Neuilly-sur-Seine est également très chère. La population de cette dernière a diminué de 0,7 % par an sur la même période.
Les emplacements dont vous n’avez aucune connaissance
L’emplacement est le secret du bon investisseur. Si vous voulez louer votre appartement rapidement, la bonne adresse est avant tout celle que vous connaissez. Vous savez s’il a une bonne image, s’il attire de nouveaux habitants.
Cette connaissance de la ville ou du quartier vous sera vraiment utile, d’autant plus si vous investissez pour récupérer le logement lorsque l’heure de la retraite aura sonné. Un quartier qui vous plaît, a toutes les chances d’attirer des locataires.
Un emplacement que vous ne connaissez pas ne peut donc pas vous permettre de louer votre appartement rapidement, à moins de passer par un prestataire qui saura vous trouver des locataires. Ne choisissez donc pas les emplacements que vous ne connaissez pas, si vous souhaiter louer seul et à distance.
Les emplacements loin de votre demeure
Si vous mettez votre bien en location seul, ne choisissez pas un bien qui se situe loin de chez vous. Si vous passez par une agence immobilière ou par un prestataire de confiance pour gérer votre location, alors vous pourrez vous lancer les yeux fermés.
Certains investisseurs poussent cette logique plus loin et choisissent d’acheter dans leur propre quartier ou même dans leur rue.
Une stratégie riche en avantages :
- Votre locataire restera à proximité de votre domicile.
- Vous pourrez communiquer plus facilement avec lui, intervenir plus rapidement en cas de besoin (réparations par exemple).
De son côté, le locataire sera plus vigilant sur le paiement des loyers et l’entretien du bien.
Les emplacements qui ne conviennent pas au locataire cible
Pour louer votre emplacement rapidement, vous devez prioriser le locataire.
Vous ne devez pas choisir un emplacement qui ne convient pas au locataire cible. Rappelez-vous avant tout qu’en matière d’investissement immobilier, tout commence par le locataire. Sans lui, pas de loyer, pas de rentabilité, des charges qui montent en flèche et un emprunt difficile à rembourser. Pour séduire le locataire, il faudra lui proposer une bonne adresse.
Le quartier lui offrira un cadre agréable, avec un service efficace, des espaces verts, des équipements collectifs.
Pensez à la clientèle que vous souhaitez cibler pour louer votre bien et renseignez-vous sur le marché de la location dans la ville choisie.
- Si vous envisagez de louer à un étudiant, le campus et le centre-ville animé doivent être facilement accessibles. Vous ne devez pas choisir un emplacement hors d’une ville universitaire pour un étudiant. Vous ne devez pas choisir un emplacement dont le centre-ville est difficilement accessible lorsque votre locataire cible est un étudiant.
- Si vous envisagez de louer pour une famille, vous ne devez pas choisir un emplacement avec lequel les écoles sont difficilement abordables. À noter qu’une école de qualité est un atout majeur.
Ce n’est pas un hasard si un logement est plus cher lorsqu’il est proche d’un lycée réputé. Gardez également un œil sur le niveau de sécurité.
Bref, le bon emplacement est avant tout celui que vous considérez comme tel puisque vous accepteriez d’y habiter.
Vous le choisirez comme si c’était vous qui alliez devenir locataire.
Quelques conseils pour louer votre appartement rapidement
Maîtrisez la location meublée en LMNP
L’un des principaux avantages de l’investissement dans un LMNP réside dans les avantages fiscaux, tels que les déductions pour amortissement. Cependant, l’investissement dans un LMNP offre également un certain nombre d’opportunités qui ne sont pas disponibles avec d’autres allègements fiscaux.
En tant que loueur meublé non professionnel, vous pouvez :
- Amortir le bien sur plusieurs dizaines d’années, c’est-à-dire calculer l’amortissement chaque année en fonction de la dépréciation et de l’utilisation (consultez votre conseiller fiscal).
- Déduire les frais de gestion et les intérêts du prêt.
- Si vous investissez dans des résidences neuves avec services telles que des résidences étudiantes, des résidences de tourisme, des maisons de retraite et des résidences professionnelles, vous pouvez bénéficier d’une déduction de la TVA de 20 % sur la valeur de l’investissement.
- Profiter d’un marché de la revente en croissance depuis de nombreuses années.
Avant d’investir dans une location meublée, vous devez réfléchir stratégiquement aux points suivants :
- Tenir compte de l’emplacement du bien et identifier les locataires cibles (par exemple, les étudiants, les voyageurs d’affaires).
- Évaluer le retour sur investissement (revenus locatifs, frais d’entretien et de fonctionnement).
Les appartements meublés sont populaires auprès des étudiants et des voyageurs d’affaires. Les appartements d’une ou deux chambres à coucher sont faciles à trouver dans les grandes villes.
Ils sont également de plus en plus populaires dans les zones touristiques, mais ne sont pas toujours disponibles toute l’année, ce qui peut avoir un impact significatif sur la rentabilité !
Vérifiez les demandes de location
Votre emplacement doit être disponible à la location. Ainsi, le plus prometteur est une ville qui peut attirer de nouveaux résidents.
Un quartier d’affaires dynamique ou encore un pôle universitaire où il forme une importante base de locataires. Mais attention aux généralisations.
Dans un quartier qui manque d’offres locatives, certaines industries sont plus fortes que d’autres. En d’autres termes :
Adaptez-vous au territoire, à ses équipements et à son image de marque.
Ceci est aussi essentiel que la recherche de la demande de location, de ses tarifs et des prix de l‘immobilier. Ne fermez jamais les yeux lorsque vous investissez.
Visitez souvent le site pour vous assurer de sa qualité. N’hésitez pas à essayer les transports en commun, vous serez assuré d’être à proximité des services. Ceci est encore plus important lorsque vous investissez dans une nouvelle construction dans un village loin de chez vous.
Certaines régions, certaines villes sont traditionnellement considérées comme des valeurs sûres. C’est le cas, par exemple, des 7e et 16e arrondissements de Paris. Il y a aussi Neuilly-sur-Seine (92), du 6e arrondissement de Lyon, du quartier Mont Sellette de Nantes et du quartier du Proche.
Ces adresses sont très demandées. Elles ont donc toutes les chances d’attirer des locataires.
Sécurité et rentabilité
L’immobilier est souvent cher, tant en termes de prix au mètre carré que de loyer. Par conséquent, vous devez avoir un budget solide pour votre investissement et trouver le bon locataire pour être certain que les loyers soient payés en temps et en heure.
Risque et récompense de location
Certaines communautés peuvent avoir une image moins positive. Faut-il les ignorer ?
Inutile, car la demande locative peut être très réelle. Si un bien est calme, bien équipé et bien entretenu, il attirera les locataires.
À mesure que l’immobilier devient plus abordable, votre retour sur investissement augmentera. Cependant, dans ce cas, faites une analyse approfondie pour bien comprendre les avantages et les inconvénients de votre investissement.
Les bonnes opportunités
Les communautés peuvent également offrir de belles opportunités si elles font l’objet de mesures de rénovation.
Créer de nouveaux objets, de nouveaux bâtiments, des espaces verts vous permettra d’augmenter vos revenus sur le long terme.
Selon les quartiers où vous décidez d’investir vous aurez de grandes chances de bénéficier de plus-values à long terme. De nombreuses communes, comme l’Île-de-France, se lancent dans l’urbanisme, ce qui offre de nombreuses opportunités aux investisseurs.
Toutefois, certaines communes comme Lille ou Paris, réglementent les loyers. Dans les villes étroites (où l’offre de loyer est inférieure à la demande), le loyer est encadré par la sous-location.
FAQ - Questions fréquentes
La localisation d’un bien est tout aussi importante pour les acheteurs, les investisseurs et les vendeurs.
En effet, c’est l’un des facteurs déterminants lors de l’évaluation et de la fixation d’un prix.
Si vous souhaitez évaluer votre bien, sa localisation est bien sûr primordiale. Le prix total de la propriété se compose du prix du terrain et de la valeur de la maison. L’emplacement de la propriété est un facteur constant dans ce calcul et est donc le plus important.
Tous les facteurs de conception tels que les matériaux de construction, les dimensions et l’entretien sont sujets à changement.
Pendant la détermination du prix d’un emplacement favorable, le terrain est donc plus important que la propriété s’y trouvant.
Au contraire, dans les zones moins attractives, l’immeuble a une énorme influence sur le prix global que la valeur du terrain.
La location meublée en LMNP vous permet de devenir propriétaire d’un bien meublé et de percevoir des revenus locatifs non imposables. Et ce, tout en collectant la TVA (uniquement pour les biens nouvellement acquis). La LMNP s’applique aux biens meublés dont les revenus locatifs ne dépassent pas les 23 000 euros de revenus annuels du propriétaire ou 50 % de ses revenus annuels bruts.
La LMNP est particulièrement ouvert à tous les contribuables français qui souhaitent préparer leur retraite. L’investissement dans une activité de location meublée non professionnelle est un investissement à long terme et il est important de ne pas le revendre. La valeur du bien augmente chaque année.
La loi LMNP existe depuis 1949 et offre des avantages fiscaux importants aux investisseurs en meublé. Il s’agit de l’une des plus anciennes niches fiscales françaises, qui n’a pas été remise en cause par les gouvernements successifs. 45 % des investisseurs en LMNP ont la trentaine. Beaucoup d’entre eux préfèrent investir dans la location étudiante, principalement dans les grandes villes.