Qu’est-ce que la loi Monuments Historiques ?
Vous souhaitez investir dans l’immobilier ancien et pérenniser le patrimoine français ? Vous cherchez un moyen d’investir tout en défiscalisant vos revenus ? Vous êtes au bon endroit. Expat’ Immo vous explique aujourd’hui le fonctionnement de la loi Monuments Historiques et vous montre en quoi il s’agit d’un dispositif fiscalement très attractif.
Principes et fonctionnement de la loi Monuments Historiques
Les principes de la loi Monuments Historiques
Cette loi permet de défiscaliser 100 % des travaux réalisés sur un monument historique si l’on conserve le bien pendant 15 ans.
En effet, les autres charges y compris les intérêts d’emprunts sont déductibles à 100 % si le bien est ouvert ou loué au public et à 50 % si le bien est occupé par son propriétaire. Ce dispositif est réservé aux personnes domiciliées en France.
De plus, il n’y a pas de frais de succession en loi Monuments Historiques. Ce régime fiscal s’applique aux immeubles classés ou inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques tels que les abbayes, les châteaux ou encore les anciennes casernes.
Modalités de la loi sur les monuments historiques ?
Les propriétaires successifs d’un monument classé ou inscrit peuvent bénéficier de ce régime à condition de ne pas interrompre les travaux pendant plus de deux ans. Le propriétaire doit également s’engager à entretenir le bien pendant au moins quinze ans. Ce sont les deux seules conditions à remplir.
La déduction est effectuée soit l’année où les travaux sont réalisés, soit l’année suivante, au choix du propriétaire. Il est possible de reporter la déduction pendant neuf ans si toutes les conditions ne sont pas remplies au cours d’une année.
Ce régime fiscal s’applique donc aux bâtiments qui sont classés ou inscrits au titre des monuments historiques, comme les abbayes, les châteaux ou les anciennes casernes. Une partie du bâtiment peut être classée.
Les travaux doivent concerner la conservation ou la restauration du monument : ils peuvent être partiels (toiture, maçonnerie) ou totaux (reconstruction). Les travaux peuvent aussi s’étaler sur plusieurs années.
Quel est le but initial de la loi Monuments Historiques ?
Créée le 31 décembre 1913, la loi Monuments Historiques avait pour principal but d’inciter les propriétaires de biens immobiliers à sauvegarder le patrimoine architectural français. Cela s’explique par la réduction d’impôts qui est liée directement à l’exécution de travaux d’entretien et de rénovation. Cette loi constitue alors un élément majeur de protection des monuments historiques français.
Comment la loi sur les monuments historiques a-t-elle évolué ?
Le champ d’application de la loi a été étendu à plusieurs reprises depuis sa création. Aujourd’hui, la loi s’applique aux bâtiments classés “monuments historiques”. Cette liste est établie par le ministère de la Culture. Il convient de noter qu’un bâtiment classé ne doit pas nécessairement être très ancien : il peut s’agir d’un bâtiment ayant une valeur architecturale, historique ou culturelle. La loi s’applique également aux parties des bâtiments (façades, toits, etc.) comme nous l’avons précisé précédemment.
Pour qui la loi Monuments Historiques est-elle idéale ?
À qui s'adresse majoritairement cette loi ?
La loi Monuments Historiques est faite pour ceux qui souhaitent sauvegarder le patrimoine français tout en réduisant leur impôt. Cette loi appartient par ailleurs à la catégorie de la défiscalisation immobilière sur les hauts revenus.
Il est vrai que cette loi s’adresse généralement à des personnes qui ont de très gros revenus. Ces personnes peuvent avoir envie d’acheter un bien à titre de résidence principale et si en plus cette acquisition peut leur permettre de réduire leurs impôts, cela est bénéfique pour eux. Cela l’est d’autant plus étant donné que les individus qui achètent ce genre de biens ont la possibilité d’y vivre.
La loi Monuments Historiques est l’un des produits de défiscalisation immobilière les plus élevés aujourd’hui qui existent en France. Elle est donc très intéressante pour les contribuables très fortement imposés. En effet, l’intégralité des travaux est déductible du revenu imposable soit jusqu’à 45 % du montant des travaux effectués.
La loi Monuments Historiques reste ouverte à tous
Toutefois, cette loi n’est pas seulement intéressante pour les personnes disposant d’un revenu élevé. Si vous cherchez à acheter votre première maison, cette loi peut également vous être bénéfique.
En effet, si vous optez pour un bien nécessitant des travaux, le prix de ce dernier sera moins élevé puisque le futur propriétaire pourra déduire les coûts de ces travaux de ses impôts.
Vous pouvez donc profiter de cette loi pour réduire le coût global de votre achat tout en bénéficiant d’une réduction de vos impôts.
La loi sur les monuments historiques est donc un outil très intéressant pour toute personne souhaitant investir dans l’immobilier ancien tout en bénéficiant d’avantages fiscaux.
Il faut toutefois noter que ce type d’investissement ne convient qu’aux personnes disposant d’un certain budget, car les coûts des travaux peuvent être très élevés.
Quelles sont les conditions pour bénéficier de la loi Monuments Historiques ?
Les modalités obligatoires pour profiter du dispositif
Pour profiter de la défiscalisation, certaines conditions sont à respecter. Il vous faudra :
- confier la gestion des travaux à un expert qui collaborera avec les architectes de bâtiments de France ;
- louer le bien pendant 3 ans ;
- le conserver pendant 15 ans minimum.
En effet, lorsque vous achetez un bien en monuments historiques, vous devez vous engager à le restaurer intégralement et à le conserver pendant 15 ans. Vous devez plus précisément vous engager à ne pas détruire le bâtiment ainsi qu’à ne pas le transformer, le vendre ou le donner sans un accord du ministère.
En ce qui concerne la restauration du bien, vous devez faire appel à une Association Foncière Urbaine Libre (AFUL) pour la réalisation des travaux. Et ces travaux doivent être menés sous la direction d’un architecte des bâtiments de France.
Des obligations informelles pour bénéficier de la loi Monuments Historiques
De même, la loi Monuments Historiques oblige les héritiers à maintenir le bien en bon état et le rendre accessible au public à certaines périodes de l’année. Cet accès peut être gratuit ou payant.
Une grosse différence par rapport aux autres investissements immobiliers défiscalisants est que souvent il est obligatoire de louer le bien pendant plusieurs années. Alors qu’ici, en monuments historiques, il est possible d’habiter directement dedans ou de faire louer le bien à sa famille, à ses enfants, ses parents…
De plus, si vous souhaitez faire louer votre bien, vous n’avez pas de plafond de loyer à respecter.
Le fait de pouvoir habiter dedans est un avantage majeur car l’achat peut permettre d’effacer une grosse partie des impôts.
Alors, pour des clients qui sont dans des situations exceptionnelles et qui touchent une grosse somme d’argent, il est intéressant d’investir dans un monument historique en s’engageant à le restaurer complètement et à le conserver pendant 15 ans.
Quels sont les avantages de la loi Monuments Historiques ?
Les bienfaits de la loi Monuments Historiques sont nombreux. Les avantages principaux sont :
- exonération des droits de succession (en respectant certaines conditions) ;
- une réduction d’impôts Monuments Historiques à la hauteur du montant des travaux ;
- pas de plafonnement des niches fiscales ;
- un échelonnement de la réduction d’impôts : entre en vigueur de la réduction possible dès l’année de l’acquisition avec possibilité d’étendre la réduction sur 3 ans maximum ;
- reliquat de déficit foncier reportable pendant 6 ans.
Tous ces points vont être détaillés ensuite.
100 % des intérêts d’emprunts et des travaux déductibles
Il faut savoir qu’en ce qui concerne les travaux, les intérêts d’emprunts et les frais d’acquisition sont limités à 200 000 €/an si l’immeuble n’est pas destiné à être ouvert au public.
Ce point est fiscalement très intéressant. Concrètement, en imaginant que vous achetez un monument historique à 1 million d’euros sur lequel il y a 500 000 € de travaux, alors ces 500 000 € sont déductibles à 100 % des revenus. Cela retombe à 0 euros de revenus donc pas d’imposition, pas de fiscalité à ce moment-là. Évidemment, si les travaux s’allongent sur plusieurs années, la réduction d’impôts est étalée sur les années.
De plus, contrairement à la loi Malraux qui impose un plafonnement pour le calcul de l’avantage fiscal accordé, la loi Monuments Historiques ne prévoit pas de limitation et toutes les dépenses liées aux travaux de rénovation s’inscrivant dans cette loi sont prises en compte.
Un impôt sur la fortune immobilière réduit grâce à la loi Monuments Historiques
En ce qui concerne l’impôt sur la fortune immobilière, en France, quand on a un patrimoine immobilier net qui excède 1 300 000 €, on paye un impôt sur la fortune immobilière (IFI). Aujourd’hui, sur les monuments historiques, du moment qu’ils sont classés ou inscrits au registre des monuments historiques, seuls 25 % de la valeur du monument sont pris en compte.
Alors, si vous avez une résidence secondaire comme un appartement à la montagne par exemple qui vaut 1 500 000 €, vous serez imposé sur la fortune immobilière étant donné que vous excédez les 1 300 000 €.
A l’inverse, au lieu d’avoir cette résidence secondaire à la montagne, si vous avez un monument historique qui vaut le même montant, il va être tenu compte seulement 25 % de sa valeur donc 375 000 € ce qui est inférieur à 1 300 000 €. Vous ne serez donc pas redevable sur ce bâtiment de l’impôt sur la fortune immobilière.
Cela signifie que vous gagnez sur deux plans fiscaux.
Une exonération des frais de succession grâce à la loi Monuments Historiques
Le 3ème avantage des monuments historiques concerne la succession. Celle-ci est très avantageuse. Aujourd’hui, en France, les droits de succession sont très élevés. Quand vous avez du patrimoine, les héritiers en touchent souvent une petite partie seulement.
Alors, la loi Monuments Historiques permet à ce que les frais de succession soient exonérés lors d’une donation, d’une transmission de bien.
L’avantage majeur donc est que les monuments historiques n’entrent pas dans les successions.
Si vous avez un château de 5 millions d’euros par exemple, vos héritiers pourront le récupérer sans avoir 1 euro de droit de succession à payer contrairement aux patrimoines financiers classiques. Les droits de succession peuvent parfois très vite chiffrer contrairement aux monuments historiques. Cela montre le puissant avantage de cette loi et l’intérêt d’investir dans ce type de biens.
Certaines conditions sont à respecter pour profiter de cette exonération
Attention, cette exonération a lieu uniquement en cas de convention signée avec le Ministère de la Culture et de la Communication.
Pour cela, les héritiers sont dans l’obligation de signer une convention à durée indéterminée et de la faire valider par le Ministère de la Culture. Si cet accord n’est pas respecté, l’exemption ne sera plus applicable.
Les héritiers doivent également s’engager à maintenir le bien en bon état et à le rendre accessible au public à certaines périodes de l’année. Cet accès peut être gratuit ou payant.
Si vous voulez vendre le bien, vous devez respecter un délai de priorité de 6 mois pendant lequel seuls les autres acheteurs de monuments historiques peuvent l’acheter. Après cette période, n’importe qui peut l’acheter.
Voilà les trois principaux avantages de la loi sur les monuments historiques : des avantages fiscaux très intéressants, une exonération des droits de succession et enfin un engagement à rendre le bien accessible au public.
Pas de plafonnement des niches fiscales avec la loi Monuments Historiques
En France, il existe de nombreuses niches fiscales. Le gouvernement offre divers avantages fiscaux afin d’inciter les particuliers à investir dans certains secteurs.
Cependant, ces niches ont des plafonds qui limitent le montant qui peut être déduit des impôts.
Ce n’est pas le cas de la loi sur les monuments historiques. En effet, cette loi n’a pas de plafond, ce qui signifie que vous pouvez en bénéficier quel que soit le montant de votre investissement. C’est un avantage très intéressant par rapport aux autres dispositifs de défiscalisation.
La loi sur les monuments historiques permet donc d’investir sans se soucier des plafonds.
De plus, la loi permet de déduire le déficit foncier des revenus globaux et cela de manière illimitée. De cette manière, la totalité des charges issues de l’entretien ou de la restauration du bâtiment ainsi que les intérêts d’emprunts associés peuvent être déduites des revenus fonciers du propriétaire.
Un échelonnement de la réduction d'impôts
Cet échelonnement entre en vigueur dans la réduction possible dès l’année de l’acquisition avec possibilité d’étendre la réduction sur 3 ans maximum.
La réduction d’impôt liée à la loi sur les monuments historiques est échelonnée : elle entre en vigueur l’année de l’acquisition et peut être prolongée sur trois ans maximum. Cela vous permet d’espacer vos réductions d’impôt sur plusieurs années, ce qui peut être intéressant d’un point de vue financier.
Pour bénéficier de cette loi, il est nécessaire d’investir dans un bâtiment ancien d’au moins 30 ans et de le faire inscrire au titre des monuments historiques. Cet enregistrement doit être effectué avant le début des travaux.
Les travaux sur le bâtiment doivent ensuite être effectués dans les deux ans suivant son inscription en tant que monument historique. Et enfin, le coût total de ces travaux doit représenter au moins 30 % de la valeur du bien.
Reliquat de déficit foncier reportable pendant 6 ans avec la loi Monuments Historiques
Si vous avez un déficit foncier lorsque vous vendez votre bien, vous pouvez le reporter pendant 6 ans. C’est un avantage intéressant de la loi sur les monuments historiques par rapport aux autres lois, qui ne vous permettent de reporter le déficit que pendant 2 ans.
La réduction d’impôt liée à la loi sur les monuments historiques peut être utilisée pour compenser d’autres revenus imposables. C’est un avantage intéressant si vous avez d’autres sources de revenus qui sont imposées à un taux plus élevé que la réduction liée aux monuments historiques.
La réduction d’impôt au titre de la loi sur les monuments historiques peut être transférée à une autre personne en faisant une donation ou en vendant le bien, ce qui est intéressant si vous n’avez pas les moyens financiers d’investir vous-même. Cela vous permet de bénéficier de la réduction d’impôt sans devoir réaliser vous-même l’investissement.
Finalement, la loi Monuments Historiques dispose de nombreux avantages
Alors, la loi sur les monuments historiques est un moyen intéressant d’investir dans des biens anciens tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. Elle constitue une bonne alternative aux autres dispositifs de défiscalisation qui plafonnent le montant pouvant être déduit des impôts. Cette loi a également l’avantage d’obliger les héritiers à maintenir le bien en bon état et à le rendre accessible au public.
Tous ces avantages montrent bel et bien que l’investissement en loi Monuments Historiques est donc un puissant levier fiscal.
La loi Monuments Historiques, seul dispositif de défiscalisation concernant les biens anciens ?
Vous êtes perdu entre tous les dispositifs de défiscalisation mis à disposition concernant les biens anciens ? Vous ne savez pas vers lequel vous dirigez ? Expat’Immo tenter de vous éclairer et de vous expliquer les modalités des autres lois similaires à la loi Monuments Historiques.
La loi Malraux
La loi Malraux est souvent mentionnée comme un régime d’exonération fiscale pour les propriétés anciennes. Les deux régimes, la loi monuments historiques et la loi Malraux sont effectivement similaires mais il existe des différences importantes. Toutes deux sont adaptées aux hauts revenus.
La loi Malraux : un dispositif cantonné à certaines zones contrairement à la loi Monuments Historiques
En effet, la loi Malraux concerne tous les immeubles situés dans des zones dites « protégées » ou encore des secteurs de villes classés « dégradés » ou « vulnérables ». Il s’agit de centres-villes que l’État souhaite revitaliser. C’est le cas, par exemple, de Saint-Germain-des-Prés à Paris.
Dans ce dispositif, les travaux réalisés doivent profiter à l’ensemble de l’immeuble et non à un seul appartement. Il s’agit donc d’un investissement collectif.
L’avantage de la loi Malraux est qu’elle vous permet de réduire vos impôts sur le revenu d’environ 30 % du montant investi. Pour plus de précisions, elle permet une déduction de 22 % à 30 % du montant total des travaux. Cela sur une période de deux ans pour les travaux réalisés sur la façade et les parties communes et sur une période de quatre ans pour les travaux réalisés à l’intérieur du logement.
Alors, le montant de l’investissement n’est pas limité et les travaux peuvent être répartis globalement sur 4 ans.
Des inconvénients avec la loi Malraux
Comparée au dispositif Monuments Historiques, cette loi présente toutefois plusieurs inconvénients.
Tout d’abord, elle ne concerne que les centres-villes et les travaux à réaliser doivent concerner l’ensemble du bâtiment.
Elle est plus restrictive que la loi sur les monuments historiques puisqu’elle ne concerne que les immeubles situés dans des secteurs bien précis. Ensuite, elle impose un plafond pour le calcul de l’avantage fiscal accordé : ce plafond correspond à 1/5 du montant total des travaux et non à 1/3 comme pour la loi sur les monuments historiques. Enfin, il faut noter que l’avantage fiscal n’est accordé que pour une période de deux ou quatre ans, contrairement à la loi sur les monuments historiques qui permet une déduction sur une période de trente ans.
Plus de flexibilité avec la loi Monuments Historiques ?
La loi sur les monuments historiques, en revanche, n’a pas ces limites. Celle-ci peut s’appliquer à tous les bâtiments de plus de cent ans, qu’ils soient en centre ville ou non, et que les travaux concernent l’ensemble du bâtiment ou un seul appartement. L’avantage de cette loi est donc beaucoup plus grand puisqu’elle vous donne plus de flexibilité.
La loi Denormandie
La loi Denormandie, comme les lois Malraux et Monuments Historiques, est un dispositif de réhabilitation des bâtiments anciens.
Cette loi a été créée pour répondre à la nécessité de revitaliser les centres-villes. Cette loi ressemble beaucoup à la loi Pinel bien qu’avec la loi Denormandie, il n’y a pas de zonage comme en loi Pinel mais plutôt de très nombreuses zones éligibles.
L’objectif est de permettre aux particuliers d’investir dans l’immobilier tout en réduisant leurs impôts.
Le principe de la loi Denormandie est simple : elle permet une réduction de l’impôt sur le revenu de 12 %, 18 % ou 21 % du montant investi. Cette réduction est étalée sur une période de 6, 9 ou 12 ans. C’est un avantage non négligeable qui peut vous aider à financer votre investissement.
Comment bénéficier de la loi Denormandie ?
Pour bénéficier de ce dispositif, vous devez investir dans un bien immobilier ancien situé dans un secteur « protégé » ou classé « dégradé » ou « vulnérable ». Comme pour la loi Malraux, les travaux à effectuer doivent concerner l’ensemble du bâtiment et non un seul appartement. Les travaux en question doivent correspondre au minimum à 25 % du coût total de l’acquisition.
L’inconvénient de cette loi est qu’elle ne concerne que les immeubles situés dans des secteurs spécifiques. De plus, les travaux à effectuer doivent concerner l’ensemble du bâtiment et non un seul appartement.
La loi Monuments Historiques : dispositif le plus flexible
En résumé, si vous souhaitez investir dans un bien ancien tout en bénéficiant d’avantages fiscaux, la meilleure solution est d’opter pour la loi sur les monuments historiques. Cette loi vous offre plus de flexibilité et vous permet de réduire vos impôts de manière plus efficace.
La loi Denormandie peut également être intéressante si vous souhaitez investir dans un bien situé dans un secteur spécifique. Toutefois, vous devez garder à l’esprit que les travaux à réaliser doivent concerner l’ensemble de l’immeuble et non un seul appartement.
Alors, si vous souhaitez investir grâce à la loi Monuments Historiques, contactez-nous, nous serons ravis de vous aider !
FAQ - Questions fréquentes
La plus-value immobilière se calcule de la même manière que pour toute autre vente, en déduisant le prix d’achat du prix de vente et est imposée avec le régime classique. Plus vous gardez votre bien longtemps et moins vous serez imposés. Toutefois, il faut savoir que si vous conservez le bien pendant plus de 22 ans, vous pouvez bénéficier d’une exonération totale de l’impôt sur les plus-values.
Pour qu’un bien soit éligible à la loi Monuments Historiques, il doit remplir certaines conditions :
- le bâtiment doit avoir au moins 30 ans ;
- les travaux effectués sur le bien doivent représenter au moins 30% de sa valeur ;
- l’inscription du bien en tant que monument historique doit être effectuée avant le début des travaux ;
- les travaux sur le bien doivent être effectués dans les deux ans suivant son inscription en tant que monument historique.
Non, vous devez être résident français pour bénéficier de cette déduction. Toutefois, il faut savoir qu’il existe d’autres dispositifs qui permettent aux investisseurs étrangers d’ investir en France tout en bénéficiant d’avantages fiscaux intéressants. Pour plus d’informations, n’hésitez pas à nous contacter.
Oui, il est possible d’investir dans une SCI dans le cadre de la loi sur les monuments historiques. Cela peut être intéressant car cela vous permet d’étaler les frais de votre investissement sur plusieurs années tout en bénéficiant d’avantages fiscaux importants.
Le principal risque lorsqu’on investit dans la loi sur les monuments historiques est que les travaux à réaliser soient plus coûteux que prévu. En effet, il est souvent difficile d’évaluer l’état réel d’un bien avant de commencer les travaux. C’est pourquoi il est important de confier son projet à une équipe fiable et expérimentée. Autre risque à considérer : le bien peut ne pas être inscrit au titre des monuments historiques, ce qui rendrait l’investissement moins intéressant d’un point de vue fiscal. Enfin, il faut savoir que les revenus locatifs d’un bien soumis à la loi sur les monuments historiques sont soumis à l’impôt.