Dans quel type de bien investir à Marseille ?

14/09/2023

Investir à Marseille, Investissement expatrié

Dans quel type de bien investir à Marseille ?

Compte tenu des nombreux atouts de Marseille, investir dans un appartement à Marseille permet d’augmenter ses revenus. Avec son tourisme et son patrimoine architectural, Marseille est l’une des villes françaises les plus intéressantes en investissement locatif. Alors, pourquoi investir à Marseille ? Dans quel type de bien investir à Marseille ?

Nous vous disons tout ce qu’il faut savoir pour comprendre pourquoi Marseille est une ville particulièrement appréciée des investisseurs immobiliers. Vous saurez également dans quel type de bien investir à Marseille pour sécuriser vos revenus locatifs.

Pourquoi investir dans l'immobilier à Marseille ?

Marseille, un géant sur la Méditerranée

Marseille est la deuxième commune la plus peuplée de France et la capitale de la région PACA. De plus, elle est l’un des centres économiques les plus importants du sud de la France. Sa situation, son climat et ses secteurs porteurs (notamment l’industrie) attirent de nouveaux résidents et investisseurs. Tout ceci fait de Marseille un véritable moteur pour le sud-est de la Côte d’Azur. Les prix bas de l’immobilier à Marseille par rapport à d’autres grandes villes encouragent les décisions d’investissement immobilier. À Marseille, les investissements locatifs peuvent rapporter gros si l’on sait tirer parti des spécificités du marché immobilier local. Cependant, certains quartiers de la ville souffrent encore de problèmes sociaux.

Marseille est idéalement située à l’embouchure du Rhône, le long de la Baie du Lion. Face à la mer, entre l’Espagne et l’Italie, face au Maghreb, Marseille a su profiter des opportunités commerciales. La paix maritime lui a permis également de devenir une ville de près de 900 000 habitants. Marseille reste une ville dynamique grâce à son grand port (GPMM), le premier de France et le cinquième d’Europe.

Après une période de déclin démographique dans les années 1980, le projet Euroméditerranée a permis de moderniser les infrastructures. Ensuite, de mettre l’accent sur la culture, ce qui a redynamisé l’économie marseillaise. Marseille a, en conséquence, retrouvé son attractivité et la population a augmenté de 75 000 habitants depuis 1999. Le projet se poursuit actuellement avec d’autres travaux de construction et de planification. La ville dispose également d’un vaste réseau de transports publics et d’un système de métro. La ville possède aussi quatre ports de plaisance, ce qui en fait une destination attrayante pour les touristes nationaux et internationaux.

Bien que Marseille soit un centre universitaire moins important que Paris, Nantes ou Lille, elle accueille annuellement environ 50 000 étudiants. Beaucoup de ces derniers sont à la recherche d’un logement. C’est un marché locatif potentiel pour ceux qui cherchent à acheter un appartement pour le louer.

Des prix attractifs

Investir dans un bien immobilier à Marseille, c’est pouvoir profiter du meilleur de la région à un prix abordable. Les logements à Marseille sont en moyenne 40 % moins chers, contrairement aux autres grandes villes de la Côte d’Azur.

Un grand potentiel touristique

Marseille est une ville cosmopolite qui attire de nombreux touristes. En effet, ils aiment se promener dans ses nombreux quartiers pittoresques et admirer la mer depuis Notre-Dame de la Garde. Son impressionnant patrimoine architectural s’étend jusqu’au Fort Saint-Jean et au château d’If. Située à moins de 2 heures de Lyon en TGV, la ville est bien desservie par les transports nationaux et internationaux. Depuis l’aéroport de Marseille Provence, les principales destinations européennes et méditerranéennes ne sont qu’à quelques heures.

Une ville de sport et de culture

Par ailleurs, Marseille a été nommée capitale européenne de la culture en 2013 et en 2017. En 2013, elle a mis en avant la richesse de son offre culturelle avec un large éventail d’événements culturels. Il s’agit entre autres de concerts, spectacles, musées et expositions exceptionnelles. Marseille est également un lieu idéal pour les amoureux de la nature et du sport. Le territoire marseillais est propice à la randonnée et aux sports nautiques. Pour tous les amateurs de sport, Marseille offre une gamme d’installations modernes parmi eux, on compte le fameux stade vélodrome.

Une ville tournée vers l'avenir

Marseille mène une politique de modernisation très active alliant développement économique, rénovation urbaine et qualité de vie pour ses habitants. De grands projets urbains visent à attirer les entreprises, à créer des emplois et à soutenir le développement de secteurs innovants comme le numérique pour faire de Marseille l’une des plus grandes métropoles d’Europe et de Méditerranée. Marseille est déjà le premier port de France et de Méditerranée en termes de trafic de marchandises, et est actuellement parmi les plus grands ports d’Europe.

Dans quel type de bien investir à Marseille ?

Plusieurs types de biens dominent le marché de la location résidentielle à Marseille. Par exemple, les studios représentent 27% de tous les biens loués dans la métropole, alors que seulement 6% des biens loués dans la Cité phocéenne sont des chambres. D’autre part, les T1 représentent 10 % du marché locatif marseillais. Les appartements les plus loués dans la capitale de la région Provence-Alpes-Côte d’Azur sont les T2, qui représentent 31 % des logements loués. Les T3, qui représentent 20 % des logements locatifs marseillais, sont également très présents sur le marché locatif marseillais. Enfin, les T4 représentent 5% des logements locatifs et seulement 2% du parc locatif marseillais.

Investissez dans un studio à Marseille

Rendement locatif élevé

L’un des principaux avantages d’un investissement dans un studio est le rendement locatif. Dans la plupart des cas, le loyer au mètre carré est plus élevé pour les petits biens que pour les moyens et grands biens, ce qui permet d’obtenir un rendement très élevé. Cette tendance s’observe partout à Marseille, avec de légères variations en fonction des caractéristiques du marché immobilier local.

Une forte demande locative

Dans de nombreuses villes universitaires, les jeunes ont de plus en plus de mal à trouver un appartement lorsqu’ils rentrent à l’université. Les petits appartements se vendent rapidement et l’offre de logements abordables reste insuffisante pour répondre à la demande locative des étudiants qui cherchent un logement sur le campus ou à proximité.

Les jeunes professionnels recherchent des studios

Pour faciliter la location d’un studio par les étudiants et les jeunes demandeurs d’emploi, il convient de rechercher des biens bien situés, par exemple à proximité des universités, des centres-villes et des transports en commun.

Des chambres à louer sont disponibles

Bien que le prix de vente moyen au mètre carré d’un studio soit généralement plus élevé que celui d’un appartement de taille moyenne ou grande, le coût de l’investissement initial pour un studio est moins élevé. Il reste donc beaucoup plus abordable que l’achat d’une grande propriété.

Il est notamment plus facile d’obtenir un crédit d’investissement (les banques vérifient les ratios d’endettement et la solvabilité avant de financer des investissements locatifs).

Investissez dans un T2 à Marseille

Lorsqu’il s’agit d’investissements locatifs, la rentabilité est souvent essentielle. Par conséquent, plus le prix d’achat est bas, plus il est favorable. C’est particulièrement vrai pour les T2

Des logements moins chers

Les prix de l’immobilier à Marseille sont en hausse. Il est donc de plus en plus difficile de réaliser des investissements rentables. Toutefois, les petits appartements restent abordables. Il est donc possible pour les investisseurs disposant d’un budget limité de se constituer un portefeuille immobilier. Les appartements de deux chambres sont particulièrement bon marché. Lors de l’achat d’un bien immobilier, il est également important de tenir compte de l’emplacement.

Investir dans un appartement de deux chambres est le choix idéal entre un appartement de deux chambres et un appartement de trois chambres. Il a l’avantage d’être polyvalent et d’être toujours demandé à la location. Les appartements T2 sont plus chers que les appartements d’une chambre, mais restent rentables et relativement abordables.

Financement facile

Si vous optez pour un appartement de deux chambres dans le cadre d’un projet de location, vous bénéficiez également d’un avantage en matière de financement. Les appartements de deux chambres sont plus faciles à financer que les grands appartements de plus de deux chambres. Cela signifie que les appartements T2 nécessitent moins de capital pour les investisseurs. Il est aussi possible que les projets s’autofinancent. Cela est d’autant plus probable que les mensualités du crédit immobilier peuvent être couvertes par le loyer.

Des frais d'entretien plus abordables

Les appartements de deux chambres présentent un autre avantage particulièrement intéressant en matière d’investissement. Il s’agit des frais d’entretien. Moins d’espace signifie moins de frais d’entretien. Lorsque vous investissez dans des appartements, le coût de la copropriété est déterminé par la part de l’immeuble que vous possédez.

Le coût que vous payez est donc déterminé par le nombre de mètres carrés du bien. Ainsi, si vous achetez un appartement de deux chambres, les frais sont nettement moins élevés.

FAQ- questions fréquentes

Quels sont les meilleurs quartiers pour acheter un bien à Marseille ?

Outre les quartiers historiques, Marseille possède d’autres quartiers qui offrent d’excellentes opportunités de shopping, comme le Vieux Fort et le 8ᵉ arrondissement, un quartier huppé proche du Prado Sud et de la plage de Borelli. Ces biens sont faciles à louer et offrent des rendements lucratifs à leurs propriétaires.

La Joliette ou Euroméditerranée 1

Ce quartier populaire a été entièrement rénové et est devenu le quartier d’affaires de Marseille. Il offre un cadre de vie moderne et confortable avec des centres commerciaux en front de mer. Il offre aussi le musée des civilisations européennes et méditerranéennes connu pour sa belle architecture. Centre animé, la Joliette est bien desservie par le métro et le tramway. Elle est appréciée des jeunes professionnels et des étudiants à la recherche d’un appartement.

Euroméditerranéen 2

Ce projet est une extension d’Euromediterraneo 1 et prévoit la construction de 14 000 appartements dans la partie nord de la ville. Axé sur le développement durable, le nouveau quartier sera entièrement alimenté par l’énergie du jardin et comprendra un nouveau parc. Les nouveaux logements seront largement disponibles et comprendront des appartements dans toutes les catégories de prix.

13ᵉ arrondissement

Situé au nord-est du centre-ville, le 13e arrondissement est l’un des plus grands quartiers de Marseille. Il se compose principalement de quartiers résidentiels et est très bien équipé. 54% des habitants de cet arrondissement sont locataires, ce qui est un indicateur positif pour l’investissement locatif.

6ᵉ arrondissement

Situé entre les stations de métro Castellane et Estrange-en-Préfecture, cet arrondissement compte une importante population étudiante en raison de la proximité de la faculté de médecine de la Timone et de plusieurs universités. La demande sur le marché locatif est élevée.

Saint–Varnave

Connu pour son atmosphère de village, Saint-Varnave est un quartier résidentiel calme, entouré de forêts et offrant une vue panoramique sur Notre-Dame de la Garde. Le quartier est populaire auprès des familles et des jeunes professionnels, et les rendements locatifs sont élevés.

Quel est le prix moyen des appartements en location à Marseille ?

Selon l’Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE), 53,5 % des Marseillais sont locataires. Cela signifie qu’un appartement sur deux est loué à Marseille. Qu’il s’agisse d’étudiants, de jeunes professionnels ou de familles, le marché locatif marseillais attire une population variée, séduite par le dynamisme de la ville, sa situation idéale et son cadre de vie. Investir dans un appartement à Marseille est donc un investissement stratégique.

Encore faut-il louer un appartement au bon prix. Celui-ci dépend de plusieurs critères, comme le fait que l’appartement soit meublé ou vide, l’état général de l’appartement, sa performance énergétique et la présence ou non d’un ascenseur.

Pour maximiser les revenus locatifs, le loyer doit être fixé au « bon » prix. Cela signifie que le loyer ne doit être ni trop bas pour éviter une perte de revenus, ni trop élevé pour minimiser les vacances. Pour vous aider à déterminer le loyer d’un appartement à Marseille, voici les loyers moyens (charges comprises) pour différents types d’appartements à Sun City.

Tout d’abord, le loyer moyen pour une chambre de 13 m² à Marseille est de 374 €, ce qui équivaut à 28,7 € par m². Les studios sont particulièrement appréciés des étudiants, avec un loyer moyen de 477 € pour une chambre de 23 m², soit 20,7 € par m². Le loyer moyen d’une chambre de 30 m² à Marseille est de 519 €, soit 17,3 € par m². Les appartements les plus couramment loués sont les T2, avec un loyer moyen de 629 € (14,6 € par m²), tandis que le loyer moyen d’un T3 de 64 m² est de 796 € (12,4 € par m²). Le loyer moyen d’un grand appartement de quatre chambres est de 941 euros pour 80 m², soit 11,7 euros/m².

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