Qu’est-ce qui est compris dans un appartement meublé ?
Que dois-je ajouter à mon appartement pour le louer meublé ? Si cette question vous intéresse, cet article est pour vous. En effet, vous souhaitez démarrer la location meublée pour ses nombreux avantages, il vous faut donc tout savoir sur ce qui est compris dans un appartement meublé.
Un logement est qualifié de meublé lorsque c’est un « logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en quantité suffisant pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement”. Cela veut donc dire que le futur locataire d’un logement meublé doit pouvoir s’installer immédiatement dans le bien en y apportant uniquement ses effets personnels. Il faut donc ajouter à un logement nu tout ce qui est compris dans un appartement meublé.
Depuis 2015, suite à quelques changements, la location de bien meublée est beaucoup plus encadrée. Ces changements sont en grande partie dus à la Loi Alur, également appelée Loi Duflot II, qui date du 24 mars 2014. Cette loi a pour but de faciliter l’accès au logement et de favoriser un urbanisme rénové.
Suite à ces nouvelles réglementations, il faut faire d’autant plus attention car le pouvoir du locataire a augmenté. Il est donc important de bien connaître tous les éléments compris dans un appartement meublé. L’équipe Expat-Immo vous explique tout ce qu’il faut savoir.
Mobiliers et équipements obligatoires
Depuis 2015, une liste précise, de mobiliers et d’équipements, existe. En effet, l’article 2 du décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 présente la liste des éléments de mobilier qui doivent être compris dans un appartement meublé. Tout bail établi après le 1er septembre 2015 doit respecter obligatoirement cette liste en cas de location meublée. Le mobilier et les équipements présents dans l’appartement doivent permettre au futur locataire de dormir, manger et vivre convenablement. N’importe quel locataire doit pouvoir vivre dans l’appartement sans avoir à ajouter des meubles.
Le mobilier
Tout d’abord, cette liste préconise un certain nombre de mobiliers obligatoire. Dans cette liste on retrouve la literie avec couette ou couverture, des volets ou des rideaux dans les chambres, une table, des chaises, des étagères de rangement et des luminaires. Tous les éléments doivent être amenés en quantité suffisante en fonction de la capacité de l’appartement car ils sont compris dans un appartement meublé. Si votre appartement dispose de plusieurs pièces, chacune d’entre elles doit avoir une fonction et être meublée en adéquation avec celle-ci. Il faut également faire attention à certains éléments de la liste comme par exemple les chaises qui sont bien indiquées au pluriel. Cela veut donc dire que tout appartement meublé comprend au minimum deux chaises fonctionnelles.
L'électroménager
Cette liste informe également sur les équipements électroménagers compris dans un appartement meublé. Ces éléments sont des plaques de cuisson, un four ou un four à micro-onde, un réfrigérateur et un congélateur (ou compartiment du réfrigérateur d’une température minimale de -6°). De gros électroménagers comme un lave-vaisselle ou encore une machine à laver ne sont pas des équipements électroménagers obligatoires pour une location meublée. Tout comme de petits électroménagers tel que cafetière ou un grille-pain. Il sera à vous de décider si vous souhaitez en rajouter certains dans votre appartement afin de lui ajouter un certain confort.
Vaisselles et ustensiles de cuisine
Votre logement doit également contenir de la vaisselle et des ustensiles de cuisine.
En ce qui concerne la vaisselle, cela désigne les éléments habituels, c’est-à-dire des assiettes, des couverts, des verres et des bols. La vaisselle doit être en quantité suffisante suivant la capacité de votre appartement. Nous vous conseillons de partir sur un lot de vaisselle pour 4 personnes pour un studio et de multiplier ce nombre avec le nombre de locataires que votre appartement peut contenir.
Pour ce qui est des ustensiles de cuisine compris dans un appartement meublé, il n’existe pas de liste exhaustive. Il faut donc faire preuve de bon sens afin de prévoir les éléments indispensables à la vie quotidienne du futur locataire. Nous vous conseillons de prévoir au minimum deux casseroles, deux poêles, un porte couvert ainsi que des grandes cuillères (cuillère en bois, cuillère à sauce…).
Produits d’entretien
Pour ce qui est des produits d’entretien, il n’existe pas non plus de liste exhaustive. Cependant il existe une condition qu’il faut évidemment respecter. Les produits d’entretien, qui sont compris dans un appartement meublé, doivent être adaptés aux caractéristiques de votre logement. C’est-à-dire qu’il faut mettre à disposition un aspirateur lorsque votre logement est équipé de moquette, un balai et une serpillière si votre logement contient du carrelage ou encore une serpillière adaptée si vous possédez du parquet. Cette condition est essentielle car le futur locataire doit pouvoir vivre dans le logement une certaine durée sans avoir à ramener ou à acheter son propre matériel. Mais elle est également essentielle pour le bailleur car cela permettra au locataire de garder en état le logement.
Démarches administratives
En plus du mobilier et des équipements compris dans un appartement meublé, il faut également procéder à quelques démarches administratives. Certaines démarches sont valables pour tout type de location mais certaines sont spécifiques à la location meublée. Ces démarches ne sont pas à négliger. En effet, elles vous permettront d’être entièrement préparé à la venue des futurs locataires qui arrivent dans une location meublée.
Déclarer son début d’activité
Dans un premier temps, il faut déclarer son début d’activité. Pour cela, il faut s’inscrire dans un centre de formalités des entreprises.
Si vous êtes un loueur non professionnel, ce sera le greffe du Tribunal de commerce dont dépend le bien. L’inscription dans ce centre de formalités des entreprises doit se faire dans les 15 premiers jours du début de la location de votre appartement. Cette inscription, qui fait partie des éléments compris dans un appartement meublé, s’effectue sous forme d’un formulaire, disponible sur le site de la direction générale des entreprises. Cette démarche permet à un bailleur d’obtenir son numéro de Siret, de faire connaître son activité mais également de choisir son régime d’imposition. Pour la location meublée, le propriétaire est soumis aux impôts sur le revenu dans la catégorie Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Il a donc le choix entre le régime micro-BIC ou le régime réel.
Vous pouvez regarder cette vidéo de Amarris Immo sur Youtube qui explique en détail la déclaration d’activité.
Etat des lieux d’entrée
L’état des lieux désigne un document annexe obligatoire à remettre lors de la signature d’un contrat de location. Depuis la Loi Alur, il est obligatoire d’effectuer l’état des lieux d’entrée pour toute location meublée. L’état des lieux d’entrée doit correspondre au modèle type défini par décret. Pour une location meublée, un inventaire avec un état détaillé du mobilier et des équipements compris dans un appartement meublé doit être ajouté. En effet, conformément aux dispositions de l’article 25-5 de la Loi du 6 juillet 1989, l’inventaire est obligatoire.
Les deux parties, bailleur et preneur, doivent être présentes lors des deux états des lieux. Si jamais une des deux parties n’a pas la possibilité d’être présente lors d’un état des lieux, entrée ou sortie, elle peut faire appel à un tiers. A ce moment-là, elle devra effectuer une procuration écrite à la personne de son choix.
Etat des lieux de sortie
L’état des lieux, pour une location meublée, désigne le constat de l’état du logement ainsi que du mobilier et des équipements compris dans un appartement meublé. Il est fortement recommandé pour le bailleur. En effet, si l’état des lieux de sortie n’est pas effectué, on considère que le locataire à rendu l’appartement, ainsi que son mobilier et ses équipements, dans le même état que dans lequel il l’a obtenu. Le propriétaire ne pourra donc pas prélever de somme sur le dépôt de garantie que le locataire a déposé lors de la remise des clés.
Afin d’effectuer l’état des lieux de sortie, toutes les parties doivent se mettre d’accord pour une date. Cette date doit être fixée avant la date de fin du préavis. Quelque soit la date choisie, le locataire devra payer le loyer de l’appartement jusqu’à la fin du préavis. Si la période du préavis n’est pas terminée mais que le bien est déjà renouvelé pour un nouveau locataire, alors le propriétaire ne peut pas demander le loyer à l’ancien locataire.
Les charges incluses
Les charges locatives sont réparties en deux catégories : les charges propriétaires et les charges locataires. Ces charges font également partie des éléments compris dans un appartement meublé.
Les charges propriétaires désigne les charges que le bailleur devra payer lorsqu’il mettra son bien en location. C’est-à-dire la taxe foncière, les frais de syndic ou encore les frais d’agence. Toutes ces charges ne seront pas récupérables auprès du locataire mais seront déductibles. En effet, elles pourront être retirées de votre partie imposable sur vos revenus.
Concernant les charges locataires, elles sont récupérables. C’est-à-dire que le propriétaire peut avancer les charges ou alors le locataire les paiera directement. Pour une location meublée, le propriétaire à la choix entre deux solutions pour effectuer cette récupération : la régularisation de charges et le forfait de charges.
La régularisation de charges
Le propriétaire peut choisir la régularisation des charges. A ce moment-là le locataire paye chaque mois un montant fixe, pour les charges, avec le loyer qui est compris dans un appartement meublé. Une régularisation sera faite à la fin de chaque année. Le propriétaire demandera alors une somme supplémentaire si les charges ont été plus élevées que la somme prélevée au locataire ou alors il remboursera une partie des charges au locataire.
Le forfait de charges
Pour ce qui est du forfait de charges, le bailleur doit fixer un montant pour les charges qu’il ajoutera au loyer, compris dans un appartement meublé, chaque mois. Pour le forfait de charges il n’y a pas de régularisation. Le montant indiqué pour le futur locataire ne changera pas. Il est important que le bailleur calcule bien le potentiel montant des charges locataires. En règle générale, le propriétaire fixe un montant un peu plus élevé que ses prévisions afin d’avoir une marge.
En cas de non respect
La location meublée présente plusieurs avantages, en particulier l’avantage fiscal. Ils sont explicité dans l’article : “Comment bien meubler son logement pour la location?”. C’est pour cela que de plus en plus de personnes s’intéressent à cette qualification. Cependant pour obtenir cette qualification il faut respecter l’intégralité des critères compris dans un appartement meublé. En cas de non-respect d’un des critères cités au dessus, la qualification meublée ne sera pas valable et la qualification d’un logement nu, d’après la Loi du 6 juillet 1989, sera appliquée.
Les 3 erreurs à ne pas faire
Le passage de la location nue à la location meublée peut à priori être simple. Cependant il faut faire attention à ne pas commettre d’erreurs sous peine de revenir à la qualification d’un logement nu.
Tout d’abord il ne faut pas oublier de mettre à disposition tout le mobilier et les équipements compris dans un appartement meublé, c’est-à-dire tous ceux qui figurent sur la liste. Si un seul élément de la liste n’est pas présent dans l’appartement alors le locataire est en droit de la réclamer.
Ensuite, il ne faut surtout pas oublier l’inventaire qui devra être ajouté au bail de location. L’inventaire est un élément obligatoire qui fera preuve du bon respect des conditions pour la qualification d’un logement meublé.
Pour finir, la requalification d’un logement nu en logement meublé avec un locataire en place est possible. Cependant il faut faire attention. La requalification doit se passer lors d’un renouvellement de bail et l’accord doit être commun. De plus, nous vous déconseillons de racheter les meubles du locataire.
Quels sont les recours possibles en cas de litige ?
Un contrat de bail réunit tous les éléments compris dans un appartement meublé. Le bail représente des engagements et des obligations réciproques de la part des deux parties. Il peut arriver que des litiges naissent lorsqu’une des deux parties ne respecte pas une de ses obligations. Par exemple si le bailleur n’a pas respecter la liste de mobilier et d’équipements compris dans un appartement meublé ou si une des deux parties refuse ou conteste l’état de lieux de sortie ou d’entrée. A ce moment-là deux solutions s’offrent au propriétaire et au locataire
Ils peuvent dans un premier temps, essayer de résoudre le conflit à l’amiable. En effet, suite à un dialogue, écrit ou oral, ils peuvent réussir à régler le problème et à trouver un terrain d’entente. Le locataire et le propriétaire peuvent aussi faire appel à la commission départementale de conciliation (CDC) afin d’éviter le recours au tribunal.
Dans le cas où le recours à l’amiable n’aurait pas fonctionné, il reste la possibilité du recours contentieux. En effet, le locataire ou le propriétaire peut, dans un premier temps, effectuer une Mise en Demeure. Cette lettre, qui est un premier pas juridique, est accompagnée d’une déclaration au greffe du Tribunal compétent. Elle est alors considérée comme un avertissement. Si elle n’aboutit pas, le litige devra se régler au tribunal, devant le juge.
Conséquences de la requalification d'un bien
Afin d’être protégé du risque de requalification, il faut prendre ses précautions dès la mise en location. Pour cela, Il faut bien respecter que nous venons de vous expliquer. Il faut bien garnir votre bien de tout le mobilier et les équipements compris dans un appartement meublé par exemple ou encore établir un inventaire précis. Cet oubli de l’inventaire est d’ailleurs une des principales causes de la requalification d’un logement, il faut donc être vigilant.
Les principales conséquences de la requalification en vide sont des conséquences contractuelles et fiscales. En effet, lors d’une requalification d’un bien meublé en bien nu, le bailleur perd la souplesse du bail de location meublé. Ainsi que les avantages des régimes fiscaux dus à la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Vous pouvez retrouver tous les avantages compris dans un appartement meublé dans un précédent article.
Ajouter de la valeur
Il existe des conditions obligatoires pour mettre en location un appartement meublé mais ce n’est pas pour ça que vous devez faire le minimum. Au contraire, il est très important d’apporter un peu plus de valeur à son appartement. Cela vous permettra de jouir des différents avantages compris avec un appartement bien meublé. Louer rapidement, à un prix élevé et éviter les vacances locatives sont les principaux avantages. Voici quelques astuces qui vous permettront de mettre en avant votre appartement face à la concurrence.
Comment apporter plus de confort ?
Augmenter le confort de votre appartement vous permettra d’y ajouter de la valeur.
Pour cela vous pouvez, dans un premier temps, ajouter du mobilier ou des équipements qui ne sont pas compris dans un appartement meublé. Par exemple, si votre appartement le permet, il pourrait être intéressant voire nécessaire de rajouter quelques meubles comme un canapé, une télévision ou encore des placards de rangement. Mais vous pourriez également ajouter quelques équipements électroménagers qui ne sont pas compris dans un appartement meublé. Ajouter une machine à café ou bien un grille-pain peut être une plus-value pour l’appartement. Mais il y a également des équipements qui ne figurent pas sur la liste mais qui peuvent être nécessaires, en particulier lorsque l’appartement loge un certain nombre de personnes. Comme, par exemple, une machine à laver ou un lave-vaisselle.
Ensuite, vous pouvez ajouter des services qui apporteront du confort aux futurs locataires. Cela peut être un abonnement internet. Ce service n’est pas compris dans un appartement meublé. Cela représentera un réel avantage pour les personnes intéresser par votre bien car il n’aura pas, dans cet exemple là, à faire toutes les démarches pour se procurer un abonnement.
Une décoration simple
Concernant la décoration, elle n’est pas comprise dans un appartement meublé. Cependant elle peut permettre d’ajouter une certaine valeur à votre bien. En effet, ajouter un petit peu de décoration peut rendre votre appartement un peu plus chaleureux. Les futurs locataires pourront alors s’y sentir mieux lors de la visite.
Attention il faut quand même faire une déco simple avec de préférence un style sobre et moderne. Une décoration trop personnalisée risque d’éloigner un certain nombre de locataires potentiels. Vous pouvez vous inspirer pour cela sur de nombreux sites ou comptes sur différentes plateformes.
Il existe de nombreux compte sur les réseaux sociaux qui pourront vous donner des idées de décoration. Comme par exemple le compte design_decobylili que vous pouvez retrouver sur Instagram.
La luminosité
La luminosité naturelle est un réel atout pour un appartement. En effet, de nombreux chercheurs d’appartements ont comme conditions une bonne luminosité, il faut donc essayer de la mettre le plus possible en avant dans votre appartement. Pour cela vous pouvez utiliser des couleurs adaptées, préférez par exemple des murs de couleur blanche. Ou alors vous pouvez effectuer quelques travaux comme par exemple l’agrandissement d’une fenêtre ou bien la mise en place d’une verrière pour la séparation de deux espaces.
Ensuite, il ne faut pas négliger la luminosité artificielle. Les luminaires faisant partie de ce qui est compris dans un appartement meublé, il ne faut pas négliger la quantité ainsi que la qualité. Afin de mettre en valeur votre appartement, vous pouvez bien l’équiper en luminaires pour éviter d’avoir des coins sombres et jouer sur la couleur des lumières. Vous pouvez, par exemple, alterner entre couleurs chaudes et froides, suivant l’atmosphère que vous souhaitez mettre en place dans les différentes pièces.
Faire les petits travaux
Tout votre mobilier et tous vos équipements doivent être en bon état. C’est pour cela que nous vous conseillons de partir sur de l’entrée de gamme. Cela vous permettra d’apporter tout ce qui est compris dans un appartement meublé sans vous ruiner. Mais également de vous permettre de changer régulièrement vos meubles et équipements pour que votre bien paraisse toujours neuf. A côté de cela vous devez aussi faire les petits travaux de votre appartement. C’est-à-dire changer certains éléments de votre appartement. Ce sont des éléments qui n’empêchent pas le locataire de vivre convenablement, mais les réparer ou les améliorer apporte une forte plus-value à votre appartement. Comme par exemple changer les portes avec des portes coulissantes, cela apportera beaucoup d’espaces. Ou encore utiliser une verrière pour délimiter deux espaces distincts. Cela vous permettra de garder de la lumière mais aussi de ne pas trop rétrécir les différents espaces. Si vous souhaitez faire une verrière sur mesure dans le coin de Poitiers vous pouvez vous renseigner sur le site de AMCO Elévateurs.
Ne pas négliger le ménage
Un ménage parfait de toutes les pièces est indispensable pour mettre en valeur son appartement. C’est un élément qui n’est pas souligné lorsqu’on parle de ce qui est compris dans un appartement meublé mais il permet une forte plus-value. En effet, en plus des petits travaux, le ménage montre que vous prenez soin de votre appartement et donc de vos locataires. Les potentiels vont donc fortement apprécier. De plus, ils vont avoir plus de facilité à être attiré par votre appartement et à s’y sentir bien dès la première fois qu’ils vont le voir. Afin d’assurer ce critère vous pouvez vous renseigner sur des agences comme l’agence O2 Care Services qui propose des services de ménage à domicile dans de nombreuses villes en France comme à Bordeaux par exemple.
Faut-il mettre à disposition du linge de maison ?
Le linge de maison ne fait pas partis des éléments compris dans un appartement meublé. Malgré le fait qu’il fasse partie des éléments indispensables pour vivre convenablement dans un appartement, le bailleur n’a pas l’obligation de les mettre à disposition. Il est même plutôt déconseillé d’acheter, pour les locations de longue durée, le linge de maison pour des questions d’hygiène. Contrairement aux locations de courte durée, dites locations saisonnières, où il peut arriver que les propriétaires mettent à disposition le linge de maison.
FAQ - Questions fréquentes
Afin de bien remplir un contrat de location il faut, dans un premier temps, bien mettre les informations concernant le bailleur et le preneur. Ensuite il doit contenir les informations concernant l’état du logement, ainsi que du mobilier et des équipements mis à disposition dans l’appartement. Et pour finir il doit contenir les informations à propos du loyer, des charges locatives et du dépôt de garantie.
Les avantages fiscaux d’une location meublée viennent du fait que les revenus résultant de la location meublée sont à déclarer dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Cela permet au propriétaire de choisir entre le régime micro-BIC ou le régime réel, qui sont des régimes plus avantageux fiscalement que le régime imposé à la location nu. Les deux régimes accessibles en location meublée sont détaillés dans un précédent article.
Afin de calculer le prix d’une location meublée, il faut diviser ce que vous rapporte le bien, c’est-à-dire le loyer annuel, par le prix auquel vous l’avez acheté. Vous trouverez alors le coefficient correspondant au prix de votre logement.