Investissement locatif Bordeaux
Bordeaux, une ville privilégiée pour l’investissement locatif.
De la qualité de vie au patrimoine architectural et culturel, Bordeaux ne manque pas d’attraits pour les locataires et les investisseurs. La facilité d’accès depuis la capitale a également créé un engouement chez les Parisiens qui s’y sont installés.
Ce pic démographique s’est accompagné d’une hausse spectaculaire des prix de l’immobilier à Bordeaux, qui ont augmenté de plus de 37 % depuis 2015 et de 54,5 % en 10 ans. Aujourd’hui, l’attractivité de la capitale des Girondins en fait un fonds immobilier prometteur pour les investisseurs, qui s’assurent ainsi un taux de vacance inexistant et des rendements très lucratifs.
Vous souhaitez réaliser votre propre projet immobilier à Bordeaux depuis l’étranger ? Voici tout ce que vous devez savoir sur les quartiers à privilégier et les démarches à effectuer pour réussir votre investissement locatif à Bordeaux.
Pourquoi faut-il investir dans la location à Bordeaux ?
Les raisons suivantes vont vous convaincre de faire un investissement locatif à Bordeaux :
- L’attractivité de la ville : elle attire les jeunes cadres, les étrangers et les étudiants ambitieux. En raison du taux de vacance quasi inexistant.
- Le dynamisme du marché de l’immobilier : Les prix sont en hausse constante depuis plusieurs années.
- Les banques françaises facilitent l’investissement à crédit :Les banques prêtent également à distance contre un dépôt plus élevé.
- Les taux d’intérêt sur les prêts immobiliers sont plus bas que jamais, même pour les personnes vivant à l’étranger, en raison de la forte concurrence entre les banques.
Pourquoi investir dans un immeuble locatif à Bordeaux en 2022 ?
La qualité de la vie
Depuis plusieurs années, Bordeaux figure en tête de liste des villes dans lesquelles les Français rêvent de s’installer. Ce succès se justifie à plusieurs égards : la ville offre une qualité de vie très élevée, un climat agréable, le dynamisme d’une métropole moderne et jeune et la joie de vivre d’une ville du sud. Qu’il s’agisse de tourisme, de culture ou de gastronomie, la Belle Endorme brille à tous les niveaux. Elle serait même en tête du classement des villes françaises où l’on mange le mieux, devant Paris et Lyon.
Il est relié à Paris par des trains à grande vitesse.
Depuis 2017, une ligne à grande vitesse (LGV) relie Paris et Bordeaux en deux heures seulement. Cette facilité d’accès a conduit de nombreux Parisiens à la recherche d’un mode de vie plus calme à s’installer dans cette ville animée du sud-ouest de la France.
La situation géographique favorable
L’un des grands avantages de Bordeaux est sa situation géographique favorable – à deux heures de train de Paris et à une heure seulement de la mer et des plus belles plages de la côte atlantique. Cette situation idéale contribue de manière significative à la croissance et au dynamisme de la ville en termes touristiques, économiques et culturels.
La forte demande locative
En 2018, la population de Bordeaux Métropole était de 801 041 personnes. Et d’ici 2030, la ville devrait atteindre la barre du million, selon les statistiques de l’Insee. Ces dernières années, la démographie de Bordeaux a atteint un pic monumental, la population ayant augmenté de 8 % entre 2009 et 2014, soit près de 1,5 % par an.
Cela est principalement dû à l’arrivée massive de Parisiens et à la construction de l’autoroute Ligne Grande Vitesse. Les prix de l’immobilier, bien plus abordables que dans la capitale, justifient également ce fort engouement pour la métropole girondine. Grâce à l’attractivité de la ville, les investisseurs qui décident d’acheter une propriété à Bordeaux peuvent être sûrs qu’ils n’auront pas peur des espaces vacants.
Quelles sont les prévisions pour le marché de l'immobilier à Bordeaux ?
Au cours des dix dernières années, les prix de l’immobilier à Bordeaux ont connu une hausse impressionnante de 54 %. Depuis 2018, le prix moyen de l’immobilier à Bordeaux est largement stable, mais à Bordeaux Métropole, il est en constante augmentation.
C’est parce que Bordeaux Métropole continue de se développer. Bordeaux n’étant pas une ville très densément peuplée (49,36 km²), l’activité économique s’est donc étendue aux communes environnantes. Mérignac abrite le plus grand centre aéronautique de France et Pessac, dans la banlieue sud-ouest de Bordeaux, abrite un grand campus universitaire comptant près de 60 000 étudiants (l’université de Bordeaux est située à Talence et l’université Bordeaux Montaigne à Pesac). La municipalité abrite également plus de 2 400 entreprises, principalement dans les domaines de l’industrie, du commerce, de l’artisanat et des hautes technologies.
Talence n’abrite pas seulement un célèbre campus universitaire, mais est aussi l’une des villes les plus dynamiques économiquement de Bordeaux. La ville de Villenave d’Ornon est également en pleine mutation économique et urbaine et fait l’objet de nombreux projets de développement.
Ce qu'il faut savoir sur l'immobilier à Bordeaux
Les caractéristiques de l'immobilier à Bordeaux
La Belle Endormie, comme on appelle aussi la ville, est un joyau architectural et culturel. Elle est, après Paris, la ville française qui compte le plus de bâtiments historiques. Ancien comptoir romain, le patrimoine de Bordeaux s’est développé au XVIIe siècle en raison d’une forte croissance économique. Cette évolution est due à une forte croissance économique au XIXe siècle. A cette époque, l’architecture devient majoritairement classique, avec des bâtiments en pierre claire, qui font aujourd’hui l’identité et le charme de cette ville d’art et d’histoire. Grâce à cette richesse architecturale, la ville a été inscrite sur la liste de l’UNESCO en 2007 en tant qu’ensemble urbain exceptionnel.
Le développement immobilier à Bordeaux
En parallèle de l’embellie démographique et de l’attractivité croissante de la ville, les prix de l’immobilier à Bordeaux n’ont cessé d’augmenter au cours des 10 dernières années. De 2015 à 2019, les prix ont augmenté de 38,5 %. Récemment, les prix se sont stabilisés mais restent très élevés. À la fin de l’année 2021, le prix minimum pour acheter un bien immobilier à Bordeaux était de 3 001 €/m2. Dans certains quartiers, les prix ont même dépassé les 5 500 €/m2.
Cette hausse des prix est principalement justifiée par la tendance générale qui se dessine au niveau national. Les prix de l’immobilier en France ont fortement augmenté, principalement en raison du fait que les taux de prêt sont très bas et stables depuis des années. De plus, la durée de remboursement des prêts a été allongée, ce qui incite fortement les investisseurs à acheter des biens immobiliers. Cette tension sur le marché a largement contribué à une augmentation de la demande de biens immobiliers et, par conséquent, à une hausse des prix de l’immobilier. La liaison ferroviaire à grande vitesse entre Paris et Bordeaux a joué un rôle important à cet égard : La capitale girondine est désormais plus accessible, ce qui a contribué à une forte augmentation de la demande et donc des prix de l’immobilier local.
Quels sont les avantages d'un investissement à Bordeaux ?
Ces dernières années, Bordeaux est devenu le nouvel eldorado des investisseurs de tout le pays. La métropole est d’ailleurs en tête de liste des villes les plus prisées par les Français pour investir dans l’immobilier locatif. L’achat d’un appartement à Bordeaux offre un certain nombre d’avantages :
Tout d’abord, la croissance démographique, qui augmente de plus de 1% par an, atteint un tel niveau que certaines municipalités craignent désormais une offre excédentaire. Cependant, cette densité de population est une bonne nouvelle pour les investisseurs, qui sont assurés de ne pas avoir à se soucier des logements vacants à Bordeaux. Ils bénéficient ainsi de revenus locatifs stables et à long terme, ce qui assure la rentabilité de leur investissement.
Par ailleurs, vous pouvez vous prémunir contre d’éventuels impayés de loyer et des retards ou manques de paiement de loyer en souscrivant une assurance loyers impayés. Toutefois, le risque d’une baisse de la demande locative est très peu probable dans une ville comme Bordeaux.
Si vous envisagez de mettre votre bien en location, vous devez souscrire une assurance de protection des non-fumeurs (PNO), qui protège votre bien contre les dommages dus à un éventuel sinistre. Cette assurance est obligatoire et est exigée par le notaire lors de la signature du contrat d’achat. Bien que les locataires soient tenus de souscrire une assurance habitation, la plupart d’entre eux choisissent une police assez limitée qui ne couvre pas les dommages importants. Avec une telle assurance, vous pouvez avoir l’esprit tranquille lorsque vous louez votre bien.
Après tout, la demande d’achat et de location de propriétés à Bordeaux est si élevée que le propriétaire est certainement dans une position favorable par rapport aux locataires ou acheteurs potentiels. En raison de la situation tendue sur le marché de l’immobilier à Bordeaux, le propriétaire peut s’attendre à une plus-value lors de la revente du bien.
Si vous suivez ces conseils, vous pouvez réaliser un investissement sans risque en achetant un bien locatif à Bordeaux. Toutefois, le meilleur moyen de réaliser votre projet dans les meilleures conditions est de demander conseil à des experts immobiliers locaux.
Quelle est la rentabilité du marché immobilier à Bordeaux ?
Prix moyen au m2 à Bordeaux
À Bordeaux, le prix moyen d’un appartement est de 4 637 euros/m2. Ce prix varie considérablement d’un quartier à l’autre et pourrait atteindre 6 031 euros/m2 en février 2022.
Vous devez donc prévoir au moins 150 000 euros pour un investissement dans la ville de Gironde.
Les prix de la location à Bordeaux
Quant aux prix des loyers à Bordeaux, il faut savoir que Bordeaux fait partie des zones dites » tendues « . Par conséquent, la ville est concernée par le contrôle des loyers établi dans la Loi Alur. Toutefois, de nombreux propriétaires ne se conforment pas entièrement à cette disposition. En conséquence, les loyers augmentent parallèlement à la hausse des prix de l’immobilier.
Le loyer fixe dépend également du quartier et de la rue dans lesquels se trouve le logement. Le type de bien, qu’il soit meublé ou vide, et sa taille ont également une incidence sur le prix de la location. Toutefois, le fait qu’il s’agisse d’une propriété neuve ou ancienne n’a pas beaucoup d’influence.
Quelle est la rentabilité de la location d'un appartement ?
Si un propriétaire loue son bien à Bordeaux, il peut espérer un rendement brut moyen compris entre 3,5 % et 5 % du prix du bien.
Quel investissement faire à Bordeaux ?
Si l’achat d’un bien immobilier à Bordeaux garantit à l’investisseur un très bon rendement, il doit pouvoir réaliser un investissement dans les meilleures conditions possibles. Cela suppose avant tout le choix de la commune et de la région, ainsi que le choix du type de propriété.
Où investir à Bordeaux ?
Les meilleurs quartiers pour les investissements locatifs sont ceux qui offrent à la fois des prix abordables et un bon retour sur investissement, tout en bénéficiant d’une situation géographique favorable à proximité des principales commodités.
En revanche, les quartiers excentrés, éloignés des commerces et des principales activités sont sans doute les pires quartiers pour un investissement locatif à Bordeaux. Il en va de même pour les quartiers où se trouvent des propriétés dont les prix sont trop élevés.
Par exemple, l’hypercentre de Bordeaux, ainsi que le Triangle d’Or et les quartiers Gambetta, Jardin Public et Saint-Catherine attirent de nombreux investisseurs, mais leurs prix sont les plus élevés de la ville, commençant à 7 000 euros/m2 et atteignant même 10 000 euros/m2 dans certains cas. Bien que ces types d’investissements puissent être attrayants, ils ne sont pas toujours les plus rentables à long terme.
À Bordeaux, plusieurs quartiers sont en cours de réaménagement et deviennent de plus en plus populaires. C’est le cas, par exemple, des quartiers Bastide-Niel et Saint-Michel, qui peuvent offrir des investissements prometteurs pour l’avenir.
Les quartiers étudiants dynamiques, tels que Saint-Pierre et Victoire, offrent également de bonnes opportunités immobilières.
D’autre part, l’attractivité actuelle de Bordeaux Métropole et de communes telles que Mérignac et Pessac peut amener à se demander s’il est judicieux d’investir dans la banlieue bordelaise.
En effet, investir à Bordeaux Métropole peut être très rentable, à condition d’acheter un bien dans l’une des communes reliées au centre-ville et offrant un réel dynamisme économique et des commerces de proximité. Les communes dotées d’un campus étudiant, comme Talence, sont également très propices à l’investissement immobilier. Cela garantit une demande de location élevée sur une plus longue période.
Dans quoi devriez-vous investir ?
Outre le choix du quartier, le choix du type de propriété est également un critère crucial pour la réussite d’un investissement immobilier locatif.
Choisir d’acheter un petit appartement dans un immeuble ancien est idéal pour un investissement locatif à Bordeaux. En fait, il est beaucoup moins cher à l’achat. Il est donc beaucoup plus facile d’obtenir un prêt. En outre, ce type d’appartements (studio, T1 et T2) est très populaire pour la location.
Toutefois, si vous souhaitez investir dans un appartement plus grand, vous devriez choisir un appartement en colocation. De cette façon, vous pouvez maximiser le retour sur votre investissement.
Une autre question que se posent de nombreux acheteurs est de savoir s’il est préférable d’investir dans un bien ancien ou neuf. Que vous viviez dans un pays ou que vous déménagiez à l’étranger, il est fortement conseillé d’investir dans une propriété ancienne. De cette façon, vous pouvez louer votre bien immédiatement. En outre, les anciennes propriétés sont principalement situées dans le centre-ville et dans les quartiers les plus attrayants, tandis que les nouveaux logements sont généralement plus décentralisés. Un autre avantage des bâtiments anciens est qu’ils présentent une architecture et un cachet charmants et authentiques qui confèrent au bien une véritable identité.
L'investissement à Bordeaux
Financement
La première étape de tout investissement immobilier consiste à demander un financement à votre banque. Cette étape cruciale permet de confirmer la viabilité du projet.
Le montant du dépôt dépend de la banque concernée. Pour les non-résidents, vous devez vous attendre à une moyenne de 20 à 30 % du prix de la propriété, mais cela peut varier selon qu’il s’agit ou non d’un premier investissement immobilier.
Il est préférable de consulter un agent immobilier qui vous aidera à trouver les meilleures offres de financement et à éviter les vices cachés.
Recherche d'un bien
Une fois que votre demande de financement est confirmée, la phase de recherche de biens immobiliers vient ensuite.
Il est important de savoir que les propriétés à Bordeaux se vendent rapidement. Il faut donc être rapide et réagir très vite aux offres intéressantes. Vous devez également savoir comment trouver les propriétés les plus intéressantes et faire attention aux défauts qui peuvent se cacher derrière une annonce attrayante.
Afin de repérer les meilleures offres, il est important d’être très accessible, de faire des recherches quotidiennes et de ne pas précipiter son choix.
Après tout, il peut être difficile de savoir sur quel élément se concentrer. Cela est particulièrement vrai pour les primo-accédants qui ne connaissent pas bien le marché local. Pour les investisseurs qui sont loin et qui ont peu de temps, ces étapes compliquées seront difficiles.
Phase de négociation
Une fois que vous avez trouvé un bien, la phase de négociation suit généralement. Une bonne connaissance du marché immobilier bordelais est indispensable pour mener à bien cette phase délicate. En effet, la marge de négociation à Bordeaux est très réduite et assez rare, le vendeur étant dans une position avantageuse compte tenu de la tension du marché. Dans de très rares cas, cependant, il arrive que les prix soient gonflés. Dans ce cas, il est préférable de consulter un expert qui pourra négocier le prix le plus juste et le plus proche de la réalité du marché.
Procédure notariale
La quatrième et dernière étape qui complète l’achat est la signature du contrat d’achat. Cette procédure nécessite généralement une présence sur place. Toutefois, en demandant une procuration, il est possible de confier cette démarche à un tiers.
En outre, il existe désormais divers outils numériques innovants qui permettent d’investir en ligne et de gérer chaque étape depuis l’étranger. Citons par exemple les visites virtuelles pour la recherche de biens, les signatures électroniques pour les procédures notariales et les services de gestion en ligne qui vous permettent de louer votre bien à distance et de gérer les travaux de construction depuis l’étranger.
Comment puis-je louer mon bien à Bordeaux ?
Une fois l’achat du bien effectué, l’étape suivante consiste à le mettre en location. Vous devez ensuite décider du type de location que vous préférez : vide ou meublée, saisonnière ou à long terme, etc.
Dois-je louer mon appartement vide ou meublé ?
Il est généralement beaucoup moins cher de louer son appartement meublé. Tout d’abord, vous devez savoir que le contrat de location d’un appartement vide est de trois ans. Pour un appartement meublé, c’est seulement un an. En outre, la location d’un appartement meublé facilite le passage d’un locataire à un autre, car la mise en service peut se faire clé en main.
En outre, la rentabilité d’un appartement meublé est beaucoup plus élevée. Un appartement meublé est 10 à 30% plus cher à la location qu’un appartement vide. Les frais d’entretien et d’aménagement de l’appartement sont donc amortis très rapidement.
Enfin, il est important de savoir que la location de biens meublés est beaucoup plus intéressante d’un point de vue fiscal, car elle vous donne accès au statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) – un régime qui vous permet de bénéficier d’une déduction fixe de 50% des revenus locatifs (contre seulement 30% pour les biens vides).
Comment gérer les locations à l'étranger ?
Il existe aujourd’hui un grand nombre d’agences de gestion locative et immobilière pour les expatriés. Grâce à des outils numériques innovants, elles accompagnent les investisseurs étrangers dans toutes les phases de la location de leurs biens : recherche de locataires, gestion du paiement et des rappels de loyer, assistance technique, etc.
Ainsi, vous n’avez pas besoin de revenir en France pour acheter votre bien à Bordeaux ou pour gérer sa location.
Longue durée ou location saisonnière?
Le propriétaire peut également choisir entre deux types de location : la location touristique ou saisonnière et la location longue durée.
Il est conseillé de choisir la location longue durée et la location à l’année pour les appartements meublés. C’est beaucoup plus sûr pour votre investissement locatif. De plus, ce type de location n’est pas forcément moins lucratif que la location touristique, car les frais administratifs sont beaucoup moins élevés et vous pouvez obtenir le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).
En revanche, la législation sur les locations AirBnB bat son plein et les changements prévus ne sont pas en faveur des propriétaires. Tout d’abord, ils doivent présenter une autorisation de l’association des propriétaires pour pouvoir louer légalement leur logement, et ils doivent payer des taxes de séjour. De plus, s’il s’agit de la résidence principale, la location ne peut durer que 4 mois non consécutifs.
Quels sont les retours ?
Le vocabulaire est important. Le taux de rendement d’un investissement locatif indiqué par un agent immobilier n’est pas nécessairement le même que celui indiqué par votre conseiller bancaire. En fait, il existe différentes définitions de la rentabilité ou différentes façons de l’envisager. Le rendement locatif est également connu sous le nom de rentabilité locative. Il s’agit d’un concept clé dans toute stratégie d’investissement locatif. Il est donc préférable que vous puissiez effectuer un calcul rapide de la rentabilité locative du projet. Il s’agit du rapport entre l’investissement réalisé et les loyers annuels perçus. Il est également appelé rendement locatif.
Le rendement locatif est une mesure clé qui vous servira de boussole lors de la recherche d’un bien immobilier.
Le rendement brut
Définition
Il mesure le revenu que rapporte une location par rapport au prix d’achat. Il est exprimé sur une base annuelle et se situe généralement entre 2 % et 7 %. Toutefois, ce chiffre doit être considéré avec prudence car il n’inclut pas les coûts liés à la location du bien (coûts de location associés) ni les taxes associées.
Quelle sont les précautions à prendre
Les coûts de location peuvent parfois être très élevés et affecter ainsi la rentabilité globale de votre projet. Par conséquent, si vous souhaitez acheter une propriété, assurez-vous de vérifier les coûts de la copropriété. Ils peuvent augmenter soudainement pour les grands projets, tels que la rénovation de la façade ou l’installation d’un ascenseur.
Dans ce cas, la rentabilité de votre projet pourrait être sérieusement affectée. Vérifiez donc le procès-verbal de l’assemblée des propriétaires avant de vous lancer dans l’investissement locatif.
FAQ - Questions fréquentes
Le rendement locatif brut est vanté par les agences immobilières et est utile pour comparer rapidement les annonces.
Il vous permet d’en savoir plus sur la faisabilité de votre projet. Le calcul du rendement locatif net tient compte des taxes foncières, de l’assurance, des prêts, des frais de gestion immobilière, de la gestion et de l’entretien des biens, mais aussi des éventuelles périodes d’inoccupation.
Cela vous permet de prévoir avec plus de précision l’impact financier de votre projet, car ce calcul inclut davantage d’éléments.
Également connue sous le nom de rentabilité nette, cette méthode est encore plus précise. Cette méthode permet de déduire non seulement le coût de la location du bien, mais aussi le coût que vous devez payer en impôt sur le revenu. Les résultats peuvent donc varier considérablement en fonction de votre système fiscal.