Que faire en premier ? Acheter une résidence principale ou faire un investissement locatif ?
Vos parents vous disent d’acheter votre résidence principale en premier ? C’était vrai de leur temps, mais les temps ont changé.
Si vous vous lancez dans l’investissement immobilier, vous pouvez vous dire qu’investir dans votre résidence principale peut être très avantageux. En effet, vous ne payez plus de loyers à fonds perdus, et si vous restez plusieurs années dans le même logement, l’investissement est vite rentabilisé. Vous êtes aussi maître de votre logement, et pouvez faire les modifications que vous souhaitez. Vous avez aussi la garantie d’avoir un bien à léguer. Enfin si vous le remboursez bien sûr. Et puis pour le rembourser, il faut travailler. En cas de déménagement, être propriétaire implique un procédé plus compliqué que si vous aviez été locataire, puisqu’il ne s’agit pas simplement de donner un préavis de bail. Bref, vous vous sentez à l’abri, mais vous n’êtes plus libre.
Cependant, si vous souhaitez investir dans l’immobilier tout en gagnant de l’argent, il y a une meilleure stratégie à appliquer.
Une résidence principale vous coûte plus cher que ce que vous pensez
Devenir propriétaire de sa résidence principale est souvent synonyme de liberté financière dans l’esprit de beaucoup de personnes : on ne paye plus de loyers, on investit sur le long-terme, et le prix d’achat de sa résidence est rentabilisé au fil des années.
Pourtant, il ne faut pas oublier que devenir propriétaire implique aussi beaucoup de charges et de coûts additionnels, qui coûtent plus cher que ce que ne le pensez.
Tout d’abord, le statut de propriétaire est associé à de nombreuses taxes à payer : taxe d’habitation, taxe foncière, taxe de plus-value immobilière en cas de revente… S’ajoutent aux taxes, les coûts d’emprunts et les charges de copropriété. Pour faire simple, une résidence principale coûte environ 3% de son prix chaque année en plus de l’emprunt à rembourser ! Sur une résidence principale dont le prix d’achat est de 400 000€, vous payez environ 1 000€ par mois de frais divers.
Qui plus est, lors de l’achat d’une résidence principale, des travaux ou rénovations mineures sont souvent nécessaires pour mettre à jour le bien, l’adapter à vos goûts, à votre famille… Cela engendre bien évidemment des coûts supplémentaires qui n’étaient peut-être pas prévus. Et surtout qui ne seront pas revalorisés car ce sont vos goûts personnels.
Pour savoir si investir dans sa résidence vaut le coup, le calcul est simple : si le loyer d’un bien est supérieur à 5% de la valeur du bien, alors il est intéressant d’acheter. Sinon, cela ne vaut pas le coup. C’est un calcul grossier mais rapide pour évaluer l’intérêt d’acheter ou non sa résidence principale.
Investir en immobilier : suivre une stratégie pour gagner plus
En immobilier, tout est une question de générer des revenus passifs pour gagner plus et agrandir votre patrimoine.
Vous pouvez vous dire qu’en investissant dans votre résidence principale, vous économisez des loyers et y gagnez sur le long-terme.
Cependant, il ne faut pas confondre économies et revenus. Un investissement immobilier pour devenir propriétaire a certes ses avantages, mais cela ne vous permettra pas de générer des revenus passifs. Or, pour investir plus, il faut gagner plus.
C’est pour cela qu’en investissement immobilier, certaines stratégies ne sont pas incompatibles, mais il vaut mieux les suivre dans un ordre logique. Expat’ Immo recommande ainsi aux français de l’étranger mais aussi aux résidents d’investir dans le locatif avant de devenir propriétaires.
Pourquoi le rendement locatif vous permet-il d’agrandir votre patrimoine ?
Le rendement locatif consiste à investir dans des biens que l’on loue pour générer des revenus complémentaires. Généralement, on investit dans l’ancien pour rénover des biens achetés à un prix attractif et fixer un loyer avantageux.
L’investissement locatif vous permet d’agrandir votre patrimoine grâce à l’effet boule de neige généré par le cash flow positif.
Pour le premier bien, vous n’êtes pas endettés auprès de la banque car vous n’avez pas encore d’actif. Ce premier bien étant autofinancé grâce au cash-flow positif, alors la banque peut continuer à vous prêter pour le second bien.
Si la banque considère que vous gérez bien vos investissements dans le locatif, alors elle considérera toujours votre endettement comme étant nul (ou artificiellement nul).
Une fois que vous serez propriétaires de 4 ou 5 lots et que vous générez de vrais revenus passifs, alors vous pourrez acheter votre résidence principale grâce à votre salaire, sans toucher à votre épargne personnelle. La retraite sera ensuite complétée de 5 lots dans 20 ans. Qu’en pensez vous ?
Les avantages de l’investissement locatif pour les expatriés
En tant qu’expatrié, vous pouvez vous demander pourquoi acheter en France pour louer est une stratégie d’investissement gagnante.
Un des premiers avantages est que l’achat locatif expatrié vous permet de profiter de l’effet de levier.
En empruntant auprès d’une banque pour acheter un bien au lieu d’utiliser votre épargne personnelle, vous augmentez vos capacités d’achat. L’endettement auprès de la banque ne sera que temporaire, tandis que votre crédit vous permettra de générer des revenus passifs sur le long terme.
Un second avantage est qu’investir dans le locatif est un investissement qui présente peu de risques. La pierre reste une valeur sûre pour investir en 2021 malgré la situation, car le marché immobilier est résilient et la demande locative reste forte. Expat’ Immo ne vous propose d’ailleurs que des biens à fort potentiel locatif, pour vous garantir un investissement rentable et sécurisé.
Surtout, les prix du marché de l’ancien ne vont que très peu baisser par rapport à ceux du neuf, et la rentabilité reste intéressante dans des villes petites à moyennes, peu touchées par la crise. Dans certaines villes comme Mulhouse ou Saint-Etienne, les prix d’achat sont toujours bas par rapport à la moyenne nationale et la rentabilité reste aux alentours des 8% ou 10% annuelle.
Vous commencez à comprendre la stratégie : avec un bien en cash-flow positif, qui vous génère une rente qui couvre vos frais de bailleur, vos mensualités et vos impôts, vous accumulez petit à petit un capital qui vous permettra d’acheter d’autres biens.
Quelle stratégie adopter pour investir dans l’immobilier ?
Pour Expat’ Immo, la réponse est claire : il vaut mieux acheter et louer avant de devenir propriétaire de sa résidence principale.
Pourtant, même en choisissant cette stratégie d’investissement, de nombreuses questions restent ouvertes :
- Dans quelle ville investir dans l’immobilier ?
- Appartement ou immeuble de rapport : quel bien acheter ?
- Comment gérer un investissement locatif à distance ?
- Comment calculer le taux de rendement interne d’un investissement ?
Pour vous aider à y voir plus clair, Expat’ Immo est là pour vous accompagner. De la définition de votre projet immobilier, à la recherche de bien à acheter jusqu’à la gestion locative, nos agents s’occupent de votre projet d’investissement de A à Z.
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