Vacance locative et impayés : quel est le risque ?
Investir dans l’immobilier pour un projet locatif comporte des risques, comme n’importe quel investissement. En l’occurrence, les risques principaux auxquels doivent faire face les investisseurs immobiliers sont la vacance ou carence locative, et les impayés de loyers. Comment se protéger de ces risques ? Comment les anticiper ? Et quel est le risque réel ?
Vacance ou carence locative : quelle différence ?
La vacance ou carence locative indiquent le même problème : l’absence de locataires. Ces deux termes représentent cependant deux situations distinctes :
- On parle de carence locative lors de la première mise en location du logement
- On parle de vacance locative lors d’une période de creux entre deux locataires
Ces deux situations sont de toute façon problématiques pour le propriétaire bailleur, puisqu’elles signifient qu’aucun loyer n’est versé, et donc, que le bien est en cash-flow négatif. La chose étant qu’il peut arriver qu’un logement n’ait pas de locataires quelques semaines seulement entre le départ d’un locataire et l’arrivée d’un autre ; mais cela devient un risque quand la vacance locative dure et signifie que le bailleur ne touche pas de loyers pendant plusieurs mois.
Avec les mensualités de la banque à payer, et les différentes charges de propriétaire, l’absence de loyer peut impacter la rentabilité de votre bien et la solidité de votre projet locatif. Mais prenons le taureau par les cornes: quel est le risque réel de vacance locative en France ?
Quel est le risque de vacance locative en France ?
Les villes étudiantes également, quoique plus petites que les métropoles citées précédemment, bénéficient d’une tension locative élevée, et donc d’une facilité à trouver des locataires pour les bailleurs. On retrouve dans cette liste des villes comme Poitiers, Montpellier ou encore Rennes.
Globalement, la vacance locative est assez faible en France. Selon l’étude de l’INSEE sur le logement de 2018, la vacance locative est “subie” dans à peine 9% des cas (on parle de vacance subie lorsqu’on éprouve une réelle difficulté à louer le logement, en comparaison avec une simple inoccupation passagère entre deux habitants ou le temps nécessaire de réaliser des travaux de rénovation).
Un moyen simple et très efficace de limiter la vacance est de toujours louer au prix du marché, un logement qui offre des prestations supérieures au marché.
Aussi, pas d’inquiétude majeure à avoir : votre logement se louera forcément, surtout avec l’aide d’experts immobiliers en charge de votre gestion locative.
Comment se protéger de la vacance locative ?
Vous avez quand même un peu peur de cette vacance locative ? Sachez qu’il existe de nombreuses manières de se protéger de ce risque.
Investissez dans une ville à la tension locative élevée
La ville où vous placez votre argent conditionne le risque de vacance locative. Choisissez une ville avec une forte demande locative, ou bien une ville étudiante avec de nombreuses opportunités de réaliser des studios ou colocations, et vous n’aurez presque pas à affronter d’absence de locataires. Dans notre portefeuille, c’est le cas par exemple de Poitiers ou Montpellier, mais aussi de Bordeaux.
Rénovez votre bien pour le rendre attractif
Parfois, la vacance locative est aussi causée par le logement en lui-même. S’il n’est pas attractif, mais que le loyer est élevé, peu de gens voudront le louer. Faites des travaux de rénovation pour lui redonner un coup de neuf, et le rendre agréable pour les futurs locataires. Pensez aussi à privilégier les logements meublés pour offrir à vos locataires tout ce dont ils ont besoin pour emménager rapidement.
Anticipez le départ de vos locataires
Si vous savez que vos locataires s’en vont prochainement, anticipez leur départ en publiant des annonces une à trois semaines avant leur départ. Cela vous permettra d’organiser des visites et de vous donner le temps de trouver quelqu’un pour les remplacer rapidement. Si vous êtes en bons termes avec votre locataire, vous pouvez même négocier une réduction de son actuel préavis s’il trouve lui-même un repreneur.
Comment se protéger des impayés ?
Un impayé est une autre situation à risque auxquels les investisseurs en immobilier locatif peuvent être confrontés. Ils diffèrent d’un retard de paiement, et s’appliquent lorsqu’un ou plusieurs loyers n’a pas été payé dans son intégralité, et cela depuis plusieurs mois.
Encore une fois, la perception de ce risque est bien plus forte que le risque réel. En France, d’après l’étude générale de l’INSEE “Les conditions de logement en France” en 2017, 4.5 % des locataires sont en situation d’impayé de loyers ou de charges, dans une proportion comparable à celle de 2006. L’INSEE considère cependant qu’un bailleur est face à un risque d’impayés après 3 mois de retard de paiement cumulés.
Alors, même si le risque est faible, comment se protéger face aux impayés ?
Tout d’abord, il est primordial que vous puissiez compter sur votre épargne. L’idée est que si vous perdez 100% de vos revenus locatifs, vous ayez toujours une épargne sur laquelle compter pour payer vos frais du quotidien et autres charges. Cela est le Béaba de l’investissement immobilier.
Bien choisir vos locataires vous aidera également à éviter les impayés. Travailler avec des professionnels de l’immobilier en charge de la gestion locative de votre logement vous aidera notamment à faire votre sélection.
Enfin, il faut savoir que l’Etat propose des aides et garanties qui vous couvrent en cas d’impayés. La garantie Visale par exemple, vous garantit gratuitement vos loyers en situation d’impayés.
Vous voulez être accompagné pour louer votre logement et réduire ces risques de vacance locative ou d’impayés ? Contactez nos experts immobiliers présents dans 7 villes de France.