Décortiquez votre avant-contrat comme le notaire !
Petit à petit votre projet immobilier se concrétise ! Ainsi, une signature d’avant-contrat chez le notaire est prévue à cet effet.
Quelles sont les précautions primordiales à prendre ? Nous allons vous accompagner dans ces démarches afin que vous prêtiez attention à tous les détails.
En droit immobilier, l’avant-contrat comme son nom l’indique représente la période durant laquelle l’acquéreur et le vendeur se mettent d’accord en amont sur les conformités de contrat.
Ainsi, pour former l’avant-contrat, deux options se présentent à vous :
– Signer un compromis de vente
– Signer une promesse unilatérale de vente.
La promesse unilatérale de vente, qu’est-ce que c’est ?
La promesse unilatérale de vente est un avant-contrat selon lequel le vendeur promet de vendre son bien sous certaines conditions fixées au profit d’une personne déterminée (l’acquéreur).
Pour la protection de l’acquéreur, nous préconisons la promesse unilatérale de vente. Cette dernière implique que seul le vendeur est engagé jusqu’à l’expiration de la date de réalisation de la promesse de vente.
L’acquéreur a ainsi toujours la possibilité de se désister, mais perdra l’indemnité d’immobilisation (de 5 ou 10% selon les conventions).
Le compromis de vente, quelle(s) différence(s) ?
À l’instar de la promesse unilatérale de vente, le compromis de vente est également un avant-contrat. Il permet de sceller l’accord des deux parties durant d’une transaction immobilière.
Un compromis peut quant à lui engager définitivement l’acquéreur car la vente est définitive puisqu’il y a accord sur le bien et son prix. Son délai de validité est d’en principe trois mois. Ces mois imposés sont nécessaires à ce que chaque partie ainsi que le notaire accomplissent les démarches administratives nécessaires à la réalisation définitive de la vente.
L’acheteur peut avoir besoin d’un certain délai pour obtenir la réponse des établissements bancaires auprès desquels il a fait des demandes d’obtention de prêt immobilier afin de financer son achat.
Le notaire, quant à lui, doit faire diverses vérifications auprès de la mairie, des impôts ou de la banque avant que les parties puissent signer l’acte authentique de vente.
Cet avant-contrat est un acte complexe qu’il s’agit de bien préparer pour éviter d’éventuelles surprises.
En cas de problème et parfois de mauvaise foi, cela peut se terminer devant les tribunaux !
Afin de préparer correctement votre avant contrat, veuillez noter les éléments nécessaires à la bonne réalisation de votre avant-contrat à ne pas négliger.
Origine et spécificités de la propriété à prendre en compte lors d’un avant-contrat
Tout d’abord, à titre de contrôle, pensez à vérifier que les noms, prénoms, adresses et l’origine de propriété du bien soient exacts. Le notaire est chargé de ces vérifications, mais il vaut mieux être prudent et ne pas hésiter à procéder à une double vérification.
La société civile immobilière, une solution vers laquelle se tourner
Au sein du compromis de vente, l’acquéreur peut insérer une clause de substitution de façon libre. Cette clause permettant de substituer un tiers au compromis de vente à l’acquéreur initial du bien immobilier. La clause de substitution voit le jour principalement lorsque l’acquéreur initial souhaite créer une société civile immobilière (SCI).
Cette société sera alors ensuite propriétaire du terrain lors de la vente finale.
La SCI est généralement une société familiale et permet de faciliter la gestion du bien.
Vous manquez de disponibilités ? Ayez recours au mandat de procuration !
Vous vous trouvez sûrement à des kilomètres de votre vendeur, ainsi, vous vous demandez comment signer votre avant contrat ? Une solution face à cela : donner procuration.
Le mandat établissant une procuration peut être donné par acte authentique, par acte sous signature privée ou encore par lettre.
Ainsi, vous pourrez transmettre à quelqu’un de votre entourage la responsabilité de signer votre avant-contrat.
Autorisée pendant la crise sanitaire et du confinement qui en est résulté, la comparution à distance a été généralisée par le décret du 20 novembre 2020.
Selon le nouvel article 20-1 du décret du 26 novembre 1971, « Le notaire instrumentaire peut établir une procuration sur support électronique, lorsque l’une des parties à cet acte n’est pas présente devant lui ».
Cette possibilité permettra de simplifier certaines difficultés rencontrées par les Français résidant à l’étranger compte tenu de la disparition des fonctions notariales consulaires ou diplomatiques.
Il existe différentes spécificités selon chaque bien et chaque région, ainsi nous allons nous focaliser sur les plus courants.
Appartement ou maison en copropriété : quels documents sont obligatoires pour établir un avant-contrat ?
Si vous souhaitez acheter une maison ou un appartement en copropriété, des documents spécifiques doivent être remis par le vendeur au moment de l’avant-contrat de vente.
Ils ont pour objectif de vous informer sur la santé financière et les caractéristiques techniques de la copropriété, le montant des charges, les travaux à venir et leur prise en charge. Retrouvez ainsi les documents obligatoires.
Les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale
Lire les procès-verbaux d’Assemblée Générale avant d’acheter est essentiel pour anticiper les coûts futurs que vous aurez à supporter pour la copropriété une fois votre bien immobilier acheté. Lisez-les donc en prêtant particulièrement attention aux points suivants afin d’éviter une mauvaise surprise !
Prendre connaissance des budgets et charges prévisionnelles qui sont à régler tous les trimestres
Le point le plus essentiel pour vous est l’approbation des comptes de l’année passée et les prévisions des comptes de l’année future.
Il vous renseignera sur la façon dont le syndic a géré et compte gérer l’argent de la copropriété.
Vous trouverez donc dans le Procès-verbal d’Assemblée Générale immobilier, le budget couvrant les charges de copropriété, dont vous allez devoir vous acquitter dès que vous serez copropriétaire.
Ainsi vous aurez un aperçu des dépenses d’entretien courantes de l’immeuble comme l’électricité dans les parties communes, le ménage, l’entretien de l’ascenseur etc.
Prendre connaissance des travaux qui ont été votés afin d’en connaître le montant et les délais de paiement
Tous les travaux et postes de dépenses qui ont été votés sont inscrits dans le procès-verbal d’Assemblée Générale.
Le procès-verbal mentionne la date de commencement des travaux, ainsi que la ou les dates d’exigibilité du paiement du montant de ces travaux.
Prêtez-y une attention toute particulière car vous serez redevable d’une partie des travaux, dès le jour où vous deviendrez copropriétaire.
Par ailleurs, soyez attentifs à la mention de travaux au sujet de structure de l’immeuble.
N’hésitez pas à contacter le syndic voire un architecte si certains problèmes structurels sont mentionnés.
Le carnet d’entretien de la copropriété
Le carnet d’entretien va vous permettre d’être informé de l’état de l’immeuble. Il est détenu par le syndic de propriété et sa consultation doit être accessible à tout copropriétaire.
Si certains d’entre eux envisagent de vendre leur lot, ce document est, conformément à la loi ALUR, à annexer à la promesse de vente. Le syndic doit alors vous permettre la consultation du carnet d’entretien.
Cela vous permettra d’estimer les charges que vous aurez à payer pour le financement des travaux.
Le règlement de copropriété et état descriptif de division
Le règlement de copropriété est la loi qui régit les rapports entre les copropriétaires au sein de la copropriété.
Il définit les règles de fonctionnement de l’immeuble et précise les droits et les obligations des copropriétaires.
Le syndic de copropriété est responsable de son application.
Vous y trouverez l’ensemble des répartitions des tantièmes des lots ( un tantième détermine la proportion d’une certaine grandeur. En effet, tout immeuble en copropriété est divisé en un certain nombre de lots. Au sein de chacun de ces lots, on y retrouve une partie privative et une quote-part des parties communes) ainsi que les plans de la copropriété.
La fiche synthétique de la copropriété
La fiche synthétique informe les copropriétaires sur le fonctionnement de la copropriété et l’état de l’immeuble. Cette fiche est obligatoire dans toutes les copropriétés.
Elle doit être réalisée par le syndic de copropriété. Le syndic doit la mettre à jour tous les ans.
L’état daté
L’état daté est un document que le syndic doit fournir au notaire afin de solder le compte du vendeur à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot de copropriété.
En effet, ce document liste les appels de fonds, travaux, charges de copropriété restant à percevoir sur le lot vendu… Ainsi que les appels de charges et les provisions à venir pour l’acquéreur.
On y retrouve trois catégories renseignées :
- Les sommes sont dues par le vendeur telles que les charges impayées ou honoraires de syndic au syndicat de copropriété. Le copropriétaire devant s’en acquitter avant la vente.
- Les sommes restées dues par le syndicat au copropriétaire vendeur
- Les sommes incombant au nouveau copropriétaire, telles que les dépenses non encore exigibles au titre du budget prévisionnel (sommes données de façon approximative).
Le Mesurage Loi Carrez
On appelle le mesurage loi Carrez la mention relative à la superficie privative d’un lot à indiquer obligatoirement lors de la vente de certains biens en copropriété.
Cette loi Carrez permet ainsi de calculer la superficie privative correspondant à la superficie de plancher des locaux clos et couverts, déduction faite des murs et cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres.
Il n’est pas non plus tenu compte des surfaces de plancher situées sous une hauteur de plafond inférieure à 1,80m, des terrasses et balcons extérieurs, ou encore des dépendances (garage, cave, jardin, etc.).
Vérifiez que le mesurage correspond bien au bien que vous avez visité
Le diagnostic technique de la copropriété
À compter du 1er juillet 2021, compte tenu de l’opposabilité du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), la disposition permettant à un DPE collectif de valoir DPE individuel pour chacun des lots est supprimée.
Cette possibilité se restreint à certaines conditions qui seront fixées par arrêté.
Maison ou terrain, que faut-t-il savoir avant la signature d'un avant-contrat?
Vous êtes dans le projet d’acheter un terrain isolé ou en lotissement ? Avant de signer votre compromis de vente, il est intéressant que vous vous renseignez au maximum au sujet du bien. La suite de cet article vous guidera concernant les documents vers lesquels vous pencher.
Informez vous en amont avant de signer votre compromis de vente
Afin de vous renseigner au mieux, voici quelques documents qu’il est important que vous consultiez.
- Le certificat d’urbanisme, à demander en mairie : il statue sur la constructibilité du terrain et donne des indications sur les éventuelles normes à respecter et les contraintes d’aménagement des abords.
- Le plan d’occupation des sols, également à demander en mairie : il regroupe les règles de construction applicables sur la parcelle choisie, ainsi que les servitudes d’utilité publique ou privée (d’une part, les passages de lignes électriques ou de canalisations ; d’autre part, les droits de passage). Enfin, c’est dans ce document que vous trouverez les éventuels projets d’aménagement du voisinage. Grâce à ce document, vous pourrez vérifier qu’aucun voisin n’a prévu de construire une boîte de nuit à côté de votre future maison !
- Le cahier des charges qui accompagne l’achat d’un terrain en lotissement.
- La surface du terrain isolé et ses limites exactes. Prenez les conseils d’un géomètre qui réalise un bornage de votre terrain. Il définit les dimensions et les limites en fonction des titres de propriété de votre terrain et des voisins. Il établira un document que toutes les parties pourront signer, et qu’il faudra déposer au Fichiers des hypothèques à des fins de protection.
Vérifiez les sols : un indicateur important avant de signer votre promesse de vente
Un sol difficile peut engendrer des surcoûts de construction importants, c’est pourquoi il est nécessaire que vous vérifiiez les sols. Les sols argileux et alluvionnaires, en particulier, posent plus de problèmes que les autres. Attention également aux vides naturels dans les sous-sols, ainsi que les vides artificiels comme d’anciennes mines ou des champignonnières.
Dans le cas d’une maison individuelle, la valeur d’achat ne dépend pas uniquement de la surface habitable. Elle dépend aussi et surtout de la surface et de la valeur foncière. C’est donc pour cette raison que la loi Carrez ne s’applique en général pas aux maisons individuelles.
En revanche si vous êtes acquéreur d’une maison en copropriété, attention car dans ce cas la maison fait partie d’une copropriété appelée « copropriété horizontale ». Une copropriété horizontale est un ensemble de maisons individuelles bâties sur un même terrain restant commun et indivisible aux différents copropriétaires.
Dans cette hypothèse la loi Carrez s’applique.
Les immeubles de rapport
Si vous êtes acquéreur d’un immeuble dit de rapport (acquisition de l’immeuble d’un seul bloc), vous n’êtes pas soumis au statut de copropriété. Veuillez retrouver nos différentes réalisations d’immeuble de rapport.
Vous n’aurez donc aucuns frais de syndic. Vous deviendrez propriétaire d’un immeuble entier ce qui vous laisse toute liberté au sujet de sa gestion.
Lors de l’avant-contrat il vous faudra être vigilant sur certains points en supplément des diagnostics techniques développés plus bas.
Comme pour une maison individuelle, le cadastre ne suffit pas. Il faut faire appel aux conseils d’un géomètre qui réalise un bornage de votre terrain, de façon à en définir les dimensions et les limites, en fonction des titres de propriété de votre terrain et des voisins.
Il établira un document que toutes les parties pourront signer, et qu’il faudra déposer au Fichiers des hypothèques à des fins de protection. Le diagnostic d’assainissement sera également indispensable.
En Alsace Lorraine, vous rencontrerez certaines spécificités
Les départements d’Alsace (Bas Rhin, Haut Rhin) et de Moselle sont dans de multiples domaines, soumis à des règles juridiques différentes de celles applicables sur le territoire national français. Ces départements ont un droit local inspiré du droit allemand.
Deux particularités intéressent la matière de la vente immobilière.
- On retrouve un système de publicité foncière distinct qui repose sur le livre foncier, tenu par le juge spécialisé du tribunal judiciaire. La consultation directe des registres est possible par toute personne justifiant d’un intérêt légitime.
- L’obligation pour les parties à un acte translatif de propriété immobilière (document qui prouve que vous êtes le propriétaire d’un bien immobilier) qui n’est pas dressé devant notaire, d’établir dans un délai de 6 mois un acte authentique. En cas de refus de l’une des parties, ils ont l’obligation d’introduire dans le même délai une demande en justice tendant à la réalisation de la vente.
Quelle loi dans un contrat de vente pour l'expatrié ?
Le contrat ayant pour objet un droit réel immobilier, si les parties n’ont pas désigné de loi applicable de manière express ou tacite, le contrat est régi par la loi de situation de l’immeuble.
Le dossier de diagnostic, un document essentiel pour un avant-contrat
Le dossier de diagnostic technique contient le diagnostic d’assainissement, l’avis de taxe foncière ainsi que les éventuelles autorisations d’urbanisme. Nous allons ainsi les définir.
Il compte parmi les documents obligatoires à fournir dans le cas de vente d’une maison ou d’un appartement.
Il doit donc être impérativement joint à l’avant-contrat. Pour le vendeur, il est important qu’il anticipe sa réalisation pour le fournir à l’agent immobilier ou bien au notaire qui établira ainsi l’avant-contrat de vente.
Sans ce document, la date de signature sera ainsi retardée jusqu’à l’obtention des documents, les délais de vente vont alors se rallonger. On peut également signaler un risque de désengagement.
Le dossier de diagnostic énergétique, document annexé au compromis de vente, peut comprendre les diagnostics immobiliers suivants :
- Le diagnostic amiante.
- Le diagnostic d'assainissement.
- Le diagnostic de performance énergétique DPE.
- Le diagnostic électrique (si installations datent de plus de quinze ans).
- Le diagnostic gaz.
- Le diagnostic mérule.
- Le diagnostic plomb.
- Le diagnostic termites.
- Le diagnostic État des risques et pollutions.
Certains de ces diagnostics immobiliers ne sont réalisés que dans certaines hypothèses.
Le diagnostic d'assainissement
Parmi la liste des documents obligatoires pour la vente d’une maison, d’un immeuble ou d’un appartement, un diagnostic doit être fait par le vendeur : le diagnostic assainissement.
Ce diagnostic ne peut être réalisé par l’opérateur en diagnostic immobilier.
Il est établi par la commune dans le cas où le bien est raccordé à un réseau public d’assainissement.
Il doit être réalisé par le service public d’assainissement non collectif (SPANC) si ce dit bien est équipé d’un dispositif d’assainissement autonome.
Ce service réalise la plupart du temps un contrôle sur place afin de vérifier que le bien soit bien relié au réseau d’assainissement ou si la conformité de l’installation est non collective.
Si certaines anomalies sont relevées, le diagnostic remis suite à la visite préconisera au vendeur les travaux qui devront être réalisés pour être en conformité avec la réglementation en matière d’assainissement.
L’avis de taxe foncière
Le vendeur doit fournir son avis de taxe foncière afin de signer l’avant-contrat de vente à l’agent immobilier ou au notaire.
C’est donc le propriétaire du bien au 1er janvier qui sera redevable du paiement de la taxe foncière de ce bien.
C’est lors de l’avant-contrat de vente que le notaire répartira au prorata temporis le montant de la taxe foncière entre vous et le vendeur. Cette somme sera ainsi versée au moment de la signature de l’acte authentique de vente.
Ce document est considéré comme étant indispensable à la signature de l’avant-contrat.
Les éventuelles autorisations d’urbanisme
Un vendeur peut faire construire la maison vendue ou réaliser d’importants travaux sur le bien.
Selon cela, il a alors dû solliciter des autorisations d’urbanisme afin de détenir les certifications de conformité en conséquence de la réalisation de ces travaux.
Le vendeur n’a aucune obligation au sein de la législation de transmettre à l’acquéreur les autorisations d’urbanisme ainsi que les certificats de conformité. Toutefois, ils sont souvent joints à l’avant-contrat de vente.
Il est donc important que le vendeur les conserve et vous les communique. Si cela ne se produit pas, un doute sur le respect des règles pourrait s’immiscer et ainsi porter préjudice à la vente de son bien.
Un nouveau Diagnostic de Performances Energétiques
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est sujet à de nouvelles évolutions depuis le 1er juillet 2021. On le retrouve ainsi plus précis et plus complet. Son objectif étant de sensibiliser davantage les propriétaires au sujet de la consommation énergétique de leurs logements.
Ce document permet de faire l’état des lieux de la consommation énergétique ainsi que des émissions de gaz à effet de serre au sein des biens immobiliers.
Afin d’améliorer sa performance, il contient des recommandations de travaux et d’usage appropriées.
Le DPE s’inscrit dans le cadre de la loi Energie-Climat dans le but d’atteindre objectifs fixés en termes de politique énergétique.
Initialement effectué uniquement à but informatif, le DPE se trouve dès à présent opposable juridiquement envers le propriétaire et le diagnostiqueur.
La responsabilité du propriétaire est ainsi engagée : s’il y a une information erronnée ou une erreur, l’acquéreur peut se retourner contre lui pour préjudice causé.
Prenons l’exemple d’un logement classé E. Si ce dernier doit finalement se situé en classe F, le propriété se trouvera dans l’obligation de réaliser des travaux de rénovation énergétique.
La fiabilité de ce nouveau DPE est ainsi assurée grâce à son opposabilité qui rendra responsable les propriétaires.
Plus uniquement de la consommation d’énergie primaire pour ce nouveau DPE
Désormais, l’établissement des étiquettes ne dépendra plus uniquement de la consommation d’énergie primaire (exprimée en kWh/m²/an). On remarque ainsi de nombreux changements au sein de ce nouveau DPE.
En effet, un autre élément sera pris en compte : l’empreinte carbone (exprimée en kg CO2/m².an). À l’issue, c’est la moins bonne note des deux qui définira l’étiquette finale attribuée au logement.
Un logement classé D en consommation énergétique mais F en émissions de gaz à effet de serre, sera par conséquent classé F.
C’est un diagnostiqueur professionnel qui attribue ses notes en s’appuyant sur ses propres observations et sur certains justificatifs transmis par le propriétaire.
Les classes énergétiques du nouveau DPE s’établissent entre :
- L’étiquette A
Classe énergie à moins de 70 kWh/m²/an et la classe climat à moins de 6 kg/m²/an. - L’étiquette G
Classe énergie à plus de 420 kWh/m²/an et la classe climat à plus de 100 kg/m²/an.
Dès le 1er janvier 2022, devra être mentionné au sein des annonces “Logement à consommation énergétique excessive” pour les biens dépassant le seuil de consommation de 330 kWh/m²/an.
La méthode de calcul sur facture étant considérée telle qu’imparfaite puisqu’elle dépend du mode de vie des ménages, ne sera donc plus employée.
Un mode de calcul unique sera alors mis en place pour les nouveaux DPE (VALIDE 10 ANS). Cette méthode de calcul sera applicable à tous les types de biens.
Une période de transition est ainsi instaurée pour les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021.
Ainsi, les DPE réalisés entre :
- le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont considérés comme valides jusqu’au 31 décembre 2022
- le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont quant à eux considérés comme valides jusqu’au 31 décembre 2024
Il ne sera pas possible d’exiger, d’un vendeur ou d’un bailleur, la réalisation d’un nouveau DPE si celui qui est fourni est toujours valide.
Les clauses suspensives au sein de l’avant-contrat
Certaines conditions doivent être remplies avant de signer la vente définitive : les clauses suspensives d’un avant-contrat.
Ces conditions suspensives doivent dépendre de tiers et non pas du bon vouloir de l’acheteur ou de l’acheteur.
Voici les plus communes que vous rencontrerez:
Les clauses suspensives financières dans l'avant-contrat
Si l’une des conditions suspensives de l’avant-contrat de vente n’est pas réalisée, ce dernier sera donc automatiquement annulé. L’acquisition du bien n’aura par conséquent pas lieu. En principe, vous pouvez vous prévaloir d’une clause suspensive de l’avant-contrat de vente jusqu’à la signature de l’acte de vente définitif.
Le vendeur devra dans ce cas vous restituer l’indemnité d’immobilisation versée pour avoir réservé votre bien.
Le vendeur ne pourra par ailleurs pas réclamer de pénalité ou demander l’achat forcé de son logement.
Vous devez informer la non-réalisation de la condition suspensive mais également transmettre tous les justificatifs démontrant que cette condition n’a pas été remplie.
La clause de prêt au cœur de l’avant-contrat
C’est sans aucun doute, la clause à ne pas négliger au sein de l’avant-contrat.
Si votre achat est financé par le biais d’un prêt bancaire, il est indispensable que vous ajoutiez une condition suspensive dans votre avant-contrat en cas de refus de prêt.
Cette clause devra mentionner:
– Le montant emprunté
– La durée de l’emprunt
– Le taux maximal que vous souhaitez.
Pour la réalisation de cette clause, comptez entre 30 et 60 jours.
Afin que vous puissiez bénéficier de cette condition suspensive, vous devrez prouver que vous avez recherché un prêt bancaire puis présenter des lettres de refus de trois banques différentes.
Au cas contraire, le vendeur est de retenir l’indemnité d’immobilisation.
Si vous avez recours à un prêt, veuillez ne pas stipuler une condition suspensive de l’obtention de ce prêt.
Les clauses suspensives non-financières
Les autorisations administratives
Si vous souhaitez acheter un terrain par exemple, il vous est libre de demander que la vente soit conditionnée à l’obtention d’un permis de construire.
Si ce dernier ne vous est pas attribué, une annulation automatique de l’avant-contre sera générée.
D’autres autorisations administratives peuvent également être ajoutées comme conditions suspensives au compromis de vente.
Cela peut par exemple s’agir, d’une autorisation nécessaire pour un bien transformé en local professionnel ou logement d’habitation.
Servitudes et préemptions
L’acquisition du bien peut être conditionnée à l’absence de servitude. La servitude est une autorisation accordée à vos voisins afin qu’ils puissent profiter d’une partie de votre propriété.
Grâce à cela, vous vous protégez des éventuels droits des tiers qui pourraient venir compromettre votre pleine jouissance du bien.
De la même façon, une condition suspensive peut être prévue dans l’avant-contrat vente, afin d’anticiper le droit de préemption (acquérir un bien par priorité à toute autre personne) d’une collectivité publique, voire d’un locataire dans certains cas.
La vente préalable de votre bien
La validité du compromis de vente peut être soumise à la vente préalable de votre bien. La mise en place de cette clause nécessite cependant beaucoup de précautions.
En effet, pour ne pas qu’elle soit déclarée nulle, elle doit, en premier lieu, prévoir un prix de vente raisonnable.
De plus, un délai maximum pendant lequel la vente doit avoir lieu, doit être mentionné au sein de l’avant-contrat. Enfin, vous devez faire appel à un agent immobilier afin que vous mettiez toutes les chances de votre côté pour la vente de votre bien.
Garanties des vices cachés
Un vice caché, qu’est-ce que c’est ?
Un vice caché est un défaut d’un bien tel qu’il le rend impropre à usage auquel il était destiné, ou qui diminue tellement cet usage que l’acquéreur ne l’aurait pas acheté ou l’aurait achetée à un différent prix s’il en avait eu connaissance initialement.
Le vendeur est donc tenu de délivrer des produits ne contenant aucun vice caché et garantir l’acheteur, s’il y en a, des défauts non apparents selon l’article 1641 du Code Civil.
En tant qu’acquéreur non professionnel vous bénéficiez de cette garantie des vices cachés. Le débiteur de cette obligation est le vendeur. Son ignorance du vice caché ne l’empêche pas de cette garantie.
Quelques exceptions…
En cas de pluralité de vendeur
Il est de votre intérêt de stipuler la solidarité entre les vendeurs.
En effet, cela renforce la garantie en vous permettant de demander à n’importe lequel des vendeurs l’exécution de la garantie ou la réparation du préjudice. Vous apporterez la preuve du vice et cela par tous moyens.
En tant qu’acquéreur non professionnel, vous n’avez pas à vous faire assister d’un professionnel afin de connaître l’état réel de l’immeuble.
Acquéreur professionnel
Si vous êtes considéré comme un acquéreur professionnel en raison de vos compétences, vous êtes selon la loi censé connaître le vice. Vous ne pourrez donc pas bénéficier de cette garantie.
Sont considérés comme professionnels les acquéreurs spécialistes de l’immobilier (agent immobilier, marchand de biens, entrepreneur, architecte…).
La jurisprudence considère qu’une Société Civile d’Immobilier ayant une activité d’achat, vente ou gestion d’immeubles, est un professionnel de l’immobilier même sans activité régulière. Il en est ainsi aussi pour les SCI familiales.
Cette présomption est une présomption simple qui peut tomber devant la preuve du dol (le dol signifie l’ensemble des agissements trompeurs qui ont entraîné le consentement qu‘une des parties à un contrat n’aurait jamais donné si elle n’avait pas été l’objet de ces dites manœuvres.) du vendeur ou du caractère indécelable du vice.
Le vice indécelable est celui qui ne se manifeste qu’avec le temps. Nous pouvons illustrer cela avec l’absence d’isolation thermique et phonique d’un immeuble qui ne peut être remarqué qu’après un minimum de vie dans les lieux.
Décortiquer son avant-contrat, désormais dans vos cordes
L’avant-contrat est un acte notarié complexe qui nécessite un équilibre des obligations entre vous et votre vendeur. Il peut se former sous deux formes différentes comme mentionné précédemment, c’est à vous de choisir par quel biais vous souhaitez procéder.
Votre notaire est chargé de vous conseiller au mieux de vos intérêts respectifs. Toutefois, il est important que vous puissiez prendre les dispositions nécessaires afin d’éviter que vous vous retrouviez face à des situations qui vous mettraient en porte à faux.
C’est ainsi que cet article peut vous guider au maximum concernant les démarches que vous devez entreprendre en amont de la signature de votre avant-contrat.
Si vous rencontrez une quelconque inquiétude à ce sujet, contactez ExpatImmo qui se fera un réel plaisir de vous accompagner durant cette démarche.
FAQ - Questions fréquentes
Formalité d’enregistrement et coût de l’avant-contrat immobilier. Afin d’assurer sa validité, la promesse de vente doit être enregistrée dans les dix jours qui suivent sa signature au sein de la recette des impôts.
Cet avant-contrat est donc bien gratuit, ce qui représente un réel atout pour l’acquéreur.
Lors de la vente d’un bien immobilier, cette dernière est en général précédée d’un « avant contrat ». Grâce à ce contrat, l’acquéreur et le vendeur se mettent d’accord sur les modalités principales de cette opération (bien vendu, prix, montant du prêt…).
Cet accord préliminaire, constitue un véritable « contrat » et laisse émerger des obligations pour le vendeur ainsi que pour l’acheteur. Il précise des conditions au sujet de la vente future et permet de marquer l’accord des deux parties. Il permet pour finir que les signataires arrêtent les règles par lesquelles elles entendent s’engager ultérieurement.