Investissement locatif Bordeaux : comment investir ?
Avec une croissance démographique soutenue et une forte attractivité touristique et étudiante, Bordeaux est la ville idéale où investir dans l’immobilier. Ville portuaire développée sur les bords de la Garonne, capitale de la vitiviniculture et de l’œnologie française, Bordeaux est une ville pleine d’opportunités pour les investisseurs immobiliers.
Pourquoi investir dans l’immobilier à Bordeaux
Les deux critères à vérifier avant d’investir dans une ville sont l’attractivité de celle-ci, et son marché immobilier.
Bordeaux, une métropole très attractive
En étant la 9ème ville de France la plus peuplée et la 5ème ville étudiante, Bordeaux est une ville qui attire à la fois les familles et jeunes actifs, mais aussi des populations plus jeunes avec les étudiants. Avec plus de 9 000 nouveaux habitants par an dans la métropole bordelaise, et un étalement urbain qui se poursuit en Gironde, la ville et ses alentours grandissent, et cette croissance démographique amène de nombreuses opportunités : Naissance de nouveaux commerces, installation d’entreprises, pôle universitaire majeur. Bordeaux est une ville dynamique, où les infrastructures et activités ne manquent pas. Sa réputation internationale avec la viticulture et ses manifestations culturelles comme La Fête du vin ou Bordeaux Fête Le Vin en font une destination touristique de choix, avec plus de 400 000 visiteurs annuels.
La proximité de la ville avec l’océan, la Garonne et la campagne, permettent aux habitants et visiteurs de profiter d’une qualité de vie agréable sans être privés des avantages d’une vie urbaine.
Un marché immobilier en forte croissance
La forte croissance démographique de la métropole bordelaise s’est traduite par +60% de hausse du marché immobilier bordelais depuis 2010, avec une stabilisation des prix ces dernières années. En 2021, il faut ainsi compter 4 407€/m2 environ pour le prix d’acquisition d’un bien, tandis que le loyer autour de 15,6€/m2 pour un appartement. S’il faut prévoir un budget important pour acheter un bien à Bordeaux, il est bon de savoir que la tension locative est de 9 sur 10, ce qui signifie que les bailleurs trouveront rapidement des locataires. Une vacance locative faible est donc un bon signe pour les investisseurs immobiliers, qui rentabiliseront facilement leur bien locatif à Bordeaux avec un loyer plutôt élevé.
Comment investir dans l’immobilier à Bordeaux
Pour investir dans l’immobilier à Bordeaux, les investisseurs pourront choisir entre trois méthodes : la défiscalisation, le rendement locatif ou l’investissement patrimonial.
La défiscalisation immobilière
La défiscalisation à Bordeaux consiste à investir dans un bien immobilier pour récupérer une partie de cet argent lors de la déclaration d’impôts. Cet avantage fiscal est recommandé aux contribuables qui paient un impôt sur le revenu élevé.
Un premier dispositif pour alléger sa charge fiscale est le statut LMNP. Le statut Loueur en Meublé Non Professionnel permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus générés, représentatif des charges. L’avantage est que ce statut concerne les locations meublées, qui présentent généralement une meilleure rentabilité que les locations nues, et moins de vacances locatives. Le LMNP est encore plus avantageux au régime réel. Les propriétaires ne paient pas d’impôts pendant presque dix ans.
Avec un investissement en LMNP, la TVA est également récupérée lors de l’acquisition.
Un second dispositif est la loi Pinel à Bordeaux. Elle permet notamment de bénéficier de réductions d’impôts majorées : le contribuable peut ainsi déduire de 23% à 32% de la valeur du bien s’il le conserve et le loue durant 6, 9 ou 12 ans. Il faut cependant suivre les conditions du dispositif que vous pouvez voir ici. Généralement, pour les expatriés, la loi Pinel n’est pas le meilleur dispositif de défiscalisation immobilière car il est difficile d’y être éligible avec un statut de non-résident.
A Bordeaux, il est possible de combiner la défiscalisation immobilière avec de la location dans l’immobilier ancien.
L’immobilier locatif ancien
L’investissement locatif ancien consiste à acheter un logement ancien ayant besoin de travaux de rénovation pour être remis à neuf et être loué. L’avantage de l’ancien est que le prix d’acquisition est généralement plus bas que les logements neufs, et que la rentabilité est meilleure, puisque les biens se situent généralement dans des parties centrales de la ville comme le centre historique.
A Bordeaux, les meilleurs quartiers pour investir dans le locatif ancien sont :
- Le Triangle d’Or
- Chartrons
- Saint-Michel
- Saint-Paul
- Saint-Seurin Fondaudège
Vous pouvez estimer la rentabilité locative de Bordeaux à 4,25% annuel brut, plus de 5% si vous achetez un immeuble de rapport où la rentabilité est meilleure qu’un appartement. Une bonne stratégie reste aussi d’investir dans une résidence étudiante à Bordeaux, ou de transformer un T3 ou T4 en colocation, afin de pouvoir louer votre bien à des étudiants et générer une rentabilité élevée avec peu de risques de vacances locatives.
L’investissement patrimonial
L’investissement immobilier patrimonial est particulièrement bien adapté aux métropoles comme Bordeaux. Cela consiste à acquérir un bien de standing, avec un coût d’acquisition élevé, mais dont la valeur d’achat restera importante au cours des prochaines années. Généralement, il s’agit de biens ou d’immeubles situés en centre-ville, dans des zones à forte tension locative. La rentabilité annuelle brute d’un bien patrimonial est moins élevée qu’un bien locatif, mais la rentabilité est plus intéressante à la revente du bien, puisque vous pourrez bien souvent bénéficier d’une plus-value.
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