Indépendamment des taux d’intérêt, il est toujours judicieux de contracter un prêt immobilier pour son investissement locatif. Voici comment utiliser votre prêt immobilier pour vous constituer un patrimoine et économiser des impôts.

L’investissement locatif est une stratégie attrayante pour de nombreuses personnes désireuses de se constituer un patrimoine ou de gagner plus d’argent. En particulier en période de taux d’intérêt bas, l’utilisation de l’effet de levier pour maximiser le rendement de ces investissements locatifs est une option très attrayante. Avec les prêts immobiliers, les investisseurs peuvent utiliser l’effet de levier pour acheter un bien immobilier avec un petit acompte et bénéficier des revenus locatifs. Comment utiliser l’effet de levier en investissement locatif. Cet article présente dans un premier temps le concept de l’effet de levier. Dans un second temps, il présente les avantages de l’effet de levier bancaire dans l’immobilier et décrit les différentes options qui s’offrent aux investisseurs désireux d’entrer sur le marché de l’immobilier.

Qu’est-ce que l’effet de levier ?

L’effet de levier dans l’immobilier est une solution pour augmenter les possibilités de financement. Il s’agit de l’utilisation d’une source de financement pour atteindre un certain objectif. Dans le cas des investissements locatifs, il existe deux sources de financement. La banque qui vous prête l’argent et le loyer payé par les locataires.

Vous n’êtes pas seul à financer le bien. Les revenus locatifs peuvent être utilisés pour rembourser tout ou partie de votre prêt hypothécaire, ce qui vous permet de vous constituer un capital à peu de frais.

Au lieu de puiser dans votre épargne, vous pouvez également obtenir un prêt auprès de la banque. En utilisant votre épargne, vous pouvez gagner la confiance de la banque et obtenir de meilleures conditions de prêt. L’épargne restante peut être investie dans des placements intéressants ou conservée pour les mauvais jours.

Formule de l’effet de levier

Expliquons ce qu’est l’effet de levier : dans l’immobilier, il s’agit d’un moyen de gagner de l’argent tout en réalisant des bénéfices sur les investissements locatifs.

Prenons un exemple. Vous avez trouvé un bien d’une valeur de 300 000 euros. Disposant de fonds suffisants, vous décidez de prendre un crédit hypothécaire. Lorsque la banque vous demande un acompte, vous versez 30 000 euros, plus un apport personnel à la banque de 10 % du prix du bien.

Avec 30 000 euros, vous pouvez acheter un bien d’une valeur de 300 000 euros. L’effet de levier vient du fait que le prêt double votre capacité à lever des fonds. Dans cet exemple, l’effet de levier est de 10 (300 000 ÷ 30 000). Si le taux de rendement de l’investissement est de 6 %, le taux de rendement du prêt est de 6 x 10 = 60 %.

Quel est le taux d’intérêt du prêt ?

Il n’est pas toujours judicieux de contracter un emprunt pour un investissement locatif. En effet, ce n’est pas vous qui financez le bien, mais les locataires.

Supposons par exemple que vous achetiez un bien immobilier pour 100 000 euros et que vous contractiez un prêt de 560 euros par mois. En tenant compte du prix de la location, vous pouvez rembourser le prêt hypothécaire. Vous réduisez ainsi vos dépenses mensuelles. Vous conservez votre épargne et la banque et le locataire financent conjointement votre bien. Lorsque vous finirez par vendre le bien, la somme importante que vous n’avez pas épargnée constituera votre bénéfice.

Dans ce projet, si vous versez un acompte de 10 %, soit 10 000 euros, et que vous payez un loyer mensuel de 560 euros, l’acompte sera remboursé en 17 mois. Le bien est ainsi autofinancé.

Si je l’avais financé moi-même, j’aurais dû attendre près de 15 ans pour obtenir le capital.

En matière d’investissement locatif, si vous avez une bonne solvabilité, vous pouvez investir sans financement personnel. Envisagez de le faire si votre situation personnelle, professionnelle et financière est stable. Les banques peuvent ainsi être rassurées. N’hésitez pas à comparer les offres de prêt et à choisir celle qui vous convient le mieux.

L’effet de levier à connaître avant d’investir

L’effet de levier dans l’immobilier peut sembler l’eldorado de la constitution de patrimoine à bon compte, mais il n’est pas miraculeux.

Plus le taux d’intérêt est élevé, plus l’effet de levier est faible. Plus le taux d’intérêt est élevé, plus les mensualités sont élevées et plus les banques demandent de financer le bien à un coût plus élevé.

D’autre part, l’évolution des prix de l’immobilier influe également sur cet effet. Votre bien peut prendre ou perdre de la valeur au fil des ans et sera soumis au marché.

Il n’en reste pas moins une solution d’investissement locatif à envisager.

Quels crédits immobiliers peuvent utiliser l’effet de levier ?

Pour utiliser au mieux l’effet de levier, il est nécessaire de comparer les offres de crédit immobilier. Plus le taux d’intérêt est bas, plus la mensualité est faible. Celle-ci peut être compensée par le loyer payé par le locataire. En optimisant votre emprunt, vous augmentez la rentabilité de votre investissement locatif et vous vous constituez un patrimoine à moindre coût.

Pour trouver les meilleures conditions de prêt et économiser de l’argent, nous vous invitons à essayer notre simulation de prêt immobilier. Nous utilisons un certain nombre d’outils en ligne pour comparer les prêts et trouver le meilleur prêt pour vous, y compris les taux d’intérêt, les mensualités et les conditions. Nos courtiers vous accompagnent dans la réalisation de votre projet. Votre courtier négociera pour vous les meilleures conditions, ce qui vous fera gagner un temps précieux.

Quel est l’effet de levier bancaire sur les investissements locatifs ?

Quel est le fonctionnement de l’effet de levier ?

Pour créer un effet de levier dans un investissement locatif, un prêt bancaire est obtenu pour acquérir un bien immobilier à des fins locatives. Les loyers sont utilisés pour couvrir une partie ou la totalité des remboursements mensuels (capital du crédit immobilier). L’investisseur peut ainsi augmenter ses fonds propres tout en réduisant ses dépenses d’investissement.

Remarque : aujourd’hui, il n’est plus possible d’obtenir un prêt hypothécaire sans apport, que ce soit pour l’achat d’une résidence principale ou d’un bien destiné au marché locatif. L’apport doit être d’au moins 10 % du prix du bien (hors frais de notaire). De plus, l’effet de levier ne doit pas dépasser 33 %.

Règles d’utilisation de l’effet de levier

Les coûts d’emprunt ne doivent pas dépasser les revenus. En d’autres termes, le coût de l’emprunt immobilier (intérêts, assurance, frais de courtage immobilier et de dossier) doit être inférieur au retour sur investissement (rapport entre les loyers perçus et les fonds pour les générer).

À noter que pour les locations non meublées comme pour les locations meublées, les intérêts hypothécaires et les primes d’assurance hypothécaire peuvent être déduits des revenus locatifs.

Comment se calcule l’effet de levier dans le cadre d’un investissement locatif ?

Pour l’investisseur novice, le concept d’effet de levier a quelque chose de magique : « emprunter pour gagner de l’argent ». Pourtant, l’effet de levier peut être calculé à l’aide d’une formule mathématique. Il peut également être calculé à l’aide de simulateurs. Mais pour comprendre le principe de l’effet de levier, voici un exemple simplifié.

Exemple d’effet de levier bancaire

Un projet immobilier vaut 300 000 euros. Le loyer annuel (revenu locatif) est de 18 000 euros et le rendement total est de 6 %.

Cas 1 : Un investisseur finance le projet avec des liquidités. Le rendement de son investissement est de 6 % par an. Toutefois, avec un prêt, il peut investir une partie de son dépôt, par exemple dans une assurance-vie ou en bourse. Cela lui permettra d’augmenter et de diversifier son patrimoine.

Cas 2 : Un investisseur dispose de 30 000 euros en fonds communs de placement. Il emprunte 270 000 euros. Grâce à l’effet de levier, il peut acheter un bien immobilier d’une valeur de 300 000 euros, mais ses fonds propres sont limités à 10 % de ce montant. En outre, vous pouvez percevoir des revenus locatifs sur l’ensemble de l’investissement.

Facteurs à prendre en compte pour le calcul de l’effet de levier bancaire

Pour affiner le calcul simplifié de l’effet de levier bancaire, plusieurs facteurs doivent être pris en compte :

• Les taux d’intérêt débiteurs sont actuellement à des niveaux historiquement bas et ont peu d’impact, car ils peuvent être déduits des revenus locatifs.
• Les coûts d’investissement locatif sont récupérables et déductibles auprès des locataires. 
• La vérification du procès-verbal du propriétaire permet d’avoir une idée des travaux à réaliser avant l’achat.
• Pour éviter les pertes locatives, recherchez des biens situés dans des zones recherchées (à proximité des transports, des centres commerciaux, des universités, etc.) et dans des zones à forte demande locative, comme les banlieues de Paris, Lille et Rouen. En revanche, les biens bénéficiant du dispositif Pinel sont souvent situés en périphérie de la ville et sont souvent des biens défiscalisés.
• Éviter les loyers impayés. Vous pouvez prendre une société de gestion comme Expat’ Immo qui se chargera de trouver des locataires. Les dossiers des locataires et leur solvabilité seront soigneusement vérifiés.

Conseils pour maximiser l’effet de levier

Vous pouvez augmenter l’effet de levier de votre investissement locatif. Si vous avez un bien qui nécessite encore des travaux, confiez-les à un professionnel. Rénovez et redécorez le bien à un niveau élevé sous la supervision d’un architecte associé. Un bien meublé et bien équipé attirera des locataires prêts à payer des loyers de marché élevés. En outre, ils peuvent s’attendre à une augmentation significative de la valeur du bien lors de sa revente.

En résumé, la banque d’investissement locatif à effet de levier est une réalité, qui offre aux personnes à revenus moyens la possibilité de se constituer un patrimoine immobilier et de gagner un revenu complémentaire confortable. Mais il ne s’agit pas d’une formule magique. L’investissement immobilier locatif nécessite une préparation et un accompagnement.

FAQ

1. Est-ce le meilleur moment pour investir dans l’immobilier ?

Pour savoir si c’est le bon moment d’investir dans l’immobilier, il faut prendre en compte un certain nombre d’indicateurs, tels que l’évolution des prix des logements, les taux de crédit immobilier, la situation des propriétaires et les incitations fiscales.

Plusieurs dispositifs fiscaux existent actuellement, comme la loi Pinel, qui remplace les lois Dufour et Skellier, la loi Girardin pour les territoires d’outre-mer, la loi Marlow pour les immeubles classés et le régime de location meublée LMNP pour les investissements dans les logements étudiants et les résidences pour personnes âgées.

Mais dans tous les cas, il est important de tenir compte de sa propre situation et de ses motivations. Par exemple, investir dans un bien locatif en tant que primo-accédant peut être une idée intéressante, car, en plus des revenus complémentaires, vous pourrez par la suite utiliser les revenus de la revente du bien comme dépôt de garantie pour votre résidence principale.

2. Comment emprunter pour bénéficier de l’effet de levier ?

Rien de plus simple que d’utiliser Simu Immo. Effectuez une simulation sur notre site et décrivez-nous votre projet. Si vous êtes intéressé, l’un de nos spécialistes du crédit vous contactera.

Son travail consistera à négocier en votre nom avec la banque afin d’obtenir le meilleur taux d’intérêt et les meilleures conditions pour votre projet. Il vous aidera également à préparer votre demande de prêt. Dans votre demande de prêt, vous devez convaincre la banque de votre capacité à rembourser le prêt. Vous devez donc la prendre très au sérieux.