Comment trouver un immeuble de rapport ?
Pourquoi acheter un seul appartement quand on peut se permettre d’acheter un immeuble de rapport ? Les immeubles de rapport sont un créneau populaire de l’investissement immobilier, car ils offrent des rendements plus rapides. Ils permettent de percevoir plusieurs loyers à la fois. Si vous possédez un certain nombre d’immeubles de rapport, vous pouvez vous enrichir rapidement. Vous êtes nouveau sur le marché de l’immobilier ? Vous devez sûrement vous demander comment trouver un immeuble de rapport ? Dans cet article, nous vous donnerons toutes les astuces pour trouver un immeuble de rapport.
Qu'est-ce qu'un immeuble de rapport ?
Contrairement aux appartements, les immeubles de rapport appartiennent à un seul propriétaire. Son seul objectif est de maximiser les rendements pour l’investisseur en divisant l’espace disponible en parcelles plus petites et en les louant.
Le type d’immeuble de rapport le plus courant est celui qui comporte des locaux commerciaux. Dans ce cas, il appartient à l’investisseur de décider s’il souhaite conserver l’espace commercial pour diversifier son investissement ou le convertir en espace résidentiel ou communautaire.
Plusieurs options s’offrent à lui :
- Acheter un immeuble pour le rénover : cette option est intéressante pour les investisseurs ayant des arriérés d’impôts importants. Les travaux de rénovation peuvent également augmenter la valeur du bien et le rendre plus attractif à la location. Ils peuvent également créer un nouvel espace de vie qui peut être loué.
- Acheter un immeuble de rapport neuf : pour cette option, vous aurez besoin d’un prêt bancaire ainsi que des ressources financières stables et solides.
- Acheter un immeuble de rapport déjà loué : c’est le moyen idéal de convaincre la banque de financer l’immeuble, car vous savez déjà quels seront vos revenus locatifs et quel sera le rendement de l’immeuble de rapport.
Quel est le rendement d'un immeuble de rapport ?
Le rendement d’un immeuble de rapport est généralement de l’ordre de 7 à 8,5%. Pour le calculer, il faut tenir compte de plusieurs facteurs.
Le prix d'acquisition de l'immeuble de rapport
Le prix de vente sera bien sûr coûteux. Cependant, il sera inférieur au coût d’achat de plusieurs biens indépendants. Il y a deux raisons à cela. La confidentialité du marché et l’économie des coûts supplémentaires liés aux transactions immobilières.
Contrairement au marché des studios meublés, le marché de l’immobilier de rapport présente moins de concurrence. Il est donc possible de négocier les prix avec les vendeurs.
Par ailleurs, la vente d’un immeuble de rapport nécessite moins de frais d’acquisition que la vente de plusieurs appartements. Les frais juridiques sont payés pour l’ensemble de l’immeuble et non pour chaque appartement. Il convient également de noter que ces frais sont variables et qu’ils sont moins élevés pour les grands immeubles que pour les petits.
En outre, les frais d’hypothèque de la banque, les frais de l’agent immobilier et leur commission sont payés en une seule fois.
L’emplacement de l’immeuble de rapport
Il n’est pas facile de trouver des biens à fort rendement dans les zones où le foncier est rare. À Paris notamment, la rareté du foncier disponible et son coût font qu’il est tentant de choisir les zones rurales. Mais dans ce cas, le risque est que le bien devienne vacant et difficile à revendre.
Il est donc préférable de se concentrer sur des marchés à potentiel, comme les nombreux marchés de la région parisienne, ou dans les grandes villes. Il convient également de réaliser une étude de marché sur la demande locative dans la région.
Montant du loyer
Les loyers varient en fonction de l’état général du bien, les loyers des biens meublés étant plus élevés que ceux des biens non meublés.
Les frais de gestion
Les frais de gestion peuvent être réduits si l’ensemble du bâtiment est mis en location. Comme vous possédez un seul titre de propriété, vous n’avez pas besoin d’un administrateur de biens ni de ses honoraires élevés.
Il est plus avantageux de posséder l’ensemble du bâtiment que plusieurs unités individuelles car cela réduit les dépenses de fonctionnement. Enfin, les impôts sur les biens immobiliers sont également moins élevés lorsqu’on loue un immeuble entier que lorsqu’on loue plusieurs biens.
Les risques locatifs
Manque de revenus locatifs, vacances, arriérés de loyers : autant de risques liés à la location, qui peuvent avoir un impact négatif sur le rendement de votre investissement immobilier. Ce risque peut être réparti sur plusieurs locataires lorsque vous possédez un immeuble de rapport, ce qui aura un moins grand impact sur le rendement.
Impôts sur les immeubles de rapport
Les immeubles de rapport sont soumis à l’impôt. Cependant, selon le modèle de location choisi (non meublé ou meublé), le traitement des pertes ou déficits subis sera différent.
Comment trouver un immeuble de rapport ?
La procédure de recherche pour l’achat d’un immeuble de rapport est la même que pour un immeuble de rapport ordinaire. Vous devez consulter les sites web des agences immobilières et des vendeurs privés (par exemple, Leboncoin, PAP).
Toutefois, ce type de recherche de biens immobiliers présente des caractéristiques particulières. Pour chaque bien que vous envisagez d’investir, vous devez d’abord calculer le rendement locatif :
- Réaliser une étude de marché pour déterminer la demande locative et les niveaux de prix des loyers dans la localité visée.
- Calculer le cash-flow du bien : calculer les remboursements mensuels du prêt hypothécaire et s’assurer que les revenus locatifs couvriront l’investissement et les frais connexes (par exemple, l’impôt foncier, l’assurance, les taxes (selon que l’achat est à votre nom ou à celui de la CPG), les frais de comptabilité et les réserves pour l’entretien).
Après quoi, vous pouvez appliquer les astuces ci-dessous.
Faire appel à un agent immobilier pour trouver un immeuble de rapport
Si vous recherchez un immeuble de rapport éloigné de votre domicile ou si vous n’avez pas le temps d’effectuer une recherche approfondie, faites appel à un professionnel de l’immobilier !
Un chasseur immobilier vous aidera à trouver une bonne affaire. Un agent immobilier ne travaille que pour vous et vos intérêts. Il étudie le marché en votre nom, vous aide à acheter un bien d’investissement qui répond à vos exigences et ne vous présente que les biens qui répondent à vos critères.
Bien que les services d’un agent immobilier ne soient pas gratuits (en moyenne, ils facturent entre 2 et 10 % du prix de vente du bien), vous pouvez gagner un temps précieux. Vous pouvez aussi trouver d’excellentes opportunités d’investissement comme des biens hors marché, grâce à son réseau professionnel et à ses compétences en matière de négociation. Certains agents immobiliers sont spécialisés dans l’investissement de l’achat à la location et peuvent également calculer la rentabilité potentielle d’un bien ! Expat’ Immo se rend disponible pour vous accompagner dans le domaine.
Recherche sur Internet
Il existe aujourd’hui de nombreux sites d’annonces auxquels vous pouvez accéder gratuitement depuis votre domicile. L’un des plus célèbres est leboncoin, ou il est tout à fait possible de trouver des immeubles en vente. Sur ce type de site, les bonnes affaires sont à saisir rapidement. Cependant, l’idéal reste de faire appel à un expert de l’immobilier pour être sûr d’avoir un bien rentable.
Contacter un notaire
Les notaires ont également accès aux biens immobiliers. Certains vendeurs préfèrent confier la vente de leur bien à un notaire. En effet, le passage chez le notaire est indispensable lors de la transaction, ce qui permet d’économiser de l’argent et de trouver rapidement un acquéreur. Les notaires sont chargés d’enregistrer plusieurs transactions et connaissent donc bien le marché de l’immobilier. Il accélère également le processus de transaction, car il est le seul intermédiaire à rédiger le contrat de vente.
Élargir ses horizons
De nombreux primo-investisseurs limitent leur recherche d’investissement à une ville particulière. D’autres craignent d’investir dans d’autres villes que leur ville d’habitat.
Ces deux stratégies peuvent limiter vos chances de trouver un bien locatif rentable.
En effet, ouvrir son champ de recherches sur plusieurs villes vous donne plus de possibilités de tomber sur le bien idéal. Vous aurez la possibilité de choisir entre plusieurs biens ayant les caractéristiques que vous souhaitez. Vous pourrez donc choisir le bien dont le rendement est vraiment plus attractif. De plus, la rentabilité peut varier d’une ville à une autre, sur ce point des experts de l’immobilier pourront vous éclairer dans vos recherches.
Examiner minutieusement le bien lors de la visite
La visite d’un bien est une étape importante lors de l’achat d’un immeuble de rapport. Vous devez donc vérifier soigneusement l’état du bien avant de l’acheter. Si vous n’avez pas l’opportunité de faire la visite vous-même, vous pouvez faire appel aux services d’Expat’ Immo. Nous ferons tout le travail à votre place.
En tant que propriétaire d’un bien, vous pouvez décider d’effectuer des travaux de rénovation ou d’augmenter le loyer. Toutefois, si des réparations sont nécessaires, tous les frais sont à votre charge. Si vous ne maitrisez pas cet aspect de l’investissement, vous pouvez nous faire appel pour gérer votre projet de rénovation.
Outre les éléments à inspecter dans un simple appartement, vous devez également prêter attention au toit, à la structure du bâtiment et au compteur électrique.
FAQ- questions fréquentes
Trouver des biens immobiliers à vendre à bas prix peut s’avérer complexe.
Vous pouvez avoir des informations s’il s’agit d’un nouveau bien, mais ces types d’investissements sont trop coûteux et les rendements seront certainement faibles. Trouver un terrain non bâti et y construire n’est pas non plus infaillible, compte tenu des normes de plus en plus strictes.
L’idéal reste donc dans le domaine de l’immobilier ancien, mais cela nécessite une bonne planification. Les transactions pour ce type de biens se font généralement hors marché. Il est donc nécessaire de se rapprocher des agences immobilières à la recherche de logements, des notaires et surtout des spécialistes de l’investissement locatif.
L’expertise d’Expat‘ Immo en matière d’investissement locatif clé en main nous permet de vous accompagner à chaque étape de votre projet d’achat d’investissement. Nous avons mené à bien plusieurs projets d’envergure, du financement à la construction et à la gestion des biens locatifs. Pour plus d’informations, n’hésitez pas à nous contacter !
Il n’est pas nécessaire de souscrire une assurance pour les biens immobiliers individuels. Toutefois, en raison du risque élevé de dommages, nous vous recommandons vivement de souscrire une assurance ! Par exemple, si un incendie se déclare dans les parties communes de l’immeuble et endommage un appartement occupé, vous devrez payer l’intégralité des frais de réparation.
Il est également conseillé d’assurer les bâtiments inoccupés. En cas de catastrophe naturelle, par exemple, vous devrez assumer vous-même les frais de réparation dans les parties communes et privées.
C’est pourquoi il est recommandé de souscrire deux types d’assurance :
- L’assurance bâtiment pour les multiples risques dans les parties communes :
- Assurance responsabilité civile
- L’assurance des risques locatifs
- L’assurance du propriétaire Non-Occupant, qui couvre les parties privatives, c’est-à-dire le bien que vous louez.
L’assurance habitation du locataire, qui doit couvrir le contenu, que les locaux soient meublés ou non. L’assurance habitation du locataire doit comprendre au moins une assurance risques locatifs et une assurance responsabilité civile. La durée de l’assurance habitation est d’un an. Il est donc important de délivrer chaque année une nouvelle attestation d’assurance pour chaque locataire.