Comment bien meubler son logement pour la location ?
Vous avez pris la décision de démarrer la location meublée mais vous vous posez un tas de questions. Par où commencer pour transformer mon bien nu en bien meublé ? Comment toucher un maximum de locataires potentiels ? Quels seront mes avantages ?
Expat-immo va vous apporter toutes les réponses que vous cherchez et plus encore.
Meubler son logement pour la location est un investissement très intéressant pour un propriétaire. En effet, cela vous apportera de nombreux avantages.
En ce qui concerne le marché de location de longue durée des biens meublés, il a connu une forte croissance en France en 2020. Suite à la crise sanitaire, le nombre de touristes français mais surtout étrangers a chuté, par conséquent de nombreux propriétaires qui pratiquaient la location “saisonnière” sont passés à la location “classique”. Mais cette croissance est également due à la forte augmentation de la demande sur le marché. En effet, de plus en plus de personnes cherchent à louer des appartements pour des périodes de quelques mois car leur situation, qu’elle soit géographique ou bien personnelle, change constamment.
Depuis quelques mois le tourisme reprend petit à petit en France ce qui découle d’une baisse de l’offre de logements en location pour une plus longue durée. C’est donc le bon moment pour investir dans la location meublée. Mais surtout il faut penser à bien meubler son logement pour la location afin de faire la différence face à la concurrence.
L’équipe Expat-Immo va donc vous présenter toutes les informations nécessaires pour démarrer votre investissement locatif.
Transformer un bien nu en un bien meublé
Pour qualifier un bien de bien meublé il doit respecter plusieurs critères.
Dans un premier temps, afin de bien meubler son logement pour la location, il est important de s’assurer que votre logement est décent. C’est-à-dire qu’il ne doit pas comporter de risque pour la sécurité du locataire, qu’il s’agisse de son intégrité physique ou de sa santé et il doit également comporter le minimum d’éléments pour une habitation convenable. En effet c’est un critère primordial quel que soit le type de logement mis à la location. Ce critère est valable pour tous les types de location.
Ensuite il y a différents critères propres à la location meublée.
S’assurer que la location meublée est possible
Dans un premier temps, il faut s’assurer que la location meublée est possible. Depuis l’ordonnance du 8 juin 2005, transformer un bien nu en un bien meublé est tout à fait possible, mais il faut tout de même faire quelques vérifications.
Tout d’abord, il faut s’assurer qu’il n’existe pas de clause dans le règlement de copropriété qui interdise la location de bien meublé.
Ensuite, il faut s’assurer ne pas avoir imputé de déficit foncier lors des trois dernières années sur ce même logement, lorsqu’il était vide.
Quand peut-on meubler son logement ?
Pour effectuer une transformation d’un bien non meublé à un bien meublé, il faut attendre le moment légal. Il est uniquement possible de meubler son logement pour la location lors d’un changement de locataire ou lors d’un renouvellement de bail, uniquement si le locataire en place est d’accord. Si le locataire n’est pas d’accord, le propriétaire devra attendre son départ. A l’inverse, si le locataire actuel est d’accord pour le changement de type de location, il faudra effectuer un nouveau bail meublé.
Mobiliers et équipements à respecter
Un logement meublé est qualifié de tel lorsqu’il répond à différents critères. Ces critères ont été clairement définis suite à la loi Alur en 2014.
A présent, il existe donc une liste précise de mobiliers et d’équipements à respecter lorsque l’on veut bien meubler son logement pour la location. Par exemple, il est obligatoire d’installer une literie, des plaques de cuisson ou encore du matériels d’entretien adaptés. Les éléments de cette liste permettent de répondre aux besoins quotidiens essentiels au locataire. Il faut donc mettre à disposition un mobilier et un équipement suffisants afin de permettre au locataire de vivre convenablement dans le logement sans avoir à ajouter de mobiliers ou équipements extérieurs.
Si cette liste n’est pas entièrement respectée, le logement peut alors être considéré comme logement vide. Il faut également prendre en compte les éléments de confort tels qu’un canapé ou bien des rideaux si ceux-ci sont nécessaires pour vivre correctement dans le logement.
Formalités administratives
Dans un premier temps, il faut établir un nouveau bail. Avec l’accord du locataire en place ou bien pour l’arrivée d’un nouveau locataire. A ce nouveau bail, sera intégré un inventaire détaillé avec la totalité du mobilier et des équipements figurant dans l’appartement.
Ensuite, si vous ou votre bien remplissez une des conditions figurant parmi une liste officielle, il faudra obtenir une autorisation préfectorale préalable. Ces conditions sont la location, habituelle, de plusieurs logements meublés, la localisation du bien dans une commune de plus de 200 000 habitants (ou dans les Hauts-de-Seine, en Seine-Saint-Denis ou dans le Val-de-Marne) et/ou si les locataires n’affectent pas les locaux à leur résidence principale.
Il faut également envoyer, au service des impôts dont dépend le bien, une déclaration de début d’activité.
Comment aménager son logement ?
Vous avez à présent toutes les informations nécessaires pour vous lancer mais vous ne savez pas par où commencer pour l’ameublement. Bien meubler son logement pour la location est essentiel. Cela vous permettra d’avoir un avantage compétitif sur le marché. Vous pourrez alors louer votre bien plus rapidement, avec un loyer plus élevé ou encore éviter les vacances locatives. Pour meubler au mieux votre bien on vous conseille de suivre ces astuces.
Penser pratique
Avant toute chose, il faut penser à la disposition des potentiels meubles dans la ou les pièces de votre bien. En effet, il ne faut pas que l’appartement soit trop surchargé ou au contraire trop vide. Cela permettra aux personnes qui visiteront votre appartement de s’y sentir bien dès leur première venue.
Mais surtout, il faut penser pratique. L’important est d’aller à l’essentiel des besoins du futur locataire tout en optimisant les espaces mais aussi les fonctionnalités des mobiliers. Ne vous embêtez pas avec des meubles design qui ne sont pas pratiques ou prennent de l’espace. Nous vous conseillons de mettre en place des meubles qui ont plusieurs fonctionnalités, surtout si vous avez un espace plutôt petit. Par exemple, vous pouvez installer un canapé-lit ou bien un placard avec un lit intégré. Mais vous pouvez également utiliser la hauteur sous plafond, en installant un lit mezzanine ou des étagères par exemple. Rajouter une mezzanine peut également être une option afin de rajouter de l’espace à un bien. Il existe de nombreux spécialistes en France comme Par exemple Rhone Metal Pose qui est situé près de Lyon.
Adopter un style sobre et moderne
Adopter un style sobre et moderne est primordial pour bien meubler son logement pour la location.
La clientèle visée étant une clientèle plutôt passagère, il est important que le mobilier puisse plaire au plus grand nombre de personnes.
De plus, la plupart du temps ces personnes souhaitent s’installer vite, il faut donc qu’elles se projettent assez facilement.
Privilégier les tons neutres, les couleurs qui peuvent plaire à tout le monde comme le blanc ou le beige. Il faut faire en sorte que la majorité des futurs locataires aient juste à mettre quelques éléments de décoration pour se sentir chez eux. Bien meubler son logement pour la location avec un style sobre et moderne vous permettra que de nombreuses personnes s’intéressent à votre bien et que leur choix se confirme durant la visite.
Pour cela il existe aujourd’hui des magasins tel que Ikea ou encore But qui proposent de nombreux articles simples et modernes qui sont, en plus, à un prix plutôt abordable. N’hésitez pas également à vous inspirer des réalisations effectuées par l’équipe Expat-Immo.
Les rangements
Surtout, il ne faut pas négliger la quantité de rangements. Toutes personnes qui souhaitent s’installer dans un nouveau logement souhaite qu’il y ait une assez grande quantité de rangements. Un bien sans rangement est un bien contraignant. En effet, si les prochains locataires ne peuvent pas s’installer convenablement ou doivent rajouter des meubles pour pouvoir ranger leurs affaires cela va les refroidir dans leur choix de prendre votre logement. Il faut donc bien prendre en compte ce critère lorsque vous allez aménager votre bien.
Petite astuce pour vous aider à ajouter des rangements sans encombrer une pièce : les meubles à multiples fonctions. Vous pouvez facilement trouver des meubles qui, en plus de leur fonction de base, ont des rangements intégrés. Par exemple les canapés ou les lits avec un coffre comme celui de la marque française Tediber, les escaliers qui sont également une armoire ou bien les tables basses qui se transforment en table avec un rangement intégré.
Meubles sur mesure
Les meubles sur mesures peuvent être une solution pour bien meubler son logement pour la location.
Dans certains espaces il est parfois plus intéressant de faire des meubles sur mesure. Par exemple, dans des petits logements, mettre des meubles sur mesure peut permettre d’optimiser au maximum l’espace. Une armoire qui rentre parfaitement sous un escalier ou des étagères d’une certaine dimension peuvent vous permettre d’ajouter de la place à votre logement, mais également des rangements.
Votre bien aura donc plus de valeur aux yeux des potentiels locataires. Les meubles sur mesure peuvent être aussi une solution pour bien meubler son logement pour la location lorsque celui-ci présente des formes originales. Lorsque les murs sont arrondis ou lorsque les angles d’une pièce ne sont pas droits.
Faire appel à une agence d'architecture d'intérieur
Si la partie ameublement vous effraie ou bien si vous n’avez tout simplement pas le temps, vous pouvez faire appel à une agence d’architecture intérieur. L’agence permet de bien meubler son logement pour la location. En effet, une agence est idéale lorsqu’on ne sait pas quel mobilier ou quel style acheter. Une agence peut vous donner, suite aux plans et aux photos que vous lui aurait envoyé, de nombreux conseils et de nombreuses idées et vous suivre tout au long de votre aménagement. Bien meubler son logement pour la location est possible à Mulhouse avec l’agence Oeil Intérieur par exemple. Mais vous pouvez trouver ce type d’agence dans toute la France.
Petite astuce
Vous pouvez trouver de nombreuses inspirations sur internet. En effet, il y a de énormément de contenus qui peuvent vous apporter des idées. Comme par exemple cette vidéo du « Monde de Salomé » qui renseigne sur beaucoup d’astuces pour avoir du rangements dans un logement. Ou encore en regardant des comptes Instagram, comme Idées Maison et Inspiration Déco, qui proposent une large quantité de contenu qui peuvent vous inspirer.
Avantages de la location meublée
Une location meublée représente des avantages pour un locataire comme l’économie de l’achat de mobilier ou l’installation rapide. Mais c’est aussi énormément d’avantages pour le propriétaire. En effet, la transformation de son bien nu en bien meublé apporte de nombreux points positifs pour le bailleur. C’est pour cette raison que beaucoup de propriétaires passent le cap. Nous allons aborder chacun des ses avantages afin que vous puissiez tous les exploiter.
Un loyer plus élevé
Un des principaux avantages est la possibilité d’augmenter le loyer. En effet lorsque vous louez un logement meublé, cela représente une dépense que le locataire n’aura pas à effectuer. Vous pouvez donc en contrepartie mettre un loyer plus élevé. Un logement meublé se loue en moyenne 12% à 15% plus cher qu’un logement vide. Bien meubler son logement pour la location peut également vous permettre de louer votre bien à un prix “haut de gamme” tout en étant sûr qu’il n’aura pas de problème pour être loué.
De la même façon, il y a un changement concernant le montant maximum de garantie. Celui-ci passe de 1 mois maximum à 2 mois maximum lorsqu’on passe d’une location nu à une location meublé. Cela vous permettra une sécurité supplémentaire pour le mobilier et les équipements mis en place dans l’appartement.
Fiscalité
Bien meubler son logement pour la location permet d’obtenir un avantage fiscal. Contrairement aux revenus générés par les locations vides qui constituent des revenus fonciers, les revenus résultant de la location meublée sont à déclarer dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Le propriétaire est alors un Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). A partir de ce moment-là, le bailleur a le choix entre deux régimes d’imposition : le régime micro-BIC ou le régime réel.
Le régime micro-BIC s’applique si vos recettes ne dépassent pas 70 000€. Ce régime vous permettra de bénéficier d’un abattements de 50% des recettes. Cela veut donc dire qu’uniquement 50% de vos recettes seront imposables.
Le régime réel, quant à lui, concerne les propriétaires dont les recettes dépassent 70 000€. Si vos recettes ne dépassent pas les 70 000€, vous pouvez tout de même faire la demande au fisc pour choisir ce régime qui peut être plus avantageux. Pour ce qui est du régime réel, il vous permettra de déduire l’ensemble des charges (intérêts d’emprunt, travaux, taxes, frais de syndic et de gestion, etc), ainsi que l’ensemble des amortissements (capacité de déduire une partie des loyers généré grâce au logement que vous déclarez).
Durée du bail
La durée du bail est elle aussi différente pour un logement meublé. Elle est réduite à 1 an au lieu de 3 ans pour un logement non meublé. Au bout de 1 an, le bail est reconduit tacitement pour une durée de 1 an si aucun préavis n’a été fait. La durée peut également être réduite jusqu’à 9 mois si le locataire est un étudiant. A ce moment-là, le renouvellement à la fin du bail n’est pas applicable.
Cette différence vous permettra d’attirer un plus grand nombre de personnes. Un logement meublé attire les personnes souhaitant s’installer à court terme en plus des personnes qui n’ont pas de critère concernant la durée. Vous augmentez encore vos chances d’attirer un maximum de potentiels locataires.
Préavis
Les préavis, que ce soit pour le locataire ou le propriétaire, changent lorsque l’on passe d’un bien nu à un bien meublé.
En effet, il passe de 3 mois à 1 mois pour le locataire. Cela représente un avantage évident pour le locataire et par conséquent pour le propriétaire aussi. Grâce à ce changement, le nombre de demandeurs potentiels de votre appartement risque d’être plus élevé car la flexibilité du préavis est attirante. Aujourd’hui, de nombreuses personnes souhaitent s’installer rapidement mais aussi pouvoir déménager rapidement si leur situation change. Il est donc plus facile pour un futur locataire de s’installer dans un bien où il sait qu’il peut partir 1 mois après avoir pris la décision.
Ensuite, le préavis du locataire passe de 6 mois à 3 mois. Ce qui rend la situation du bailleur beaucoup plus flexible. En effet, le propriétaire a plus de temps pour connaître son locataire, le choix d’arrêter ou de continuer le bail sera donc plus facile.
Quel budget prévoir ?
Vous devez sûrement vous demander quel budget prévoir pour bien meubler son logement pour la location. L’équipe Expat Immo peut vous aider à y voir plus clair concernant la somme que vous allez devoir dépenser pour meubler votre bien. Nous allons vous donner une somme approximative en fonction de la grandeur de votre logement. Tout en pensant qu’elle dépend de nombreux autres facteurs comme les magasins où vous allez vous fournir en mobilier et équipements ou encore vos touches personnelles que vous souhaitez ajouter à votre bien.
Favoriser l’entrée de gamme
Bien meubler son logement pour la location ne veut pas dire acheter du mobilier et des équipements haut de gamme. Nous vous conseillons de partir sur de l’entrée de gamme. Dans un premier temps, le but n’étant pas de vous ruiner. Ensuite, il faut penser qu’il va surement y avoir du passage dans votre bien, plusieurs locataires et cela pendant plusieurs années. Le mobilier et les équipements vont donc s’user. Il est préférable d’acheter du mobilier à un prix moindre que vous allez changer régulièrement. En plus de faire des économies, vous allez garder un appartement neuf et rester dans les tendances du moment.
Meubler un studio
Commençons par voir quel budget sera nécessaire pour bien meubler son logement pour la location lorsqu’il s’agit d’un studio. Un studio désigne un logement qui ne comporte qu’une seule pièce. C’est donc un logement qui n’a pas une très grande superficie. Il va donc falloir réfléchir pour l’optimiser au maximum pour bien meubler son logement pour la location. De plus, c’est un type de logement très courant, il va donc falloir réussir à se démarquer avec l’ameublement.
Pour ce qui est du mobilier, c’est-à-dire canapé-lit, rangements ou encore étendoir à linge, comptez entre 2000€ et 3000€.
Concernant l’électroménager le budget peut varier entre 500€ et 3000€, cela dépendra du nombre d’équipements que vous allez mettre dans votre bien, uniquement la liste minimum ou si vous souhaitez ajouter des éléments supplémentaires comme une machine à laver par exemple.
Ensuite, il faudra compter environ 500€ pour la vaisselle et les ustensiles de cuisine.
Il faudra donc prévoir de dépenser entre 3000€ et 6500€ pour bien meubler son logement pour la location si celui-ci est un studio.
Meubler un 2 pièces
Intéressons nous à présent au budget pour l’ameublement d’un logement comprenant deux pièces. Pour bien meubler son logement pour la location lorsqu’il comporte deux pièces, il faudra dans un premier temps meublé la deuxième pièce. Cette deuxième pièce sera probablement une chambre, il faudra donc rajouter un lit, une ou deux table(s) de chevet et une armoire. Il faudra également augmenter les quantités pour ce qui est du linge de maison et de la vaisselle car il est possible qu’un appartement deux pièces soit loué à plus de personnes simultanément qu’un studio.
Pour ce qui est du mobilier, comptez entre 3200€ et 3700€.
Le budget pour l’électroménager n’est pas différent de celui pour un studio, nous pouvons donc rester sur la même fourchette de prix qui est entre 500€ et 3000€.
Pour la vaisselle et les ustensiles de cuisine comptez environ 700€.
Nous avons donc une fourchette de prix, pour meubler son logement pour la location lorsqu’il s’agit d’un deux pièces, qui va de 4400€ à 7400€.
Meubler un 3 pièces
Dans un logement 3 pièces vous pouvez utiliser la troisième pièce comme une chambre supplémentaire ou comme un bureau. Dans les deux cas, il va falloir acheter du mobilier supplémentaire. Ensuite il faut aussi penser qu’un logement trois pièces peut acquérir un certain nombre de personnes, il faudra donc augmenter le linge de maison, la vaisselles mais également l’électroménager pour ajouter un certain confort à votre bien.
Comptez entre 4300€ et 4900€ pour le mobilier.
En ce qui concerne l’électroménager, le budget alloué pourra aller de 1500€ à 2000€.
Ensuite il faudra prévoir environ 1000€ pour la vaisselle et les ustensiles de cuisine.
Le budget pour bien meubler son logement pour la location, sachant qu’il comporte trois pièces, pourra donc aller de 6800€ à 7900€.
Amortissement
Si ces fourchettes de prix vous effraient ne vous inquiétez pas vous aurez la possibilité de les amortir. En effet, puisque vous êtes un Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) et si vous choisissez le régime réel comme régime d’imposition vous pourrez amortir vos meubles. C’est-à-dire que vous allez pouvoir, pour le mobilier supérieur à 600€, répartir le montant de l’investissement sur plusieurs années. Cela vous permettra par la suite de payer moins d’impôts car, avec le régime réel, vous pouvez retirer les amortissements de la partie imposable du loyer de votre bien.
FAQ - Questions fréquentes
Afin de mettre en valeur un logement pour la location il est important de suivre les conseils donnés précédemment. C’est-à-dire adopter un style sobre et moderne, optimiser l’espace ou encore équiper votre logement de nombreux rangements. Mais si vous voulez rajouter encore plus de valeur à votre bien, réalisez les travaux nécessaires ainsi qu’un ménage de qualité, rendez votre bien confortable ou encore optimisez la luminosité.
Pour calculer le loyer mensuel de votre bien meublé meublé, il faudra le comparer aux autres bien similaires se situant sur la même zone géographique que vous. Ensuite il faudra, grâce à la fourchette de loyer trouvée, vous demander où est-ce que vous voulez vous situer sur cette fourchette par rapport aux rendements que vous souhaitez. Tout en sachant qu’un loyer élevé n’est pas forcément la meilleure option. Pour finir il est important de s’assurer que vous respectez les limites légales.
Si vous souhaitez bien meubler votre logement pour la location sans vous ruiner, voici quelques bons plans. Tout d’abord vous pouvez vous orienter vers la récupération de meubles mais aussi vers les meubles d’occasion. Ou bien, vous pouvez également essayer les magasins de déstockage. Ces options peuvent vous offrir des prix plus avantageux que les magasins traditionnels. Cependant si ceux-ci sont un peu démodés, n’hésitez pas à essayer le home staging, qui désigne la remise aux goûts du jour de vos meubles avec de petits changements comme de la peinture par exemple.