Pourquoi faire un investissement locatif dans l’ancien en 2022 ?
Si vous vous intéressez au monde de l’investissement locatif dans l’immobilier, vous avez sûrement déjà entendu qu’acheter un bien ancien est une des méthodes les plus rentables.
En 2022, ce constat est toujours valable. Parmi toutes les options d’investissement qui s’offrent à vous, celle-ci offre un des meilleurs rendements et la plus grande possibilité de cash-flow positif.
Mais pourquoi l’investissement locatif dans l’ancien est-il toujours préconisé par les professionnels ? On vous explique tout dans cet article !
Les avantages de l’investissement locatif dans l’ancien
Quand on débute dans l’immobilier, il peut être facile de se perdre parmi la pléthore de biens sur le marché. Investir dans le neuf peut sembler plus rassurant, car il y a moins de travaux à réaliser. C’est pourtant le fait d’avoir des travaux de remise à neuf qui va vous permettre d’augmenter la rentabilité de votre investissement locatif !
Découvrez donc les avantages d’investir dans l’ancien :
Un prix d’achat plus faible
Les appartements, maisons, ou immeubles de rapport anciens ont un prix de vente plus faible que des biens neufs. En effet, des travaux sont souvent à prévoir, particulièrement avec l’entrée en vigueur prochaine de la nouvelle norme DPE.
Mais ce sont justement ces travaux qui vous offrent une marge de négociation plus grande. De même, il y a davantage de biens anciens que de biens neufs sur le marché. Cette différence a un impact direct sur les prix du marché. De plus, vous allez défiscaliser ces travaux et donc optimiser votre imposition, même en tant qu’expatrié.
Enfin, un prix d’achat moins cher vous permettra de mieux négocier votre prêt immobilier, et donc d’obtenir des mensualités et des intérêts plus faibles.
Une plus-value supérieure
Quand on effectue un investissement locatif, il faut penser à la rentabilité nette et au cash-flow dégagé chaque mois, mais également à la future revente. Pour des raisons fiscales, il est en effet conseillé à terme de revendre son bien pour effectuer un nouvel investissement ensuite.
Et l’achat d’un immeuble ancien est la meilleure façon de faire une grosse plus-value. En effet, une fois les rénovations effectuées, la valeur du bien va considérablement augmenter. En plus, certaines opérations de mise aux normes peuvent être prises en charge par l’Etat. Parmi celles-ci, on peut citer Ma Prime Rénov’, qui est une des aides à la rénovation énergétique. Cette dernière est calculée en fonction des revenus et du gain écologique des travaux.
Une meilleure localisation
Investir dans l’ancien, c’est également accéder à des emplacements prisés, comme un centre-ville ou un quartier historique d’une ville.
Quand on achète un bien immobilier dans le but d’investir, un des points-clés à regarder est bien évidemment la demande locative. Acheter un bien en centre-ville, et donc à proximité des commerces, des restaurants, et des centres d’activité, c’est garantir une vacance locative la plus faible possible.
En centre-ville ou dans un quartier historique, on retrouve majoritairement des biens anciens et à rénover. La plus-value potentielle est donc décuplée en choisissant des zones attractives, aussi bien pour les futurs locataires que pour les futurs acquéreurs.
Une conjoncture favorable à l’investissement
En 2022, de nouvelles règles sont entrées en vigueur ou ont été annoncées pour les prochaines années. Ces dernières redistribuent les cartes de l’investissement et jouent en faveur de l’ancien pour les investisseurs avertis.
Avec la nouvelle norme DPE, interdisant la location de biens classés “G” dès 2025, de nombreux propriétaires non désireux de se lancer dans les travaux vont chercher à vendre leurs biens. C’est l’occasion idéale pour les investisseurs avertis d’acquérir des logements à moindre coût et avec une belle marge de négociation.
De même, le dispositif “Louer abordable” va offrir une réduction d’impôts dans le cadre d’une convention Anah si les conditions sont remplies. Le fait de louer un bien ancien permet davantage de profiter de cette réduction d’impôts.
Enfin, après cette période de pandémie, nombreux sont les français qui cherchent à se loger ailleurs. La recherche locative dans les villes petites à moyennes ne cesse d’augmenter, afin d’améliorer le niveau de vie. Surfer sur cette ère pour proposer des biens nouvellement rénovés peut permettre de trouver rapidement de potentiels locataires afin de dégager du cash-flow.
Connaître les conditions de défiscalisation
Pour faire un bon investissement locatif dans l’ancien, il est primordial de bien connaître les aides gouvernementales possibles ainsi que la fiscalité. Voici quelques pistes que vous pouvez explorer quand vous décidez d’investir dans l’ancien.
- La loi Malraux : cette loi s’applique si le propriétaire consent à louer son bien en nu pour une durée de 9 ans, et si ce bien est situé dans une zone éligible et est rénové par le propriétaire. Dans ce cas, la réduction fiscale peut aller jusqu’à 30% du prix des travaux.
- Le dispositif “Louer abordable” – anciennement appelé dispositif Cosse, que nous avons mentionné plus haut.
- Profiter du statut “LMNP” (loueur en meublé non professionnel) : en cas de recettes locatives inférieures à 23 000€ par an, ou inférieures à votre revenu, ce statut offre des avantages fiscaux non négligeables. En choisissant le bon statut, vous pouvez ne pas payer d’impôts pendant 10 ans.
Avec l’inflation actuelle, c’est le moment d’avoir des emprunts à taux fixe pour votre investissement immobilier. Avec un taux fixe, vous limitez les risques en évitant les hausses des taux pendant toute la durée d’emprunt.
Comment investir dans l’immobilier locatif ancien ?
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