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Investissement locatif Montpellier 

Montpellier est une ville située dans le sud de la France, à environ 10 km de la mer Méditerranée. Il s’agit d’une belle ville au climat socio-économique, politique et culturel très stable et attrayant. La ville de Montpellier dispose d’un parc immobilier bien équipé qui permet d’investir durablement dans des biens locatifs. C’est un facteur important pour les investisseurs immobiliers qui recherchent la rentabilité et des revenus élevés lors de la rénovation d’anciens appartements, quel que soit le nombre de pièces.

Montpellier est également l’une des villes qui accueille le plus d’étudiants en France. On estime que les étudiants représentent environ un cinquième de la population totale. Montpellier est une ville très dynamique dont l’économie se développe et se diversifie rapidement, ce qui entraîne une forte augmentation de la demande de logements en résidence secondaire ou principale.

Le cadre de vie à Montpellier présente toutes les caractéristiques nécessaires à la réussite d’un projet d’investissement immobilier. C’est un centre attractif et relativement stable pour le développement du secteur immobilier (neuf ou ancien). Avec son important potentiel démographique et économique, le secteur de l’investissement immobilier est une source de bonnes affaires pour les investisseurs qui cherchent à augmenter leurs revenus.

Montpellier, un pôle d'attraction

Investir dans l’immobilier à Montpellier ne comporte pas beaucoup de risques financiers étant donné tous les avantages que la ville a à offrir. Montpellier est très populaire auprès des habitants de Paris et des autres grandes villes françaises qui souhaitent s’installer à la campagne. Environ 4 000 d’entre eux déménagent chaque année, ce qui accroît la demande d’appartements (une chambre, deux chambres, quatre chambres, etc.).

Montpellier est également une ville touristique, avec des milliers de touristes passant par son centre chaque jour. Ils viennent pour voir les différentes attractions de la ville et pour profiter du commerce en plein essor. C’est pourquoi investir dans des biens locatifs est une très bonne idée, d’autant plus que la population de la ville est en constante augmentation. Cela garantit une augmentation de la demande de biens locatifs à long terme.

Étant donné que Montpellier n’est pas une grande ville comme Marseille ou Paris, choisir le bon quartier est très important pour un investissement immobilier réussi. La ville est composée de quartiers étudiants qui sont idéaux pour les investissements immobiliers. L’investissement immobilier est une activité lucrative qui requiert des compétences avérées pour générer de bons rendements et des revenus stables sur une longue période.

Investissement immobilier à Montpellier : caractéristiques uniques

Comme toutes les villes de France, Montpellier possède des caractéristiques uniques qui distinguent le marché immobilier de la ville. Ces caractéristiques sont vraiment importantes car elles influencent la rentabilité de votre investissement immobilier et donc vos revenus.

Par rapport aux autres villes françaises de taille à peu près équivalente, les prix de l’immobilier à Montpellier sont légèrement plus élevés. Bien entendu, ces prix varient toutefois en fonction du quartier et du type de propriété.

L’attractivité du marché immobilier montpelliérain est due au fait qu’il s’agit d’une ville très dynamique où il fait bon vivre. Montpellier est la première ville de France en termes de croissance démographique et compte plus de trente quartiers. Montpellier a une population jeune et dynamique, ce qui se reflète dans le grand nombre d’étudiants. Selon une enquête de l’INSEE, 50 % de la population de Montpellier a moins de 34 ans.

Environ 105 500 étudiants étudient à Montpellier, dont 68 000 dans l’agglomération, ce qui en fait la troisième ville universitaire de France et la troisième meilleure en termes de qualité de vie. 

Appartements meublés ou vides : le choix idéal

Le type de système de location à mettre en place après un investissement immobilier à Montpellier est toujours une question délicate car elle affecte directement la rentabilité du projet. En effet, il faut savoir que les premiers avantages d’une location meublée sont le prix, la qualité et la superficie. Les appartements meublés et décorés se louent entre 10 et 30 % plus cher que les appartements vides. En effet, l’immeuble locatif offrant un service supplémentaire, un prix de location plus élevé est le signe d’un rendement locatif supérieur. Il faut toutefois s’en assurer en déduisant les frais de copropriété, les frais de gestion locative et les taux d’imposition foncière.

Un investissement dans la location d’un appartement meublé présente également des avantages fiscaux. En vous qualifiant de locataire non professionnel d’un logement meublé (LMNP), vous pouvez bénéficier d’une déduction forfaitaire de 50 % des revenus locatifs. Par ailleurs, vous pouvez déduire vos dépenses dans la mesure où elles sont réellement engagées dans le cadre de l’impôt de fait.



Prix par mètre carré à Montpellier

Lorsqu’il s’agit d’investir dans des biens locatifs dans une bonne région, la question du prix est toujours primordiale. Cela vous donne une idée de la lucrativité de ce type de propriété sur le marché de l’immobilier. Investir dans des biens locatifs à Montpellier n’est pas une exception, même dans le centre-ville. Depuis 2015, les prix d’achat des biens immobiliers ont cessé d’augmenter, avec une hausse moyenne de 4 % pour une maison résidentielle et de 5 % pour les appartements. Cette augmentation des prix d’achat peut s’expliquer par la forte attractivité de la ville.

On estime que le prix d’achat du mètre carré à Montpellier est de 3 277 euros pour un appartement et de 4 020 euros pour une maison. Lors de l’achat d’un appartement ou d’une maison, il faut savoir que le prix dépend principalement de la zone et des commodités. Par exemple, le prix des appartements peut varier de 2 117 euros dans les zones peu attrayantes à 4 372 euros dans les zones attrayantes.

Le prix d’une maison ou d’un appartement varie également en fonction du quartier, du type de propriété, du taux d’imposition, de l’état (neuf ou ancien) et d’autres facteurs tels que la présence de commerces et d’installations de loisirs à proximité.

Où investir à Montpellier

Bien que le marché de l’immobilier locatif à Montpellier se porte plutôt bien, les bons investisseurs ont toujours l’embarras du choix entre vouloir accumuler un patrimoine immobilier et vouloir miser sur un bon rendement locatif.

Pour un investissement réussi dans un bien locatif à Montpellier, nous vous recommandons les quartiers étudiants. Vous préférez peut-être les zones où il y a une communauté étudiante active. Par exemple, près d’une université ou de différentes facultés. Sur la base de critères tels que l’emplacement, la qualité et le type de propriété, nous avons sélectionné quelques quartiers inoubliables de Montpellier qui conviennent à un investissement immobilier.

Ce sont :

  • Écusson, situé dans le centre-ville, recommandé pour les investisseurs expérimentés
  • Port-Marianne, un quartier attractif avec des prix au mètre carré assez élevés
  • Montpellier Nord, Hôpitaux-Facultés, idéal pour les studios et les appartements d’une chambre
  • Quartier de Richter, bonne accessibilité et proximité de l’université
  • Quartier Boutonnet, pour des investissements dans des appartements et des résidences.

Vous pouvez également explorer des quartiers tels que Le Lez et le bassin Jacques Coeurs, qui sont de plus en plus fréquentés par les étudiants. Il est important de savoir que dans ces villes, la qualité de la propriété l’emporte sur tout le reste. Si vous choisissez le marché de qualité, vous pouvez être sûr de trouver un locataire qui garantira le succès de votre projet d’investissement.

Incitations fiscales pour les investisseurs

Il existe plusieurs exonérations de taxes immobilières à Montpellier qui peuvent vous faire économiser beaucoup d’impôts si vous envisagez un investissement locatif :

La loi Pinel est un dispositif qui permet de bénéficier d’une déduction fiscale pouvant aller jusqu’à 63 000 € lors de l’achat d’un bien immobilier neuf. Lorsque vous mettez un bien en location, vous devez respecter un plafond de loyer qui dépend de la zone dans laquelle il est situé (zone A pour Montpellier) et un plafond de revenus pour les locataires. Le montant de l’allègement fiscal accordé dépend de la durée de la location : 12 % du prix d’achat pour une période de location de 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans.

Bien que le statut de LMNP ne soit pas un secours au sens strict, il offre aux investisseurs un avantage qui ne doit pas être sous-estimé. Par exemple, si un investisseur loue un ou plusieurs biens meublés, il peut bénéficier d’un traitement fiscal intéressant puisque seule la moitié de ses revenus locatifs est imposée sous le régime du micro-BIC. Si vous optez pour le régime réel, vous pouvez déduire de vos revenus locatifs les dépenses engagées ainsi que l’amortissement du prix d’achat des biens meubles et immeubles.

La loi Censi Bouvard représente une réduction d’impôt pouvant atteindre 33 000 € sur une période de 9 ans lors de l’achat d’un appartement dans un logement de service neuf ou rénové (logement pour retraités, étudiants ou maisons de retraite). L’investisseur peut également récupérer la TVA à un taux de 20% sur le montant de l’investissement. Il est obligatoire que l’appartement soit loué meublé.

À Montpellier, la loi Malraux est en vigueur, qui prévoit la réhabilitation des bâtiments emblématiques afin de préserver le patrimoine architectural. À condition que l’ensemble du bâtiment soit réhabilité et que les locaux restaurés soient loués pendant une durée minimale de 9 ans, l’investisseur peut bénéficier d’une réduction allant jusqu’à 30 % du montant des travaux réalisés. La réduction maximale peut aller jusqu’à 120 000 euros.

La loi sur la protection des monuments culturels peut être bénéfique pour les hauts contribuables. En échange de l’acquisition d’un bien immobilier classé monument culturel et nécessitant d’importants travaux de rénovation, l’investisseur peut déduire le montant des travaux réalisés de ses revenus locatifs et de location sans limite. Par la suite, le bien doit être loué sous une forme incomplète pendant au moins trois ans et détenu pendant au moins 15 ans.

Quels sont les coûts d'un investissement dans une propriété locative à Montpellier ?

Pour un investissement locatif, certains coûts sont à prendre en compte lorsqu’un investisseur calcule son budget : frais de notaire, frais de courtage éventuels, frais de copropriété, main-d’œuvre et impôts fonciers. Votre budget peut être fortement impacté par ces frais supplémentaires, ils doivent donc être pris en compte dans les calculs de votre investissement locatif à Montpellier :

  • Les frais de notaire : si vous achetez une propriété pour l’utiliser comme investissement locatif, vous devrez payer des frais de notaire lorsque vous signerez le contrat d’achat notarié. Pour un bien ancien, il faut compter environ 8 % du prix d’achat, et pour un bien neuf, 2,5 %.
  • Les frais d’agence immobilière : Si vous effectuez l’achat par l’intermédiaire d’une agence immobilière, vous devrez peut-être payer des frais d’agence immobilière. En fonction du taux de courtage, il peut s’agir d’un pourcentage du prix de vente net ou d’une commission fixe ou variable.
  • Les parts de copropriété : Les parts de copropriété correspondent aux frais liés au fonctionnement de la copropriété (entretien et frais de fonctionnement des parties communes, ascenseur, eau froide, chauffage, etc.) Une partie de ces frais, généralement 75%, peut être répercutée sur le locataire. En outre, il existe un fonds de roulement pour les travaux de construction et des appels d’offres spéciaux pour les travaux importants dans le complexe d’appartements.
  • Les réparations et travaux d’entretien : Si vous décidez d’acheter un appartement ancien pour le louer ensuite, veillez à inclure dans votre budget les travaux qui pourraient survenir dès l’achat, mais aussi dans les années à venir.
  • L’impôt foncier : cet impôt est prélevé chaque année par les propriétaires d’un bien immobilier et varie en fonction de la commune, de la taille du bien et de ses caractéristiques spécifiques (annexes telles que garage ou pool house, piscine, terrain, etc.) Dans certaines municipalités, une exonération totale ou partielle de la taxe foncière est possible lors de l’achat d’un nouveau bien.

Investir dans une propriété à Montpellier commence généralement à 115 000 euros pour un appartement de deux chambres à coucher. Toutefois, il ne s’agit pas nécessairement d’une bonne affaire. Pour ce prix et en fonction des réparations nécessaires sur l’ancien appartement, vous obtiendrez un prix de location de 12,3 euros et un rendement brut de 5,47% sur les revenus.

Pour les appartements de plusieurs pièces, il faut compter entre 200 000 et 360 000 euros, selon l’état du bien (neuf ou ancien). Ville à la démographie dynamique et au taux de chômage relativement faible, Montpellier est un trésor pour les investisseurs à la recherche d’opportunités.

Quelles sont les règles de base à respecter lors de la mise en location de votre bien ?

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier et souhaitez le mettre en location ? Avant de signer le bail avec le locataire potentiel, vous devez suivre certaines recommandations. Il s’agit notamment de rédiger une annonce de location effective pour l’appartement ou la maison et de déterminer un loyer approprié.

  1. Rédiger une annonce immobilière attrayante : La tâche la plus importante d’une annonce immobilière est de séduire le locataire potentiel. Il doit donc être formulé de manière claire et concise et comporter une accroche originale. Il s’agit de mettre en avant les avantages de l’appartement. Quel que soit le mode de diffusion (vitrine de l’agence immobilière, site internet ou journal), l’annonce doit contenir un certain nombre de mentions obligatoires (type de bien, superficie, description, étiquette énergétique, etc.)

En outre, des informations spécifiques telles que le type de location (vide ou meublée), le montant du loyer et des charges ou le montant de la caution doivent être indiquées. Ces détails servent à augmenter les chances de réussite de la location du bien.

2. Mettez en valeur votre propriété avec de belles photos : Les annonces de location les plus consultées sont celles qui comportent systématiquement des photos (idéalement une par pièce). Veillez à illustrer votre texte avec des photos récentes, de qualité et, surtout, vivantes. Si l’appartement est occupé, veillez à le ranger avant de prendre les photos. Pour attirer l’attention des candidats, accordez une attention particulière à la photo dans l’annonce. La première impression est souvent importante…

3. Faites passer le mot sur votre annonce immobilière : Afin d’atteindre le plus grand nombre de personnes possible, il est judicieux de multiplier les canaux de distribution de votre annonce. Bien sûr, vous pouvez passer par une agence immobilière ou une société de location. Pour une visibilité maximale, l’internet et les médias sociaux sont essentiels. Ne négligez pas les opportunités dans votre quartier, comme le panneau « À louer » sur votre balcon ou l’annonce dans la vitrine du magasin du coin. Conseil : n’oubliez pas de télécharger vos annonces après avoir signé le bail.

4. Déterminer le loyer : Le calcul du loyer d’une maison ou d’un appartement est une étape importante pour un propriétaire. En règle générale, la fixation du loyer initial est libre pour tous les biens, à l’exception de ceux qui bénéficient d’une réduction d’impôt par le biais d’un investissement locatif, comme le dispositif Pinel (où des plafonds de loyer doivent être respectés). Toutefois, le propriétaire doit veiller à fixer un loyer raisonnable, conforme aux prix pratiqués dans les environs pour le même type de logement. Dans certains cas, la fixation des loyers est réglementée par la loi (par exemple, pour les nouvelles locations dans une zone défavorisée ou le contrôle des loyers).

5. Trouver et choisir un locataire fiable : Trouver un locataire fiable, c’est bien. Toutefois, il doit également être sérieux et fiable. Il existe quelques astuces pour trouver le locataire idéal (c’est-à-dire celui qui paie le loyer tous les mois et respecte le logement) : vous pouvez demander au candidat un dossier complet, vérifier sa cote de crédit ou le rencontrer pour évaluer son sérieux.

6. Signez le bail et faites le point lorsque vous emménagez : Le bail peut être signé à tout moment avant que le ou les locataires emménagent dans l’appartement. Toutefois, il est essentiel que l’inspection de l’appartement ait lieu avant la remise des clés aux nouveaux occupants.

7. Assurance des biens et de la responsabilité civile en tant que propriétaire : Une fois que vous êtes propriétaire d’un bien, vous en êtes responsable, tant vis-à-vis des tiers que des locataires. C’est pourquoi l’assurance responsabilité civile est essentielle et même obligatoire si le bien est en copropriété. Pour pouvoir louer le bien et percevoir un loyer, il doit être en bon état. En assurant le bien en cas de dommage, vous pouvez garantir que le coût des réparations sera couvert afin que le bien puisse à nouveau être loué. En savoir plus sur l’assurance PNO.

8. Prévenir les arriérés de loyer grâce à une police d’assurance spéciale : Pour se protéger contre le risque de retard ou de non-paiement du loyer, il est utile pour un propriétaire de souscrire une assurance appropriée. Il existe ainsi des garanties qui permettent, en cas de litige avec le locataire, que le propriétaire puisse continuer de percevoir le loyer mensuel. Il s’agit de la garantie de paiement du loyer (GPL).

Appartements meublés à louer : avantages et inconvénients pour le locataire

Vous ne savez pas si vous devez emménager dans une maison déjà meublée ? Alors vous devez savoir que les appartements meublés à louer présentent de nombreux avantages, mais aussi des limites que vous devez connaître avant de signer un bail.

Avec un appartement de location meublé, vous disposez de tout l’équipement dont vous avez besoin.

Si vous n’avez pas le budget nécessaire ou si vous n’avez tout simplement pas envie d’acheter tous les meubles et équipements, une location meublée est faite pour vous. En effet, il est déjà équipé de tous les appareils et accessoires qui faciliteront votre vie quotidienne. Ainsi, l’appartement doit vous offrir la possibilité de dormir et de manger, tout en disposant de certains espaces de rangement et d’une salle de bain équipée.

La durée du bail est plus intéressante en fonction de votre statut.

Pour un appartement vide, la durée du bail est de trois ans. Pour les logements meublés, la durée est portée à au moins un an et ne peut être renouvelée que par consentement tacite. Toutefois, notez en particulier que la durée du bail pour un logement meublé peut être réduite à 9 mois seulement sans renouvellement implicite si le logement est loué à des étudiants, de sorte que la durée du bail coïncide avec la durée de l’année universitaire.

Cela signifie qu’en tant que locataire, vous n’avez pas à vous soucier du délai de préavis lorsque la fin de l’année approche, puisque votre contrat est conclu pour une période prédéterminée et qu’au moment de votre départ, il vous suffit d’organiser votre déménagement et de fixer une date de remise des clés sans autre formalité.

Dans le cas d’une location meublée, le locataire a le grand avantage de pouvoir quitter le logement à tout moment avant l’expiration du bail sans avoir à donner de raison. Vous ne devez donner qu’un mois de préavis, contre trois mois dans une location vide, et comme vous êtes arrivé avec peu d’affaires personnelles, vous pouvez déménager en un rien de temps, en n’emportant que votre valise.

Toutefois, le loyer des logements meublés est plus élevé.

Emménager dans un appartement déjà meublé présente de nombreux avantages, mais si vous choisissez de louer de cette manière, votre loyer sera légèrement plus élevé que dans un appartement vide. On estime que le loyer d’un appartement meublé est en moyenne de 5 à 30% plus élevé que celui d’un appartement vide.

Un autre inconvénient de la location d’un appartement meublé est que les meubles et les divers appareils électroménagers ne vous appartiennent pas. Ils doivent rester intacts pendant toute la durée de la location, car ils font partie des objets que vous devez laisser derrière vous lors de votre départ et pour lesquels un procès-verbal de réception est établi. Cela signifie que vous devez en prendre soin, même au risque de devoir remplacer les objets endommagés et de laisser tout ou partie de votre caution.

Dans un appartement meublé, l’espace n’est pas aussi privé.

Dans une location meublée, le locataire se sent généralement moins bien chez lui que dans un appartement vide. Non seulement il ne possède pas les meubles et l’ameublement, mais il ne peut pas les changer à volonté, décorer et styliser l’appartement à sa guise. Les meubles lui sont prescrits. Par conséquent, avant de signer un contrat pour un appartement meublé, vous devez peser le pour et le contre !

    FAQ - Questions fréquentes

    La nouvelle ligne de tramway de Montpellier continue d’évoluer d’année en année, traversant de nombreux quartiers en plein essor. Par exemple, du côté de Saint-Roch et près du centre du village de Saint-Pascal-de-Maizerets. Cette nouvelle ligne de tramway entraîne une augmentation de la demande de maisons et d’appartements dans les zones désormais plus abordables. Montpellier est en constant développement, de sorte que des opportunités de logements et d’appartements sont également disponibles en permanence.

    En 2018, le marché immobilier de Montpellier est très satisfaisant en matière de logements collectifs neufs et anciens. Le projet ambitieux (quartier high-tech), avec sa beauté architecturale et ses grands espaces verts, répond très bien aux besoins actuels des habitants.

    En 2022, on prévoit que la demande de logements continuera à dépasser l’offre, le marché restera donc compétitif grâce à l’attractivité de la ville.

    Donc, si vous souhaitez investir à Montpellier, c’est le bon moment.

    • Agronomie chez Kraft Foods Mondelez
    • qualiméditérrannée
    • Environnement avec EDF
    • Véolia Énergie
    • TIC avec IBM, Orange, Free et Ubisoft, entre autres.

    Il s’agit du quatrième meilleur incubateur au monde pour les jeunes entreprises et offre donc tout ce qu’il faut pour transformer votre investissement immobilier en un succès financier durable. 

    Sources utilisées pour la rédaction de cet article

    Expat Immo

    À propos

    Expat' Immo est basé à Singapour et Dubaï. Nous aidons les expatriés à investir dans des immeubles/appartements de rapport en France.