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Le déficit foncier, avantages et inconvénients

Le déficit foncier est un dispositif qui attire souvent de nombreux Français qui souhaitent investir en immobilier locatif. Le déficit foncier, par sa définition même, signifie “ne pas gagner d’argent”.
Si vous souhaitez avoir plus d’informations de manière générale sur le déficit foncier, Expat’Immo a déjà rédigé un article sur le sujet. Nous vous conseillons de le lire afin de comprendre les bases du déficit foncier et les conditions pour en bénéficier avant de lire cet article-ci. Ici, nous mettons en avant quels sont les avantages et les inconvénients du déficit foncier. Nous aborderons aussi les limites du déficit foncier et donneront des exemples de ce dispositif qui peut paraître comme alléchant à première vue.

Rappel de ce qu’est le déficit foncier et son fonctionnement

Le déficit foncier est un dispositif qui vous permet de déduire, sur votre déclaration d’impôts, une partie du montant investi dans l’achat d’un bien immobilier. Le montant qui peut être déduit chaque année est égal à 18% de l’investissement total réalisé. Cette réduction est étalée sur une période de 9 ans.

L’intérêt de notre article est donc de préciser en détail les avantages et les inconvénients du déficit foncier. Il est nécessaire de se concentrer sur les avantages fiscaux et les inconvénients qui engagent l’investisseur.

Quels sont les avantages du déficit foncier ?

Si le dispositif incite à l’investissement locatif, cela signifie qu’il présente de nombreux avantages pour les investisseurs. Le principal avantage du déficit foncier est financier. Il est d’ailleurs considéré comme un très bon dispositif défiscalisant.

De nombreuses règles fiscales particulières applicables aux revenus fonciers permettent de générer du déficit foncier imputable sur le revenu global. Voire même du déficit foncier reportable sur plusieurs années, ce qui est plutôt avantageux.
Nous allons vous détailler cela et les autres avantages que possède le dispositif du déficit foncier.

Un avantage financier non négligeable

Une réduction d’impôts significative

Le principal avantage du déficit foncier est financier puisqu’il permet de réduire les impôts. La déduction est égale à 18% de l’investissement total, étalé sur une période de 9 ans. Comme dit précédemment, cela peut représenter une économie importante pour l’investisseur.

Une réduction significative des frais de notaire

Par ailleurs, le déficit foncier permet de réduire les frais de notaire. En effet, lorsque vous achetez un bien immobilier, vous devez payer le notaire pour la rédaction du compromis de vente. Le montant de ces frais se situe généralement autour de 5 et 7% du prix total de l’achat. En bénéficiant du déficit foncier, les frais de notaire peuvent être divisés par deux.

Cela peut être un véritable avantage, notamment pour les grands projets.

Un bien immobilier à prix plus bas

Un autre point positif de ce dispositif est qu’il permet d’avoir un bien immobilier à un prix inférieur. En effet, seuls 82% de la valeur du bien doivent être payés. Les 18 % restants seront déduits de vos impôts comme nous l’avons déjà précisé.

Cela peut être un avantage si vous n’avez pas le financement nécessaire pour acheter une propriété en pleine propriété.

déficit foncier

Un dispositif de défiscalisation particulier

Le déficit foncier n’est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales

Un autre avantage du déficit foncier est qu’il n’est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales. Cela signifie que les investisseurs qui veulent déduire de leurs impôts plus de 18 000 euros par an peuvent le faire en investissant dans un bien immobilier par le biais du déficit foncier.

Le déficit foncier peut vous faire passer dans une tranche d’imposition inférieure dans certains cas

Un autre avantage du déficit foncier est qu’il peut vous faire passer dans une tranche d’imposition inférieure. Ceci est dû au fait que la déduction est appliquée à votre revenu imposable. Cela peut être un avantage si vous êtes dans une tranche d’imposition élevée et que vous souhaitez réduire vos impôts.

Le déficit foncier est reportable

Le déficit foncier reportable

Il convient de noter que le déficit foncier peut être reporté. Cela signifie que si vous ne bénéficiez pas de la totalité de la déduction la première année, vous pouvez la reporter sur les années suivantes. En effet, si le déficit foncier constaté dépasse 10 700 euros sur une année, le propriétaire n’est pas perdant sur l’excédent non utilisé.
Les sommes qui n’ont pas pu être déduites du revenu imposable global en année N sont reportables sur les années suivantes. Elles peuvent ainsi être déduites des futures recettes locatives de l’investisseur.
En revanche, les déficits fonciers générés par le passé ne peuvent jamais être imputés sur le revenu global.
Vous devrez alors payer des impôts sur les revenus générés par la propriété en question, mais vous pourrez déduire le montant du déficit foncier reporté.

Un exemple de déficit reportable

Prenons l’exemple d’un bailleur qui touche 20 000 euros de revenus fonciers en 2021 pour 35 000 euros de charges. Ses revenus fonciers ne sont pas imposables et il dégage un déficit foncier de 15 000 euros. Celui-ci diminue son revenu imposable global dans la limite de 10 700 euros. Il reste donc un surplus de charges non déduites de 4 300 euros.

déficit foncier

Celles-ci devront être reportées : l’excédent de déficit foncier reportable pourra être imputé sur les revenus fonciers de l’année suivante.

De plus, il est reportable pendant une période de 10 ans

Le déficit foncier est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Il peut bel et bien être reporté pendant 10 ans s’il n’a pas été possible de déduire la totalité du montant l’année de l’achat. Un déficit foncier constaté une année et non totalement utilisé (via le plafonnement de l’abattement sur les revenus globaux) peut être reporté pendant 10 années. Le contribuable peut utiliser un solde de déficit foncier d’un exercice précédent (le plus ancien en premier logiquement) afin de réduire ses revenus fonciers de l’exercice fiscal en cours.

De nombreuses charges sont déductibles grâce au déficit foncier

Un dernier avantage est que de nombreuses dépenses sont déductibles dans le calcul du déficit foncier. La principale dépense déductible dans le cadre du déficit foncier est le coût d’acquisition de la propriété. Cela comprend tous les frais liés à l’achat de la propriété, tels que les frais de notaire, les frais de courtier immobilier, etc.

En outre, toutes les dépenses liées à la rénovation ou à la construction du bien sont également déductibles. Cela inclut les travaux effectués par des professionnels tels que des architectes, des ingénieurs, etc., ainsi que le coût des matériaux utilisés.

C’est le cas, par exemple, des travaux réalisés pour améliorer la performance énergétique du logement ou pour le rendre accessible aux personnes à mobilité réduite.

Les frais d’aménagement sont également admis en déduction. C’est le cas des honoraires des agents immobiliers, par exemple.

Plus de précisions sur les charges déductibles

  • Les frais de gestion et de garde : cela comprend principalement les honoraires d’une agence immobilière à qui vous auriez délégué la gestion locative si c’est le cas.
  • Les provisions pour charges de copropriété : si tenté que votre bien est en copropriété.
  • Les primes d’assurances comme notamment la prime d’assurance propriétaire non occupant.
  • Certaines impositions comme la taxe foncière.
  • Les intérêts d’emprunts liés à l’acquisition ainsi que tous travaux financés dans le biens mais aussi les divers frais associés aux prêts, les frais bancaires, les frais de prise de garanties et les frais d’assurances.
  • Les dépenses d’entretien et de réparation.
  • Certaines dépenses d’amélioration.

La réglementation fiscale donne un ordre de priorité dans la déduction de ces charges. Les intérêts d’emprunts et les frais bancaires associés sont les premiers qui doivent être déduits avant de passer à la déduction des autres charges.

Cette priorité découle d’une règle qui est que les intérêts d’emprunts ne sont jamais déductibles du revenu global mais uniquement du revenu foncier.

Quelles sont les dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration ?

Ils sont tous les travaux d’entretien ayant pour objet de maintenir ou de remettre un bien en bon état afin d’en permettre un usage normal sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial. Cela peut être :

  • la remise en état de gros œuvre comme le ravalement d’une façade ou de toiture ;
  • la remise en état d’une installation électrique ;
  • la remise en état d’un système de chauffage comme le remplacement des éléments de chauffage, la chaudière ou les canalisations.

Les dépenses d’amélioration sont les travaux ayant pour objet d’apporter un local d’habitation uniquement, un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie sans modifier pour autant la structure de l’immeuble.

Par exemple, l’installation d’un chauffage central, de l’électricité pour les pièces qui en sont dépourvus, d’un ascenseur, d’une salle d’eau ou encore l’installation du tout-à-l’égout.

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Attention à ne pas rentrer dans le piège de vouloir tout déduire

Alors, comme vous pouvez le voir, de nombreuses charges sont déductibles de vos revenus fonciers. Et si ces charges de travaux vous amènent à dépasser le montant annuel de vos loyers, vous vous retrouvez avec un déficit foncier à exploiter.

Cependant, bien que de nombreuses charges soient déductibles, il ne faut pas tomber dans le piège de vouloir tout déduire et en abuser pour faire des travaux qui ne seraient pas déductibles.
Notez bien que les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles.

Une possibilité d'investir dans le bien et de réaliser de nombreux travaux

Le déficit foncier est un réel avantage pour tous ceux qui souhaitent investir dans le bien. Il vous permet de financer une partie du prix d’achat et des travaux qui seront réalisés. Cela peut être intéressant si vous souhaitez acheter un bien qui nécessite des travaux.

Le déficit foncier présente donc de nombreux avantages qui en font un régime très intéressant pour les investissements dans l’immobilier. Mais encore faut-il savoir bien l’utiliser.

Quels sont les inconvénients du déficit foncier ?

Toutefois, le déficit foncier présente quelques inconvénients qu’il ne faut pas négliger. Ces inconvénients se traduisent souvent par un effet négatif sur le bilan financier de l’investisseur.

Un dispositif complexe

Tout d’abord, il faut savoir que le déficit foncier est un dispositif complexe. Il est donc nécessaire de prendre en compte toutes les conditions pour pouvoir en bénéficier. De plus, il est souvent difficile d’estimer à l’avance le montant de la déduction. Il est donc indispensable de demander l’avis d’un professionnel avant de se lancer dans un projet d’investissement locatif. Expat’Immo est là pour vous aider à vous lancer et vous accompagner dans vos futurs investissements. N’hésitez donc pas à nous contacter et nous serons ravis de vous aiguiller.

Certaines conditions sont à respecter

Il faut avoir une imposition obligatoire au régime réel

Afin de profiter du déficit foncier, vous devez être imposé selon le régime dit réel. Vous devez donc dépasser le seuil de 15 000 euros de loyers annuels pour bénéficier du déficit foncier.

En effet, si les loyers que vous percevez sont inférieurs à 15 000 euros par an, vous êtes placés dans le régime du micro-foncier. Ici, un abattement forfaitaire de 30% couvre les charges et vous ne pouvez pas constater de déficit foncier.

En bref, vous bénéficiez du déficit foncier, vous êtes dans l’obligation d’être dans le régime du réel. Cela signifie que vous devrez déclarer tous vos revenus locatifs, ainsi que vos autres sources de revenus. L’inconvénient est donc que vous devrez payer des impôts sur l’ensemble de vos revenus, même si seulement une partie d’entre eux provient de votre activité de location.

Le déficit foncier n'est pas accessible à tous

Enfin, il faut savoir que le déficit foncier n’est pas accessible à tous les investisseurs. En effet, ce dispositif est réservé aux personnes physiques qui achètent un bien immobilier pour le louer et qui ne sont pas déjà propriétaires de plusieurs biens. De plus, le bien doit être situé en France et ne doit pas être utilisé à des fins professionnelles.

Une obligation d’investir en France métropolitaine

Il est également important d’investir dans un bien qui sera situé en France métropolitaine pour pouvoir bénéficier du déficit foncier. Les biens situés dans les départements d’outre-mer ou à Saint-Barthélemy, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon ne peuvent pas être pris en compte dans le dispositif du déficit foncier.

Image d'un appartement pour illustrer une résidence principale

Un dispositif uniquement pour les bâtiments neufs

Tout d’abord, il faut savoir que ce dispositif n’est disponible que pour les bâtiments neufs. Cela signifie que les investisseurs qui veulent acheter un bien existant ne peuvent pas bénéficier de cette déduction.

Une obligation de faire du locatif nu

Lorsque l’on souhaite investir grâce au déficit foncier, il faut savoir qu’il est obligatoire de louer dans un bien qui sera loué nu. De plus, les logements destinés à l’habitation principale ou à la résidence secondaire ne sont pas pris en compte dans le déficit foncier.

Un engagement à long terme concernant la location

De plus, l’investisseur doit louer le bien pour une durée d’ au moins 9 ans et ne peut pas le vendre pendant cette période s’il veut bénéficier des avantages fiscaux offerts par le déficit foncier. En effet, pendant cette période, vous ne pouvez pas vendre le bien sans payer une pénalité. Cela signifie que vous devez être prêt à vous engager à long terme lorsque vous investissez dans une propriété dans le but de bénéficier du déficit foncier. Et cela peut être un problème si vous avez besoin de vendre la propriété pour des raisons personnelles ou financières.

Une durée minimale imposée de location pour bénéficier du dispositif

De plus, les bailleurs doivent continuer à louer le bien jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit foncier. L’administration fiscale peut remettre en cause cet avantage fiscal jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’interruption de la location si c’est le cas. 

Par exemple, en imaginant qu’un propriétaire impute un déficit foncier sur son revenu global imposé en 2020. Il met fin à la location du bien en 2022. Le fisc peut alors remettre en cause l’imputation du déficit jusqu’au 31 décembre 2025.

Cependant, plusieurs cas de force majeure comme une invalidité, un licenciement, un décès du propriétaire ou de son conjoint peuvent permettre de faire une exception à cette règle.

Un plafonnement du montant de la déduction d’impôts

Enfin, il faut noter que le déficit foncier ne vous permet de déduire qu’une partie du montant investi dans l’achat du bien.Il existe bel et bien une limite au montant de la déduction.
Ce montant est plafonné à 300 000 euros. Cela signifie que les investisseurs qui veulent déduire plus que ce montant ne pourront pas bénéficier de ce système.

déficit foncier

La question des travaux à prendre en compte

Les travaux doivent être achevés avant la première location

Un autre inconvénient de ce système est que les travaux à effectuer sur le bien doivent être terminés avant la première location. Cela signifie que vous devrez financer vous-même le coût des travaux et que vous ne pourrez bénéficier d’aucune déduction fiscale avant la fin des travaux.

Vous devez donc avoir les moyens de financer les travaux

Enfin, sachez que pour profiter du déficit foncier, vous devez avoir les moyens de financer vous-même les travaux. En effet, les banques ne vous prêteront pas d’argent pour financer des travaux qui n’ont pas encore été commencés. Donc si vous n’avez pas assez d’économies, vous ne pourrez pas profiter de ce système.

Un investissement qui semble avantageux mais à court terme

Une perte de revenus locatifs

Le premier inconvénient du déficit foncier est qu’il entraîne une perte de revenus locatifs. En effet, en déduisant de vos revenus locatifs les dépenses liées à l’achat et à l’entretien du bien, vous pouvez vous retrouver dans une situation où vos revenus locatifs sont inférieurs au montant de vos annuités hypothécaires. Cela signifie que vous devrez financer le manque à gagner à partir de votre épargne personnelle. Cependant, cela reste peu considérable comparé à tout ce que vous allez gagner en parallèle grâce au déficit foncier.

Le déficit foncier, un investissement à court terme

Il faut également noter que le déficit foncier n’est pas un dispositif qui vous permet de réduire vos impôts sur le long terme. Au contraire, c’est un système qui vous permet de différer le paiement d’une partie de l’impôt sur vos revenus locatifs. Cela signifie que vous devrez payer des impôts sur le montant différé lorsque vous vendrez la propriété. Et à long terme, ce système ne vous permettra pas d’économiser de l’argent sur vos impôts.

Une organisation toute particulière due au dispositif complexe qu’est le déficit foncier

La nécessité d’avoir une bonne organisation

Un autre inconvénient du déficit foncier est qu’il nécessite un certain nombre de formalités administratives. En effet, vous devrez conserver toutes les factures et tous les reçus liés à l’achat et à la rénovation de la propriété. Cela peut être un problème si vous n’êtes pas bien organisé. Mais après tout, est-ce vraiment un inconvénient ? Il suffit de conserver les documents essentiels mais cela ne vaut pas seulement pour le déficit foncier. Eh oui, l’organisation est la clé et est primordiale dans la vie de tous les jours !

appartement déficit foncier

Finalement, il est normal que lorsque l’on peut profiter de certains avantages, une contrepartie nous est demandée. Certains inconvénients qui sont plutôt des conditions montrent que le déficit foncier est un dispositif défiscalisant puissant mais pour lequel il faut respecter de nombreux critères. Alors, en bref, le déficit foncier a des avantages et des inconvénients comme tout autre dispositif. Il faut savoir faire le bon investissement lié au déficit foncier et savoir le maîtriser pour l’utiliser.

Des exemples concrets où le déficit foncier est avantageux

Afin de mieux comprendre comment le déficit foncier peut être avantageux, voici quelques exemples concrets.

Un premier exemple

Vous achetez une propriété pour 200 000 euros et vous avez l’intention de la louer pour 1000 euros par mois. Les travaux à effectuer sur le bien coûteront 20 000 euros.

Dans ce cas, la déduction vous pouvez prétendre qu’elle le sera :

200 000 euros x 0,3 (la déduction est plafonnée à 300 000 euros) = 60 000 euros

60 000 euros – 20 000 euros (le coût des travaux) = 40 000 euros

Vous pourrez donc déduire 40 000 euros de vos revenus locatifs, ce qui réduira le montant de l’impôt que vous devrez payer.

Un second exemple

De même, en donnant un second exemple :

Vous achetez un bien immobilier pour 500 000 euros et vous avez l’intention de le louer pour 1500 euros par mois. Les travaux à effectuer sur le bien coûteront 30 000 euros.

Dans ce cas, la déduction à laquelle vous pouvez prétendre sera de :

500 000 euros x 0,3 (la déduction est plafonnée à 300 000 euros) = 150 000 euros

150 000 euros – 30 000 euros (le coût des travaux) = 120 000 euros

Vous pourrez déduire 120 000 euros de vos revenus locatifs, ce qui réduira le montant de l’impôt que vous devez payer.

D'autres exemples pour montrer là où le déficit foncier n'est pas avantageux

Le déficit foncier n’est cependant pas toujours avantageux. Des critères sont à prendre en compte. Nous allons illustrer deux exemples où dans ces cas, le déficit foncier n’est pas un dispositif intéressant pour les investisseurs.

Premier exemple

Vous achetez une propriété pour 200 000 euros et vous avez l’intention de la louer pour 1000 euros par mois. Les travaux à effectuer sur le bien coûteront 30 000 euros. Dans ce cas, la déduction à laquelle vous pouvez prétendre sera de :

200 000 euros x 0,3 (la déduction est plafonnée à 1 000 euros) = 60 000 euros

60 000 euros – 30 000 euros (le coût des travaux) = 30 000 euros

Vous ne pourrez déduire que 30 000 euros de vos revenus locatifs, ce qui signifie que vous ne bénéficierez d’aucun avantage fiscal en investissant dans ce bien.

Second exemple

Vous achetez une propriété pour 500 000 euros et vous avez l’intention de la louer pour 1500 euros par mois. Les travaux à effectuer sur le bien coûteront 50 000 euros.

Dans ce cas, la déduction à laquelle vous pouvez prétendre sera de :

500 000 euros x 0,3 (la déduction est plafonnée à 300 euros) = 150 000 euros

150 000 euros – 50 000 euros (le coût des travaux) = 100 000 euros

Vous ne pourrez déduire que 100 000 euros de vos revenus locatifs, ce qui signifie que vous ne bénéficierez d’aucun avantage fiscal en investissant dans ce bien.

Comme vous pouvez le constater, le déficit foncier n’est pas toujours avantageux. Dans certains cas, il peut même être plus avantageux d’investir dans un bien immobilier sans utiliser ce système. Avant de décider d’investir dans un bien immobilier en utilisant le déficit foncier, vous devez donc tenir compte de tous les avantages et inconvénients mentionnés ci-dessus.

Cependant, lorsque le déficit foncier est avantageux, celui-ci permet une nette réduction d’impôts. Cela montre donc la complexité du système et l’importance de l’évaluation de l’investissement avant de se lancer dans un projet grâce au déficit foncier.

En conclusion

Le déficit foncier présente à la fois des avantages et des inconvénients. Cependant, il est important de noter que ce système n’est pas accessible à tous les investisseurs et qu’il nécessite un certain niveau de ressources financières.

Si vous souhaitez avoir plus d’informations quant à l’utilisation du déficit foncier dans vos futurs investissements ou une aide pour vous accompagner, contactez-nous directement. Expat’Immo sera ravi de vous expliquer toutes les modalités et de vous aiguiller dans vos nouveaux et futurs investissements.

Sources employées pour la rédaction de cet article

Expat Immo

À propos

Expat' Immo est basé à Singapour et Dubaï. Nous aidons les expatriés à investir dans des immeubles/appartements de rapport en France.