SCI à l’IS ou à l’IR : quel régime fiscal choisir ?
Lors de la création d’une SCI, l’entrepreneur est contraint de faire un choix entre deux types de régime fiscal : l’impôt sur le revenu (IR) ou bien l’impôt sur les sociétés (IS). Le régime fiscal IR est celui qui est attribué au SCI par défaut. En revanche, le gérant peut faire le choix de demander à soumettre sa SCI à l’IS. Ce choix devient alors irréversible, il doit donc bien être étudié et bien réfléchi. Pour choisir entre les deux régimes fiscaux de la SCI, il faut se renseigner sur les avantages et inconvénients des deux et voir la correspondance avec l’activité de l’entreprise. Il faut donc choisir le régime fiscal de la SCI le plus intéressant en fonction de l’activité et du montant des bénéfices de l’entreprise. Voici les principaux éléments de des deux régimes fiscaux applicables à la SCI et leur comparaison.
Régime fiscal de la SCI à l’IS
Qui peut choisir le régime fiscal de la SCI à l’IS ?
Le régime fiscal de la SCI à l’IS peut être choisi par n’importe quel entrepreneur de SCI. Cela veut dire que l’entrepreneur juge plus avantageux pour lui et sa SCI de passer au régime fiscal à l’IS. Cependant, ce choix sera irrévocable pour la SCI. En revanche, ce n’est pas toujours le cas, certains sont obligés de se soumettre à ce régime d’imposition.
Ainsi, si la SCI se livre à une activité de nature commerciale du point de vue fiscal, elle doit dans ce cas relever obligatoirement de l’IS, selon l’article 206,2° du CGI. Il en est de même pour les SCI qui pratiquent la location de meublé, d’établissement industriel ou commercial muni de mobilier et du matériel nécessaire à son exploitation. Pareil si la SCI loue des immeubles ou des locaux aménagés (d’après BOI-IS-CHAMP-10-30).
Les avantages de l’IS comme choix de régime fiscal de la SCI
Lorsqu’une SCI se soumet à l’IS, elle peut tirer des avantages fiscaux de son choix d’imposition. En effet, l’un des avantages principaux est l’absence de taxation des associés lorsque que la SCI ne distribue pas de dividendes. D’autre part, quand on opte pour le régime fiscal de la SCI à l’IS, il y une possibilité d’amortir fiscalement le bien immobilier. C’est-à-dire déduire de votre résultat d’imposition une dotation aux amortissements jusqu’au terme de plan d’amortissement et ça chaque année.
De plus, lors du choix du régime fiscal de la SCI à l’IS, la SCI pourra déduire certains de ces frais des bénéfices avant l’imposition. Par exemple, la rémunération du gérant associé ou encore les frais d’acquisition du bien, les frais de gestion du bien… Pour finir, le déficit foncier sur les bénéfices est imputable sur les 10 années suivantes.
Les inconvénients de l’IS comme régime fiscal de la SCI
Lorsque l’entrepreneur fait le choix du régime fiscal de la SCI à l’IS, il va par ce choix rencontrer quelques inconvénients à ce mode d’imposition. Tout d’abord, dans le cas où l’un des associés a souscrit un emprunt pour effectuer son apport à la SCI, ce dernier ne pourra pas déduire les intérêts d’emprunt de son impôt sur le revenu. De plus, lorsque que la SCI fait le choix de vendre l’un de ces biens, elle est soumise à la taxe sur la plus-value professionnelle au taux de 26,5 %.
D’autre part, le régime fiscal de la SCI à l’IS ne permet pas de bénéficier d’abattements fiscaux sur les plus-values immobilières et plus particulièrement l’abattement pour la durée de détention. Pour finir, l’un des inconvénients majeurs du régime fiscal de la SCI à l’IS est l’obligation de tenir une comptabilité d’engagement.
L’obligation comptable pour le régime fiscal de la SCI à l’IS
L’un des principaux critères du régime fiscal de la SCI à l’IS est l’obligation de tenir une comptabilité. En effet, La SCI est soumise à cette formalité qui est similaire à celle requise des sociétés commerciales. Pour ce faire, elle doit tenir à jour trois type de document :
- Les comptes annuels, ils doivent être remisent au greffe du Tribunal de commerce à la fin de chaque exercice. De plus, Ils doivent contenir les bilans, l’annexe et le compte de résultats.
- Le livre-journal, c’est un document comptable contenant l’ensemble des opérations affectant le patrimoine de la SCI durant l’ensemble de la vie sociale.
- Le grand-livre, quant à lui, recense les opérations similaires à celles du livre-journal mais sous forme de compte comptable.
La révocation du régime fiscal de la SCI à l’IS
Durant la création d’une SCI l’entrepreneur est soumis par défaut à l’IR. Cependant, il peut à tout moment de la vie sociale de la SCI faire le choix d’ajuster le régime fiscal et opter pour celui d’IS, d’après l’article 206, 3° du CGI. La révocation de ce choix est dorénavant possible depuis la loi de finances pour 2019. En outre, elle doit être faite avant le 5ème exercice suivant celui au titre duquel celle-ci a été exercée.
En revanche, la révocation et le retour à l’IR ont certaines conséquences fiscales. Ainsi, cela a le même effet qu’une cessation d’entreprise et donc elle entraîne l’imposition immédiate des bénéfices en cours et des bénéfices antérieurs. Pour finir, une fois que la révocation a été établie, l’entrepreneur ne pourra plus revenir au régime fiscal de la SCI à l’IS.
Le régime fiscal de la SCI à l’IR
Lors de la création du SCI, elle est par défaut transparente et soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Cela veut dire que chaque associé est imposé en fonction de sa part, et ça peut importe la finalité de la société. Le régime fiscal de la SCI à l’IR ne paye donc pas d’impôts directement, ce sont les associés qui le font.
Comme le régime fiscal de la SCI à l’IR fonctionne ?
Tout d’abord ce sont les associés qui sont imposés en fonction de leur quote-part dans la SCI et de la quantité détenue. En effet, dans le cas où ce sont des particuliers, des entreprises qui relèvent des bénéfices non commerciaux ou les micro-entreprises, ils sont imposés selon les règles des impôts fonciers.
De ce fait les déficits peuvent être déduits des revenus des associés (personne physique), dans la limite de 10 700 € par an. D’autre part, les autres entreprises sont soumises à être imposées selon les règles de leur régime d’imposition qui peut être : IS, BIC et autre. Ainsi, tous les associés doivent déclarer leur quote-part de résultat dans leur déclaration de revenus ou dans leur déclaration de résultats pour les entreprises.
Qui est concerné par le régime fiscal de la SCI à l’IR ?
Le régime fiscal de la SCI à l’IR concerne les sociétés familiales ou professionnelles, elle est donc appelée société transparente. Les sociétés soumises au régime fiscal à l’IR ont le plus souvent une activité de nature de patrimoine. Par exemple, une SCI familiale se dirige de manière générale vers le régime fiscal de la SCI à l’IR.
En effet, dans la majorité du temps, la création de ce type de SCI a pour objectif de simplifier la transmission d’un patrimoine immobilier entre le membre de la famille. Les SCI à l’IR ne sont pas assujettis à la TVA sauf si option. De plus, les bénéfices réalisés par l’entreprise sont imposés directement à l’impôt sur le revenu de chaque associé selon leur quote-part.
Ainsi, il existe de différence de revenu entre les associés et ne subiront donc pas la même charge d’imposition. Cependant les associés sont tous soumis aux mêmes charges sociales qui s’élèvent à hauteur de 17,2 % de leur quote-part.
Le régime fiscal de la SCI à l’IR : micro-foncier
Lorsque le revenu est inférieur à 15 000 € le régime applicable automatique est le micro-foncier (le régime réel peut lui aussi être appliqué). C’est alors un abattement fiscal de 30 % qui est appliqué. Ainsi, l’associé n’est taxé que sur seulement 30 % et le 70 % des revenus perçus restant ne sont pas taxés. En outre, vous ne pourrez déduire de cette somme les travaux et charges afférents à l’immeuble. Pour finir, si l’associé se soumet au régime micro-foncier, il pourra plus imputer un éventuel déficit foncier de SCI que s’il à opter à un régime réel qu’au cours des 10 dernières années précédentes.
Le régime fiscal de la SCI à l’IS : le régime réel
Dans le cas où le revenu est supérieur à 15 000 € le régime réel est alors appliqué avec le barème progressif de l’impôt sur le revenu. De même, si le montant des charges dépasse les 30 % le choix du régime fiscal dès la SCI à l’IR sous régime réel devient le plus juste et avantageux. Ainsi, l’associé faisant le choix de se soumettre au régime réel voit alors ses revenus fonciers être taxés suivant le barème progressif de l’impôt sur le revenu. Le voici :
- le taux d’imposition appliqué pour une tranche de revenus allant jusqu’à 10 225 € est de 0 % ;
- de 10 226 € à 26 070 € le taux d’imposition s’élève à 11 % ;
- pour la tranche de revenus allant de 26 071 € à 74 545 € le taux appliqué est de 30 % ;
- de 74 546 € à 160 336 € le taux d’imposition est de 41 % ;
- au delà, le taux d’imposition est de 45 %.
Les avantages de l’IR au régime fiscal de la SCI
De même, vous pourrez bénéficier d’un abattement fiscal sur les plus-values en SCI, par exemple pour la durée de la détention du bien. Dans le même type, un abattement de 30 % du régime micro-foncier peut être effectué lorsque les revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 €. Pour finir, il n’est pas nécessaire de tenir une comptabilité qui devrait être transmise au greffe du tribunal de commerce. Le régime fiscal de la SCI à l’IR offre de nombreux avantages. En effet, l’un des principaux est la déduction de certains fards des bénéfices avant l’imposition.
De plus les intérêts d’emprunt souscrit par l’associé afin de réaliser un apport peuvent eux aussi être déduit.
En second temps, il est également possible de déduire le déficit foncier des revenus personnels des associés et ainsi ces derniers paieront moins d’impôts. D’autre part, la taxe sur les plus-values immobilières des particuliers peut être appliquée et elle est plus intéressante comparé à celle des professionnelles.
Les inconvénients de l’IR comme régime fiscal de la SCI
Le régime fiscal de la SCI à l’IR a cependant des inconvénients. En effet, il faut prendre en compte l’augmentation de l’imposition des associés à titre personnel. De plus, la double imposition est appliquée dans le cas de la distribution des dividendes. Puis, il y a également la taxation des plus-values immobilières en cas de vente d’un bien appartenant à la SCI ou en cas de cession des parts sociales.
D’autre part, le régime fiscal de la SCI à l’IR oblige la conservation d’un objet civil, il est donc impossible d’effectuer des actes de commerce comme la location de meublé. De plus, les revenus fonciers sont soumis à des prélèvements sociaux (CSG-CRDS). Pour finir, la tenue d’une comptabilité devient alors obligatoire lorsque la SCI dépasse 2 des 3 seuils :
- total de bilan inférieur à 1,55 million d’euros ;
- le chiffre d’affaires hors taxes est inférieur à 3,1 millions d’euros ;
- l’effectif ne dépasse pas les 50 salariés.
SCI à l'IS ou à l'IR : quel régime fiscal choisir ?
En général, le choix du régime fiscal de la SCI s’effectue au moment de sa création. En outre, il est possible de changer le régime fiscal de la SCI au cours de sa vie sociale. Par exemple, vous êtes soumis au régime fiscal de la SCI à l’IR est vous souhaitez passer à l’IS. Le changement de régime fiscal est possible mais irrévocable à partir d’un certain temps. Dans d’autre cas vous n’aurez pas le choix que de choisir un des deux types de régime car votre société ne peut correspondre aux critères requis. Comme dans le cas où votre société pratique la location de bien meublé, le régime fiscal de la SCI sera obligatoirement celui de l’impôt des sociétés.
Les éléments qui vous permettront de choisir le type de régimes fiscal de la SCI
Afin de choisir le meilleur type de régime d’imposition de la SCI, il vous faudra prendre en compte certains éléments. Pour commencer le mode d’imposition qui vous sera appliqué en fonction de votre choix. Puis la déduction du déficit foncier et celle des frais d’imposition. De même avec la taxation des plus-values immobilières. Pour finir l’obligation comptable.
Le mode d’imposition selon le régime fiscal de la SCI
En ce qui concerne l’IR, le paiement de l’impôt s’effectue sur les revenus des associés. C’est donc le barème progressif de l’impôt sur le revenu qui leur est appliqué. Cependant ils peuvent tout de même faire un choix entre le régime réel ou bien le micro-foncier. De plus, ils connaissaient une augmentation de leurs impôts sur le revenu lorsque la société réalise des bénéfices, mais aussi lors d’une diminution de son déficit. Quant au régime fiscal de la SCI à l’IS, le paiement de l’impôt est fait par la société. Ainsi, le taux normal qui est fixé s’élève à 25 %. En outre, lorsqu’elle remplit les critères, cette dernière peut prétendre au taux d’imposition réduit à 15 %. Pour choisir entre les deux régimes fiscaux il faut donc connaître le montant des revenus perçus par les associés ou bien le montant des bénéfices engendrés par la société.
La déduction des déficits foncier et des frais selon le régime fiscal de la SCI
Dans le cas où vous vous soumettez au régime fiscal de la SCI à l’IR, la déduction du déficit se fait sur le revenu personnel de l’associé, dans la limite de 10 700 €. En outre, si vous choisissez le régime fiscal de la SCI à l’IS, il est possible de reporter le déficit sur les 10 années suivantes.
En ce qui concerne la déduction de frais pour la SCI à l’IR, il est possible de déduire les frais de gestion du bien, ceux d’intérêts d’emprunts et les frais des taxe foncière. Quant au régime fiscal de la SCI à l’IS, la déduction de certains frais est plus importante. Vous pourrez déduire les frais d’acquisitions des biens, l’amortissement du bien et les frais liés à la rémunération du gérant associé. Mais il est aussi, tout comme la SCI qui se soumet à l’IR, il possible de déduire les frais de gestion du bien et les taxes foncières.
La taxation des plus-value immobilières et les obligations selon le régime de la SCI
Lorsque vous choisissez le régime fiscal de la SCI à l’IR, voici comment la taxation sur la plus-value immobilière s’applique. En cas de vente d’un des biens ou d’une cession de parts sociales se sont les taxes sur les plus-values immobilière des particuliers qui sont appliqués. Le montant du taux d’imposition des plus-values s’élève à 19 %. De plus, l’abattement fiscal est possible notamment dans le cas de la durée de détention d’un bien ou de parts sociales, peut être exonéré après 22 ans de détention. D’autre part, si vous optez pour le régime fiscal de la SCI à l’IS, c’est un régime sur les plus-values immobilières professionnelles qui s’applique. Ainsi, il n’y a pas d’abattement fiscal possible en ce qui concerne la durée de la détention du bien.
L’obligation comptable selon le régime fiscal de la SCI
Pour finir, selon le régime fiscal de la SCI choisi, une obligation comptable peut être obligatoire. Le régime fiscal de la SCI à l’IS est concerné par l’obligation de tenir une comptabilité d’engagement et de la transmettre au greffe du tribunal de commerce chaque année. Cette dernière doit être conservée pendant au moins 10 ans. Elle doit inclure, le bilan, le livre de compte de résultat et l’annexe comprenant le livre-journal et le grand livre.
En revanche le régime fiscal de la SCI à l’IR n’oblige pas à tenir une comptabilité. Le gérant ne doit donc pas déposer les comptes annuels au greffe du tribunal de commerce à la clôture de l’exercice. En outre, il peut être tout de même intéressant de tenir une comptabilité qui pourrait justifier certaines dépenses. Par exemple, la rémunération du gérant associé. Ainsi, l’évaluation des parts sociales pourrait elle aussi être réalisée et cela pourrait faciliter la cession par un associé.
Le régime fiscal de la SCI à choisir en fonction de son activité
Si votre objectif premier à pour but d’engendrer une grande quantité de bénéfice il est alors préférable pour vous de vous soumettre à l’IS.
A contrario, si il s’agit simplement de gérer un patrimoine personnel, nous préconisons le régime fiscal à l’IR. Qui engendre moins de gestion administrative et qui ne vous offrira pas de gros avantages fiscaux. De plus, il est préférable de procéder chaque année à une déclaration d’impôts d’une SCI sur les revenus. Ainsi l’administration fiscale pourra elle aussi déterminer l’impôt dont vous êtes redevable.
FAQ - Questions fréquentes
Quel est le plus avantageux, IS ou IR ?
Le choix du régime fiscal de la SCI est propre à chaque entreprise, il doit dépendre de son activité et du montant de bénéfices engendrés par la SCI. Cependant, dans certains cas l’un des deux régimes est toujours plus avantageux que l’autre. En revanche, il n’y a pas de meilleur régime par rapport à un autre. Par exemple, dans le cas où la SCI se trouve en déficit, il est préférable que cette dernière soumette son entreprise à l’IR. De ce fait, le déficit s’impute sur le revenu global de l’exploitant. En outre, dans le cas où l’activité de l’entreprise est bénéficiaire et que le taux moyen à l’IR est supérieur à celui de l’IS, alors le recours à l’IS est plus intéressant. Pour finir, nous vous conseillons donc de vous faire accompagner par un professionnel.
Deux types de régimes fiscaux peuvent être appliqués à la SCI, l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS). Afin de garantir que vous soumettez votre entreprise à celui qui correspond le mieux à votre activité et aux conditions. Nous vous conseillons de vous renseigner auprès d’un professionnel du secteur, comme un avocat par exemple. Pour finir, en fonction du régime fiscal choisi, il est parfois obligatoire de procéder à l’inscription des statues de la SCI. Le montant des droits d’enregistrement peut varier en fonction du type de régime fiscal de la SCI que vous aurez choisi.
Si vous optez pour le régime fiscal de la SCI à l’IS, cela vous procurera de nombreux avantages. En effet l’un des premiers est l’amortissement fiscal des biens immobiliers. Ainsi, vous pourrez déduire du résultat imposable de la société une dotation aux amortissements chaque année et ceux jusqu’au terme de plan d’amortissement.
D’autre part, le régime fiscal de la SCI à l’IS permet également le pilotage des revenus imposables. De ce fait les associés sont imposés que sur les dividendes distribués et dans le cas où il n’y en pas, une absence de taxation des associés.
De même, l’impôt sur les sociétés offre la possibilité de déduire des charges engagées dans l’intérêt de la SCI. Par exemple, les frais d’acquisition du bien immobilier peuvent être déduits, frais de notaire, droit d’enregistrement… Pour finir dans certaines situations la SCI n’a pas d’autre choix que de choisir le régime fiscal à l’IS car elle ne remplit pas les critères de celui de l’IR.
Lorsque vous avez fait le choix de créer une SCI à l’IS, il est impossible de revenir à l’IR pour une société civile immobilière. En outre, vous pouvez avant le 5ème exercice suivant celui au titre duquel celle-ci a été exercée faire marche arrière et retourner au régime fiscal de la SCI à l’IR. En outre, cela engendre des conséquences, à l’effet similaire d’une cessation d’entreprise. De plus, elle entraîne l’imposition immédiate des bénéfices en cours et ceux antérieurs. Une fois la révocation acceptée et établie, le régime fiscal de la SCI ne pourra plus être de nouveau changer pour se soumettre à l’IS. Cependant, si la période est dépassée vous le régime fiscal à l’IS sera irrévocable.